7. Kết cấu của luận văn
2.1. Điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của Thành phố Hà Nội
2.1.1. Điều kiện tự nhiờn
Thành phố cú vị trớ đắc địa về mặt địa lý, trước khi Hà Nội mở rộng sỏt nhập tỉnh Hà Tõy cũ vào Thành phố Hà Nội thỡ điều kiện tự nhiờn cũn nhiều hạn chế. Tuy nhiờn sau khi chớnh thức mở rộng địa giới hành chớnh vào thỏng 8 năm 2008, Hà Nội đó cú những thay đổi và phỏt triển mới.
- Diện tớch:
Tổng diện tớch tự nhiờn của Hà Nội là 3.324,92kmP
2
P
, về mặt hành chớnh bao gồm 10 quận, 1 thị xó và 18 huyện ngoại thành.
- Vị trớ địa lý :
Nằm chếch về phớa Tõy bắc của trung tõm vựng đồng bằng chõu thổ Sụng Hồng, Hà Nội cú vị trớ từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đụng, tiếp giỏp với cỏc tỉnh Thỏi Nguyờn, Vĩnh Phỳc ở phớa Bắc, Hà Nam, Hũa Bỡnh ở phớa Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yờn ở phớa Đụng, Hũa Bỡnh cựng Phỳ Thọ ở phớa Tõy.
- Địa hỡnh:
Địa hỡnh Hà Nội thấp dần theo hướng Tõy bắc xuống Đụng nam? Tõy sang Đụng với độ cao trung bỡnh từ 5 đến 20 một so với mực nước biển. Nhờ phự sa bồi đắp, ba phần tư diện tớch của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sụng Đà, hai bờn sụng Hồng và của cỏc con sụng nhỏ khỏc. Phần diện tớch đồi nỳi phần lớn thuộc cỏc huyện Súc Sơn, Ba Vỡ, Mỹ Đức, với đỉnh nỳi cao nhất là Ba Vỡ cao 1.281 m.
- Khớ hậu :
Khớ hậu Hà Nội tiờu biểu cho vựng Bắc Bộ với đặc điểm của khớ hậu nhiệt đới giú mựa ẩm., thành phố quanh năm nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và cú nhiệt độ cao. Thành phố cú đủ bốn mựa xuõn, hạ, thu, đụng.
2.1.2. Về điều kiện xó hội
Mặc dự là thủ đụ của một quốc gia nghốo, thu nhập bỡnh quõn đầu người
thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố cú giỏ sinh hoạt đắt đỏ nhất thế giới và giỏ BĐS khụng thua kộm cỏc quốc gia giàu cú. Điều này đó khiến những dõn cư ở Hà Nội, đặc biệt là tầng lớp cú thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi.
Theo số liệu năm 2003, khoảng 30% dõn số Hà Nội sống dưới mức 3 mP
2
P
nhà ở một người. Ở những khu phố trung tõm, tỡnh trạng cũn bi đỏt hơn nhiều. Nhà nước
cũng khụng đủ khả năng hỗ trợ cho người dõn. Chỉ khoảng 30% cỏn bộ, cụng nhõn,
viờn chức được phõn phối nhà ở.
Do truyền thống văn húa và những khú khăn về vật chất, tỡnh trạng 3, 4 thế hệ cựng sống chung trong một ngụi nhà rất phổ biến ở Hà Nội. Mỗi năm Thành phố xõy dựng hàng triệu một vuụng nhà, nhưng giỏ nhà vẫn ở mức quỏ cao so với khả năng của phần lớn người dõn. Gần như cỏc gia đỡnh trẻ ở Hà Nội chưa cú nhà ở, phải sống ghộp chung hoặc thuờ nhà ở tạm. Với giỏ 1 tỷ tới 2 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một người dõn cú thu nhập trung bỡnh chỉ cú cú thể mua được sau rất nhiều năm tớch lũy tài chớnh. Bờn cạnh những khu chung cư mới mọc thờm ngày càng nhiều, vẫn cũn những bộ phận dõn cư phải sống trong những điều kiện hết sức lạc hậu và khú khăn. Từ bói An Dương, đến dải đất giữa Sụng Hồng thuộc địa phận Yờn Phụ, Tõy Hồ, hàng trăm gia đỡnh sống trong những căn nhà lợp mỏi tre được làm từ nhiều năm trước, khụng cú điện, khụng cú trường học và khụng được chăm súc về y tế.
