7. Kết cấu của luận văn
3.2.5.Tăng cường biện phỏp chống đầu cơ nhà ở, đất ở
Thời gian qua, trờn thị trường BĐS nước ta luụn xảy tỡnh trạng căng thẳng
cung - cầu, một phần nguyờn nhõn là do hoạt động đầu cơ, phần nguyờn nhõn quan
trọng khỏc là do cung về hàng hoỏ BĐS cũn thấp hơn nhiều so với nhu cầu. Để thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh và ổn định, cần phải cú giải phỏp phỏt triển và tạo lập nú; Để đỏp ứng nhu cầu phỏt triển kinh tế - xó hội, theo qui hoạch, từ nay đến năm 2010, nhu cầu về nhà đất là rất lớn.
Hàng hoỏ BĐS trờn đất đưa ra giao dịch trờn thị trường trước hết phụ thuộc
thời, cú chất lượng nờn việc tạo lập cỏc BĐS để đỏp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khú khăn, trở ngại, ỏch tắc. Để chống đầu cơ nhà đất cần cú cỏc giải phỏp sau:
- Cụng tỏc qui hoạch xõy dựng khu dõn cư nụng thụn và cỏc loại đụ thị cần sớm được hoàn thành. Cụng khai qui hoạch xõy dựng chi tiết và kế hoạch sử dụng đất. Qui định rừ và cụng khai, đơn giản hoỏ cỏc chớnh sỏch khuyến khớch đối với cỏc loại dự ỏn đầu tư, trong đú, đối với loại dự ỏn nhỏ cú hướng dẫn bỏ thủ tục thu hồi và giao đất, Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đó cú sự thoả thuận giữa chủ đầu tư và người sử dụng đất. Đối với cỏc dụ ỏn khỏc, cho phộp chớnh quyền cỏc tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương trực tiếp thu hồi toàn bộ khu vực qui hoạch xõy dựng dự ỏn để cho chủ đầu tư thuờ đất thực hiện dự ỏn;
- Thực hiện hạ tầng cú trước, lấy giỏ trị quyền sử dụng đất để phỏt triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nước chịu trỏch nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất và giao đất đó cú hạ tầng cho cỏc bờn kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu giỏ. Trước mắt cần giao nhiệm vụ tạo lập và phỏt triển đất cho một số cụng ty kinh doanh địa ốc đảm nhận. Đối với phỏt triển đất hàng hoỏ, việc phảt triển hạ tầng phải đi trước, từ đú chuyển đất cú giỏ trị thấp thành đất cú giỏ trị cao, tăng thu cho ngõn sỏch Nhà nước. Đối với một số dịch vụ hạ tầng như điện, thụng tin... cần cú sự phõn bổ chi phớ hạ tầng hợp lý, trỏnh tớnh hết vào giỏ bỏn cho người sử dụng trực tiếp. Tập trung đầu tư dứt điểm cho từng dự ỏn, trỏnh đầu tư dàn trải như hiện nay, thực hiện việc lấy giỏ trị quyền sử đụng đất để phỏt triển hạ tầng tại chỗ.
- Khẩn trương đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn, nhất là đất đụ thị và đất khu dõn cư nụng thụn.
Do chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờn một tỷ lệ rất lớn BĐS khụng thể trở thành hàng hoỏ để tham gia giao dịch trờn thị trường chớnh thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xột, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nước cỏc cấp. Tiến tới, chỉ cần UBND xó, phường, thị trấn xỏc nhận là đất đó sử dụng và
khụng cú tranh chấp thỡ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đồng thời,
Cỏc trường hợp đó cú đủ giấy tờ theo qui định của phỏp luật thỡ người sử dụng đất tự làm đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gửi thẳng cơ quan nhà nước cú thẩm quyền cấp, khụng phải qua sự xem xột của cơ quan nhà nước trung gian. Đối với cỏc trường hợp sử dụng đất ở, đất chuyờn dựng trước Luật Đất đai
1993, mà khụng do nhà nước giao, thỡ khụng thu tiền sử dụng đất lệ phớ địa chớnh, lệ
phớ trước bạ khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
- Thống nhất mặt bằng chớnh sỏch đối với tất cả cỏc đối tượng tham gia tạo lập BĐS, tạo điều kiện phỏt triển cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Chớnh sỏch thuế và chớnh sỏch hỗ trợ, khuyến khớch cần được ỏp dụng một cỏch thống nhất, đối với cỏc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia tạo lập hàng hoỏ BĐS. Cụng tỏc đấu thầu quyền sử dụng đất cần được hoàn thiện theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, trỏnh tỡnh trạng độc quyền ''om'' cụng trỡnh hoặc bỏn thầu tiờu cực;
