Phƣơng pháp so sánh

Một phần của tài liệu Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (Trang 45 - 122)

-

4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

2.4.5. Phƣơng pháp so sánh

Số liệu sau khi đƣợc tổng hợp tiến hành so sánh, đối chiếu với các quy định của ngành, so sánh với các địa phƣơng khác.

Chƣơng 3

KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1. NỘI DUNG 1: SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

3.1.1. Sơ lược điều kiện tự nhiên của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

3.1.1.1. Vị trí địa lý, địa hình

* Vị trí địa lý : Thành phố Hạ Long đƣợc thành lập ngày 27/12/1993 theo Nghị định số 102/NĐ - CP của Thủ tƣớng Chính phủ.

Thành phố Hạ Long đƣợc mở rộng, sát nhập 2 xã Việt Hƣng và Đại Yên của huyện Hoành Bồ theo Nghị định số 51/2001/NĐ-CP ngày 16/08/2001 của Chính phủ. Nhƣ vậy thành phố Hạ Long có toạ độ địa lý:

Từ 20055’ đến 21005’ vĩ độ bắc.

Từ 106050’ đến 107030’ kinh độ đông.

Phía bắc - Tây bắc giáp huyện Hoành Bồ, phía nam thông ra biển giáp vịnh Hạ Long và thành phố Hải Phòng, phía đông - Đông bắc giáp thị xã Cẩm Phả, Phía tây - Tây nam giáp huyện Yên Hƣng.

Tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long là 27.195,03 ha (Theo báo cáo kết quả kiểm kê năm 2010). Có quốc lộ 18A chạy qua, có cảng biển, có bờ biển dài 50 km, có vịnh Hạ Long hai lần đƣợc UNESCO công nhận là di sản thiên nhiên thế giới, với diện tích 434 km2

.

Thành phố Hạ Long gồm có 20 phƣờng, thành phố vừa là một đơn vị hành chính, vừa là thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh, một tỉnh lớn nằm trong tam giác trọng điểm kinh tế phía bắc: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh. Thành phố Hạ Long còn là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá của tỉnh, cách thủ đô Hà Nội 165 km về phía tây theo quốc lộ 18A, cách trung tâm thành phố cảng biển Hải Phòng 70 km về phía nam theo quốc lộ 10, cách cửa khẩu quốc tế Móng Cái 180 km về phía đông theo quốc lộ 18A.

* Địa hình, địa mạo: Hạ Long là thành phố ven biển vịnh Bắc Bộ, có địa hình đa dạng và phức tạp, gồm cả đồi núi, thung lũng, vùng ven biển và hải đảo, đƣợc chia thành 3 vùng rõ rệt nhƣ sau:

+ Vùng đồi núi:

Đây là cánh cung bao bọc toàn bộ phía bắc và đông bắc (phía bắc quốc lộ 18A) chiếm 70% diện tích đất thành phố, gồm các dải đồi cao trung bình từ 150 - 250m, ngọn núi cao nhất 504m, chạy dài từ Yên Lập đến Hà Tu, thấp dần về phía biển, độ dốc trung bình từ 15 - 20% xen giữa đồi núi là những thung lũng nhỏ, hẹp.

+ Vùng ven biển:

Bao gồm địa phận ở phía nam quốc lộ 18A, đây là dải đất hẹp, đất bồi tụ chân núi và bãi bồi ven biển, tuy là vùng đất thấp nhƣng không đƣợc bằng phẳng, độ cao trung bình từ 0,5 - 5m.

+ Vùng hải đảo:

Đây là toàn bộ diện tích vùng vịnh, gồm khoảng trên 1.900 hòn đảo lớn, nhỏ, chủ yếu là đảo núi đá. Riêng đảo Tuần Châu nằm phía tây nam thành phố đã đƣợc nối với đất liền bằng đƣờng ra đảo dài 2 km, diện tích đảo trên 400 ha.

