-
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.2.1. Thực trạng hoạt động của thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ
3.2.1. Thực trạng hoạt động của thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Có thể nói, năm 2011 là một năm ảm đạm của thị trƣờng bất động sản (BĐS) Quảng Ninh nói chung và TP Hạ Long nói riêng. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trƣờng đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng “bi đát” nhất trong vài năm trở lại đây.
Đầu năm 2011, thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hạ Long vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực , giá BĐS tại một số dự án có xu hƣớng tăng nhẹ , khoảng 5-10%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cơn sốt này là do các “cò đất” tạo nên . Thông tƣ số 13 của Ngân hàng Nhà nƣớc cũng gây ảnh hƣởng mạnh mẽ đến thị trƣờng với việc tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS và tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Điều này khiến nhiều ngân hàng phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn dẫn đến việc các chủ đầu tƣ hay cả khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà đều gặp khó khăn. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trƣờng BĐS. Hầu hết các ngân hàng đều đã từ chối cho vay BĐS, chính yếu tố này đã tác động đến giá đất ở các khu đô thị trên địa bàn tỉnh, giá giảm khoảng 15 - 20%.
Trên thực tế, một số nhà đầu tƣ BĐS vốn ít đã rao bán ồ ạt, thậm chí là chấp nhận lỗ. Thế nhƣng ngƣợc lại, ngƣời trƣờng vốn thì cho rằng đây đang là thời điểm thuận lợi để tiếp tục mua vào đầu tƣ, đầu cơ.
Nhìn lại thời điểm năm 2010 có thể nói là thời điểm cực thịnh của thị trƣờng BĐS nói chung. Dòng tiền đổ vào thị trƣờng này khá lớn và khả năng xoay vòng vốn của nhà đầu tƣ (đặc biệt là các nhà đầu tƣ nhỏ) rất nhanh. Đây cũng là thời điểm hàng loạt các dự án khu đô thị lớn nhỏ tại TP Hạ Long đƣợc rao bán. Mặc dù mức giá sau mỗi lần chuyển giao có khi bị đẩy lên gấp 2, 3 lần nhƣng lƣợng ngƣời có nhu cầu mua nhà đất vẫn không hề giảm sút. Giá BĐS có lẽ vì vậy mà “phi mã” với tốc độ chóng mặt hơn.
Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay thị trƣờng BĐS thành phố Hạ Long đều rơi vào tình trạng trầm lắng, giá cả nhà, đất đều sụt giảm ở tất cả các phân khúc của thị trƣờng. Ngay tại các dự án khu đô thị lớn tại các phƣờng nhƣ: Cao Xanh, Hà Khánh, Bạch Đằng, Trần Hƣng Đạo giá BĐS đều đang ở mức thấp do đó đƣợc điều chỉnh qua nhiều giai đoạn trong các năm 2010 và 2011. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ BĐS gặp khó khăn do tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn
vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Bên cạnh đó, nhiều dự án kinh doanh hạ tầng trên địa bàn thành phố đó có sự giảm giá gần tƣơng đƣơng với giá bán ban đầu của chủ đầu tƣ nhƣng vẫn ít ngƣời mua. Mặc dù, thông tin về ngân hàng giảm lãi suất, đồng thời đƣa bất động sản ra khỏi danh mục lĩnh vực hạn chế cho vay đó có tác động nhất định đến thị trƣờng, có một số ngƣời có nhu cầu thực đó quan tâm, nhƣng giao dịch thành công không nhiều, phần lớn những nhà đầu tƣ nhỏ lẻ chƣa có niềm tin vào thị trƣờng, vẫn còn tâm lý chờ giá cả hạ hơn nữa.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh có 20 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động chủ yếu tập trung ở thành phố Hạ Long. Một số sàn sau khi đi vào hoạt động không có giao dịch do đó phải thông báo ngừng hoạt động. Tuy nhiên, với những sàn còn lại chỉ hoạt động cầm chừng để tồn tại bởi lƣợng giao dịch BĐS thành công qua sàn rất thấp. Vì giao dịch quá ít khiến thu nhập từ hoạt động môi giới không đáp ứng đƣợc cuộc sống của nhiều nhân sự nên nhiều ngƣời đó phải đi tìm công việc khác.
Cho đến thời điểm này, khi thị trƣờng BĐS đang rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tƣ đau đầu trong khối tài sản khổng lồ nhƣng không bán đƣợc, khiến họ không thể duy trì hoạt động cho những trung tâm này và kết quả là nhiều trung tâm đó phải đóng cửa. Từ nay cho tới hết năm sau không có dấu hiệu nào cho thấy thị trƣờng sẽ thuận lợi. Đó là quãng đƣờng đầy chông gai, khó khăn mà các sàn giao dịch phải vƣợt qua. Doanh nghiệp nào có tiềm lực, yêu nghề mới có thể bám trụ nổi trên thị trƣờng.
Đầu năm 2012, Cục diện của thị trƣờng bất động sản (BĐS) vẫn khá trầm lắng ở tất cả mọi phân khúc: Đất, căn hộ chung cƣ, biệt thự... Tuy nhiên, BĐS của thành phố Hạ Long lại đƣợc hâm nóng bằng khá nhiều dự án hạ tầng, thu hút nhà đầu tƣ BĐS tham gia. Điều này đã cho thấy, nếu tỉnh có một quy hoạch tốt, chủ đầu tƣ dự án có tầm nhìn chiến lƣợc cho dự án của mình thì việc hâm nóng thị trƣờng BĐS không phải là một việc làm quá khó khăn.
Khác với thị trƣờng BĐS nói chung của cả nƣớc, thời điểm này, BĐS của Hạ Long có rất nhiều cơ hội để phát triển. Thành phố Hạ Long đang trong quá trình nghiên cứu xây dựng lại các quy hoạch tổng thể, trong đó có quy hoạch đô thị. Năm 2012 cũng là năm đƣợc chọn để thực hiện chiến lƣợc quy hoạch các đô thị một cách bài bản và có tầm nhìn dài hạn cho những năm về sau. Cùng với sự thay đổi về quy hoạch, các dự án hạ tầng trên địa bàn sẽ đƣợc thành phố xem xét rất kỹ lƣỡng trƣớc khi phê duyệt cho nhà đầu tƣ triển khai dự án. Nhƣ vậy, tính khả thi của các dự án hạ tầng cũng sẽ cao hơn và bền vững hơn. Đây là một trong những điều mà nhà đầu tƣ BĐS rất quan tâm. Vì trong một giai đoạn, nhiều chủ đầu tƣ BĐS đã phải “khóc dở, mếu dở” bởi những dự án hạ tầng “treo” trên địa bàn.
Mặt khác, với việc tỉnh tích cực đẩy nhanh các hoạt động xúc tiến đầu tƣ, đặc biệt là sau Hội nghị xúc tiến đầu tƣ diễn ra vào ngày 23, 24-2 vừa qua, đã thu hút rất nhiều nhà đầu tƣ quan tâm tới Quảng Ninh nói chung và Hạ Long nói riêng. Để triển khai các dự án sản xuất, kinh doanh thì yếu tố quỹ đất hay hạ tầng đi kèm là điều tất yếu. Qua khảo sát nhanh về nhu cầu sử dụng quỹ đất hay hạ tầng của các nhà đầu tƣ tại Hội nghị này cho thấy tại TP Hạ Long đƣợc khá nhiều nhà đầu tƣ quan tâm. Các nhà đầu tƣ cũng khẳng định, rất trông chờ vào việc sớm đƣợc làm việc với tỉnh để tìm ra quỹ đất phát triển các dự án của mình.