Tiềm năng phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh

-

4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

3.2.3. Tiềm năng phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh

tỉnh Quảng Ninh

Thành phố Hạ Long đƣợc thành lập vào cuối năm 2003 trên cơ sở nâng cấp thị xã Hòn Gai, sau nhiều năm xây dựng và phát triển, Hạ Long đã xứng đáng là thành phố trung tâm, thủ phủ của tỉnh Quảng Ninh và ngày càng khẳng định đƣợc vị trí là trung tâm kinh tế, văn hóa, chính trị, giáo dục của tỉnh. Nằm trong tam giác kinh tế phía bắc Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh, Hạ Long có nhiều điều kiện để phát triển. Với định hƣớng phát triển thành phố Hạ Long theo hƣớng công nghiệp - du lịch - dịch vụ, thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long có nhiều cơ hội phát triển. Trên địa bàn thành phố Hạ Long hiện có hàng trăm dự án phát triển cơ sở hạ tầng trong đó có nhiều các dự án bất động sản. Với tốc độ phát triển kinh tề và đô thị hóa nhƣ hiện nay, thành phố Hạ Long đƣợc đánh giá là thành phố có nhiều tiềm năng lớn về phát triển thị trƣờng bất động sản không những của miền bắc mà còn của cả nƣớc. Nghị quyết của Đại hội Đảng bộ TP.Hạ Long nhiệm kỳ 2010-2015 xác định: Tiếp tục đổi mới toàn diện, huy động mọi nguồn lực xây dựng TP.Hạ Long trở thành trung tâm phát triển của vùng kinh tế trọng điểm ven biển Bắc Bộ và đô thị loại I vào năm 2012. Đẩy mạnh tốc độ phát triển đô thị với hiện đại hóa đồng bộ cơ sở hạ tầng. Xây dựng TP.Hạ Long trở thành một trung tâm du lịch hiện đại, văn minh của cả nƣớc và khu vực. Đây là cơ hội lớn cho

thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long có thêm nhiều dự án đầu tƣ và sẽ là cơ hội tốt để thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long thể hiện tiềm năng phát triển của mình.

Theo các chuyên gia bất động sản, nếu nhƣ thị trƣờng bất động sản ở Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Đà Nẵng là mảnh đất màu mỡ của những “ông lớn” nhƣng cũng ẩn chứa nhiều rủi ro thì thị trƣờng bất động sản Quảng Ninh đƣợc cho là “an toàn” hơn.

Khu vực dân cƣ vùng ven đô thị, các tuyến đƣờng chính trong nội thành, các khu chung cƣ đều sôi động. Nguyên nhân của hiện tƣợng này, theo các chuyên gia là do nền kinh tế phát triển, nhu cầu thực sự về nhà của ngƣời dân không ngừng tăng, kèm theo đó là nhu cầu thuê mặt bằng, văn phòng để sản xuất kinh doanh.

Bên cạnh đó, cùng với việc trọng điểm tam giác kinh tế phía Bắc Hà Nội-Hải Phòng - Quảng Ninh, Quảng Ninh còn sở hữu di sản thiên nhiên thế giới Vịnh Hạ Long. Điều này mở ra hƣớng đi mới cho lĩnh vực bất động sản ở đây, đó là đầu tƣ với mục đích kinh doanh du lịch.

Một trong những nguyên nhân khiến giá đất ở các địa bàn trong tỉnh Quảng Ninh tăng là do có việc điều chỉnh giá đất trong thời gian qua, bên cạnh đó mức sống của ngƣời dân tăng dẫn đến nhu cầu nhà ở tăng cao.

Việc quy hoạch hóa các khu đô thị ven biển đã biến Quảng Ninh trở thành miền đất “hứa” cho các nhà đầu tƣ cũng nhƣ những cá nhân có nhu cầu lựa chọn một nơi nghỉ dƣỡng.

