-
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.4.1. Nhƣ̃ng khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành
thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long nhìn chung vẫn còn non trẻ. Đa số các công ty, văn phòng và sàn giao dịch bất động sản chỉ đƣợc thành lập những năm gần đây, hoạt động môi giới bất động sản mới chỉ bắt đầu những bƣớc đi đầu tiên, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc ban hành và có hiệu lực thì ngƣời dân mới biết đến môi giới bất động sản và nghề môi giới bất động sản do đó thị trƣờng bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn và thách thức.
Một thực tế hiện nay là việc mở văn phòng nhà đất là điều khá đơn giản, chỉ cần có địa điểm, thông tin, quảng cáo là có thể trở thành đơn vị môi giới bất động sản. Việc thiếu kiểm soát và các biện pháp quản lý cũng nhƣ chế tài xử phạt đã dẫn đến tình trạng lộn xộn, bát nháo trong việc hình thành và hoạt động của các văn phòng tƣ vấn môi giới nhà đất. Các quy định trong Luật kinh doanh bất động sản chƣa có quy định cụ thể trong cơ chế, chế tài giám sát dẫn đến thị trƣờng bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều nhà môi giới hoạt động không minh bạch, chuyên bán các sản phẩm bất hợp pháp gây thiệt hại cho ngƣời mua.
Mức phí môi giới nói chung vẫn còn khá cao, gần nhƣ chƣa có trƣờng hợp nào bị xử phạt trong hoạt động nên tình trạng “cò” đất hoạt động thiếu trách nhiệm vẫn còn nhiều.
Trên thực tế tại thành phố Hạ Long có không ít tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản là tự phát, không qua trƣờng lớp đào tạo, hiểu biết không đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh và môi giới bất động sản, hoạt động không minh bạch, thiếu tinh thần trách nhiệm từ đó làm
mất lòng tin, không tạo đƣợc chữ tín với khách hàng, làm xấu hình ảnh và môi trƣờng kinh doanh nhà đất.
Nhiều cơ sở đào tạo phát triển môi giới nhà đất chỉ tập trung đào tạo chú trọng và số lƣợng mà không quan tâm đến chất lƣợng. Các nhà môi giới chỉ hoạt động nhƣ là ngƣời đứng giữa dẫn dắt ngƣời mua và ngƣời bán gặp nhau để hƣởng hoa hồng hiểu một cách đúng thì mới chỉ dừng lại ở mức “cò” đất.
Đối với các sàn giao dịch bất động sản, phần lớn các sàn giao dịch bất động sản hoạt động đƣợc các công ty lập ra (ví dụ: sàn giao dịch bất động sản Tuần Châu do tập đoàn Tuần Châu quản lý) hoạt động chủ yếu phục vụ cho việc kinh doanh môi giới mua bán bất động sản các dự án do công ty làm chủ đầu tƣ, một số còn lại hoạt động chuyên về môi giới.
Hơn nữa quan niệm xã hội chƣa hiểu đúng về nghề môi giới bất động sản và chúng ta cũng cần xem lại cách thực đào tạo môi giới bất động sản tại nƣớc ta. Tại các nƣớc phát triển, nghề môi giới đƣợc xã hội thừa nhận nhƣ là một nghề chân chính và có những đóng góp đáng kể cho xã hội. Tại Singapore, những ngƣời hành nghề môi giới luôn đƣợc đào tạo kiến thức chuyên môn đến nghiệp vụ kỹ năng nhằm mang đến các giá trị thực sự cho khách hàng, ngoài ra còn tổ chức các chƣơng trình đào tạo và các cuộc thi để nâng cao trình độ kiến thức cũng nhƣ loại bổ các cá nhân không tiến bộ. Tại Trung Quốc nghề môi giới cũng đƣợc xã hội nhìn nhận tích cực và luôn đƣợc tôn trọng. Mỗi cá nhân tham gia cũng phải trải qua nhiều chƣơng trình đào tạo khắt khe, chính vì vậy mà phí môi giới thƣờng là 2% và 20% khoản chênh lệch nếu bán đƣợc giá cao hơn
Theo Luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia hoạt động môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Theo đó, cá nhân cần hoàn tất khóa học tại các cơ sở đƣợc quy định. Hiện nay thời gian học thông thƣờng tại các trung tâm phổ biến không quá 2 tháng. Nhƣng dù nhƣ vậy thì các môi giới tại Việt Nam đó có đủ chuyên môn cũng nhƣ năng lực để mang đến giá trị cho xã hội? Nhiều ngƣời ở Việt Nam vẫn còn quan niệm rằng môi giới chỉ biết lấy tiền của chủ nhà, chỉ
hoạt động chỉ biêt làm sao có đƣợc càng nhiều khách hành mua bán để lấy tiền hoa hồng mà không tham gia tƣ vấn về pháp lý, tài chính, giá cả.