3.1.1.2. Khí hậu, thủy văn * Khí hậu

Thành phố Hạ Long thuộc khí hậu vùng ven biển, một năm có 2 mùa, mùa đông từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, mùa hè từ tháng 5 đến tháng 10. Là vùng ven biển với hệ thống đảo và đồi núi nên khí hậu của Hạ Long bị chi phối mạnh mẽ của biển.

- Không khí: Nhiệt độ trung bình năm 23,70C dao động từ 16,70

C - 28,60C. Nhiệt độ trung bình cao nhất 34,90C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối lên tới 380

C, mùa đông nhiệt độ trung bình thấp nhất 13,70C, nhiệt độ tối thấp tuyệt đối 50

C.

- Lượng mưa: Lƣợng mƣa trung bình năm là 1832 mm, phân bố không đều trong năm và chia thành 2 mùa.

- Mùa mƣa từ tháng 5 đến tháng 10 chiếm từ 80 - 85% tổng lƣợng mƣa cả năm, cao nhất là tháng 7 và tháng 8 đạt 350 mm.

- Mùa ít mƣa từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau, lƣợng mƣa chỉ đạt từ 15 - 20% tổng lƣợng mƣa cả năm, tháng có lƣợng mƣa ít nhất là tháng 12 và tháng 1 từ 4 - 40 mm.

* Độ ẩm không khí

Độ ẩm không khí trung bình hàng năm là 84%. Cao nhất có tháng lên tới 90% và thấp nhất là 68%.

* Chế độ gió - bão

Do đặc điểm vị trí địa lý, ở Hạ Long có 2 loại gió: Gió mùa đông bắc và gió tây nam. Tốc độ gió trung bình năm 2,8 m/s, hƣớng gió mạnh nhất là tây nam 45 m/s. Là vùng biển kín, Hạ Long ít chịu ảnh hƣởng của các cơn bão lớn, sức gió mạnh nhất là cấp 9. Tuy nhiên những trận mƣa bão lớn thƣờng gây ra thiệt hại, đặc biệt là các khu vực ven biển.

* Sương muối, sương mù

Mùa đông thƣờng có sƣơng mù dày đặc, sƣơng muối thƣờng xuất hiện từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau, tập trung nhiều ở những vùng đồi núi.

* Thuỷ văn

* Hệ thống sông chính

Các sông chính chảy qua địa phận thành phố gồm có sông Diễn Vọng, sông Vũ Oai, sông Man, sông Trới đổ vào vịnh Cửa Lục và sông Míp đổ vào hồ Yên Lập.

Ngoài ra còn có các dòng suối nhỏ và ngắn chảy dọc sƣờn núi phía nam từ Hồng Gai ra Hà Tu, Hà Phong. Sông, suối chảy trên địa phận Hạ Long nhỏ và ngắn, lƣu lƣợng nƣớc không nhiều và phân bố không đều trong năm, do địa hình dốc nên mực nƣớc dâng lên nhanh và thoát cũng nhanh.

* Chế độ thuỷ triều

Vùng biển Hạ Long chịu ảnh hƣởng trực tiếp của chế độ nhật triều vịnh Bắc Bộ, biên độ dao động thuỷ triều trung bình là 3,6 m.

Nhiệt độ lớp bề mặt trung bình 180C đến 30,80C. Độ mặn nƣớc biển (Nacl) trung bình 21,6‰ (tháng7) đến 32,4‰ (tháng 2 và 3). Biển ở Hạ Long thƣờng có biểu hiện xâm thực đáy của các cửa sông và biển gây xói lở biến dạng bờ biển.

3.1.1.3. Các nguồn tài nguyên

3.1.1.3.1. Tài nguyên đất

Căn cứ vào đặc điểm địa hình, sự hình thành và cấu tạo của đất, đất đai thuộc thành phố Hạ Long đƣợc phân thành các nhóm đất chính nhƣ sau:

* Đất cát ven biển (C)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng: Bãi Cháy, Tuần Châu, Hùng Thắng, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Cao Xanh, Hồng Hải và Việt Hƣng.