Cần cú biện phỏp để đỏp ứng nhu cầu di dời của cỏc cơ quan, doanh nghiệp, nhà ở của dõn. Hiện tại, qui trỡnh phỏt triển, hiện đại hoỏ đụ thị đang đũi hỏi phải di dời hàng loạt nhà dõn, cơ quan, doanh nghiệp (đặc biệt là cỏc doanh nghiệp gõy ụ nhiễm mụi trường) từ nội thành, nội thị ra cỏc vựng xung quanh. Việc tiến hành di dời này khụng thể tiến hành theo cơ chế bao cấp của Nhà nước và cần phải tiến hành theo cơ chế thị trường, tuy nhiờn đõy là vấn đề rất phức tạp và cũn nhiều việc phải giải quyết trong thời gian tới, ngoài việc chỳ trọng cụng tỏc qui hoạch, cần tạo điều kiện để cỏc chủ sử dụng đất trong diện di dời được bỏn quyền sử dụng đất hiện cú và mua quyền sử dụng đất tại nơi đến theo giỏ thị trường;
- Cho phộp cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp, cỏc doanh nghiệp nhà nước, cỏc đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng cỏc tổ chức này nếu khụng hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngõn hàng, tài chớnh, dịch vụ... di chuyển khỏi cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ. Nhu cầu sử dụng BĐS tại cỏc trung tõm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiờn, hiện nay nhiều cơ quan nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất
trung tõm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ quan hành chớnh sự nghiệp đang rất xuống cấp, nhưng ngõn sỏch Nhà nước lại chưa đủ khả năng tài
chớnh để sửa chữa, cải tạo, nõng cấp... Vỡ thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị
này ra khỏi cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ.
Những đơn vị chuyển trụ sở được phộp bỏn tài sản - BĐS bao gồm cả chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Toàn bộ số tiền thu đuợc sử dụng để xõy trụ sở ở địa điểm mới. Tuy nhiờn, đất của cỏc đơn vị hành chớnh sự nghiệp đang sử dụng là do Nhà nước giao khụng thu tiền sử dụng và đất của doanh nghiệp Nhà nước là do Nhà nước cho thuờ, do đú, khụng được phộp chuyển nhượng. Vỡ vậy, trước khi chuyển nhượng, cần chuyển mục đớch sử dụng đất, sau đú giao đất cú thu tiền sử dụng cho người nhận chuyển nhượng. Giải phỏp này sẽ gúp phần tăng cung về hàng hoỏ BĐS tại cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ;
- Nõng cao chất lượng dự bỏo nhu cầu nhà ở và khả năng chi trả để định hướng phỏt triển nhà ở tại đụ thị. Cụng tỏc dự bỏo nhu cầu cần được hoàn thiện để dự bỏo được nhu cầu đa dạng về cỏc loại nhà ở của cỏc nhúm dõn cư, trờn cơ sở đú, tạo cơ hội cú nhà ở phự hợp cho mọi người. Qui hoạch được xõy dựng đảm bảo sự phỏt triển cõn đối, hài hoà giữa cỏc dự ỏn chỉnh trang đụ thị, đồng thời, ban hành chớnh sỏch khuyến khớch mạnh mẽ cỏc hỡnh thức kinh doanh nhà nhiều tầng, khắc phục tõm lý khụng thớch chung cư;
- Đẩy nhanh việc bỏn nhà thuộc sở hữu nhà nước theo hướng phõn định phạm vi cỏc chớnh sỏch xó hội và phạm vi cỏc chớnh sỏch thị trường trong việc cho thuờ, bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo hướng này, cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội được hưởng trợ cấp, cũn việc thuờ và mua nhà theo nguyờn tắc thị trường;
- Ban hành cơ chế khuyến khớch cỏc tổ chức tài chớnh tham gia thị trường BĐS. Ngoài cỏc tổ chức tớn dụng, cần khuyến khớch sự tham gia trong một phạm vi thớch hợp của cỏc tổ chức tài chớnh khỏc như cụng ty bảo hiểm, cụng ty tài chớnh,.. trong việc đầu tư vào thị trường BĐS. Đồng thời, ban hành cơ chế hỗ trợ về lói suất, thuế... để khuyến khớch cỏc nhà đầu tư kinh doanh nhà đất, đặc biệt là xõy dựng nhà ở cho những đối tượng cú thu nhập thấp, đối tượng chớnh sỏch. Mở rộng sự tham gia
của người nước ngoài vào thị trường BĐS, nhất là cỏc hoạt động xõy nhà để bỏn và cho thuờ...