3.4.2. Một số giải pháp tăng cƣờng và quản lí hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
3.4.2.1. Giải pháp về chính sách
- Nhà nƣớc cần sớm hoàn thiện các quy định và có các chính sách phù hợp để phát triển thị trƣờng BĐS, quy định rõ các hình thức xử lý đối với các trƣờng hợp đối tƣợng hoạt động môi giới vi phạm pháp luật.
- Nhanh chóng thành lập các cơ sở đào tạo chuyên nghiệp về môi giới BĐS. Ngoài đào tạo kỹ năng nghiệp vụ còn cần đi sâu đào tạo hệ thống chính sách liên quan đến BĐS, các văn bản quy định của pháp luật liên quan và quan trọng hơn là giáo dục cái tâm trong nghề. Ngƣời làm nghề không nên nghĩ rằng sau mỗi một giao dịch thành công quan trọng không phải là mình kiếm đƣợc bao nhiêu tiền mà là mình đã mang lại một niềm vui, một giá trị mới cho khách hàng, từ đó dần tạo chữ tín đối với khách hàng.
- Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng nhƣ đơn giản hóa các thủ tục liên quan đến đất đai.
- Đẩy mạnh công tác tuyên truyền chính sách pháp luật của nhà nƣớc liên quan đến đất đai và bất động sản để đảm bảo mọi chính sách pháp luật của nhà nƣớc đều tuyên truyền kịp thời đến ngƣời dân, nâng cao trình độ và nhận thức cho nhân dân.
- Thành lập nhiều hơn các sàn giao dịch để đƣa BĐS vào sàn giao dịch sẽ giúp cho hoạt động môi giới, định giá bất động sản ngày càng chuyên nghiệp và có trách nhiệm hơn với khách hàng.
3.4.2.2. Giải pháp về tổ chức hoạt động
- Đối với cá nhân hoạt động hành nghề môi giới bất động sản phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo quy định của pháp luật và phải có đạo đức nghề nghiệp.
- Đối với tổ chức hoạt động môi giới BĐS phải có đăng ký kinh doanh về dịch vụ kinh doanh BĐS và phải có ít nhất một ngƣời trong tổ chức có chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS theo quy định của pháp luật.
- Ngƣời môi giới BĐS phải có hiểu biết và kiến thức nhất định về kinh doanh và môi giới BĐS để thực hiện hợp đồng môi giới trung thực, chuẩn mực và đúng pháp luật và phải có trách nhiệm với công việc.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với nhà nƣớc và phải chịu sự quản lý của cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải tham gia các hội, hiệp hội BĐS để bảo vệ quyền lợi và giám sát việc thực hiện quy tắc đạo đức nghề nghiệp của các hội viên.
3.4.2.3. Giải pháp về quản lý
Việc quản lý thị trƣờng bất động sản cần phải có giải pháp đồng bộ từ các cơ quan hữu quan từ Chính phủ đến các bộ ngành, UBND các cấp, doanh nghiệp và các nhà đầu tƣ.
- Chính phủ và các Bộ ngành: cần bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật về nhà đất, tránh tình trạng chồng chéo và bất hợp lý, chỉ đạo các Bộ ngành liên quan tập trung một số biện pháp để nâng cao hiệu quả hoạt động của thị trƣờng bất động sản và triển khai các biện pháp kích cầu thị trƣờng BĐS.