Việc chia đất cụng cũng là một vấn đề gõy bức xỳc trong dư luận xó hội. Như năm 2006, Bỏo chớ đặt vấn đề về "Nhà nước thiệt hại 3.000 tỷ đồng do Quyết định duyệt giỏ đất của UBND Thành phố Hà Nội.
Theo số liệu của Tổng cục thống kờ năm 2011 thỡ năm 2010 Thành phố Hà
Nội cú 650 cơ sở khỏm chữa bệnh trực thuộc Sở Y tế Thành phố, trong đú cú 40 bệnh viện, 29 phũng khỏm khu vực và 575 trạm y tế. Số giường bệnh trực thuộc Sở Y tế Hà Nội là 11.536 giường, bằng khoảng 1/20 số giường bệnh cả nước; tớnh
trung bỡnh ở Hà Nội 569 người/giường bệnh so với 310 người/giường bệnh ở Thành phố Hồ Chớ Minh. Điều này dẫn đến tỡnh trạng, nhiều bệnh viện cú 2-3 bệnh nhõn nằm điều trị. Cũng theo thống kờ năm 2010, Thành phố Hà Nội cú 2.974 bỏc sĩ, 2.584 y sĩ và 3.970 y tỏ, nữ hộ sinh 1.173, so với Thành phố Hồ Chớ Minh 6.073 bỏc sĩ, 1.875 y sĩ và 10.474 y tỏ, nữ hộ sinh 2.345 . Do sự phỏt triển khụng đồng đều, những bệnh viện lớn của Hà Nội, cũng là của cả miền Bắc, chỉ tập trung trong khu vực nội thành. Cựng với hệ thống y tế của nhà nước, Hà Nội cung cú một hệ thống bệnh viện, phũng khỏm tư nhõn đang dần phỏt triển.
Là thành phố thủ đụ và cú vị trớ ở trung tõm của miền Bắc, bờn cạnh con sụng Hồng, giao thụng từ Hà Nội đến cỏc tỉnh thành khỏc của cả nước tương đối thuận tiện, bao gồm cả đường khụng, đường bộ và thủy và đường sắt.
Trong nội đụ, cỏc tuyến đường thường xuyờn xảy ra tỡnh trạng ựn tắc do cơ sở hạ tầng thấp kộm, lượng phương tiện tham gia giao thụng quỏ lớn, đặc biệt là cỏc phương tiờn giao thống cỏ nhõn cộng thờm ý thức tham gia giao thụng của người dõn cũn rất thấp. Trờn những đường phố Hà Nội, vỉa hố thường bị chiếm dụng để kinh doanh, để xe, buộc người đi bộ phải đi dưới lũng đường. Trong những năm gần đõy, Hà Nội chỉ phỏt triển thờm 5 tới 10 km đường mỗi năm. Nhiều trục đường của Thành phố thiết kế chưa khoa học, khụng đồng bộ và hệ thống đảo chiều giao thụng ở một số điểm khụng hợp lý. Thờm nữa hiện tượng ngập ỳng mỗi khi trười mưa cũng gõy khú khăn cho người tham gia giao thụng.
2.1.3. Về điều kiện kinh tế :
Vị thế trung tõm kinh tế của Hà Nội đó được thiết lập từ rất lõu trong lịch sử.
