7. Kết cấu của luận văn
3.1. Những phương hướng cơ bản phỏt triển thị trường BĐS tại Hà Nội
3.1.1. Dự bỏo về sự sự phỏt triển của thị trường BĐS trờn địa bàn Hà Nội
Cựng với tiến trỡnh cụng nghiệp hoỏ và hiện đại hoỏ đất nước và sự phỏt triển của kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, thị trường BĐS trờn địa bàn Hà Nội cũng khụng ngừng phỏt triển, cú thể giải thớch bởi cỏc lý do sau:
- Trong điều kiện dõn số khụng ngừng tăng với tốc độ cao như nước ta hiện
nay thỡ nhu cầu về chỗ ở, chỗ làm việc luụn đặt ra như là một đũi hỏi tất yếu và điều đú sẽ là một trong những lý do khiến thị trường nhà ở phải sụi động để đỏp ứng những nhu cầu khụng ngừng tăng lờn của nền kinh tế.
- Tiến trỡnh cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước đang diễn ra khỏ nhanh
chúng, dẫn đến việc tăng cường xõy dựng cỏc cơ sở hạ tầng của Nhà nước khụng
ngừng phỏt triển. Đú cũng là quỏ trỡnh Nhà nước thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất, giải phúng mặt bằng v.v... và cung cấp thờm những diện tớch nhà ở, đất ở. Với những việc làm trờn đó gúp phần làm cho thị trường nhà ở trong trạng thỏi “núng”.
- Với thúi quen lõu đời của người Việt Nam về nhà phải gắn liền đất ở và thờm
vào đú, điều kiện về thu nhập của mọi người dõn trong thời gian qua đó cơ bản được cải thiện nờn nhu cầu về mở rộng, xõy mới nhà ở khụng ngừng phỏt triển. Nhu cầu khụng ngừng tăng lờn này sẽ là một trong những nguyờn nhõn khỏ quan trọng đối với sự phỏt triển thị trường nhà ở Hà Nội.
- Với sự hoàn thiện của cỏc văn bản phỏp luật trong đất đai (chủ yếu là Luật
đất đai) kết hợp với cụng tỏc thanh tra, kiểm kờ đất đai đó dần hạn chế tỡnh trạng chiếm dụng, đầu cơ đất đai trỏi phỏp luật. Điều đú sẽ gúp phần điều tiết cung và cầu về nhà đất trong nền kinh tế trở nờn hợp lý hơn.
Như vậy, sự phỏt triển của thị trường nhà ở, Hà Nội là một tất yếu và để cú sự phỏt triển đỳng hướng đỏp ứng với yờu cầu hội nhập kinh tế chỳng ta cần xem xột và rà soỏt lại những vấn đề cú liờn quan đến sự phỏt triển của thị trường nhà ở để cú phương hướng và một hệ thống giải phỏp đồng bộ.
3.1.2. Một số phương hướng phỏt triển thị trường BĐS trờn địa bàn Hà Hội :
Nhằm xõy dựng một lộ trỡnh tổng thể cho việc quản lý và phỏt triển thị trường BĐS trờn địa bàn Thành phố, tạo điều kiện cho tổ chức và cỏ nhõn giao dịch, mua bỏn nhà đất một cỏch dễ dàng, được phỏp luật bảo hộ và thừa nhận: phục vụ cú hiệu quả cho cụng cuộc cụng nghiệp húa, hiện đại húa Thủ đụ, đúng gúp tớch cực vào việc phỏt triển lành mạnh thị trường BĐS ở Việt Nam, cần cú cỏc phương hướng sau:
- Thị trường BĐS phỏt triển phải được dựa trờn quan điểm đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý vừa đảm bảo được cỏc quyền của cỏc tổ chức và cỏ nhõn đang sử dụng nú.
Một trong những mục tiờu của Cỏch mạng Việt Nam là “người cày cú ruộng”, tức là mọi người dõn đều cú quyền cú đất đai “quyền sử dụng đất để ở” và “quyền được sử dụng đất để canh tỏc”. Đất đai là tài sản đặc biệt do thiờn nhiờn ban tặng và gắn liền với lónh thổ quốc gia mà việc bảo vệ lónh thổ đú phải là nghĩa vụ của mỗi người dõn trong nước. Như vậy, điều đú chỉ cú thể thực hiện được khi quan niệm về sở hữu đất đai được hiểu trờn giỏc độ cũng rất “đặc biệt” giống như bản thõn tài sản này vậy.