* Đất mặn (M)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng ven biển: Bãi Cháy, Hồng Hà, Hà Khánh, Hùng Thắng, Hà Khẩu, Tuần Châu, Cao Thắng, Cao Xanh, Giếng Đáy, Hồng Hải và Việt Hƣng. Đất mặn hình thành từ những sản phẩm phù sa sông biển lắng đọng trong môi trƣờng nƣớc biển.

* Đất phù sa (P)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng: Phƣờng Cao Xanh, Hồng Hà, Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong, Hồng Hải, Cao Thắng, Giếng Đáy, Hồng Hải và Đại Yên.

* Đất mùn vàng đỏ trên núi (HV)

Nhóm đất này đƣợc phân bố ở trên núi cao phƣờng Đại Yên.

Đất mùn vàng đỏ nằm ở vùng núi từ độ cao 700 - 900m, khí hậu lạnh và ẩm hơn vùng dƣới, thảm thực vật nhìn chung còn tốt, địa hình cao, dốc, hiểm trở nên xói mòn mạnh.

* Đất vàng đỏ (FV)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng: Phƣờng Hà Lầm, Hà Trung, Hồng Gai, Yết Kiêu, Hồng Hải, Bãi Cháy, Giếng Đáy, Trần Hƣng Đạo, Cao Xanh, Cao Thắng, Bạch Đằng, Hà Khẩu, Hồng Hải và Việt Hƣng.

* Đất Glây (G)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng: Hà Khánh, Hà Tu, Hà Phong.

Đất gơlây đƣợc hình thành từ các vật liệu không gắn kết, trừ các vật liệu có thành phần cơ giới thô và trầm tích phù sa có đặc tính phù sa, chúng biểu hiện đặc tính gơlây mạnh ở độ sâu 0 - 50cm. Nhóm đất gơlây chỉ có một đơn vị đất là đất gơlây chua.

* Đất xám (X)

Đƣợc phân bố trên phƣờng Đại Yên.

Đất có thành phần cơ giới thịt nhẹ, có phản ứng chua vừa pHKCL 4,94- 5,26%, hàm lƣợng mùn và đạm tổng số tầng mặt trung bình, lân tổng số tầng mặt nghèo, do quá trình canh tác lâu đời làm cho tính chất hoá học của đất giảm, không còn độ phì nhiêu, trong quá trình sản xuất cần đƣợc các loại phân vô cơ, hữu cơ sẽ đem lại năng xuất cao.

* Đất nhân tác (NT)

Đƣợc phân bố ở các phƣờng: Hà Khánh, Hà Trung, Hà Tu, Hà Phong, Tuần Châu.

Đất nhân tác là loại đất đã bị biến đổi sâu sắc hoặc bị chôn vùi do tác động của con ngƣời, sự di chuyển hoặc xáo trộn lớp đất mặt, đào và đắp, đã làm thay đổi đặc điểm của đất so với ban đầu hiện có của nó

3.1.1.3.2. Tài nguyên nước * Tài nguyên nước mặt

Hạ Long nằm trong vùng có mƣa lớn bình quân 1800 - 2000 mm/năm, do địa hình dốc, các sông suối nhỏ đều từ trên núi cao đổ thẳng xuống vịnh Hạ Long nên nguồn nƣớc mặt phụ thuộc rất lớn vào các mùa trong năm, về mùa khô nguồn nƣớc dễ bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt.

* Tài nguyên nước ngầm

Nƣớc ngầm ở thành phố Hạ Long có trữ lƣợng không lớn, tầng chứa nƣớc hệ Trias T3 (n - r) trong đó:

Trữ lƣợng cấp B 3.430 m3/ ngày đêm Trữ lƣợng cấp C1 13.796 m3/ ngày đêm

Có thể khai thác nguồn nƣớc ngầm bằng cách khoan giếng ở độ sâu từ 100 - 130 m, lƣợng nƣớc khai thác cao nhất đạt tới 20.626 m3/ngày đêm, vƣợt quá mức dự báo của khu vực, dẫn tới nguy cơ nhiều giếng bị sập, hỏng và có xu hƣớng độ nhiễm mặn của giếng nƣớc tăng làm hƣ hại tới nguồn nƣớc. Hiện chỉ còn có 6 giếng hoạt động.

