7. Kết cấu của luận văn
2.2.1. Tỡnh hỡnh thị trường bất động sản và sử dụng đất tại Hà Nội
Thị trường mua bỏn BĐS ở Hà Nội hiện cú 2 loại: thị trường chớnh thức và thị trường khụng chớnh thức.
Loại mua bỏn cú đủ cỏc điều kiện phỏp lý và cú đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước cú thẩm quyền thường được gọi là thị trường chớnh thức. Những giao dịch đủ điều kiện phỏp lý chủ yếu là những BĐS đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và quyền sở hữu. Những BĐS này khi được mua hoặc bỏn thỡ người chủ sở hữu đến cơ quan cú thẩm quyền để cụng chứng hợp đồng mua bỏn, đăng ký sang
tờn đổi chủ, đồng thời họ thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chớnh với Nhà nước như nộp thuế chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng, nộp cỏc loại thuế theo qui định.
Giao dịch trờn thị trường chớnh thức bao gồm giao dịch bỏn thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuờ theo cỏc qui định của phỏp luật và cỏc giao dịch chuyển nhượng của cỏc hộ gia đỡnh cú đầy đủ giấy tờ hợp phỏp.
Tuy nhiờn, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đụ thị cũn rất chậm, số nhà ở thuộc sở hữu tư nhõn cú đầy đủ giấy tờ hợp lệ cũn thấp, đõy là một trọng những nguyờn nhõn dẫn đến nhiều BĐS tham gia thị
trường khụng cú đủ điều kiện phỏp lý.
Loại thứ hai, là cỏc giao dịch BĐS nhà ở khụng cú đủ giấy tờ hợp phỏp, khụng đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước cú thẩm quyền, cỏc giao dịch chủ yếu là trao tay trực tiếp giữa người mua và người bỏn trờn thị trường, những giao dịch trờn thị trường như vậy thường được gọi là thị trường khụng chớnh thức (thị trường ngầm). Theo số liệu điều tra của Tổng cục Địa chớnh tại 7 phường thuộc quận Cầu Giấy (Hà Nội), trong 1822 vụ mua, bỏn chuyển nhượng nhà đất từ năm 1999 đến nay thỡ cú tới 80% cỏc vụ mua bỏn, chuyển nhượng nhà đất khụng đến đăng ký tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền và khụng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phớ trước bạ, chủ yếu là mua bỏn trao tay.
Tham gia hoạt động mạnh mẽ trong thị trường này cú nhiều loại đối tượng, ngoài những người cú BĐS ra cũn rất nhiều tổ chức, cỏ nhõn tham gia làm dịch vụ mụi giới. Hiện tại Thành phố Hà Nội, ước tớnh cú hàng trăm trung tõm tư vấn và dịch vụ nhà đất khụng đăng ký kinh doanh. Họ hành nghề chủ yếu bằng dịch vụ “chỉ trỏ, mụi giới” để kiếm lời. Nhiều khi họ cũn tung thụng tin thất thiệt về chủ trương, chớnh sỏch của Đảng và Nhà nước, hoặc thổi phồng cỏc hiện tượng, sự việc mang tớnh cỏ biệt gõy hoang mang trong nhõn dõn nhằm đẩy giỏ thị trường lờn để hưởng chờnh lệch.
Tham gia thị trường khụng chớnh thức cũn cú những tổ chức, cơ quan Nhà nước lợi dụng chớnh sỏch của Nhà nước để thuờ đất với mục tiờu mở rộng sản xuất, nhưng thực chất là kinh doanh BĐS. Nhiều người tỡm mua BĐS nhà ở thuộc loại
này cũng rất đa dạng, cú những người cú nhu cầu sử dụng thực sự, nhưng cũng cú nhiều người đầu cơ. Khi những thụng tin về quy hoạch thiếu cụng khai thỡ những cơ hội kiếm lời bất chớnh của những đối tượng này cũn tồn tại. Do vậy, họ lợi dụng sự thiếu thụng tin trờn thị trường để làm dịch vụ mụi giới kiếm lời. Hoạt động của thị trường này hoàn toàn nằm ngoài vũng kiểm soỏt của cơ quan quản lý Nhà nước.