- UBND tỉnh cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp và nhà đầu tƣ tiếp cận và triển khai nhanh các dự án. Bên cạnh cần có những biện pháp xử lý dứt khoát đối với các chủ đầu tƣ cố tình chậm chạp triển khai các dự án đã đƣợc cấp phép.
- Các doanh nghiệp kinh doanh BĐS: Cần xây dựng chiến lƣợc phát triển của doanh nghiệp, nghiêm chỉnh chấp hành linh doanh theo đúng quy định của pháp luật; từng bƣớc nâng cao năng lực tài chính, thu hút vốn đầu tƣ
từ bên ngoài theo pháp luật; tăng cƣờng quản trị doanh nghiệp qua phân tích hoạt động kinh tế và thị trƣờng; quan tâm nâng cao năng lực, đạo đức nghề nghiệp cho toàn thể ngƣời lao động trong doanh nghiệp.
3.4.2.4. Giải pháp đối với người tham gia giao dịch mua ban, thuê, cho thuê bất động sản
Để góp phần lành mạnh hoá hoạt động môi giới ở một số loại hình môi giới giao dịch bất động sản hiện nay thì một trong những giải pháp quan trọng nhất chính là thái độ của ngƣời tham gia giao dịch bất động sản. Nếu nhƣ những ngƣời mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản luôn có thái độ cảnh giác, nghiêm khắc trong việc lựa chọn cho mình nhà môi giới làm việc nghiêm túc, có hiệu quả và tuân theo quy định của pháp luật thì chắc chắn những trƣờng hợp ngƣời tham gia giao dịch BĐS bị lừa đảo, mất tiền oan vì mua phải khu đất quy hoạch hoặc đất đó mua rồi nhƣng vẫn thuộc quyền sở hữu bất động sản của chủ bất động sản… sẽ đƣợc hạn chế rất nhiều. Một số điểm mà ngƣời tham gia giao dịch bất động sản cần chú ý:
- Chọn nhà môi giới kinh nghiệm trong khu vực mình cần mua, bán, thuê, cho thuê bất động sản vì không một nhà môi giới nào lại cú kiến thức tất cả bất động sản ở mọi khu vực của thành phố.
- Nói chuyện, đàm phán với nhà môi giới trên điện thoại trƣớc. Nên chọn những nhà môi giới nào tích cực tìm hiểu yêu cầu về bất động sản mà mình cần và nắm rõ thông tin về chính sách liên quan đến thị trƣờng đất đai.
- Chọn nhà môi giới có khả năng tƣ vấn nhiều hơn là khả năng chỉ dẫn mình đi xem bất động sản. Họ hiểu biết tình hình chính trị, văn hoá anh ninh xá hội khu vực này nhƣ thế nào?...Cơ sở hạ tầng, dân cƣ chủ yếu từ đâu? Làm nghề gì? họ có thể giới thiệu những nhà chuyên môn để giúp mình về pháp lý. - Đọc kỹ hợp đồng môi giới của mình một cách cẩn thận trƣớc khi ký vào để bạn có thể hiểu biết đƣợc quyền và nghĩa vụ ràng buộc mỗi bên.
- Cần tìm hiểu và thoả thuận thự lao môi giới, hoa hồng môi giới với nhà môi giới trƣớc khi cùng họ đi xem BĐS. Thông thƣờng hoa hồng môi giới lấy từ ngƣời mua, thuê bất động sản. Hãy xác nhận điều này với nhà môi giới.
Yêu cầu ngƣời môi giới cung cấp đầy đủ mọi thông tin về bất động sản mà mình cần quan tâm, đặc biệt là thông tin về quyền sử dụng đất, thông tin quy hoạch, nguồn gốc hình thành thửa đất.
3.4.2.5. Giải pháp đối với các loại hình môi giới giao dịch bất động sản
Để đảm bảo cho hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản ở nƣớc ta đƣợc thực hiện theo nguyên tắc chuyên nghiệp, công khai, trung thực và tuân thủ pháp luật thì chúng ta rất cần có những quy định cụ thể nghiêm ngặt và mang tính chất bắt buộc, áp dụng đối với toàn bộ các tổ chức, cá nhân đó và đang và sẽ tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản. Những quy định đó sẽ tạo ra cơ sở pháp lý cho hoạt động của các tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản, đồng thời góp phần phát triển vào nghề môi giới bất động sản một cách chuyên nghiệp và lành mạnh hơn.