Đất đai là tài sản của cả quốc gia mà nhiều thế hệ phải hy sinh xương mỏu để bảo vệ nú nhưng bờn cạnh đú, đất đai (hay quyền sử dụng đất) cũn phải là một trong những tài sản cú giỏ trị của cỏc tổ chức đặc biệt là của mỗi gia đỡnh. Với những quyền mà Nhà nước quy định như quyền: trao đổi, mua bỏn, quyền gúp vốn liờn
doanh, quyền thừa kế, biếu tặng, thế chấp, cho thuờ lại, v.v... nờn hầu như chỳng ta
vẫn ngầm hiểu đú là một sự “sở hữu” nữa. Tuy nhiờn, việc phõn định một cỏch rạch rũi đối với tài sản đặc biệt này cũng khụng cần thiết quan tõm, mà hóy để thị trường
BĐS trờn địa bàn Hà Nội phỏt triển và cú thể hoà nhập với thị trường khu vực và thị trường thế giới thỡ cần phải định hướng lại như sau:
Đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý trong cỏc trường hợp:
- Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức và cỏ nhõn sử dụng theo đỳng quy hoạch
của Nhà nước và thu thuế từ việc sử dụng đất; trong trường hợp cỏc cỏ nhõn hoặc tổ chức khụng thực hiện đỳng Nhà nước sẽ thu đất lại để giao cho người khỏc.
- Nhà nước cần thu đất để phục vụ cho mục tiờu chung thỡ mọi tổ chức cỏ nhõn
phải chấp hành và tất nhiờn Nhà nước phải trả lại tiền cho họ theo giỏ thị trường
(biểu giỏ do Uỷ ban nhõn dõn cấp tỉnh quy định). Đối với Hà Nội cần xõy dựng
nhưng khung giỏ đất sỏt với thị trường và cú thể điều chỉnh kịp thời theo thị trường, cú phõn cấp và phõn ranh giới quản lý rừ ràng trỏnh chống chộo giữa cỏc cấp địa phương của thành phố.
Ngoài cỏc trường hợp trờn, cỏc trường hợp khỏc là quyền của cỏc cỏ nhõn và cỏc tổ chức đang sử dụng mà cũng cú thể hiểu đú là một sự “sở hữu hạn chế”.
Với quan điểm như vậy khụng hề mõu thuẫn với những quy định về đất đai như hiện hành, sẽ khụng hề mõu thuẫn với khẩu hiệu “người cày cú ruộng” và đất để ở và sản xuất kinh doanh của mọi người dõn. Khi đú, thị trường BĐS ở nước ta và địa bàn Hà Nội cú thể được hiểu là thị trường giao dịch “quyền sử dụng đất” và cỏc
tài sản gắn liền với đất hay là giao dịch về đất đai và cỏc tài sản gắn liền với đất đai
đều hợp lý.
- Phỏt triển thị trường nhà ở gắn với việc khai thỏc, sử dụng đất đai một cỏch tiết kiệm và cú hiệu quả.
Trong điều kiện “đất chật” “người đụng”như ở Hà Nội như hiện nay, việc quy hoạch sử dụng đất hợp lý, phỏt huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất đai cũng như
cỏc BĐS khỏc phục vụ sự cho sự nghiệp cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ đất nước là
một vấn đề vụ cựng quan trọng. Điều đú cho thấy, việc phỏt triển thị trường nhà ở phải gắn liền với vấn đề kế hoạch hoỏ nền kinh tế quốc dõn, kế hoạch hoỏ dõn số. Xõy dựng qui hoạc tổng thể mangtinhs chiến lược, Hà Nội phải xõy dựng được qui
hoạch của mỡnh gỏn liền với qui hoạch vựng miền và qui hoạch của Trung ương, như vậy qui hoạch mới cú chất lượng, mới cú thể triển khai thực hiện được.
- Thị trường BĐS phải được phỏt triển bỡnh đẳng giữa cỏc cỏ nhõn và cỏc thành phần kinh tế.
Tuy đất đai thuộc sở hữu toàn dõn do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng để khai thỏc mọi tiềm năng của nền kinh tế chỳng ta cần đảm bảo cho cỏc cỏ nhõn và cỏc tổ chức tham gia trờn thị trường nhà ở quyền bỡnh đẳng cũng như cỏc thị trường hàng hoỏ khỏc. Điều đú cú nghĩa là mọi quan hệ trao đổi mua bỏn, chuyển nhượng, đền bự phải được thực hiện theo nguyờn tắc “ngang giỏ” khụng phõn biệt Nhà nước hay cỏc thành phần kinh tế khỏc. Tất cả cỏc cỏ nhõn và tổ chức thuộc cỏc thành phần kinh tế đều được tham gia vào thị trường BĐS, mọi doanh nghiệp khụng phõn biệt thành phần kinh tế đều cú cỏc quyền bỏn (chuyển nhượng), mua (nhận chuyển nhượng) thuờ, cho thuờ, thế chấp, gúp vốn liờn doanh bằng giỏ trị quyền sử dụng đất. Cỏc chớnh sỏch và biện phỏp ưu đói đều được ỏp dụng thống nhất cho tất cả cỏc doanh nghiệp thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia kinh doanh nhà ở. Trờn địa bàn Hà Nội rất đa dạng về cỏc thành phần kinh tế nờn sự bỡnh đảng và thống nhất giữa cỏc thành phần kinh tế và cỏ nhõn tham gia thi trường BĐS cần phải được hết sức
quan tõm, cú như vậy mới tạo được sự minh bạch và cạnh tranh lành mạnh.