Thị trường cho thuờ BĐS : Trờn địa bàn Hà Nội hiện nay nhu cầu thuờ nhà ở gồm người Việt Nam và người nước ngoài làm việc tại Việt Nam.
Tham gia thị trường nhà ở cho người Việt Nam thuờ gồm cú cỏc cụng ty kinh doanh để cho thuờ và tư nhõn xõy dựng để cho cỏc tổ chức, cỏ nhõn thuờ phục vụ cỏc nhu cầu của mỡnh. Tuy nhiờn, cho thuờ hiện nay ớt được cỏc tổ chức đầu tư phỏt triển nhà quan tõm, mặc dự nhà cho thuờ thường sinh lợi lớn, nhưng cú rất nhiều lý do hạn chế sự phỏt triển của nú, cụ thể là:
- Nhà kinh doanh BĐS khụng cú vốn lớn, do đú muốn thu hồi vốn nhà bằng
cỏch bỏn ngay sau khi xõy dựng.
- Người mua muốn cú BĐS thuộc sở hữu của mỡnh để cú tài sản thế chấp vay
vốn kinh doanh hoặc truyền lại cho con chỏu.
- Nhà kinh doanh BĐS sợ khú thu được tiền nhà, khú đũi lại nhà cho thuờ vỡ
luật phỏp, chớnh sỏch của Nhà nước về nhà cho thuờ chưa rừ ràng, cụ thể. Trong khi đú, việc phỏt triển BĐS cho thuờ lại được nhiều nhà đầu tư tư nhõn và hộ gia đỡnh quan tõm. Hiện nay phần lớn BĐS cho thuờ trờn thị trường là do cỏc hộ tư nhõn thực hiện. Những hoạt động cho thuờ BĐS của khu vực tư nhõn đang nằm ngoài tầm quản lý của chớnh quyền địa phương, nhiều hộ tư nhõn cú BĐS cho thuờ đó khụng đăng ký kinh doanh với chớnh quyền địa phương. Vớ dụ, theo Bỏo cỏo của Quận Tõy Hồ (Hà Nội) năm 2001 cú 526 nhà cho người nước ngoài thuờ thỡ chỉ cú 383 hợp đồng thuờ. Số nhà cho thuờ năm 2001 so với năm 1996 tăng 300%,
nhưng thuế thu được chỉ tăng 180%.
- Cung nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước: Theo bỏo cỏo thống kờ, tại Hà
Nội, quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước trực tiếp cho thuờ là khoảng 1,24 triệu mP
2
P
,
gồm hơn 49.000 hộ đang sinh sống. Ngoài ra, cũn cú 49.000 mP
2
P
quan thuờ cho cỏn bộ cụng nhõn viờn và 443.000 mP
2
Pđó chuyển từ nhà ở sang cho
thuờ. Tớnh chung, lượng cung nhà cho thuờ thuộc sở hữu nhà nước trờn địa bàn Hà
Nội chiếm 10,3% trong tổng số 12 triệu mP
2
Pnhà ở thuộc sở hữu nhà nước.
- Cung nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu tư nhõn: tự phỏt, chưa được quản lý chặt
chẽ.
Cầu nhà ở cho thuờ: Dự tớnh trờn địa bàn Thành phố Hà Nội hiện cú khoảng 30% dõn số cú nhu cầu thuờ nhà ở, khoảng 70-80% số sinh viờn cú nhu cầu thuờ nhà ở.