Tờn những con phố như Hàng Bạc, Hàng Đường, Hàng Than,... đó minh chứng cho
điều này. Gần đõy, với sự phỏt triển mạnh mẽ của Thành phố Hồ Chớ Minh và khu vực Nam Bộ, Hà Nội cũng chiếm vị trớ quan trọng thứ hai trong nền kinh tế Việt Nam.
Theo số liệu năm 2010, GDP của Hà Nội chiếm 12,73% của cả nước và khoảng 41% so với toàn vựng Đồng bằng sụng Hồng. Trong bảng xếp hạng về chỉ
số năng lực canh tranh cấp tỉnh của Việt Nam năm 2011, Hà Nội xếp ở vị trớ thứ 36/63 tỉnh thành.
Hà Nội là một trong những địa phương nhận được đầu tư trực tiếp từ nước ngoài nhiều nhất, với 1.681,2 triệu USD và 290 dự ỏn. Thành phố cũng là địa điểm của 1.600 văn phũng đại diện nước ngoài, 14 khu cụng nghiệp cựng 1,6 vạn cơ sở sản xuất cụng nghiệp. Bờn cạnh cụng ty nhà nước, cỏc doanh nghiệp tư nhõn cũng đúng vai trũ quan trọng trong nền kinh tế Hà Nội.
Sau khi mở rộng địa giới hành chớnh, với hơn 6 triệu dõn, Hà Nội cú khoảng 3,3 triệu người đang độ tuổi lao động. Mặc dự vậy, những thành phố vẫn thiếu lao động cú trỡnh độ chuyờn mụn cao. Cơ cấu và chất lượng nguồn lao động chưa dịch chuyển theo yờu cầu của cơ cấu kinh tế. Hà Nội cũng đang phải đối đầu với những khú khăn khỏc. Năng lực cạnh tranh của nhiều sản phẩm dịch vụ cũng như sức hấp dẫn của mụi trường đầu tư của Thành phố thấp. Chất lượng quy hoạch phỏt triển cỏc ngành kinh tế ở Hà Nội khụng cao và thành phố cũng chưa huy động tốt tiềm năng
kinh tế trong dõn cư.
Như vậy cú thể núi điều kiện tự nhiờn, kinh tế và xó hội hiện nay của Hà Nội hiện nay cũn nhiều hạn chế khú khăn đối với việc phỏt triển của thị trường BĐS, tuy nhiờn với đặc thự là trung tõm kinh tế, văn húa, chớnh trị của cả nước Hà Nội vẫn cũn những lợi thế để phỏt triển tốt hơn nữa thị trường BĐS.
2.2. Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội
2.2.1. Tỡnh hỡnh thị trường bất động sản và sử dụng đất tại Hà Nội
Thị trường mua bỏn BĐS ở Hà Nội hiện cú 2 loại: thị trường chớnh thức và thị trường khụng chớnh thức.
Loại mua bỏn cú đủ cỏc điều kiện phỏp lý và cú đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước cú thẩm quyền thường được gọi là thị trường chớnh thức. Những giao dịch đủ điều kiện phỏp lý chủ yếu là những BĐS đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu. Những BĐS này khi được mua hoặc bỏn thỡ người chủ sở hữu đến cơ quan cú thẩm quyền để cụng chứng hợp đồng mua bỏn, đăng ký sang
tờn đổi chủ, đồng thời họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước như nộp thuế chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng, nộp cỏc loại thuế theo qui định.
Giao dịch trờn thị trường chớnh thức bao gồm giao dịch bỏn thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuờ theo cỏc qui định của phỏp luật và cỏc giao dịch chuyển nhượng của cỏc hộ gia đỡnh cú đầy đủ giấy tờ hợp phỏp.
Tuy nhiờn, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đụ thị cũn rất chậm, số nhà ở thuộc sở hữu tư nhõn cú đầy đủ giấy tờ hợp lệ cũn thấp, đõy là một trọng những nguyờn nhõn dẫn đến nhiều BĐS tham gia thị
trường khụng cú đủ điều kiện phỏp lý.
