-
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
3.1.5. Sơ lƣợc hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long
Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long đƣợc cụ thể tại kết quả thống kê, kiểm kê đất đai đến ngày 01/1/2010 của thành phố.
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long
(Đơn vị tính: ha)
Stt Loại đất mã Diện tích hiện trạng năm 2010 (ha)
Cơ cấu (%)
Tổng diện tích tự nhiện 27195.03 100
1 Đất nông nghiệp NNP 9568.74 35,19
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 1373.56 5,05
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 741.84 2,73
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 631.72 2,32
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 7073.62 26,01 1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 1678.74 6,17 1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 5028.75 18,49 1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 366.13 1,35 1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 1121.41 4,12 1.4 Đất làm muối LMU 0,00 1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 0.15 0,00
2 Đất phi nông nghiệp PNN 16278.76 59,86
2.1 Đất ở OTC 2281.49 8,39
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 0,00
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 2281.49 8,39
2.2 Đất chuyên dùng CDG 11028.14 40,55
2.2.1 Đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 40.66 0,15
2.2.2 Đất quốc phòng, an ninh CQA 1173.33 4,31
2.2.3 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 2736.9 10,06
2.2.4 Đất có mục đích công cộng CCC 7058.04 25,95
2.3 Đất tôn giáo, tín ngƣỡng TTN 3.1 0,01
2.4 Đất nghĩa trang, nghĩa địa NTD 73.16 0,27
2.5 Đất sông suối và mặt nƣớc chuyên dùng SMN 2892.93 10,64
2.5.1 Đất sông ngòi, kênh, rạch, suối SON 2042.98 7,51
2.5.2 Đất có mặt nƣớc chuyên dùng MNC 849.95 3,13
2.6 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0.04 0,00
3 Đất chƣa sử dụng CSD 1347.53 4,96
3.1 Đất bằng chƣa sử dụng BCS 192.16 0,71
3.2 Đất đồi núi chƣa sử dụng DCS 792.28 2,91
Theo đó, tổng diện tích tự nhiên của thành phố Hạ Long đƣợc quy hoạch đến năm 2010 là 22250,00 ha, kết quả thực hiện tính đến hết năm 2010 là 27195.03 ha. Diện tích tự nhiên tăng do diện tích đất tại một số phƣờng ven biển nhƣ Hồng Gai, Bạch Đằng, Hồng Hải.... những năm gần đây đã đẩy mạnh việc đổ đất lấn biển tạo mặt bằng thực hiện dự án và hình thành các khu dân cƣ mới, mặt khác tại kỳ thống kê, kiểm kê đất đai trƣớc thành phố Hạ Long đã không thống kê diện đất một số đảo nằm trong vịnh Hạ Long thuộc UBND thành phố quản lý. Trong 3 nhóm đất chính là đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chƣa sử dụng. Loại đất chủ yếu là đất phi nông nghiệp chiếm một tỷ lệ rất lớn trong đó chủ yếu là đất ở và đất chuyên dùng do nhu cầu đất ở tại TP Hạ Long là khá lớn, mặt khác mục tiêu xây dựng thành phố Hạ Long đến năm 2020 sẽ trở thành đô thị loại I, trong khi dân số đô thị ngày càng tăng, nhƣng tập quán về nhà ở tại các khu chung cƣ của nhân dân không nhiều, phần lớn ngƣời dân vẫn muốn có quỹ đất để xây dựng nhà ở riêng, dẫn đến quỹ đất ở đô thị ngày càng tăng, hiệu quả sử dụng đất không cao. UBND thành phố Hạ Long đã dành một phần lớn quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu đất ở của ngƣời dân và xây dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Diện tích đất nông nghiệp chủ yếu là đất sản xuất nông nghiệp và đất rừng phòng hộ tập trung tại các phƣờng nhƣ Việt Hƣng, Đại Yên, Bãi Cháy.
3.2. NỘI DUNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH
3.2.1. Thực trạng hoạt động của thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh
Có thể nói, năm 2011 là một năm ảm đạm của thị trƣờng bất động sản (BĐS) Quảng Ninh nói chung và TP Hạ Long nói riêng. Giá nhà đất nhiều nơi giảm mạnh, thị trƣờng đóng băng trên diện rộng và giới kinh doanh bất động sản kết thúc năm trong tình trạng “bi đát” nhất trong vài năm trở lại đây.
