7. Kết cấu của luận văn
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống luật phỏp và cơ chế chớnh sỏch
1. Về hệ thống phỏp luật
Hoàn thiện cỏc quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản theo phõn cấp tại Nghị định 93/2001/NĐ-CP của Thủ tướng Chớnh phủ và theo quy định của Luật đất đai sửa đổi năm 2003, trong đú chỳ ý đến cỏc biện phỏp chống đầu cơ, bỏ đất hoang, sử dụng đất khụng đỳng mục tiờu, mục đớch quy hoạch
Đõy là một bước quan trọng để thể chế húa, cụ thể húa cỏc đề, cỏc nội dung của thị trường bất động sản và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước. Thành phố
cần phải chỳ ý đến cụng tỏc quản lý nhà nước đối với cỏc hoạt động liờn quan đến
thị trường nhà ở, soạn thảo đầy đủ và kịp thời hệ thống văn bản phỏp quy liờn quan
đến phạm vi, đối tượng tham gia giao dịch nhà đất trờn nguyờn tắc: rộng mở và
khụng nờn hạn chế nhiều. Thực tế những năm qua tại thành phố cũng như cả nước cho thấy nếu càng hạn chế, càng “bú hẹp” lại càng dễ bị “bung ra”, tạo điều kiện cho thị trường ngầm cú cơ hội phỏt triển. Cần quy định rừ về việc mở rộng phạm vi giao dịch dõn sự về bất động sản (như cho phộp cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chớnh trị, đơn vị lực lượng vũ trang. được quyền cho thuờ lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn, bảo lónh bằng quyền sử
dụng đất.) vỡ đõy là một giải phỏp quan trọng để thị trường nhà ở phỏt triển. Thành
phố cũng cần vận dụng nhanh, nhạy những quy định mới của Luật đất đai 2003, vớ dụ theo Luật đất đai 2003 thỡ chỉ cũn một loại chứng thư cho cỏc bất động sản đú là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất thỡ được ghi nhận trờn giấy này, chủ sở hữu tài sản phải đăng kớ tài sản theo quy định của phỏp luật (khỏc với trước đõy là cú cả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này sẽ gúp phần làm thống nhất, đơn giản húa được thủ tục cấp giấy chứng nhận và giỳp quản lý chặt chẽ hơn qua quy hoạch và “chứng minh thư” này.
Thành phố cần quyết tõm trong cấp xong giấy chứng nhận trờn toàn thành theo mục tiờu đó đề ra. Điều này sẽ giải quyết được vấn đề tồn tại lõu nay là cỏc chủ thể thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để giao dịch, mua bỏn. Khi đó cú giấy tờ hợp lệ thỡ giao dịch phi chớnh quy sẽ giảm đi và tạo điều kiện cho thị trường chớnh quy phỏt triển mạnh hơn. Thành phố cần tiếp tục triển khai mạnh mẽ cụng tỏc kiểm tra, kiểm soỏt việc sử dụng đất đai; đụn đốc hoàn tất bộ bản đồ địa hỡnh mới phủ kớn thành phố, trước mắt triển khai sử dụng bản đồ địa hỡnh khu vực đụ thị húa phục vụ cho cỏc nhu cầu quản lý và phỏt triển kinh tế – xó hội; hoàn chỉnh bản đồ địa chớnh khu vực đụ thị, lập sổ bộ địa chớnh để quản lý nhà đất trờn 14 quận, huyện; và thực hiện tốt cỏc hoạt động giao dịch, đăng kớ, cập nhật biến động
2. Về cơ chế chớnh sỏch:
Hoàn thiện cơ chế đền bự, giải tỏa, di dời, tỏi định cư sẽ gúp phần thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng cũng như dự ỏn nhà ở tốt hơn, nhanh hơn, để tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản phỏt triển và cũng trỏnh được tỡnh trạng khiếu kiện, tranh chấp kộo dài. Kiờn quyết xử lý cỏc trường hợp chõy lỡ, lấn chiếm đất cụng. Tiếp tục thực hiện thu hồi đất với cỏc dự ỏn chậm trễ, khụng hiệu quả, cỏc “quy hoạch treo” để phục vụ cho cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất cũng như cỏc mục đớch khỏc.
3. Về cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Đổi mới toàn diện cụng tỏc lập quy hoạch và quản lý xõy dựng theo quy
hoạch. Cụng khai húa quy hoạch chi tiết để cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu đều cú
thể tiếp cận dễ dàng cỏc thụng tin cần thiết.
- Tăng cường vai trũ của UBND cỏc quận, huyện, phường, xó, thị trấn trong
việc quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đớch sử dụng đất tại cỏc khu vực phỏt triển đụ thị. Giỏm sỏt việc triển khai cỏc dự ỏn trờn địa bàn theo quy định của phỏp luật.
- Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuờ đất theo cơ chế đấu giỏ quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
- Căn cứ quy hoạch phỏt triển Thủ đụ đến năm 2020 triển khai cỏc dự ỏn mở
đường kết hợp với việc thu hồi đất hai bờn đường để chủ động xõy dựng đồng bộ, hoàn chỉnh đường và phố, đồng thời tăng nguồn thu từ quỹ đất hai bờn đường.
- Chấm dứt cơ chế bao cấp đối với doanh nghiệp kinh doanh hạ tầng cỏc khu
cụng nghiệp, khu chế xuất, cụm cụng nghiệp vừa và nhỏ cũng như chớnh sỏch ưu đói cho cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS nhà ở, thương mại tại cỏc khu vực đụ thị và khu vực phỏt triển đụ thị.
- Quy định cỏc điều kiện đối với cỏc dự ỏn đầu tư kinh doanh BĐS: đền bự, hỗ
trợ, tỏi định cư.
- Xõy dựng và ban hành quy chế khu đụ thị mới là hành lang phỏp lý quan
4. Chớnh sỏch khuyến khớch xõy dựng nhà ở cho thuờ:
- Cần cú quy hoạch xõy dựng, kế hoạch sử dụng đất dành để xõy dựng nhà ở
cho thuờ;
- Chớnh sỏch hỗ trợ đền bự, giải phúng mặt bằng;
- Hỗ trợ về đầu tư xõy dựng hệ thống kết cấu hạ tầng;
- Hỗ trợ về tài chớnh nhà ở;
- Ban hành cỏc quy định về quản lý quỹ nhà ở cho thuờ thuộc sở hữu Nhà
nước phự hợp với thực tiễn;
- Chớnh sỏch bảo hộ quyền lợi của chủ sở hữu nhà ở, bờn thuờ nhà ở và cỏc chế
tài xử lý tranh chấp liờn quan;
- Hoàn thiện văn bản quy phạm phỏp luật về phỏt triển và quản lý quỹ nhà ở
cho thuờ.
5. Chớnh sỏch đầu tư nhà tỏi định cư
Từ năm 2000 đến 2004 trờn địa bàn Thành phố đó triển khai hàng nghỡn dự ỏn, Nhà nước thu hồi đất của 93.984 hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất, trong đú đó thực hiện tỏi định cư cho trờn 7000 trường hợp. Như vậy việc đền bự những năm qua chủ yếu được đền bự bằng tiền, đõy là một nguyờn nhõn chủ yếu làm thị trường BĐS cú những lỳc núng lờn. Để giải quyết vấn đề này, đũi hỏi Thành phố cần cú những chớnh sỏch và giải phỏp tổng thể đỏp ứng nhu cầu tỏi định cư của những người bị thu hồi đất, đồng thời cõn đối nguồn cung - cầu của thị trường BĐS trờn địa bàn Thành phố.
Theo quy định tại Quyết định số 26/2005/QĐ-UB ngày 18/2/2005 của UBND Thành phố, khi Nhà nước thu hồi đất thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư mà cú nhu cầu sử dụng nhà, đất để tỏi định cư thỡ chủ đầu tư phải chuẩn bị đủ quỹ tỏi định cư trước khi giải phúng mặt bằng. Quỹ tỏi định cư cú thể là đất (chủ yếu đối với cỏc xó vựng ngoại thành) hoặc nhà (đối với khu vực nội thành).
Để tạo được quỹ nhà, đất phục vụ tỏi định cư cần đẩy mạnh triển khai bằng nhiều hỡnh thức:
- Đầu tư xõy dựng quỹ tỏi định cư bằng nguồn vốn ngõn sỏch: do cỏc ban quản lý dự ỏn của cỏc Sở ngành và Ban quản lý dự ỏn cỏc quận, huyện thực hiện.
- Do cỏc doanh nghiệp đầu tư bằng nguồn vốn ứng trước theo phương thức.
Thành phố ký hợp đồng đặt hàng mua nhà hoặc mua nhà đó xõy dựng.
- Do cỏc chủ đầu tư thực hiện dự ỏn tự xõy dựng quỹ nhà, quỹ đất tỏi định cư
phục vụ dự ỏn bằng nguồn vốn của chủ đầu tư.
Để rỳt ngắn thời gian thực hiện đầu tư cần tập trung việc triển khai nhanh cỏc quy hoạch chi tiết trờn địa bàn cỏc quận, huyện, đặc biệt là quy hoạch cỏc khu đất tỏi định cư; Tập trung cỏc nguồn vốn để đầu tư xõy dựng nhà ở tỏi định cư từ cỏc nguồn bỏn nhà theo Nghị định 61/CP, tiền thu từ đấu giỏ quyền sử dụng đất...
