7. Kết cấu của luận văn
1.4.3. Thị trường BĐS phỏt triển liờn thụng với thị trường lao động
Thị trường BĐS trực tiếp tỏc động vào thị trường lao động và ngược lại. Việc xõy dựng cỏc laoij hỡnh BĐS trờn đất luụn luụn đũi hỏi phải huy động nguồn lực lao động tham gia. Khi cầu của thị trường BĐS tăng lờn thỡ việc tăng cung hàng húa chủ yếu phụ thuộc vào việc tạo lập thờm những hàng húa BĐS mới. Điều này đồng nghĩa với việc tạo thờm nhiều việc làm trờn thị trường lao động. Ngược lại, khi lượng cung về BĐS vượt lượng cầu trờn thị trường thỡ việc lao động trờn cỏc cụng
trỡnh xõy dựng, trang trại... bị mất việc, sa thải là điều khú trỏnh khỏi, tạo ra hàng loạt vấn đề kinh tế, xó hội, chớnh trị... phải giải quyết.
1.4.4. Thị trường BĐS ảnh hưởng lan toả vào thị trường tài chớnh, tiền tệ
Tỏc động của thị trường BĐS cũn lan tỏa sõu đậm vào thị trường tài chớnh - tiền tệ. Trờn thực tế, khi lói suất tiền gửi thấp đỏng kể so với lợi nhuận cú thể thu được từ kinh doanh BĐS, từ đầu cơ BĐS thỡ nhiều nhà kinh doanh sẵn sàng khụng gửi tiền vào ngõn hàng, thậm chớ rỳt tiền gửi ra khỏi ngõn hàng, đàm phỏn để được ngõn hàng cho vay thờm để đầu tư vào BĐS. Tỡnh trạng này tỏc động mạnh vào thị trường tớn dụng tới cả phớa cung và phớa cầu tớn dụng.
Ở trạng thỏi bỡnh thường, thị trường BĐS và thị trường tài chớnh tiền tệ nương tựa vào nhau để cựng phỏt triển. Những giao dịch BĐS luụn luụn kộo theo những giao dịch tài chớnh, tiền tệ. Đơn giản nhất trong mối quan hệ này là tổ chức tài
chớnh, tiền tệ đứng giữa người mua và người bỏn BĐS để giỳp họ thanh toỏn cỏc
khoản tài chớnh với nhau một cỏch an toàn và hiệu quả. ở mức phức tạp hơn, tổ
chức tài chớnh tiền tệ cú thể cho bờn mua BĐS vay một khoản tài chớnh để thanh toỏn cho bờn bỏn. Hoặc cho bờn bỏn vay một khoản tài chớnh để nõng cấp tài sản
trước khi đem bỏn. ởtầm cao hơn, tổ chức tài chớnh tiền tệ trực tiếp đầu tư cựng với
tổ chức kinh doanh BĐS để cựng sở hữu tài sản nhà ở và bỏn ra trờn thị trường. Từ cỏc mối quan hệ này, khụng ớt ngõn hàng địa ốc, quỹ xõy dựng nhà ở... đó được hỡnh thành và phỏt triển tại nhiều quốc gia trờn thế giới.
1.4.5. Thị trường bất động sản ảnh hưởng đến sự ổn định xó hội
Thị trường BĐS giữ vị trớ quan trong đối với sự ổn định xó hội. Thị trường BĐS trong đú cú bao gồm nhà ở, đất ở bất cứ một xó hội nào đều gắn với chớnh sỏch đất đai của một quốc gia. Khi thị trường BĐS phỏt triển lành mạnh cũng cú nghĩa là chớnh sỏch đất đại phự hợp, xó hội ổn định. Hơn nữa, một thị trường BĐS khụng hoạt động hoặc hoạt động khụng lành mành: giỏ cả lờn xuống thất thường, người cú tiền thực hiện đầu cơ, buụn bỏn đất đai, lũng đoạn giỏ cả... sẽ tỏc động trực tiếp vào mọi hoạt động xó hội, xỏo trộn tư tưởng, sự hoài nghi vào chớnh sỏch phỏp luật... làm cho xó hội thiếu ổn định, vỡ đất đai, nhà ở và cỏc cụng trỡnh BĐS khỏc luụn gắn
chặt với hoạt động sản xuất và đời sống con người và cỏc hoạt động xó hội của con người. Thực tế ở cỏc nước và ở nước ta trong thời gian đầu những năm 90 khi mà thị trường đất đai, nhà ở xuất hiện ngầm, hiện tượng buụn bỏn đầu cơ đất đai phỏt triển... đó dẫn đến sự tăng nhanh của giỏ cả đất đai, người dõn hoài nghi với chớnh sỏch đất đai của Nhà nước, quan hệ xó hội về đất đai, nhà ở đó cú những biểu hiện tiờu cực.