3.1.1.3.3. Tài nguyên rừng

Theo số liệu thống kê tính đến hết năm 2009 tổng diện tích đất lâm nghiệp của thành phố Hạ Long là 5.862,08 ha (bao gồm cả đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ và đất rừng đặc dụng), trong đó đất rừng trồng là 5.445,69 ha và rừng tự nhiên 416,39 ha(bao gồm: rừng gỗ 27,94 ha, rừng tre nứa 17,31 ha, rừng ngập mặn là 371,14 ha). Độ che phủ của rừng đạt 24,92% đây là tỷ lệ thấp so với các huyện, thị xã trong tỉnh.

3.1.1.3.4. Tài nguyên biển

Biển ở Hạ Long có những đặc điểm riêng biệt về địa hình địa mạo, không những có tiềm năng lớn về du lịch mà còn là vùng biển có tiềm năng phong phú về khai thác và nuôi trồng thuỷ sản, phát triển cảng biển giao thông đƣờng thuỷ và công nghiệp sửa chữa đóng mới tàu biển.

Với 50 km bờ biển có diện tích bãi triều lớn nhƣ vùng Cửa Lục, Yên Cƣ, Đại Đán, xung quanh đảo Tuần Châu là điều kiện thuận lợi cho phát triển nuôi trồng thuỷ sản nhất là tôm, cá, các loài nhuyễn thể nhƣ ngọc trai, sò huyết mở ra triển vọng to lớn tăng nhanh sản lƣợng thuỷ sản cho nhu cầu tiêu dùng trong nƣớc và xuất khẩu.

3.1.1.3.5. Tài nguyên khoáng sản

- Thành phố Hạ Long có nhiều tài nguyên khoáng sản, tập trung chủ yếu là than và một số loại vật liệu xây dựng nhƣ đá vôi, đất sét, cao lanh...đáng kể nhất là đá vôi có trữ lƣợng 1,3 tỷ tấn; đất sét có trữ lƣợng 41,5 triệu m3

tập trung chủ yếu ở Giếng Đáy, với chất lƣợng tƣơng đối tốt dùng cho sản xuất xi măng.

3.1.1.3.6. Tài nguyên nhân văn

Thành phố Hạ Long là vùng đất có lịch sử hình thành và phát triển lâu đời, nằm trong cái nôi sản sinh ra giai cấp công nhân Việt Nam, có tinh thần hiếu học, năng động, sáng tạo, có nguồn lao động dồi dào, có đội ngũ khoa học lớn mạnh, công nhân có tay nghề cao nòng cốt tiếp thu khoa học công nghệ mới áp dụng sản xuất. Trải qua hàng nghìn năm dựng nƣớc và giữ nƣớc, nhân dân thành phố Hạ Long nói riêng và tỉnh Quảng Ninh nói chung đã xây dựng nên truyền thống văn hiến, nền văn hoá đậm đà bản sắc dân tộc.

Cùng với sự phát triển của đời sống kinh tế xã hội, các giá trị nhân văn cũng đang đƣợc phục hồi và phát triển, các lễ hội du lịch văn hoá hàng năm đƣợc tổ chức càng làm tăng thêm tính hấp dẫn, thu hút khách du lịch.

3.1.1.3.7. Tài nguyên du lịch

Hạ Long là một trong những điểm du lịch nổi tiếng ở Việt Nam. Với cảnh đẹp của biển cùng các đảo và hang động. Vịnh Hạ Long đã đƣợc UNESCO ghi vào danh sách di sản thế giới ngày 14/02/1994. Năm 2000 Vịnh Hạ Long lần thứ hai lại đƣợc công nhận là di sản về địa chất, địa mạo thế giới.