6. Hoàn thiện hệ thống thụng tin về nhà ở
Việc hỡnh thành một hệ thống thụng tin thường xuyờn về thị trường nhà ở cho phộp thị trường hoạt động thụng thoỏng, giảm chi phớ giao dịch, tăng hiệu quả hoạt động của thị trường và cú thể giảm nguy cơ nền kinh tế ''bong búng'' do đầu cơ quỏ mức. Để phỏt triển hệ thống thụng tin về nhà đất, cần thực hiện một số giải phỏp sau:
- Thực hiện đa dạng hoỏ, cụng khai hoỏ, minh bạch thụng tin, theo đú, đưa
thụng tin về phỏp luật, cơ chế chớnh sỏch, qui hoạch, kế hoạch cú liờn quan đến quản lý và phỏt triển thị trường nhà ở vào mạng điện tử của UBND thành phố, cỏc quận huyện; khuyến khớch cỏc tổ chức kinh doanh nhà đất đưa cỏc thụng tin giao dịch lờn cỏc phương tiện thụng tin đại chỳng và cỏc trang WEB của mỡnh. Trờn cơ sở đú, tất cả cỏc đối tượng cú nhu cầu sử dụng thụng tin về nhà đất đều cú thể dễ dàng tiếp cận hệ thống thụng tin về nhà đất. Điều này sẽ gúp phần hạn chế sự biến động của giỏ cả do tỏc động của tỡnh trạng thiếu thụng tin (vớ dụ: tin đồn khụng chớnh xỏc về quy hoạch, kế hoạch...).
- Xúa bỏ cỏc cản trở trong việc hành nghề của cỏc chuyờn gia, khuyến khớch
việc hỡnh thành cỏc hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng cụng sang cho cỏc tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện.,. Đa dạng hoỏ hỡnh thức cung cấp thụng tin và tư vấn cần thiết về phỏp luật, qui hoạch, kế hoạch, chớnh sỏch, cung
- cầu, giỏ cả, tài chớnh, tớn dụng... thụng qua cỏc tổ chức cụng và tư. Nhà nước cần ban hành những văn bản phỏp lý cho hoạt động của cỏc trung tõm địa ốc, siờu thi địa ốc, cỏc trung tõm mụi giới, dịch vụ cho vay, thanh toỏn... tiếp tục hỡnh thành và mở rộng hoạt động cú hiệu quả. Sự phỏt triển của cỏc tổ chức này sẽ gúp phần nõng cao chất lượng của hệ thống thụng tin trờn thị trường nhà ở.
7. Hỗ trợ vốn tớn dụng đối với hoạt động kinh doanh nhà đất
Thực hiện chớnh sỏch cho vay với lói suất ưu đói đối với cỏc doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực BĐS (trừ cỏc doanh nghiệp hoạt động tư vấn, dịch vụ, mụi giới), đặc biệt là việc xõy dựng nhà ở nhằm mục đớch cho thuờ, bỏn trả gúp đối với những người cú thu nhập thấp. Phần chờnh lệch giữa lói suất ưu đói và lói suất thị trường được ngõn sỏch Nhà nước hoặc quỹ hỗ trợ đầu tư phỏt triển nhà của Nhà nước hỗ trợ.
8. Hỗ trợ tài chớnh cho người nghốo mua hoặc thuờ nhà ở
Thời gian qua, Nhà nước đó cú nhiều biện phỏp ưu đói, hỗ trợ tài chớnh đối với cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS như khụng phải nộp tiền thuế sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đói... Cỏc giải phỏp nhằm mục đớch tăng cung hàng hoỏ BĐS, bỡnh ổn thị trường, cải thiện điều kiện sống của nhõn dõn. Tuy nhiờn, trờn thực tế, mặc dự được hưởng nhiều ưu đói của Nhà nước nhưng cỏc doanh nghiệp này vẫn chạy theo lợi nhuận, cuốn theo biến động của thi trường. Giỏ bỏn ban đầu của cỏc căn hộ chung cư tại cỏc khu đụ thị mới tăng cựng tốc độ với giỏ BĐS trờn thị trường khụng chớnh thức, đồng thời, nhiều hiện tượng tiờu cực nảy sinh liờn quan đến việc đăng ký, mua bỏn... Vỡ vậy, cỏc ưu đói của Nhà nước khụng đến tới được người dõn lao động. Mặt khỏc, cũn tồn tại sự thiếu bỡnh đẳng giữa cỏc thành phần kinh tế trong việc hưởng cỏc ưu đói này.
Vỡ vậy, thay vỡ cỏc biện phỏp hỗ trợ tài chớnh giỏn tiếp thụng qua cỏc doanh
nghiệp, cần tăng cường cỏc biện phỏp hỗ trợ trực tiếp từ ngõn sỏch Nhà nước hoặc
quỹ của Nhà nước cho người nghốo mua nhà ở hoặc thuờ nhà. Đối với người mua
nhà ở, ngõn sỏch Nhà nước hỗ trợ trực tiếp với một số tiền nhất định cho từng đối
tượng cụ thể khi họ mua nhà, số tiền cũn lại được ngõn sỏch Nhà nước cho vay
khụng phải trả lói và trả trong một số năm nhất định. Đối với người thuờ nhà ở, ngõn sỏch Nhà nước hỗ trợ một phần tiền thuờ nhà hàng năm.