Kết luận Chương 3
Dựa trờn cơ sở phõn tớch lý luận về phỏt triển, quản lý thị trường bất động sản, những số liệu phõn tớch, đỏnh giỏ thực thực trạng thị trường BĐS của Thành Phố, và dựa trờn những căn cứ dự bỏo nhu cầu, phương hướng phỏt triển thị trường BĐS của Hà Nội trong thời gian tới, Chương 3 đó tập trung nghiờn cứu đề xuất một số giải phỏp, nhằm quản lý và phỏt triển bền vững thị trường này, như: Hoàn thiện hệ thống phỏp luật và cỏc cơ chế chớnh sỏch liờn quan đến thị trường BĐS trờn địa bàn thành phố Hà Nội để cú cơ sở phỏp lý tăng cường quản lý nhà nước trong thị trường BĐS; Thường xuyờn rà soỏt, kiểm tra kịp thời điều chỉnh cỏc chớnh sỏch về quản lý hoạt động BĐS cho phự hợp với tỡnh hỡnh thực tế; Đa dạng húa cỏc hỡnh thức đầu tư
và kinh doanh BĐS dưới sự quản lý của nhà nước để tạo sự cạnh tranh lành mạnh;...
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Hà Nội là một trong những thành phố tập trung dõn cư cao nhất trong cả nước, hàng năm cú thờm hàng chục ngàn người dõn từ cỏc vựng miền khỏc chuyển đến sinh sống và làm việc, do đú, nhu cầu về nhà ở và văn phũng cho thuờ ở Hà Nội rất cao. Để đỏp ứng nhu cầu đú, Thành phố đó khụng ngừng triển khai chủ chương phỏt triển thị trường bất động sản để đảm bảo vừa đỏp ứng được nhu cầu về nhà ở của người dõn, của cỏc doanh nghiệp, cỏc tổ chức kinh tế trong và ngoài nước trong điều kiện mới.
Do nhu cầu về nhà ở và văn phũng cho thuờ cao, nờn Hà Nội là nơi tập trung (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
cỏc hoạt động giao dịch BĐS lớn nhất miền Bắc. Trong những năm qua, cựng với
quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế - xó hội của cả nước, thị trường BĐS núi chung, nhà ở
núi riờng trờn địa bàn Thành phố cũng dần hiện rừ nột đặc trưng cơ bản của mỡnh.
Tuy nhiờn, cỏc yếu tố để hỡnh thành, để hoạt động của cỏc thị trường này vẫn chưa
đầy đủ, khung phỏp lý chưa được hoàn thiện đồng bộ. Vỡ vậy việc tỡm ra cỏc giải
phỏp nhằm khắc phục những vấn đề tồn tại của thị trường BĐS hiện nay, như: quỏ
trỡnh phỏt triển chậm chạp, chưa hiệu quả, phức tạp, bất ổn,...là vấn đề hết sức cấp
thiết
Xuất phỏt từ nhận thức thực tiễn nờu trờn, tỏc giả đó lựa chọn thực hiện luận
văn với đề tài: “Nghiờn cứu, đề xuất một số giải phỏp nhằm quản lý và phỏt triển
bền vững thị trường bất động sản trờn địa bàn thành phố Hà Nội”. Bản luận văn
đó cú những đúng gúp mới sau đõy:
- Trỡnh bày một cỏch hệ thống cỏc vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản và thị
trường bất động sản, những nhõn tố ảnh hưởng và vấn đề quản lý hiệu quả, phỏt triển bền vững thị trường tiềm năng và mới mẻ này ở nước ta;
- Luận văn đó tập trung phõn tớch thực trạng thị trưởng bất động sản trờn địa
bàn Hà Nội trong thời gian qua, đỏnh giỏ khỏch quan những kết quả đạt được và những khú khăn, những tồn tại cần phải khắc phục giải quyết một cỏch đồng bộ để thị trường phỏt triển;
- Luận văn đó tập trung nghiờn cứu một cỏch nghiờm tỳc cỏc cơ sở lý luận và thực tiễn về vấn đề nghiờn cứu, từ đú đề xuất giải phỏp cụ thể, khả thi và toàn diện, nhằm gúp phần quản lý hiệu quả và phỏt triển thị trường bất động sản trờn địa bàn Thành phố Hà Nội.