Nhu cầu BĐS cho thuờ ở cỏc đụ thị lớn ngày càng tăng, nhưng thị trường BĐS cho thuờ chưa hỡnh thành hoặc cũn rất manh mỳn, sơ khai; hiện tại, hầu như chưa cú tổ chức nào chuyờn doanh BĐS cho thuờ. Trong khi đú, ở cỏc nước, phần lớn dõn cư sống chủ yếu trong cỏc căn hộ cho thuờ của Nhà nước hoặc doanh nghiệp chuyờn kinh doanh nhà cho thuờ. Thiếu một thị trường nhà cho thuờ là một trong những nguyờn nhõn chủ yếu gõy nờn tỡnh trạng khụng ổn định về giỏ nhà đất và tỡnh trạng đầu cơ nhà đất trờn địa bàn Thành phố.
- Thị trường BĐS tư nhõn
Nhu cầu về sử dụng cỏc sản phẩm BĐS rất lớn, người dõn mua để sử dụng vào
nhiều mục đớch. Những người cú khả năng, tuy đó cú chỗ ở trong căn hộ tập thể, nhưng vẫn muốn cú căn nhà riờng gắn với đất trờn địa bàn cỏc quận nội thành và vựng ven (cú thể là đó xõy sẵn hoặc tự xõy) khụng thớch ở chung cư và cũng khụng thớch ở nhà thuờ. Những người cú thu nhập cao thường mua nhà ở những khu trung tõm thành phố hoặc vựng vành đai nhưng cú vị trớ thuận lợi để kinh doanh hoặc khi cú cơ hội cú thể cải tạo thành văn phũng cho thuờ hoặc nhà khỏch; những căn nhà ở dạng biệt thự hoặc nhà liờn kết với thiết bị nội thất cao cấp cú giỏ hàng tỷ đồng. Những người cú thu nhập khỏ thường ở những căn hộ chất lượng cao hoặc nhà xõy
từ 3 đến 5 tầng trờn diện tớch mặt bằng khoảng 50-80mP
2
P
, với mức giỏ trờn dưới 100 cõy vàng; những người này thường là cụng chức, viờn chức của Nhà nước cú điều kiện và những người cú con, em làm việc hoặc định cư ở nước ngoài, những tiểu chủ buụn bỏn thành đạt. Đại đa số người lao động, người buụn bỏn vỉa hố đều ở
trong những căn nhà ổ chuột, chật hẹp hoặc tại cỏc khu chung cư của Nhà nước đó xõy dựng trước đõy với chất lượng thấp và nhiều tiện nghi dựng chung; nhỡn chung khi cú điều kiện, họ thường thớch mua đất để xõy nhà tạm rồi hoàn thiện tiếp theo khả năng thu nhập của từng người.
Mức độ chớnh quy trong giao dịch trờn thị trường này cú mối liờn hệ nhất định đối với cỏc loại BĐS. Loại BĐS cao cấp tuy giỏ cao nhưng về mặt giấy tờ thường là hợp lệ.
Giỏ cả trờn thị trường BĐS tư nhõn, nhỡn chung, do thị trường điều tiết. Người cú nhu cầu mua hoặc thuờ cú thể cú được thụng tin trờn bỏo chớ hoặc qua cỏc trung tõm giao dịch về BĐS (tỷ lờ giao dịch qua khõu trung gian chưa nhiều). Do mức độ mở cửa thị trường cũn thấp nờn người mua và người bỏn thường gặp khú khăn trong vấn đề thoả thuận về mức giỏ cả và phải đi lại nhiều lần.
Cú thể núi, thị trường BĐS chớnh quy hiện nay là thị trường của những người cú thu nhập cao. Người dõn bỡnh thường và đại đa số cỏn bộ cụng nhõn viờn chức với thu nhập của mỡnh khụng thể mua BĐS trờn thị trường được và cũng khụng đủ điều kiện để vay ngõn hàng theo nguyờn tắc thương mại. Hơn nữa, việc thanh toỏn theo phương thức trả gúp hoặc vay cú sự hỗ trợ theo chớnh sỏch Nhà nước cũng đũi hỏi thu nhập cơ bản của hộ gia đỡnh phải đạt được một mức cho phộp.
