7. Kết cấu của luận văn
2.2 .2 Cỏc quy định phỏp luật liờn quan tới thị trường nhà ở
- Giai đoạn trước 1993
Sau Cỏch mạng thỏng 8 năm 1945 đến năm 1980, đất đai, BĐS ở nước ta thuộc sở hữu tư nhõn, sở hữu cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của Nhà nước. Do đú, hoạt động giao dịch mua bỏn, thuờ mướn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra bỡnh thường. Sau cải cỏch ruộng đất và cải tạo cụng thương nghiệp tư bản tư doanh ở miền Bắc, đất đai và BĐS được phõn phối lại, cỏc giao dịch mua bỏn, chuyển nhượng, thuờ mướn, cầm cố đất đai và BĐS vẫn được thực hiện nhưng khụng phổ biến. Cỏch thức và thủ tục chuyển nhượng, mua bỏn, thuờ mướn... được thực hiện
theo truyền thống tập quỏn của cộng đồng. Cỏc bờn tham gia giao dịch tự tỡm đến nhau và tự thoả thuận giỏ cả. Trong giai đoạn này, mặc dự Nhà nước chưa cú văn bản phỏp luật về giao dịch BĐS, nhưng Nhà nước vẫn thừa nhận và làm cỏc thủ tục cho cỏc giao dịch mua, bỏn, thuờ mướn BĐS, vẫn thu lệ phớ trước bạ (thuế trước bạ) khi đăng ký quyền sở hữu nhà, đất. Đặc điểm chủ yếu của thị trường BĐS trong giai đoạn này là một thị trường tự phỏt ở một số vựng, một số địa phương theo yờu cầu của thực tế, chưa cú khung phỏp luật cho thị trường BĐS; chưa xuất hiện cỏc tổ chức kinh doanh, mụi giới, dịch vụ BĐS.
Hiến phỏp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn và nghiờm cấm việc mua bỏn đất đai. Do đú, Nhà nước khụng ban hành hệ thống cỏc văn bản phỏp luật cho thị trường BĐS. Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản, đăng ký quyền sử dụng đất cũng khụng được thực hiện, vỡ đất đai thuộc sở hữu toàn dõn và được giao cho khu vực kinh tế nhà nước và kinh tế hợp tỏc xó. Quan hệ chuyển dịch, mua bỏn, thuờ mướn, cầm cố đất đai từ năm 1980 đến đầu thập kỷ 90 khụng được thừa nhận.
Sau năm 1986, khi đất nước bắt tay vào cụng cuộc đổi mới, phỏt triển kinh tế nhiều thành phần, nhu cầu về hỡnh thành một thị trường BĐS là yếu tố khỏch quan. Nhằm cụ thể húa hơn nữa chế độ chủ sở hữu đất đai, khắc phục tỡnh trạng quản lý và khai thỏc đất đai kộm hiệu quả trong suốt thời gian dài. Từ khi ban hành Hiến phỏp 1980, ngày 29 thỏng 12 năm 1987 Luật đất đai gồm 6 chương 57 điều đó được Quốc hội thụng qua. Đõy là sự kiện quan trọng mở đầu cho việc hoàn chỉnh hệ thống phỏp luật về đất đai trờn nền tảng Hiến phỏp, đỏp ứng cỏc nhu cầu đa dạng của thị trường BĐS.
Sau khi Luật đất đai được ban hành, hàng loạt văn bản phỏp quy phục vụ cho việc thi hành đạo luật quan trọng này lần lượt ra đời từ cỏc cơ quan Trung ương cho đến cỏc cơ quan địa phương. Trung ương Đảng cũng cú một số Chỉ thị, nghị quyết chỉ đạo việc thi hành Luật đất đai và giải quyết cỏc vấn đề cấp bỏch về ruộng đất mang tớnh lịch sử. Thớ dụ như Nghị quyết 10/NQ-TW ngày 5/4/1988 của Bộ Chớnh
trị về đổi mới quản lý kinh tế nụng nghiệp đó khẳng định “cỏc hộ nụng dõn được
canh tỏc trờn diện tớch cú quy mụ thớch hợp để ổn định trong khoảng 15 năm” (hay như cỏc chỉ thị 33/CT-TW ngày 28/3/1988. Chỉ thị số 47/CT-TW ngày 31/8/1988...) Chỉ tớnh sơ bộ từ khi Luật đất đai năm 1987 được cụng bố đến thỏng 7/1993 đó cú trờn dưới 15 văn bản của cỏc cơ quan Trung ương được ban hành liờn quan đến việc quản lý và sử dụng cỏc loại đất.