1.4.6. Phỏt triển thị trường bất động sản gúp phần thỳc đẩy đổi mới chớnh sỏch và quản lý
Thụng qua hoạt động và phỏt triển của thị trường BĐS, Nhà nước tiếp tục đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chớnh sỏch về hoạt động kinh doanh BĐS. Vỡ chỉ cú thụng qua thị trường này, cỏc giao dịch dõn sự mới được thực hiện và chớnh ở thị trường này sẽ bộc lộ những vấn đề khụng phự hợp thực tiễn của chớnh sỏch nhà đất, sự
khụng phự hợp trong quản lý Nhà nước về nhà đất. Trờn cơ sở đú, Nhà nước tiến
hành nghiờn cứu nhằm đổi mới, bổ sung, hoàn thiện chớnh sỏch và thực hiện đổi mới cụng tỏc quản lý nhà đất tạo điều kiện cho cỏc quan hệ nhà đất được phỏt triển phự hợp với bản chất của quan hệ nhà đất là quan hệ kinh tế, quan hệ xó hội. Đồng thời thụng qua đú mà thị trường BĐS được mở rộng và phỏt triển, khắc phục tỡnh trạng của một thị trường khụng chớnh thức (thị trường ngầm), khắc phục tỡnh trạng hành chớnh húa cỏc quan hệ dõn sự về nhà đất, khắc phục hiện tượng Nhà nước làm thay thị trường... Cũng thụng qua thị trường giỳp Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện cụng tỏc quản lý nhà đất, quản lý BĐS: thiết lập hệ thống, quy trỡnh đăng ký đất đai, đăng ký tài sản, lập bản đồ địa chớnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sở hữu đất)... hoàn thiện hồ sơ ban đầu về đất đai, đõy là điều kiện trực tiếp làm rừ ranh giới và xỏc lập từng BĐS cụ thể như một hàng húa cụ thể. Thị trường BĐS hỡnh thành và phỏt triển gúp phần xỏc lập mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với người sở hữu BĐS (người sử dụng đất), trờn cơ sở đú bổ sung, hoàn thiện cơ chế chớnh sỏch và hoàn thiện cụng tỏc quản lý nhà nước.
1.5. Những tỏc động của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế nước ta trong thời gian vừa qua : trong thời gian vừa qua :
Theo đỏnh giỏ chung của cỏc chuyờn gia, thị trường BĐS ở nước ta trong thời gian vừa qua thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và cú những tỏc động khụng thuận lợi đến phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước, cụ thể do những nguyờn nhõn và ở những vấn đề sau:
Nhu cầu nhà ở cho người cú thu nhập thấp tăng cao: Tại cỏc đụ thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh, số lượng người cú thu nhập thấp cú nhu cầu bức thiết về nhà ở rất lớn và ngày càng gia tăng do phỏt triển kinh tế và gia tăng dõn
số cơ học. Tuy nhiờn, mức giỏ nhà ở dành cho người cú thu nhập thấp lại cao, cao
hơn cỏc nước trong khu vực. Sức ộp này sẽ tỏc động khụng lành mạnh lờn thị trường bất động sản và trật tự an toàn xó hội.