- Thị trường BĐS thuộc sở hữu Nhà nước (cho thuờ, bỏn, cho thuờ lại, hoa
hồng)
Thành phố Hà Nội cú quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước lớn nhất trong cả nước mới bỏn được chưa đầy 50%. Cú nhiều lý do cho việc bỏn chậm, cụ thể là:
- Quỹ nhà thuộc sở hữu Nhà nước rất phức tạp về lịch sử hỡnh thành, phõn cấp
quản lý và khai thỏc sử dụng. Hà Nội cú 2,5 triệu mP
2
P chịu sự quản lý của cỏc cơ
quan khụng thuộc ngành nhà đất (trước khi cú Quyết định 41/2000/QĐ-UB của UBND thành phố Hà Nội).
- Dõn khụng muốn mua vỡ nhà xuống cấp, Nhà nước khụng cú kinh phớ để duy
tu sửa chữa.
- Lấn chiếm đất trống, cầu thang, khu phụ dẫn đến khú xỏc định diện tớch, gõy tranh chấp khụng bỏn được.
- Khú khăn về mặt tài chớnh của người thuờ nhà trong quỏ trỡnh mua và xỏc lập
quyền sở hữu Nhà nước.
- Một số nhà thuộc sở hữu tư nhõn do Nhà nước quản lý khi thực hiện chớnh
sỏch nhà đất trước đõy, nay bị khiếu nại. Nghị quyết 58 nhằm điều chỉnh trong quan hệ dõn sự về nhà ở được xỏc lập trước 1-7-1991 khi Phỏp lệnh về nhà ở cú hiệu lực triển khai chậm. Hiện nay ở Hà Nội cú khoảng 1000 căn nhà dạng này. Theo kế hoạch thỡ cuối năm 1999 Chớnh phủ phải cú quyết định thực hiện và kế hoạch hỗ trợ nhưng đến cuối năm 2000 mới cú 14/61 tỉnh thành cú bỏo cỏo nhu cầu và dự toỏn kinh phớ.
- Giỏ thuờ rẻ so với giỏ thị trường nờn thuờ cú lợi hơn mua.
- Thủ tục phức tạp, tổ chức thực hiện kộm làm thời gian mua - bỏn kộo dài.
- Thị trường BĐS theo dự ỏn
Theo phỏp luật hiện hành thỡ cỏc doanh nghiệp xõy nhà để bỏn hoặc cho thuờ phải tiến hành theo dự ỏn. Như vậy, phần tăng về cung nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào việc hỡnh thành và thực thi cỏc dự ỏn. Điều này phụ thuộc vào số lượng cỏc bờn tham gia vào phỏt triển dự ỏn nhà, khả năng đỏp ứng cỏc tiờu chớ của dự ỏn do Nhà nước định ra và khả năng huy động vốn của xó hội cũng như chớnh sỏch trợ giỳp của Chớnh phủ. Với những quy định về thủ tục mà cỏc bờn tham gia thực hiện cỏc dự ỏn phải tuõn thủ và năng lực hành chớnh của cỏc cấp cú thẩm quyền phờ duyệt thỡ khả năng đỏp ứng nhu cầu về nhà ở cũn rất hạn chế.
Tại Hà Nội lực lượng tham gia thực hiện cỏc dự ỏn chủ yếu thuộc khu vực quốc doanh (cả quốc doanh trung ương, quốc doanh địa phương) ngoài ra, một số cụng ty tư nhõn và cổ phần cũng tham gia, nhưng chủ yếu là cỏc dự ỏn nhỏ.