Loại thứ hai, là cỏc giao dịch BĐS nhà ở khụng cú đủ giấy tờ hợp phỏp, khụng đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước cú thẩm quyền, cỏc giao dịch chủ yếu là trao tay trực tiếp giữa người mua và người bỏn trờn thị trường, những giao dịch trờn thị trường như vậy thường được gọi là thị trường khụng chớnh thức (thị trường ngầm). Theo số liệu điều tra của Tổng cục Địa chớnh tại 7 phường thuộc quận Cầu Giấy (Hà Nội), trong 1822 vụ mua, bỏn chuyển nhượng nhà đất từ năm 1999 đến nay thỡ cú tới 80% cỏc vụ mua bỏn, chuyển nhượng nhà đất khụng đến đăng ký tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và khụng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ, chủ yếu là mua bỏn trao tay.
Tham gia hoạt động mạnh mẽ trong thị trường này cú nhiều loại đối tượng, ngoài những người cú BĐS ra cũn rất nhiều tổ chức, cỏ nhõn tham gia làm dịch vụ mụi giới. Hiện tại Thành phố Hà Nội, ước tớnh cú hàng trăm trung tõm tư vấn và dịch vụ nhà đất khụng đăng ký kinh doanh. Họ hành nghề chủ yếu bằng dịch vụ “chỉ trỏ, mụi giới” để kiếm lời. Nhiều khi họ cũn tung thụng tin thất thiệt về chủ trương, chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước, hoặc thổi phồng cỏc hiện tượng, sự việc mang tớnh cỏ biệt gõy hoang mang trong nhõn dõn nhằm đẩy giỏ thị trường lờn để hưởng chờnh lệch.
Tham gia thị trường khụng chớnh thức cũn cú những tổ chức, cơ quan Nhà nước lợi dụng chớnh sỏch của Nhà nước để thuờ đất với mục tiờu mở rộng sản xuất, nhưng thực chất là kinh doanh BĐS. Nhiều người tỡm mua BĐS nhà ở thuộc loại
này cũng rất đa dạng, cú những người cú nhu cầu sử dụng thực sự, nhưng cũng cú nhiều người đầu cơ. Khi những thụng tin về quy hoạch thiếu cụng khai thỡ những cơ hội kiếm lời bất chớnh của những đối tượng này cũn tồn tại. Do vậy, họ lợi dụng sự thiếu thụng tin trờn thị trường để làm dịch vụ mụi giới kiếm lời. Hoạt động của thị trường này hoàn toàn nằm ngoài vũng kiểm soỏt của cơ quan quản lý Nhà nước.
Thị trường cho thuờ BĐS : Trờn địa bàn Hà Nội hiện nay nhu cầu thuờ nhà ở gồm người Việt Nam và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
Tham gia thị trường nhà ở cho người Việt Nam thuờ gồm cú cỏc cụng ty kinh doanh để cho thuờ và tư nhõn xõy dựng để cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuờ phục vụ cỏc nhu cầu của mỡnh. Tuy nhiờn, cho thuờ hiện nay ớt được cỏc tổ chức đầu tư phỏt triển nhà quan tõm, mặc dự nhà cho thuờ thường sinh lợi lớn, nhưng cú rất nhiều lý do hạn chế sự phỏt triển của nú, cụ thể là:
- Nhà kinh doanh BĐS khụng cú vốn lớn, do đú muốn thu hồi vốn nhà bằng
cỏch bỏn ngay sau khi xõy dựng.
- Người mua muốn cú BĐS thuộc sở hữu của mỡnh để cú tài sản thế chấp vay
vốn kinh doanh hoặc truyền lại cho con chỏu.