Chi phớ sản xuất kinh doanh tăng: Giỏ nhà đất tăng sẽ đẩy chi phớ sản xuất kinh doanh tăng, làm tăng giỏ cả hàng húa sản xuất trong nước, đối với cỏc sản phẩm xuất khẩu thỡ giỏ cao hơn cỏc đối thủ cạnh tranh nước ngoài, cỏc sản phẩm tiờu dựng nội địa thỡ khụng cạnh tranh được với hàng ngoại nhập trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế như ngày nay.
Giỏ thuờ văn phũng cao sẽ ảnh hưởng đến đầu tư nước ngoài: Cỏc cụng ty nước ngoài sẽ tỡm kiếm cơ hội đầu tư ở những nước khỏc cú giỏ thuờ văn phũng thấp hơn nhằm tạo ra sản phẩm rẻ hơn. Mặt khỏc, đối với kết cấu hạ tầng như ở Việt Nam thỡ sẽ là khụng hợp lý nếu giỏ thuờ văn phũng cao hơn cỏc nước phỏt triển hoặc cỏc nước trong khu vực như Trung Quốc, Thỏi Lan,...
Cơ cấu phỏt triển kinh tế khụng đồng đều giữa cỏc ngành, cỏc lĩnh vực: Đa số cỏc nhà đầu tư, kể cả cỏc nhà đầu tư nước ngoài đến Việt Nam, đó chọn thị trường BĐS, một thị trường đang phỏt triển "núng" tại Việt Nam và kỳ vọng thu được tỷ suất lợi nhuận cao. Theo thống kờ của Cục Đầu tư nước ngoài, số vốn đăng ký của cỏc nhà đầu tư nước ngoài vào BĐS đó tăng đột biến và đạt đến con số 2,5 tỉ USD, riờng Thành phố Hồ Chớ Minh đạt 1,6 tỉ USD, chiếm 85% tổng số vốn đầu tư (2007).
Giỏ cả tăng và gõy lạm phỏt: Giỏ đất tăng cựng với việc cỏc nhà đầu tư đồng loạt đổ vốn vào xõy dựng cỏc cao ốc, văn phũng và căn hộ cao cấp đó khiến một
khối lượng tiền khỏ lớn được tung vào thị trường, trong khi cỏc cụng trỡnh chưa hoàn tất, chưa đi vào khai thỏc để làm gia tăng giỏ trị, đang là một trong những nguyờn nhõn làm bựng nổ lạm phỏt ở nước ta.
Chớ phớ đền bự, giải tỏa đất cao: Giỏ đất tăng dẫn đến chi phớ giải tỏa, đền bự tăng cao, đồng nghĩa với chi phớ đầu tư xõy dựng kết cấu hạ tầng tốn kộm hơn, càng khú khăn hơn trong việc cải thiện kết cấu hạ tầng.
Gia tăng khoảng cỏch giàu nghốo: Một nhúm người sẽ giàu lờn nhờ chuyển nhượng BĐS hoặc nhận được số lợi nhuận lớn từ kinh doanh BĐS, trong khi việc người nghốo sở hữu một căn hộ loại rẻ tiền nhất vẫn cũn là quỏ xa vời. Hiện nay, khoảng cỏch giàu nghốo ở nước ta đang ngày một mở rộng.
Thị trường thiếu minh bạch, thụng tin chưa đầy đủ: Thị trường BĐS ở Việt Nam thiếu minh bạch vỡ đõy chỉ là "sõn chơi" của những "đại gia" và cỏc nhà cỏc đầu tư lớn, trong khi thị trường nhà đất ở cỏc quốc gia phỏt triển luụn hướng đến dõn chỳng và nhu cầu về nhà ở thực sự của người dõn. ở Việt Nam, điển hỡnh là ở cỏc đụ thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chớ Minh, nhu cầu mua nhà và đất để đầu tư chiếm tỷ trọng ớt nhất là 60%. Người dõn hiện nay rất khú khăn trong việc thu thập cỏc thụng tin để mua được một căn hộ mà thường phải thụng qua mụi giới BĐS. Mặt khỏc, cũng từ chỗ thị trường thiếu minh bạch, thụng tin chưa đầy đủ mà cỏc hoạt động giao dịch ngầm, trao tay hiện nay cũn khỏ phổ biến, rất khú khăn trong việc quản lý nhà nước cũng như thất thu ngõn sỏch nhà nước, đồng thời tiếp
tay cho tham nhũng.