Đi đụi với quy trỡnh thủ tục phức tạp, tốn kộm thời gian, thị trường này cũn mang nhiều yếu tố bao cấp, phõn phối và khụng bỡnh đẳng giữa những người mua. Thực tế cho thấy những sản phẩm BĐS cú vị trớ tốt (đắc địa) đều bằng cỏch này hay cỏch khỏc thuộc về những người cú ảnh hưởng tới dự ỏn và hoạt động của cụng ty,
những suất cũn lại được bỏn cho những người đăng ký gúp vốn. Thụng thường thời gian từ khi gúp vốn đến khi cú nhà cũng phải mất vài năm, cú những dự ỏn kộo dài ngút chục năm. Tuy nhiờn, khụng phải mọi người đều cú đủ thụng tin, kể cả lũng tin, để tham gia gúp vốn vào dự ỏn.
Ở thời điểm hiện nay, quỹ nhà tham gia thị trường theo dự ỏn cũn thấp, mặt bằng giỏ cao (giỏ của một số dự ỏn phỏt triển nhà ở Hà Nội cú cơ cấu bao gồm: chi phớ sử dụng đất chiếm 25-30%, chi phớ tạo mặt bằng xõy dựng và hạ tầng chiếm 10- 15%, chi phớ xõy dựng chiếm 35-50% và thuế cộng lói chiếm 15-20%). Mức giỏ thường khụng phự hợp với khả năng thanh toỏn của nhiều tầng lớp trong xó hội. Chỉ cú những người cú điều kiện về thu nhập và đủ điều kiện về thụng tin mới cú thể tham gia vào thị trường này. Phần lớn người dõn bỡnh thường chỉ cú thể tiếp cận được qua quảng cỏo giao bỏn trong bối cảnh thị trường ế ẩm do dự ỏn chọn địa điểm
khụng thuận lợi hoặc hệ thống hạ tầng ngoài phạm vi dự ỏn Nhà nước chưa cú điều
kiện đầu tư,...
Sau khi Điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đụ đến năm 2020 được Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt tại Quyết định số 108/1998/QĐ-TTg ngày 20/6/1998. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Thành phố Hà Nội đến năm 2010 đó được Thủ tướng Chớnh phủ phờ duyệt tại Quyết định số 1447/QĐ-TTg ngày 09/11/2001. Kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2001-2005) của Thành phố cũng được Thủ tướng Chớnh phủ xột duyệt tại Quyết định số 1115/QĐ-TTg ngày 25/11/2002. UBND Thành phố Hà Nội đó tập trung đẩy mạnh cụng tỏc quy hoạch phỏt triển đụ thị, đặc biệt là quy hoạch chi tiết cỏc khu đụ thị mới trờn địa bàn Thành phố. Từ năm 1996 đến nay, toàn Thành phố cú 30 khu đụ thị mới (1.443,05 ha) và 160 dự ỏn được giao đất xõy dựng nhà ở để bỏn và cho thuờ (1.544,16 ha). Cụ thể như sau:
- Từ năm 1998 đến30/6/2004 cú 22 dự ỏn khu đụ thị mới được giao đất, với
diện tớch 1.293.6321 ha
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 cú 08 dự ỏn khu đụ thị mới được giao đất với
149.4156 ha.
- Từ 01/7/2004 đến 31/12/2004 cú 44 dự ỏn xõy dựng nhà ở được giao đất
- Từ 01/01/2005 đến nay chỉ cú 04 dự ỏn được giao đất
Một số tồn tại và nguyờn nhõn trong triển khai cỏc khu đụ thị mới:
- Hệ thống phỏp luật, cơ chế chớnh sỏch trong lĩnh vực xõy dựng và phỏt triển
cỏc khu đụ thị mới vẫn chưa đồng bộ và đầy đủ. Do vậy việc triển khai thực hiện cỏc dự ỏn cũn gặp nhiều khú khăn.
- Chưa cú biện phỏp giỏm sỏt và quản lý xõy dựng theo kế hoạch tiến độ nờn
cũn hiện tượng xõy dựng "xụi đỗ" trong cỏc khu đụ thị mới, chưa tạo nhanh được cỏc khu đụ thị mới đồng bộ hoàn chỉnh.
- Việc chuẩn bị quỹ đất, quỹ nhà tỏi định cư để phục vụ cụng tỏc giải phúng