Đầu năm 2011, thị trƣờng BĐS trên địa bàn thành phố Hạ Long vẫn tiếp đà tăng giá từ năm 2010 tại nhiều khu vực , giá BĐS tại một số dự án có xu hƣớng tăng nhẹ , khoảng 5-10%. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng cơn sốt này là do các “cò đất” tạo nên . Thông tƣ số 13 của Ngân hàng Nhà nƣớc cũng gây ảnh hƣởng mạnh mẽ đến thị trƣờng với việc tăng hệ số rủi ro từ 100% lên 250% đối với các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh BĐS và tăng hệ số an toàn vốn của các ngân hàng lên 9%. Điều này khiến nhiều ngân hàng phải thu hẹp tín dụng trong lĩnh vực này để đảm bảo an toàn vốn dẫn đến việc các chủ đầu tƣ hay cả khách hàng có nhu cầu vay vốn mua nhà đều gặp khó khăn. Đây chính là một sự khởi đầu cho trật tự mới trên thị trƣờng BĐS. Hầu hết các ngân hàng đều đã từ chối cho vay BĐS, chính yếu tố này đã tác động đến giá đất ở các khu đô thị trên địa bàn tỉnh, giá giảm khoảng 15 - 20%.
Trên thực tế, một số nhà đầu tƣ BĐS vốn ít đã rao bán ồ ạt, thậm chí là chấp nhận lỗ. Thế nhƣng ngƣợc lại, ngƣời trƣờng vốn thì cho rằng đây đang là thời điểm thuận lợi để tiếp tục mua vào đầu tƣ, đầu cơ.
Nhìn lại thời điểm năm 2010 có thể nói là thời điểm cực thịnh của thị trƣờng BĐS nói chung. Dòng tiền đổ vào thị trƣờng này khá lớn và khả năng xoay vòng vốn của nhà đầu tƣ (đặc biệt là các nhà đầu tƣ nhỏ) rất nhanh. Đây cũng là thời điểm hàng loạt các dự án khu đô thị lớn nhỏ tại TP Hạ Long đƣợc rao bán. Mặc dù mức giá sau mỗi lần chuyển giao có khi bị đẩy lên gấp 2, 3 lần nhƣng lƣợng ngƣời có nhu cầu mua nhà đất vẫn không hề giảm sút. Giá BĐS có lẽ vì vậy mà “phi mã” với tốc độ chóng mặt hơn.
Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay thị trƣờng BĐS thành phố Hạ Long đều rơi vào tình trạng trầm lắng, giá cả nhà, đất đều sụt giảm ở tất cả các phân khúc của thị trƣờng. Ngay tại các dự án khu đô thị lớn tại các phƣờng nhƣ: Cao Xanh, Hà Khánh, Bạch Đằng, Trần Hƣng Đạo giá BĐS đều đang ở mức thấp do đó đƣợc điều chỉnh qua nhiều giai đoạn trong các năm 2010 và 2011. Nhiều doanh nghiệp bất động sản, kinh doanh dịch vụ BĐS gặp khó khăn do tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn
vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Bên cạnh đó, nhiều dự án kinh doanh hạ tầng trên địa bàn thành phố đó có sự giảm giá gần tƣơng đƣơng với giá bán ban đầu của chủ đầu tƣ nhƣng vẫn ít ngƣời mua. Mặc dù, thông tin về ngân hàng giảm lãi suất, đồng thời đƣa bất động sản ra khỏi danh mục lĩnh vực hạn chế cho vay đó có tác động nhất định đến thị trƣờng, có một số ngƣời có nhu cầu thực đó quan tâm, nhƣng giao dịch thành công không nhiều, phần lớn những nhà đầu tƣ nhỏ lẻ chƣa có niềm tin vào thị trƣờng, vẫn còn tâm lý chờ giá cả hạ hơn nữa.
Theo báo cáo của Sở Xây dựng, trên địa bàn tỉnh có 20 sàn giao dịch BĐS đăng ký hoạt động chủ yếu tập trung ở thành phố Hạ Long. Một số sàn sau khi đi vào hoạt động không có giao dịch do đó phải thông báo ngừng hoạt động. Tuy nhiên, với những sàn còn lại chỉ hoạt động cầm chừng để tồn tại bởi lƣợng giao dịch BĐS thành công qua sàn rất thấp. Vì giao dịch quá ít khiến thu nhập từ hoạt động môi giới không đáp ứng đƣợc cuộc sống của nhiều nhân sự nên nhiều ngƣời đó phải đi tìm công việc khác.