Cựng với những thành tựu của Đổi mới, dõn cư cú cơ hội về kinh doanh, việc làm và thu nhập. Nhà nước nới lỏng nhiều loại thủ tục, đặc biệt là thủ tục về hộ khẩu ở thành thị: quỏ trỡnh đụ thị hoỏ diễn ra nhanh chúng, đầu tư tăng nhanh, đặc biệt là đầu tư nước ngoài kể từ khi cú Luật đầu tư nước ngoài ban hành, nhu cầu về BĐS, nhất là đất cụng nghiệp, thương mại và xõy dựng nhà ở tăng nhanh. Tại cỏc đụ thị lớn như Hà Nội, thành phố Hồ Chớ Minh, do tốc độ đụ thị hoỏ cao, tỷ lệ dõn số cơ học tăng nhanh, cựng với việc Nhà nước bỏ chế độ bao cấp về nhà ở, thay vào đú là chủ trương “Nhà nước và nhõn dõn cựng làm”, cỏc giao dịch về BĐS trở nờn sụi động, đặc biệt là giao dịch về nhà ở. Ngoài những giao dịch trong dõn cư, cỏc doanh nghiệp Nhà nước cũng là nhõn tố tớch cực trong quỏ trỡnh này. Cỏc giao dịch BĐS chủ yếu thực hiện thụng qua hỡnh thức sang nhượng nhà ở, nhà xưởng cựng với quyền sử dụng đất.
Trong điều kiện hệ thống phỏp luật chưa đầy đủ, đặc biệt là về đất đai, kinh tế thị trường càng mở rộng, nhu cầu về đất đai càng bức xỳc, những vướng mắc cũ trong lĩnh vực đất đai khụng được giải quyết triệt để và nảy sinh thờm những hạn chế mới. Giỏ đất tăng cao, “hàng hoỏ quyền sở hữu đất” khụng được đỏnh giỏ đỳng và nhất quỏn, việc giao, cho thuờ đất khụng được điều chỉnh thống nhất, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị trỡ trệ, cỏc vấn đề chuyển dịch, thừa kế về đất đai chưa rừ, chưa cú quy định việc chuyển đổi mục đớch sử dụng đất, chuyển nhượng đất đai của cỏc doanh nghiệp kể cỏc doanh nghiệp Nhà nước. Việc Nhà nước giao đất cho cỏc doanh nghiệp quốc doanh để gúp vốn liờn doanh với nước ngoài khụgn hiệu quả, hệ thống tớn dụng nhõn dõn bị đổ bể, đất đai, nhà cửa được phỏt mại để trả nợ, tỷ giỏ đồng tiền Việt Nam so với đồng Đụla giữ ở mức cao so với tỷ giỏ thực. Liờn Xụ (cũ) và cỏc mước XHCN Đụng Âu sụp đổ, người lao động
Việt Nam trở về nước cựng với những khoản thu nhập cú được. Trong bối cảnh ấy, thị trường BĐS bựng nổ, chủ yếu là cơn sốt đất đai, với mức giỏ nhảy vọt đó để lại những hệ quả phức tạp, cú nhiều mặt tiờu cực mà cho đến nay vẫn chưa giải quyết được như giao dịch phi chớnh qui, quĩ đất bị lạm dụng và lóng phớ, nguồn thu của ngõn sỏch bị thất thoỏt, tạo bất bỡnh đẳng về cơ hội làm ăn và tha hoỏ một bộ phận cỏn bộ, kiện tụng liờn quan đến nhà, đất chiếm tỷ lệ cao trong tổng số cỏc vụ kiện tụng (trờn 60%) của nhõn dõn.
Trước thực trạng ấy, nhiều điều khoản của Luật đất đai năm 1987 đó khụng
đỏp ứng được đầy đủ yờu cầu của thực tế. Trờn cơ sở đũi hỏi cấp bỏch của cuộc sống và căn cứ vào Hiến phỏp (sửa đổi) năm 1992 (Điều 17 và 18), ngày 17/7/1993 Quốc hội đó thụng qua Luật đất đai mới thay thế Luật đất đai 1987 với 7 chương, 89 điều nhằm tạo điều kiện cho việc phỏt triển thị trường BĐS ổn định và bền vững.
