Giá nhƠ M đƣ t ng liên t c trong th i gian t 2000 - 2005. Ch trong vòng 5 n m, l ng bán nh ng c n nhƠ m i xơy đƣ t ng 41,14% (t 907.907 c n/tháng lên t i 1.283.000 c n/tháng). Tuy nhiên, t quỦ IV/2005, th tr ng đƣ có d u hi u ch ng l i. N m 2006, trong khi giá nhƠ, đ t t i nhi u n c t ng cao thì th tr ng B S M l i khá tr m l ng. N m 2007, giá nhƠ vƠ s l ng giao d ch trên th tr ng ti p t c gi m, t 1.283.000 c n, xu ng còn 776.000 c n. Theo T ch c Các nhƠ Môi gi i B S B c M , s l ng giao d ch các c n nhƠ đang s d ng lƠ 4.910.000 c n. T tháng 8/2007 đ n h t tháng 8/2008, trên 770.000 c n nhƠ M b NH si t n do các gia đình không đ kh n ng tr n ti n vay mua nhƠ.
C ng t ng t nh th tr ng B S Nh t B n nh ng n m 1990, ắbong bóng” B S M b ắv ” do giá B S gi m đ t ng t, lƠm cho nh ng ng i n m gi , đ u c B S b gi m l i nhu n vƠ ph i đ i m t v i các kho n n NH. Không th bán đ c s n ph m B S cùng v i các kho n n vƠ lƣi vay NH ch a thanh toán đ c, các nhƠ đ u t ph i tuyên b phá s n còn các NH thì điêu đ ng vì nh ng kho n n ch a thu h i đ c.
Cho vay th ch p nhƠ đ t d i chu n c a h th ng NH. T c lƠ hình th c th ch p nhƠ đ t tr thƠnh m t lo i hình kinh doanh đ y l i nhu n không ch v i NH cho vay mà
còn v i c dơn đ u c đ a c M . M t đi u đ c bi t lƠ h u h t các NH, t ch c tín d ng M cho vay d i hình th c nƠy đ u ch p nh n đ m b o b ng tƠi s n hình thƠnh t v n vay. Nh v y, nguy c r i ro lƠ r t cao do đ i t ng c a nó lƠ nhƠ đ t - v n th ng xuyên r i vƠo chu k đóng b ng.
Các nhƠ đ u t đƣ vay ti n t các NH vƠ đ u t t vƠo nhƠ đ t v i hy v ng sau đó bán đi ki m l i. C th , giai đo n 2004 - 2006, cho vay th ch p d i chu n chi m kho ng 21% t ng các kho n vay th ch p, t ng so v i m c 9% giai đo n 1996 - 2004,
trong đó ch tính riêng n m 2006 t ng giá tr các kho n vay th ch p d i chu n lên đ n 600 t USD, b ng 1/5 th tr ng cho vay mua nhƠ c a M . Trong kho ng th i gian nƠy, vi c mua nhƠ M khá d dƠng. Ng i mua nhƠ ch c n tr ngay kho ng 20% giá tr c n nhƠ (Demyanuk/ Hemert 2008, tr.6), còn l i s tr góp trong vòng 20 n m ho c lơu h n.
x lỦ kh ng ho ng B S, Chính ph M đƣ có nh ng chính sách h tr nh tung ra các gói kích thích kinh t vƠ chính sách ti n t .
Th nh t,gói kích thích kinh t . N m 2008, Chính ph M đƣ phơn b h n 900 t USD cho các kho n vay đ c bi t vƠ gi i c u liên quan đ n ắbong bóng” nhƠ M . Trong
đó, h n phơn n a h tr cho hai công ty th ch p c a Chính ph lƠ Fannie Mae vƠ Freddie
Mac vƠ C quan qu n lỦ NhƠ Liên bang.
C th h n, gói h tr c a Chính ph đ ngh m c vay m i v i lƣi su t ch 4%, n i th i h n vay lên 40 n m vƠ ơn h n thêm cho các kho n vay quá h n ch a tr đ c. ơy lƠ gi i pháp nh m t o c u cho th tr ng nhƠ đ t. Nh ng ng i vay đ c phơn lo i lƠm 2 h ng: có ti n s tín d ng t t vƠ x u. V i nh ng ng i có ti n s tín d ng t t, quy đ nh yêu c u h ph i đang trong c n nhƠ mƠ h đ nh tái c u trúc kho n vay, có kho n n ít h n 729.750 USD, ph i ch ng minh đ c lƠ mình đang g p khó kh n tƠi chính vƠ ch ng trình có th i h n đ ng kỦ. V i nh ng ng i có "ti n s " tín d ng r i ro, các đi u ki n c ng t ng t nh ng kèm theo quy đ nh lƠ sau 5 n m, lƣi su t v i các kho n vay m i s t ng nh ng không cao h n lƣi su t th tr ng th i đi m đó. Nh ng nhƠ đ u t B S mu n mua c n nhƠ th hai vƠ nh ng ai có kho n n trên 729.750 USD đ u không đ c tham gia ch ng trình nƠy.
Th hai,chính sách n i l ng ti n t . Nh m ng phó v i cu c kh ng ho ng tƠi chính th gi i n m 2008, C c D tr Liên bang M (FED) đƣ th c thi chính sách lƣi su t g n b ng 0%. M c tiêu c a FED h ng t i lƠ cam k t gi lƣi su t ng n h n m c g n 0% kéo dƠi đ n n m 2015 đ kích thích cho vay, c u các DN vƠ n n kinh t .
Nh v y, sau hƠng lo t nh ng bi n pháp c a Chính ph vƠ c a FED nh m x lỦ kh ng ho ng B S, th tr ng B S M đƣ có d u hi u ph c h i. 2013 lƠ n m ch ng ki n th tr ng nhƠ đ t M có d u hi u ph c h i v i t c đ m nh m h n. Ch s t ng h p v giá nhƠ c a S&P/Case-Shiller công b ngƠy 25/6/2013 cho th y giá nhƠ 20 thƠnh ph c a M đƣ t ng h n 2,5% trong tháng 4 so v i tháng 3 vƠ lƠ m c t ng hƠng tháng cao nh t k t n m 2000. Giá nhƠ t t c các thƠnh ph , tr Detroit, đƣ t ng lên trong tháng th t liên ti p, trong đó 12 thƠnh ph có m c t ng t i hai con s , nh t lƠ nh ng n i nh San Francisco, Las Vegas, Phoenix vƠ Atlanta, v i các m c t ng trên 20%...