2. Kiến nghị
Thị trường BĐS trờn địa bàn Hà Nội trong điều kiện nền kinh tế thị trường định hướng XHCN khụng chỉ phản ỏnh và chịu chi phối hoàn toàn bởi cỏc quan hệ và qui luật thị trường, mà nú cũn là vấn đề chớnh trị xó hội phản ỏnh bản chất của phương thức sản xuất XHCN trong thời kỳ quỏ độ ở Việt Nam, đồng thời chịu chi phối bởi tớnh đặc thự của chớnh bản thõn hàng hoỏ BĐS. Vỡ vậy, Đảng, nhà nước mà trực tiếp là UBND Thành phố Hà Nội cần tiếp tục cú chủ trương, chớnh sỏch khuyến khớch cỏc thành phần kinh tế tham gia vào xõy dựng cỏc khu chung cư hoặc cỏc khu đụ thị cụng nghiệp mới; cung cấp cỏc qui hoạch; trao quyền sử dụng đất xõy dựng; ban hành cỏc chớnh sỏch ưu đói cả về hành chớnh, tài chớnh, tớn dụng để điều chỉnh cung và cầu BĐS tiến gần nhau.
Cỏc cơ quan chức năng, cỏc doanh nghiệp của Hà Nội phải nhập cuộc, đồng
tõm thực hiện đồng bộ, nhất quỏn cỏc giải phỏp về chớnh sỏch, qui hoạch, giải phúng
mặt bằng, xõy dựng kết cấu hạ tầng và tài chớnh, kớch thớch cỏc doanh nghiệp tư nhõn và nhà nước bằng cỏc ưu đói và thực hiện điều tiết thị trường BĐS bằng cỏc cụng cụ mạnh. Tuy nhiờn, mọi chớnh sỏch kinh tế, đặc biệt là cỏc chớnh sỏch ưu đói của nhà nước, trong điều kiện kinh tế thị trường vẫn phải tuõn theo nguyờn tắc thị trường, phải khơi dậy cỏc lực lượng thị trường để bảo đảm cho thị trường BĐS cú hiệu quả, thu hỳt được mọi nguồn lực của xó hội vào thị trường này, trỏnh cơ chế quan liờu bao cấp như trước đõy.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Chớnh trị (khúa VIII): Nghị quyết số 15-NQ/TW 15/12/2000 về phương
hướng nhiệm vụ phỏt triển Thủ đụ thời kỳ 2001 – 2010.
2. TS. Trần Du Lịch: “Thị trường bất động sản: con ngựa bất kham, tại sao?”.
3. Những bài viết của GS Đặng Hựng Vừ về thị trường bất động sản
4. UBND TP Hà Nội: Quyết định số76/2004/QĐ - UB ngày 19/5/2004. Qui định
tạm thời thớ điểm về quản lý mua bỏn nhà ở tại cỏc dự ỏn phỏt triển nhà.
5. UBND TP Hà Nội: Quyết định số 87/2004/ QĐ - UB ngày 19/5/2004 Qui định (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
về quản lý kinh doanh nhà.
6. UB Cỏc vấn đề về xó hội của Quốc hội, Tổng hội xõy dựng Việt Nam, Đũan đại
biểu Quốc hội Bỡnh Dương tham luận tại Hội thảo “Nhà ở cho người ngoại tỉnh đến
làm việc tại cỏc đụ thị và KCN – hiện trạng và giải phỏp”.
7. United Nation Centre for Regional Development, Industrial Estate Authority of
Thailand (1993), Planning and Design of Industrial Estates of Regional Development in ASIA.
8. UBND TP Hà Nội: Cỏc văn bản phỏp qui từ năm 2000 đến năm 2005
9. Văn kiện Đại hội đại biểu Đảng bộ thành phố Hà Nội lần thứ 14.
10.Viện Nghiờn cứu địa chớnh, Ban dự ỏn Hà Nội: “Bỏo cỏo chuyờn đề: Xõy dựng
hệ thống quan điểm và định hướng sử dụng đất thờii kỡ 1997– 2010 một số ngành,
lĩnh vực của TP Hà Nội” H.7/2000
11. Bỏo cỏo thống kờ về thị trường nhà ở trờn địa bàn thành phố Hà Nội của Sở Xõy
dựng năm 2005 đến 2010.
12. Bỏo cỏo đỏnh giỏ của sở Tài Chớnh Hà Nội về hoạt động kinh doanh bất động
sản của cỏc doanh nghiệp nhà nước trờn địa bàn Hà Nội năm 2010.
13.Bỏo cỏo đỏnh giỏ về tỡnh hỡnh sử dụng đất thuộc cỏc dự ỏn nhà tỏi định cư của sở
Tài nguyờn mụi trường Hà Nội năm 2010.
14. Bỏo cỏo tổng hợp về tỡnh hỡnh đầu tư cỏc dự ỏn liờn quan đến hoạt động bất
động sản của sở Kế hoạch đầu tư Hà Nội năm 2009.