Kết luận Chương 1
Thị trường BĐS cú ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng đến đời sống văn húa, xó hội, kinh tế và chớnh trị, tỏc động đến tăng trưởng kinh tế, thu hỳt đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phỏt triển kinh tế của đất nước. Quỏ trỡnh phỏt triển nền kinh tế ở nước ta cho thấy vai trũ và những đúng gúp to lớn của thị trường bất động sản đối với tiến trỡnh phỏt triển kinh tế đất nước, và việc nõng cao chất lượng cuộc sống của từng gia đỡnh.
Tuy nhiờn, trong bối cảnh nền kinh tế đang trờn đà phỏt triển mạnh, hoạt động của thị trường bất động sản ngày càng trở nờn sụi động và cú những biểu hiện vượt ra ngoài tầm kiểm soỏt. Theo đỏnh giỏ chung, thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay thiếu minh bạch, bất ổn, tiềm ẩn nhiều rủi ro và cú những tỏc động khụng thuận lợi đến sự phỏt triển kinh tế - xó hội của đất nước.
Để thị trường BĐS ở nước ta phỏt triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần thiết phải tăng cường cụng tỏc quản lý của Nhà nước đối với quỏ trỡnh phỏt triển của thị trường này bằng cỏc giải phỏp cú cơ sở khoa học và thực tiễn.
CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BĐS
TRấN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI THỜI GIAN QUA
2.1. Điều kiện tự nhiờn, kinh tế, xó hội của Thành phố Hà Nội 2.1.1. Điều kiện tự nhiờn 2.1.1. Điều kiện tự nhiờn
Thành phố cú vị trớ đắc địa về mặt địa lý, trước khi Hà Nội mở rộng sỏt nhập tỉnh Hà Tõy cũ vào Thành phố Hà Nội thỡ điều kiện tự nhiờn cũn nhiều hạn chế. Tuy nhiờn sau khi chớnh thức mở rộng địa giới hành chớnh vào thỏng 8 năm 2008, Hà Nội đó cú những thay đổi và phỏt triển mới.
- Diện tớch:
Tổng diện tớch tự nhiờn của Hà Nội là 3.324,92kmP
2
P
, về mặt hành chớnh bao gồm 10 quận, 1 thị xó và 18 huyện ngoại thành.
- Vị trớ địa lý :
Nằm chếch về phớa Tõy bắc của trung tõm vựng đồng bằng chõu thổ Sụng Hồng, Hà Nội cú vị trớ từ 20°53' đến 21°23' vĩ độ Bắc và 105°44' đến 106°02' kinh độ Đụng, tiếp giỏp với cỏc tỉnh Thỏi Nguyờn, Vĩnh Phỳc ở phớa Bắc, Hà Nam, Hũa Bỡnh ở phớa Nam, Bắc Giang, Bắc Ninh và Hưng Yờn ở phớa Đụng, Hũa Bỡnh cựng Phỳ Thọ ở phớa Tõy.
- Địa hỡnh:
Địa hỡnh Hà Nội thấp dần theo hướng Tõy bắc xuống Đụng nam? Tõy sang Đụng với độ cao trung bỡnh từ 5 đến 20 một so với mực nước biển. Nhờ phự sa bồi đắp, ba phần tư diện tớch của Hà Nội là đồng bằng, nằm ở hữu ngạn sụng Đà, hai bờn sụng Hồng và của cỏc con sụng nhỏ khỏc. Phần diện tớch đồi nỳi phần lớn thuộc cỏc huyện Súc Sơn, Ba Vỡ, Mỹ Đức, với đỉnh nỳi cao nhất là Ba Vỡ cao 1.281 m.