- Phỏt triển thị trường BĐS được đặt trong mối quan hệ với cỏc thị trường khỏc, đặc biệt là thị trường vốn.
Về mặt lý luận cũng như trờn thực tế đó chứng minh được mối quan hệ giữa thị trường nhà ở và cỏc thị trường khỏc trong nền kinh tế đặc biệt là thị trường vốn. Khi mà thị trường vốn “cú vấn đề” nhà đầu tư sẽ nhanh chúng chuyển vốn sang thị trường BĐS và ngược lại khi mà hoạt động trờn thị trường BĐS kộm hiệu quả cỏc nhà đầu tư sẽ lập tức di chuyển vốn sang thị trường vốn. Một trong hai thị trường
này cú vấn đề thỡ thị trường kia cũng bị ảnh hưởng rất mạnh. Chẳng hạn, hiện nay
thị trường BĐS ở Việt Nam đang “đúng băng” làm cho vấn đề vốn của cỏc Cụng ty kinh doanh nhà và cỏc Ngõn hàng thương mại gặp khụng ớt khú khăn và cần phải cú sự điều tiết của Nhà nước. Xem xột hỡnh thành cỏc tổ chức tớn dụng chuyen trỏch
hoạt động và phục vụ trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, hiện tại như đề xuất của Bộ Xõy dựng thành lập quĩ nhà ở hoặc Ngõn hàng xõy dựng để phục vụ cho cỏc hoạt động sản xuất kinh doanh trong lĩnh vực BĐS cũng là một giải phỏp hợp lý trong giai đoạn hiện nay.
- Để quản lý và phỏt triển thị trường nhà ở chỳng ta phải thực hiện đồng bộ nhiều biện phỏp và cú sự phối hợp chặt chẽ giữa cỏc Bộ và cỏc ngành trong nền kinh tế, đặc biệt là cỏc cấp chớnh quyền cơ sở.
Thị trường BĐS chỉ phỏt triển bỡnh thường khi mọi trật tự phải lập lại, từ việc quản lý, sử dụng đất đai, cỏc giao dịch trờn thị trường phải được kiểm soỏt, tỡnh trạng đầu cơ và nắm giữ nhà đất trỏi phỏp luật phải được giải quyết về cơ bản. Điều đú chỉ cú thể cú được khi cú sự phối hợp đồng bộ giữa cỏc Bộ ngành cỏc cơ quan và tổ chức cú liờn quan và sự chấp hành phỏp luật tự giỏc của mọi người dõn. Đặc biệt với cỏc cấp chớnh quyền cơ sở gần dõn nhất cần phải minh bạch trong thực hiện cỏc cơ chế, chủ trương chớnh sỏch liờn quan đến đất đai. Vụ việc cưỡng chế đất đầm tụm của hộ gia đỡnh ụng Vươn thỡ gian vừa qua cũng là bài học đắt giỏ đối với cỏc cấp chớnh quyền trong cụng tỏc quản lý phối hợp thực hiện cỏc chớnh sỏch về đất đai.