Cho đến thời điểm này, khi thị trƣờng BĐS đang rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tƣ đau đầu trong khối tài sản khổng lồ nhƣng không bán đƣợc, khiến họ không thể duy trì hoạt động cho những trung tâm này và kết quả là nhiều trung tâm đó phải đóng cửa. Từ nay cho tới hết năm sau không có dấu hiệu nào cho thấy thị trƣờng sẽ thuận lợi. Đó là quãng đƣờng đầy chông gai, khó khăn mà các sàn giao dịch phải vƣợt qua. Doanh nghiệp nào có tiềm lực, yêu nghề mới có thể bám trụ nổi trên thị trƣờng.
Đầu năm 2012, Cục diện của thị trƣờng bất động sản (BĐS) vẫn khá trầm lắng ở tất cả mọi phân khúc: Đất, căn hộ chung cƣ, biệt thự... Tuy nhiên, BĐS của thành phố Hạ Long lại đƣợc hâm nóng bằng khá nhiều dự án hạ tầng, thu hút nhà đầu tƣ BĐS tham gia. Điều này đã cho thấy, nếu tỉnh có một quy hoạch tốt, chủ đầu tƣ dự án có tầm nhìn chiến lƣợc cho dự án của mình thì việc hâm nóng thị trƣờng BĐS không phải là một việc làm quá khó khăn.
Khác với thị trƣờng BĐS nói chung của cả nƣớc, thời điểm này, BĐS của Hạ Long có rất nhiều cơ hội để phát triển. Thành phố Hạ Long đang trong quá trình nghiên cứu xây dựng lại các quy hoạch tổng thể, trong đó có quy hoạch đô thị. Năm 2012 cũng là năm đƣợc chọn để thực hiện chiến lƣợc quy hoạch các đô thị một cách bài bản và có tầm nhìn dài hạn cho những năm về sau. Cùng với sự thay đổi về quy hoạch, các dự án hạ tầng trên địa bàn sẽ đƣợc thành phố xem xét rất kỹ lƣỡng trƣớc khi phê duyệt cho nhà đầu tƣ triển khai dự án. Nhƣ vậy, tính khả thi của các dự án hạ tầng cũng sẽ cao hơn và bền vững hơn. Đây là một trong những điều mà nhà đầu tƣ BĐS rất quan tâm. Vì trong một giai đoạn, nhiều chủ đầu tƣ BĐS đã phải “khóc dở, mếu dở” bởi những dự án hạ tầng “treo” trên địa bàn.
Mặt khác, với việc tỉnh tích cực đẩy nhanh các hoạt động xúc tiến đầu tƣ, đặc biệt là sau Hội nghị xúc tiến đầu tƣ diễn ra vào ngày 23, 24-2 vừa qua, đã thu hút rất nhiều nhà đầu tƣ quan tâm tới Quảng Ninh nói chung và Hạ Long nói riêng. Để triển khai các dự án sản xuất, kinh doanh thì yếu tố quỹ đất hay hạ tầng đi kèm là điều tất yếu. Qua khảo sát nhanh về nhu cầu sử dụng quỹ đất hay hạ tầng của các nhà đầu tƣ tại Hội nghị này cho thấy tại TP Hạ Long đƣợc khá nhiều nhà đầu tƣ quan tâm. Các nhà đầu tƣ cũng khẳng định, rất trông chờ vào việc sớm đƣợc làm việc với tỉnh để tìm ra quỹ đất phát triển các dự án của mình.
Trong chiến lƣợc phát triển, tỉnh Quảng Ninh cam kết sẽ tạo điều kiện tốt nhất cho nhà đầu tƣ có dự án khả thi, đồng hành cùng doanh nghiệp giải quyết các khó khăn vƣớng mắc trong quá trình thực hiện dự án, trong đó có các dự án liên quan tới hạ tầng, quỹ đất, giải phóng mặt bằng... Điều này cũng có thể coi là một tín hiệu khả quan.
3.2.2. Thực trạng quản lý thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh tỉnh Quảng Ninh
Hệ thống quản lý thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long bất cập và chƣa hoàn thiện, hệ thống thông tin về nhà ở và thị trƣờng bất động sản chƣa thống nhất.
Hệ thống thông tin trên thị trƣờng bất động sản còn thiếu và yếu, thiếu hệ thống cơ sở dữ liệu về bất động sản phục vụ công tác chỉ đạo điều hành ổn định thị trƣờng. Do đó việc đề xuất các giải pháp trong điều hành thị trƣờng mới dừng lại ở mức xử lý tình huống, chƣa có giải pháp cơ bản, toàn diện, lâu dài để điều chỉnh thị trƣờng khi có biến động
Chính sách và quản lý chƣa đƣợc tốt, quy hoạch chƣa tổng thể còn manh mún và chắp vá, các quy định về đền bù giải phóng mặt bằng còn gây nhiều tranh cãi.