- Nhà kinh doanh BĐS sợ khú thu được tiền nhà, khú đũi lại nhà cho thuờ vỡ
luật phỏp, chớnh sỏch của Nhà nước về nhà cho thuờ chưa rừ ràng, cụ thể. Trong khi đú, việc phỏt triển BĐS cho thuờ lại được nhiều nhà đầu tư tư nhõn và hộ gia đỡnh quan tõm. Hiện nay phần lớn BĐS cho thuờ trờn thị trường là do cỏc hộ tư nhõn thực hiện. Những hoạt động cho thuờ BĐS của khu vực tư nhõn đang nằm ngoài tầm quản lý của chớnh quyền địa phương, nhiều hộ tư nhõn cú BĐS cho thuờ đó khụng đăng ký kinh doanh với chớnh quyền địa phương. Vớ dụ, theo Bỏo cỏo của Quận Tõy Hồ (Hà Nội) năm 2001 cú 526 nhà cho người nước ngoài thuờ thỡ chỉ cú 383 hợp đồng thuờ. Số nhà cho thuờ năm 2001 so với năm 1996 tăng 300%,
nhưng thuế thu được chỉ tăng 180%.
- Cung nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước: Theo bỏo cỏo thống kờ, tại Hà
Nội, quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trực tiếp cho thuờ là khoảng 1,24 triệu mP
2
P
,
gồm hơn 49.000 hộ đang sinh sống. Ngoài ra, cũn cú 49.000 mP
2
P
quan thuờ cho cỏn bộ cụng nhõn viờn và 443.000 mP
2
Pđó chuyển từ nhà ở sang cho
thuờ. Tớnh chung, lượng cung nhà cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước trờn địa bàn Hà
Nội chiếm 10,3% trong tổng số 12 triệu mP
2
Pnhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Cung nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu tư nhõn: tự phỏt, chưa được quản lý chặt
chẽ.
Cầu nhà ở cho thuờ: Dự tớnh trờn địa bàn Thành phố Hà Nội hiện cú khoảng 30% dõn số cú nhu cầu thuờ nhà ở, khoảng 70-80% số sinh viờn cú nhu cầu thuờ nhà ở.
Nhu cầu BĐS cho thuờ ở cỏc đụ thị lớn ngày càng tăng, nhưng thị trường BĐS cho thuờ chưa hỡnh thành hoặc cũn rất manh mỳn, sơ khai; hiện tại, hầu như chưa cú tổ chức nào chuyờn doanh BĐS cho thuờ. Trong khi đú, ở cỏc nước, phần lớn dõn cư sống chủ yếu trong cỏc căn hộ cho thuờ của Nhà nước hoặc doanh nghiệp chuyờn kinh doanh nhà cho thuờ. Thiếu một thị trường nhà cho thuờ là một trong những nguyờn nhõn chủ yếu gõy nờn tỡnh trạng khụng ổn định về giỏ nhà đất và tỡnh trạng đầu cơ nhà đất trờn địa bàn Thành phố.
- Thị trường BĐS tư nhõn
Nhu cầu về sử dụng cỏc sản phẩm BĐS rất lớn, người dõn mua để sử dụng vào
nhiều mục đớch. Những người cú khả năng, tuy đó cú chỗ ở trong căn hộ tập thể, nhưng vẫn muốn cú căn nhà riờng gắn với đất trờn địa bàn cỏc quận nội thành và vựng ven (cú thể là đó xõy sẵn hoặc tự xõy) khụng thớch ở chung cư và cũng khụng thớch ở nhà thuờ. Những người cú thu nhập cao thường mua nhà ở những khu trung tõm thành phố hoặc vựng vành đai nhưng cú vị trớ thuận lợi để kinh doanh hoặc khi cú cơ hội cú thể cải tạo thành văn phũng cho thuờ hoặc nhà khỏch; những căn nhà ở dạng biệt thự hoặc nhà liờn kết với thiết bị nội thất cao cấp cú giỏ hàng tỷ đồng. Những người cú thu nhập khỏ thường ở những căn hộ chất lượng cao hoặc nhà xõy
từ 3 đến 5 tầng trờn diện tớch mặt bằng khoảng 50-80mP
2
P
, với mức giỏ trờn dưới 100