3.2. Một số giải phỏp cơ bản nhằm phỏt triển thị trường bất động sản trờn địa bàn Hà nội
Để thực hiện phương hướng trờn và tạo sự ổn định, lành mạnh cho một thị trường BĐS trờn địa bàn Hà Nội hiện đại, hiệu quả, phỏt triển bền vững, mẫu mực cho cả nước, Thành phố cần tập trung vào một số giải phỏp sau:
3.2.1. Hoàn thiện hệ thống luật phỏp và cơ chế chớnh sỏch
1. Về hệ thống phỏp luật
Hoàn thiện cỏc quy định về quản lý nhà nước đối với thị trường bất động sản theo phõn cấp tại Nghị định 93/2001/NĐ-CP của Thủ tướng Chớnh phủ và theo quy định của Luật đất đai sửa đổi năm 2003, trong đú chỳ ý đến cỏc biện phỏp chống đầu cơ, bỏ đất hoang, sử dụng đất khụng đỳng mục tiờu, mục đớch quy hoạch
Đõy là một bước quan trọng để thể chế húa, cụ thể húa cỏc đề, cỏc nội dung của thị trường bất động sản và tăng cường hiệu lực quản lý nhà nước. Thành phố
cần phải chỳ ý đến cụng tỏc quản lý nhà nước đối với cỏc hoạt động liờn quan đến
thị trường nhà ở, soạn thảo đầy đủ và kịp thời hệ thống văn bản phỏp quy liờn quan
đến phạm vi, đối tượng tham gia giao dịch nhà đất trờn nguyờn tắc: rộng mở và
khụng nờn hạn chế nhiều. Thực tế những năm qua tại thành phố cũng như cả nước cho thấy nếu càng hạn chế, càng “bú hẹp” lại càng dễ bị “bung ra”, tạo điều kiện cho thị trường ngầm cú cơ hội phỏt triển. Cần quy định rừ về việc mở rộng phạm vi giao dịch dõn sự về bất động sản (như cho phộp cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp, doanh nghiệp nhà nước, tổ chức chớnh trị, đơn vị lực lượng vũ trang. được quyền cho thuờ lại, chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, gúp vốn, bảo lónh bằng quyền sử
dụng đất.) vỡ đõy là một giải phỏp quan trọng để thị trường nhà ở phỏt triển. Thành
phố cũng cần vận dụng nhanh, nhạy những quy định mới của Luật đất đai 2003, vớ dụ theo Luật đất đai 2003 thỡ chỉ cũn một loại chứng thư cho cỏc bất động sản đú là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cỏc tài sản khỏc gắn liền với đất thỡ được ghi nhận trờn giấy này, chủ sở hữu tài sản phải đăng kớ tài sản theo quy định của phỏp luật (khỏc với trước đõy là cú cả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này sẽ gúp phần làm thống nhất, đơn giản húa được thủ tục cấp giấy chứng nhận và giỳp quản lý chặt chẽ hơn qua quy hoạch và “chứng minh thư” này.
Thành phố cần quyết tõm trong cấp xong giấy chứng nhận trờn toàn thành theo mục tiờu đó đề ra. Điều này sẽ giải quyết được vấn đề tồn tại lõu nay là cỏc chủ thể thiếu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà để giao dịch, mua bỏn. Khi đó cú giấy tờ hợp lệ thỡ giao dịch phi chớnh quy sẽ giảm đi và tạo điều kiện cho thị trường chớnh quy phỏt triển mạnh hơn. Thành phố cần tiếp tục triển khai mạnh mẽ cụng tỏc kiểm tra, kiểm soỏt việc sử dụng đất đai; đụn đốc hoàn tất bộ bản đồ địa hỡnh mới phủ kớn thành phố, trước mắt triển khai sử dụng bản đồ địa hỡnh khu vực đụ thị húa phục vụ cho cỏc nhu cầu quản lý và phỏt triển kinh tế – xó hội; hoàn chỉnh bản đồ địa chớnh khu vực đụ thị, lập sổ bộ địa chớnh để quản lý nhà đất trờn 14 quận, huyện; và thực hiện tốt cỏc hoạt động giao dịch, đăng kớ, cập nhật biến động
2. Về cơ chế chớnh sỏch:
Hoàn thiện cơ chế đền bự, giải tỏa, di dời, tỏi định cư sẽ gúp phần thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển hạ tầng cũng như dự ỏn nhà ở tốt hơn, nhanh hơn, để tạo nguồn cung dồi dào cho thị trường bất động sản phỏt triển và cũng trỏnh được tỡnh trạng khiếu kiện, tranh chấp kộo dài. Kiờn quyết xử lý cỏc trường hợp chõy lỡ, lấn chiếm đất cụng. Tiếp tục thực hiện thu hồi đất với cỏc dự ỏn chậm trễ, khụng hiệu quả, cỏc “quy hoạch treo” để phục vụ cho cụng tỏc đấu giỏ quyền sử dụng đất cũng như cỏc mục đớch khỏc.
3. Về cụng tỏc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
- Đổi mới toàn diện cụng tỏc lập quy hoạch và quản lý xõy dựng theo quy
hoạch. Cụng khai húa quy hoạch chi tiết để cỏc tổ chức, cỏ nhõn cú nhu cầu đều cú
thể tiếp cận dễ dàng cỏc thụng tin cần thiết.
- Tăng cường vai trũ của UBND cỏc quận, huyện, phường, xó, thị trấn trong
việc quản lý sử dụng đất, nhất là việc chuyển mục đớch sử dụng đất tại cỏc khu vực phỏt triển đụ thị. Giỏm sỏt việc triển khai cỏc dự ỏn trờn địa bàn theo quy định của phỏp luật.
- Tiến tới thực hiện giao đất, cho thuờ đất theo cơ chế đấu giỏ quyền sử dụng
đất, đấu thầu dự ỏn cú sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai năm 2003.
- Căn cứ quy hoạch phỏt triển Thủ đụ đến năm 2020 triển khai cỏc dự ỏn mở