3.2.3. Tiềm năng phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long , tỉnh Quảng Ninh tỉnh Quảng Ninh
Thành phố Hạ Long đƣợc thành lập vào cuối năm 2003 trên cơ sở nâng cấp thị xã Hòn Gai, sau nhiều năm xây dựng và phát triển, Hạ Long đã xứng đáng là thành phố trung tâm, thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh và ngày càng khẳng định đƣợc vị trí là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, giáo dục của tỉnh. Nằm trong tam giác kinh tế phía bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hạ Long có nhiều điều kiện để phát triển. Với định hƣớng phát triển thành phố Hạ Long theo hƣớng công nghiệp - du lịch - dịch vụ, thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long có nhiều cơ hội phát triển. Trên địa bàn thành phố Hạ Long hiện có hàng trăm dự án phát triển cơ sở hạ tầng trong đó có nhiều các dự án bất động sản. Với tốc độ phát triển kinh tề và đô thị hóa nhƣ hiện nay, thành phố Hạ Long đƣợc đánh giá là thành phố có nhiều tiềm năng lớn về phát triển thị trƣờng bất động sản không những của miền bắc mà còn của cả nƣớc. Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ TP.Hạ Long nhiệm kỳ 2010-2015 xác định: Tiếp tục đổi mới toàn diện, huy động mọi nguồn lực xây dựng TP.Hạ Long trở thành trung tâm phát triển của vùng kinh tế trọng điểm ven biển Bắc Bộ và đô thị loại I vào năm 2012. Đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị với hiện đại hóa đồng bộ cơ sở hạ tầng. Xây dựng TP.Hạ Long trở thành một trung tâm du lịch hiện đại, văn minh của cả nƣớc và khu vực. Đây là cơ hội lớn cho
thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long có thêm nhiều dự án đầu tƣ và sẽ là cơ hội tốt để thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long thể hiện tiềm năng phát triển của mình.
Theo các chuyên gia bất động sản, nếu nhƣ thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng là mảnh đất màu mỡ của những “ông lớn” nhƣng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro thì thị trƣờng bất động sản Quảng Ninh đƣợc cho là “an toàn” hơn.
Khu vực dân cƣ vùng ven đô thị, các tuyến đƣờng chính trong nội thành, các khu chung cƣ đều sôi động. Nguyên nhân của hiện tƣợng này, theo các chuyên gia là do nền kinh tế phát triển, nhu cầu thực sự về nhà của ngƣời dân không ngừng tăng, kèm theo đó là nhu cầu thuê mặt bằng, văn phòng để sản xuất kinh doanh.
Bên cạnh đó, cùng với việc trọng điểm tam giác kinh tế phía Bắc Hà Nội-Hải Phòng - Quảng Ninh, Quảng Ninh còn sở hữu di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long. Điều này mở ra hƣớng đi mới cho lĩnh vực bất động sản ở đây, đó là đầu tƣ với mục đích kinh doanh du lịch.
Một trong những nguyên nhân khiến giá đất ở các địa bàn trong tỉnh Quảng Ninh tăng là do có việc điều chỉnh giá đất trong thời gian qua, bên cạnh đó mức sống của ngƣời dân tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao.
Việc quy hoạch hóa các khu đô thị ven biển đã biến Quảng Ninh trở thành miền đất “hứa” cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ những cá nhân có nhu cầu lựa chọn một nơi nghỉ dƣỡng.
Các chung cƣ có vị trí đẹp, đặc biệt các khu vực có mức giá phù hợp đã trở thành điểm hấp dẫn không chỉ đối với ngƣời dân tại địa bàn tỉnh mà còn hấp dẫn ngƣời giàu ngoại tỉnh. Tại một số trung tâm giao dịch bất động sản ở Quảng Ninh, tỷ lệ giao dịch thành công tăng mạnh, tình cảnh mua bán theo trào lƣu, không quan tâm đến nhu cầu thực sự giảm đáng kể.
Điển hình của những dự án lớn ở khu vực Quảng Ninh, đặc biệt là ở Hạ Long, bao gồm Dự án LICOGI tại Cột 5, 6 ở Hòn Gai với giá đất dao động từ 18 đến 25 triệu đồng/m2; dự án Cenco 5 tại Vựng Đâng dao động từ 12 đến 15 triệu/m2, dự án Hà Khánh A - B - C có giá dao động từ 8 đến 16 triệu đồng/m2