- Cá nhân môi giới bất động sản phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật và không vi phạm những quy tắc đạo đức nghề nghiệp.
- Tổ chức hoạt động môi giới bất động sản phải có đăng ký kinh doanh về dịch vụ kinh doanh bất động sản và có ít nhất một ngƣời trong tổ chức có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản theo đúng quy định của pháp luật.
- Ngƣời môi giới có thể không bắt buộc phải tốt nghiệp Đại học, nhƣng họ phải có một lƣợng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất.
- Để đƣợc cấp chứng chỉ, ngƣời môi giới cần phải tốt nghiệp khoá đào tạo dành riêng cho nghề môi giới. Nội dung khoá học sẽ bao gồm phạm vi rộng những kiến thức trong lĩnh vực môi giới bất động sản, hệ thống chính sách liên quan đến bất động sản và các luật liên quan…
- Tổ chức cá nhân hoạt động môi giới phải chịu trách nhiệm trƣớc khách hàng về thông tin, chất lƣợng và tính hợp pháp của bất động sản do mình cung cấp và những cam kết trong hợp đồng. Phải chịu trách nhiệm trƣớc pháp luật về hoạt động dịch vụ kinh doanh môi giới của mình.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động dịch vụ kinh doanh môi giới bất động sản phải thực hiện nghĩa vụ nộp thuế và nghĩa vụ tài chính đối với Nhà Nƣớc, chịu sự quản lý của cơ quan Nhà Nƣớc có thẩm quyền, bồi thƣờng thiệt hại theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS không đƣợc đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong 1 giao dịch kinh doanh BĐS.
- Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS đƣợc tham gia các hội, hiệp hội BĐS, Hội, hiệp hội về BĐS có nhiệm vụ bảo về quyền lợi và giám sát việc thực hiện quy tắc đạo đức nghề nghiệp của các hội viên.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
* Thực trạng thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long.
- Việc quản lý thị trƣờng BĐS tại TP Hạ Long còn nhiều bất cập, hệ thống thông tin về bất động sản nói chung cò thiếu tin cậy và chƣa đƣợc thống nhất.
- Quy hoạch sử dụng đất chƣa tổng thể, manh mún.
* Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo loại hình môi giới
Tại thành phố Hạ Long có tổng số 05 công ty, 30 văn phòng, 32 cá nhân và 17 sàn giao dịch BĐS đang hoạt động.
* Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo thời gian
Bình quân/tháng tại thành phố Hạ Long trƣớc năm 2003 có 102 hợp đồng giao dịch, giai đoạn từ năm 2003 đến 2006 có 148 hợp đồng giao dịch và từ năm 2006 đến nay có 176 hợp đồng giao dịch bất động sản.
* Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản theo nội dung hợp đồng giao dịch
Loại hình mua, bán BĐS tỷ lệ giao dịch thành công trung bình từ 40 - 60%; Loại hình thuê và cho thuê bất động sản tỷ lệ thành công từ 40 - 50%; loại hình môi giới tƣ vấn thủ tục nhà đất tỷ lệ thành công từ 40 - 75%.
* Những khó khăn, tồn tại của thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long
- Thiếu cơ chế giám sát, chế tài xử lý nên khó tránh khỏi rủi ro, thiệt hại cho ngƣời mua bất động sản
- Một bộ phận không nhỏ ngƣời hoạt động môi giới chƣa có chứng chỉ môi giới bất động sản
- Phí môi giới nói chung còn cao
- Ngƣời dân chƣa có suy nghĩ và cái nhìn đúng đến về nghề môi giới bất động sản.
2. Đề nghị
Đối với UBND thành phố Hạ Long:
- Đẩy nhanh tiến độ đăng ký quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố đảm bảo đúng pháp luật
- Kiên quyết xử lý các trung tâm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động