3.1.2. Sơ lƣợc điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh Quảng Ninh

3.1.2.1. Điều kiện kinh tế

- Tốc độ tăng trƣởng kinh tế trong 5 năm qua (2006-2010) luôn duy trì ở mức cao và ổn định, tổng sản phẩm (GDP) năm 2010 ƣớc đạt 11.968 tỷ đồng (giá thực tế), tăng 2,06 lần so với năm 2005, bình quân 5 năm (2006- 2010) tăng 15,55%/năm, vƣợt chỉ tiêu Đại hội đề ra; GDP bình quân đầu ngƣời năm 2010 (giá thực tế) ƣớc đạt 2.680 USD, bằng 1,61 lần năm 2005.

- Cơ cấu kinh tế tiếp tục chuyển dịch theo hƣớng công nghiệp - du lịch và dịch vụ - nông nghiệp, đúng với quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2010 đã đƣợc phê duyệt.

(Nguồn: Báo cáo chính trị của ban chấp hành đảng bộ thành phố Hạ Long trong năm 2010).

3.1.2.2. Dân số và thu nhập

* Dân số: dân số thành phố năm 2006 là 202.839 ngƣời đến năm 2010 là 234.592 tăng 31.753 ngƣời so với năm 2006, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên năm 2006 là 1,005% đến năm 2010 là 1,102%, và tỷ lệ tăng dân số tự nhiên cả giai đoạn 2006-2010 trung bình là 1,051%.

- Mật độ dân cƣ trên toàn thành phố năm 2006 là 820 ngƣời/km2, đến năm 2010 mật độ dân cƣ tăng lên 834 ngƣời/km2

.

- Số lao động năm 2010 đƣợc giải quyết việc làm năm 2006 là 51.967 ngƣời đến năm 2010 số lao động đƣợc giải quyết việc làm ƣớc đạt 50.500 ngƣời trong đó tỷ lệ lao động qua đào tạo là 70%.

- Năm 2010 thu nhập bình quân đầu ngƣời ƣớc đạt 2.680 USD/năm (giá thực tế).

Biểu đồ biến động dân số qua một số năm

234,592 229,122 223,474 202,839 218,238 180,000 190,000 200,000 210,000 220,000 230,000 240,000

Năm 2006 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010

Hình 3.1. Biểu đồ biến động dân số thành phố Hạ Long

* Thu nhập

GDP của Thành phố theo giá thực tế năm 2008 khoảng 10,3 nghìn tỷ đồng chiếm khoảng 37% GDP của cả tỉnh Quảng Ninh. GDP theo giá so sánh 1994 năm 2008 của thành phố là 3,4 nghìn tỷ đồng, đạt gần 90% so với kế hoạch của năm 2010.

Thu nhập bình quân đầu ngƣời của TP Hạ Long là khoảng 1,8 triệu đ/ng/th, là khá cao so với trung bình của tỉnh Quảng Ninh là khoảng gần 900 nghìn đ/ng/th.

Trên địa bàn thành phố Hạ Long tập trung phần lớn nguồn nhân lực chất lƣợng cao của tỉnh Quảng Ninh. Lao động chủ yếu là lao động đã đƣợc đào tạo, có khả năng thích nghi với các công việc đòi hỏi trình độ tay nghề cao, dễ dàng thích nghi với nền sản xuất hiện đại, tiên tiến.

3.1.2.3. Y tế

- Các cơ sở y tế trên địa bàn đƣợc đầu tƣ xây dựng mới và sắm trang thiết bị hiện đại với tổng mức đầu tƣ từ năm 2006 đến nay ƣớc đạt 470,3 tỷ đồng, nhƣ Bệnh viện tỉnh, Bệnh viện Lao và Phổi, Bệnh viện Y Dƣợc cổ truyền, Bệnh viện Đa Khoa khu vực Bãi Cháy, trung tâm y tế thành phố, các trạm y tế phƣờng..., đội ngũ cán bộ y tế ngày càng đƣợc tăng cƣờng về số lƣợng và chất lƣợng, từng bƣớc đáp ứng yêu cầu khám chữa bệnh của nhân dân. Đến hết năm 2010 có 20/20 trạm y tế phƣờng đạt chuẩn Quốc gia về y tế cơ sở, 100% trạm y tế phƣờng có bác sĩ.

Một phần của tài liệu Đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh (Trang 45 - 122)