Nguyên nhân khách quan
Do sự gia tăng dân số quá nhanh trong thời gian gần đây dẫn đến sự gia tăng nhu cầu cho việc sử dụng đất đai, trong từng giai đoạn lịch sử, hoàn cảnh kinh tế - xã hội luôn biến đổi, cùng với sự chuyển đổi nền kinh tế của đất nước, đất đai ngày càng được sử dụng để khai thác triệt để và có hiệu quả kinh tế nhằm đáp ứng tối đa nhu cầu của con người.
Nguyên nhân chủ quan
Do cơ chế quản lý đất đai còn để buông lỏng một thời kỳ dài và yếu kém.
Chính sách pháp luật đất đai nhiều thay đổi, thiếu đồng bộ, nhiều chính sách chưa rõ ràng không theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường có định hướng xã hội chủ nghĩa.
Cán bộ có tư tưởng cục bộ địa phương, cán bộ công chức thực hiện công vụ liên quan đến đất đai thiếu gương mẫu, tùy tiện, tham nhũng trong đất đai.
Tình trạng vi phạm trong quản lý sử dụng đất đai còn phổ biến làm thiệt hại đến tổ chức cá nhân, hộ gia đình sử dụng hợp pháp.
Công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai chưa được coi trọng, chưa đi vào đời sống của cán bộ, nhân dân do đó có một bộ phận nhân dân chưa nắm vững các
quy định về pháp luật đất đai nên phát sinh tranh chấp (Vi Văn Đài, Mai Thị Nghị, 2006).
1.11 THẨM QUYỀN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
1.5.1 Thẩm quyền của tòa án nhân dân
Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các lọai giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất.
Khoản 1: Những giấy tờ hợp lệ về đất đai
Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.
Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.
Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất. Khoản 2: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.
Khoản 5: Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật (Luật Đất đai 2003, Khoản 1, 2 và 5, Điều 50).
1.5.2 Thẩm quyền của cơ quan hành chính.
Trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các lọai giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 Luật Đất đai 2003 thì được cơ quan hành chính giải quyết như sau:
Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau.
Trường hợp giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng.
Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương giải quyết đối với tranh chấp đất đai giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với nhau hoặc giữa tổ chức, cơ sở tôn giáo, người việt nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài với hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư.
Trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì các bên tranh chấp có quyền gửi đơn xin giải quyết tranh chấp đến Bộ tài nguyên và Môi trường, quyết định giải quyết tranh chấp của Bộ tài nguyên và Môi trường là quyết định giải quyết cuối cùng.
Chính phủ có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới của đơn vị hành chính huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, xã, phường, thị trấn.
Quốc hội có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai liên quan đến địa giới hành chính tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Nguyễn Ngọc Điệp, Hồ Thị Nệ, 2004).
1.5.3 Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai
Hoà giải tranh chấp đất đai
1. Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hoà giải, nếu không thoả thuận được thì thông qua hoà giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai.
2. Trường hợp các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hoà giải. Việc hoà giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hoà giải thành hoặc hoà giải không thành của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn.
Biên bản hoà giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.
3. Đối với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, chủ sử dụng đất thì Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai ở cấp huyện
1. Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có quyết định hành chính trong quản lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn, thuộc Phòng Tài
nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có hành vi hành chính trong khi giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.
Quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện ra Toà án nhân dân hoặc khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
Trường hợp khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo. Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng, phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
4. Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại.
Trình tự giải quyết khiếu nại về đất đai ở cấp tỉnh
1. Trong thời hạn không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày Sở Tài nguyên và Môi trường, ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có quyết định hành chính trong quản lý đất đai hoặc cán bộ, công chức thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có hành vi hành chính trong giải quyết công việc về quản lý đất đai mà người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính đó thì có quyền nộp đơn khiếu nại đến Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương.
2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương có trách nhiệm giải quyết khiếu nại theo thời hạn quy định của Luật Khiếu nại, tố cáo.
Quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương phải được công bố công khai và gửi cho người khiếu nại, người khác có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan.
3. Trong thời hạn không quá bốn mươi lăm (45) ngày kể từ ngày có quyết định giải quyết của Chủ tịch Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân.
4. Cơ quan nhận đơn khiếu nại có trách nhiệm ghi vào sổ theo dõi giải quyết khiếu nại.
1.5.4 Ý nghĩa và nguyên tắc của việc hòa giải tranh chấp đất đai
Ý nghĩa của việc hòa giải tranh chấp đất đai
Hòa giải nhằm động viên, giải thích các bên tự nguyện thỏa thuận, thương lượng các tranh chấp với nhau.
Giúp các bên thống nhất và tìm ra được cách giải quyết tốt nhất mà các bên tranh chấp chấp nhận.
Củng cố tình đoàn kết trong nhân dân, giảm bớt được mâu thuẫn, ngăn ngừa tội phạm có thể phát sinh.
Hòa giải thành, thì tránh phải đưa đến cấp có thẩm quyền, giải quyết tranh chấp đạt được mục đích thì việc giải quyết tranh chấp đất đai nhanh chóng, hiệu quả, tiết kiệm và thực hiện dễ dàng (Vi Văn Đài, Mai Thị Nghị, 2006).
Nguyên tắc của việc hòa giải tranh chấp đất đai
Việc hòa giải được tiến hành theo các nguyên tắc sau đây:
Phù hợp với đường lối, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước, đạo đức xã hội và phong tục, tập quán tốt đẹp của nhân dân.
Tôn trọng sự tự nguyện của các bên, không bắt buộc, áp đặt các bên tranh chấp phải tiến hành hòa giải.
Khách quan, công minh, có lý, có tình, giữ bí mật thông tin đời tư của các bên tranh chấp, tôn trọng quyền, lợi ích hợp pháp của người khác, không xâm phạm lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng.
Kịp thời, chủ động, kiên trì nhằm ngăn chặn vi phạm pháp luật, hạn chế những hậu quả xấu khác có thể xảy ra và đạt được kết quả hòa giải (Quyết định số 86/2008/QĐ- UBND, Điều 3).
Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phun, sóc đối với khu vực nông thôn.
Đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đang có tranh chấp.
Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Thực tế diện tích các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt.
Chính sách ưu đãi đối với người có công của Nhà nước.
Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất (Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, Điều 161).
1.5.5 Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan hành chính
Tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50, Luật Đất đai 2003 thì việc giải quyết được thực hiện dựa vào các căn cứ sau:
Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng do các bên tranh chấp đưa ra.
Ý kiến của hội đồng tư vấn giải quyết tranh chấp của xã, phường, thị trấn do Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập gồm có:
Chủ tịch hoặc phó chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn là chủ tịch hội đồng.
Đại diện mặt trận Tổ quốc Việt Nam xã, phường, thị trấn.
Tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị, trưởng thôn, ấp, bản, buôn, phun, sóc đối với khu vực nông thôn.
Đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đang có tranh chấp.
Cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn.
Thực tế diện tích các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương.
Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất đang có tranh chấp với quy hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cấp có thẩm quyền xét duyệt.
Chính sách ưu đãi đối với người có công của Nhà nước.
Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất (Nghị Định 181/2004/NĐ-CP, Điều 161).
1.5.6 Nguyên tắc và yêu cầu của việc giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai
Nguyên tắc để giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý về đất đai.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân tức là Nhà nước ta không thừa nhận chế độ sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai vì đất đai là kết quả của quá trình lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ nối tiếp nhau mới giành lại sự thống nhất đất nước như ngày nay.
Giải quyết tranh chấp đất đai nhằm bảo vệ sở hữu toàn dân về đất đai, bảo vệ thành