- Khớ hậu :
Khớ hậu Hà Nội tiờu biểu cho vựng Bắc Bộ với đặc điểm của khớ hậu nhiệt đới giú mựa ẩm., thành phố quanh năm nhận được lượng bức xạ mặt trời rất dồi dào và cú nhiệt độ cao. Thành phố cú đủ bốn mựa xuõn, hạ, thu, đụng.
2.1.2. Về điều kiện xó hội
Mặc dự là thủ đụ của một quốc gia nghốo, thu nhập bỡnh quõn đầu người
thấp, nhưng Hà Nội lại là một trong những thành phố cú giỏ sinh hoạt đắt đỏ nhất thế giới và giỏ BĐS khụng thua kộm cỏc quốc gia giàu cú. Điều này đó khiến những dõn cư ở Hà Nội, đặc biệt là tầng lớp cú thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi.
Theo số liệu năm 2003, khoảng 30% dõn số Hà Nội sống dưới mức 3 mP
2
P
nhà ở một người. Ở những khu phố trung tõm, tỡnh trạng cũn bi đỏt hơn nhiều. Nhà nước
cũng khụng đủ khả năng hỗ trợ cho người dõn. Chỉ khoảng 30% cỏn bộ, cụng nhõn,
viờn chức được phõn phối nhà ở.
Do truyền thống văn húa và những khú khăn về vật chất, tỡnh trạng 3, 4 thế hệ cựng sống chung trong một ngụi nhà rất phổ biến ở Hà Nội. Mỗi năm Thành phố xõy dựng hàng triệu một vuụng nhà, nhưng giỏ nhà vẫn ở mức quỏ cao so với khả năng của phần lớn người dõn. Gần như cỏc gia đỡnh trẻ ở Hà Nội chưa cú nhà ở, phải sống ghộp chung hoặc thuờ nhà ở tạm. Với giỏ 1 tỷ tới 2 tỷ đồng một căn hộ chung cư, một người dõn cú thu nhập trung bỡnh chỉ cú cú thể mua được sau rất nhiều năm tớch lũy tài chớnh. Bờn cạnh những khu chung cư mới mọc thờm ngày càng nhiều, vẫn cũn những bộ phận dõn cư phải sống trong những điều kiện hết sức lạc hậu và khú khăn. Từ bói An Dương, đến dải đất giữa Sụng Hồng thuộc địa phận Yờn Phụ, Tõy Hồ, hàng trăm gia đỡnh sống trong những căn nhà lợp mỏi tre được làm từ nhiều năm trước, khụng cú điện, khụng cú trường học và khụng được chăm súc về y tế.
Việc chia đất cụng cũng là một vấn đề gõy bức xỳc trong dư luận xó hội. Như năm 2006, Bỏo chớ đặt vấn đề về "Nhà nước thiệt hại 3.000 tỷ đồng do Quyết định duyệt giỏ đất của UBND Thành phố Hà Nội.
Theo số liệu của Tổng cục thống kờ năm 2011 thỡ năm 2010 Thành phố Hà
Nội cú 650 cơ sở khỏm chữa bệnh trực thuộc Sở Y tế Thành phố, trong đú cú 40 bệnh viện, 29 phũng khỏm khu vực và 575 trạm y tế. Số giường bệnh trực thuộc Sở Y tế Hà Nội là 11.536 giường, bằng khoảng 1/20 số giường bệnh cả nước; tớnh
trung bỡnh ở Hà Nội 569 người/giường bệnh so với 310 người/giường bệnh ở Thành phố Hồ Chớ Minh. Điều này dẫn đến tỡnh trạng, nhiều bệnh viện cú 2-3 bệnh nhõn nằm điều trị. Cũng theo thống kờ năm 2010, Thành phố Hà Nội cú 2.974 bỏc sĩ, 2.584 y sĩ và 3.970 y tỏ, nữ hộ sinh 1.173, so với Thành phố Hồ Chớ Minh 6.073 bỏc