- Giai đoạn 1993 đến nay
Đến năm 1993, thị trường BĐS chuyển sang giai đoạn mới. Giai đoạn này được đỏnh dấu bởi sự ra đời của Luật đất đai (1993) và hệ thống cỏc văn bản phỏp qui triển khai cỏc nội dung của Luật này. Luật đất đai 1993, đó cụ thể hoỏ một bước Điều 18 Hiến phỏp 1992, quy định hộ gia đỡnh, cỏ nhõn được Nhà nước giao đất cú quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, thừa kế, thế chấp QSD đất: đất đai bắt đầu được xỏc định là loại tài sản cú giỏ, và giỏ đú được thể hiện thụng qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tiếp đú Bộ luật dõn sự (1995) đó cụ thể hoỏ việc chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đỡnh và cỏ nhõn sử dụng đất (từ Điều 690 đến Điều 744). Tuy nhiờn, Luật đất đai 1993 ra đời trong bối cảnh thực tiễn BĐS đang sốt ở đỉnh cao, việc ban hành cỏc văn bản hướng dẫn luật vừa chậm trễ vừa bị chi phối bởi cỏc mục tiờu mang tớnh chất tỡnh thế, đồng thời lại cú giỏ trị hồi tố lấy mốc là thời điểm Luật đất đai năm 1993 ban hành. Việc chậm ban hành cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật là một kẽ hở về thời gian cho một số doanh nghiệp thực hiện việc đầu cơ đất đai. Hơn nữa, việc khụng cụ thể hoỏ kịp thời đối với danh mục cỏc loại đất được Nhà nước cho thuờ và cỏc loại đất được Nhà nước giao đó tạo ra sự bất ổn trong tõm lý của người thuờ đất.
Cỏc quan hệ cú liờn quan đến giao dịch nhà ở được quy định trong cỏc văn bản qui phạm phỏp luật như Hiến phỏp 1992. Bộ Luật dõn sự (từ điều 443 đến điều 451) về hợp đồng mua bỏn nhà, (từ điều 489 đến điều 502) về hợp đồng thuờ nhà: Phỏp lệnh nhà ở năm 1991, Nghị định 61/CP về mua bỏn và kinh doanh nhà ở, Nghị định 60/CP về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đụ thị, và cỏc văn bản khỏc. Những quan hệ cơ bản được điều chỉnh bởi phỏp luật gồm: quyền sở hữu nhà ở: mua, bỏn cho thuờ nhà ở; thuờ kinh doanh nhà ở.
Trong số cỏc văn bản hướng dẫn thi hành Luật, đỏng chỳ ý nhất là Nghị định 18/CP ngày 13/2/1995 quy định chi tiết thi hành phỏp lệnh về quyền và nghĩa vụ của cỏc tổ chức trong nước được Nhà nước giao đất, cho thuờ đất. Nghị định 18/CP là một văn bản phỏp qui cú tớnh thực tiễn cao. Trong khi thị trường đất đai đang bị đầu cơ tràn lan thỡ việc ra đời Nghị định 18/CP đó tỏc động mạnh tới hạn chế đầu cơ về địa ốc. Tuy nhiờn, Nghị định này đó để lại một hậu quả bất lợi lớn đối với mục tiờu phỏt triển thị trường BĐS. Với những quy định của Nghị định này, cỏc doanh nghiệp, trong đú cú cỏc doanh nghiệp kinh doanh địa ốc bị ảnh hưởng nghiờm trọng về nguồn vốn (5/7 số cụng ty kinh doanh địa ốc trờn địa bàn thành phố Vũng Tàu đó phỏ sản hoặc lõm vào tỡnh trạng phỏ sản). Cỏc doanh nghiệp khụng thể chi trả cho số nợ từ việc giao dịch đất đó được thực hiện, tam giỏc nợ được hỡnh thành (người mua – người bỏn và người cho vay) , thị trường bị ngừng trệ. Tiếp đến là khủng hoảng tài chớnh khu vực năm 1997, nguồn vốn vào bị suy giảm, cỏc dự ỏn khụng được triển khai, hàng loạt cỏc doanh nghiệp rơi vào tỡnh trạng khụng cú khả năng thanh toỏn, thị trường BĐS nhanh chúng bị đúng băng.
Từ năm 1998, sự phỏt triển của thị trường BĐS được đỏnh dấu bởi sự ra đời của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993 (một trong những nội dung bổ sung quan trọng là quyền của tổ chức và cỏ nhõn được Nhà nước cho thuờ đất - Điều 78a và 78b) và cỏc nghị định cú liờn quan đến triển khai (như NĐ 17/1999/NĐ-CP; Nghị định số 85/1999/NĐ-CP; Nghị định số 163/1999/NĐ-CP; Nghị định 04/2000/NĐ-CP và cỏc văn bản mới về quản lý đầu tư và xõy dựng như NĐ 52/1999/NĐ-CP; NĐ 12/2000/NĐ-CP; Thụng tư liờn tịch số 09/1999/TTLT-
BXD-TCĐC và Thụng tư số 03/2000/TT-BXD...) và cỏc văn bản phỏp qui khỏc nhằm thực hiện Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai được Quốc hội thụng qua năm 2001.