Các chung cƣ có vị trí đẹp, đặc biệt các khu vực có mức giá phù hợp đã trở thành điểm hấp dẫn không chỉ đối với ngƣời dân tại địa bàn tỉnh mà còn hấp dẫn ngƣời giàu ngoại tỉnh. Tại một số trung tâm giao dịch bất động sản ở Quảng Ninh, tỷ lệ giao dịch thành công tăng mạnh, tình cảnh mua bán theo trào lƣu, không quan tâm đến nhu cầu thực sự giảm đáng kể.

Điển hình của những dự án lớn ở khu vực Quảng Ninh, đặc biệt là ở Hạ Long, bao gồm Dự án LICOGI tại Cột 5, 6 ở Hòn Gai với giá đất dao động từ 18 đến 25 triệu đồng/m2; dự án Cenco 5 tại Vựng Đâng dao động từ 12 đến 15 triệu/m2, dự án Hà Khánh A - B - C có giá dao động từ 8 đến 16 triệu đồng/m2

. Trƣớc những diễn biến của thị trƣờng bất động sản nói chung cũng nhƣ tâm lý của ngƣời tiêu dùng nói riêng, hàng loạt các dự án, khu đô thị đã, đang đƣợc khởi công tại Quảng Ninh cũng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tƣ trong và ngoài tỉnh.

Trong đó, phải kể đến khu đô thị du lịch mới Hùng Thắng, với tổng diện tích 223ha nằm ở vị trí chiến lƣợc án ngữ cửa ngõ phía Tây vào thành phố Hạ Long. Hàng năm, doanh thu của ngành công nghiệp không khói chiếm xấp xỉ 10% GDP của toàn tỉnh.

Với những ƣu đãi của thiên nhiên, tỉnh Quảng Ninh đang là miền đất hứa cho những nhà đầu tƣ bất động sản.

3.3. NỘI DUNG 3: ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

Thành phố Hạ Long là thành phố trung tâm của tỉnh Quảng Ninh. Trong những năm gần đây cùng với sự phát triển về kinh tế, thành phố đã đƣợc UBND tỉnh Quảng Ninh đầu tƣ mạnh mẽ về cơ sở hạ tầng tạo nền tảng phấn đấu đƣa thành phố Hạ Long trở thành đô thị loại I văn minh và hiện đại. Hiện trên địa bàn thành phố Hạ Long có hàng trăm dự án hạ tầng đô thị lớn nhỏ khác nhau trong đó phần lớn là các dự án bất động sản. Từ khi luật Đất đai, luật Kinh doanh bất động sản ra đời đã công nhận quyền sử dụng đất, nhà ở là một tài sản đƣợc sử dụng để giao dịch trên thị trƣờng, nhu cầu giao liên quan đến quyền sử dụng đất và nhà ở, văn phòng cho thuê tại thành phố Hạ Long diễn ra ngày càng sôi động, thị trƣờng các nhu cầu về bất động sản dần hình thành và hoạt động nhƣng chƣa hoàn hảo và còn nhiều thiếu sót. Có thể thấy rằng những thay đổi, phát triển của cơ chế thị trƣờng và các yếu tố kinh

tế xã hội đã làm gia tăng nhanh chóng giá trị về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Việc chuyển quyền và nhận chuyển quyền nói chung quyền sử dụng đất là một nhu cầu lớn trong nhân dân và diễn ra thƣờng xuyên. Nhƣng bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn và chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố, trong khi đó thông tin trên thị trƣờng bất động sản lại phức tạp và thƣờng không hoàn hảo. Ngƣời có nhu cầu kinh doanh, mua bán bất động sản thƣờng thiếu thông tin đầy đủ và chính xác về bất động sản. Một yếu tố khác nữa đó là thủ tục pháp lý tại các cơ quan nhà nƣớc khi chuyển quyền sử dụng đất rƣờm rà và mất nhiều thời gian do đó một nhu cầu đặt ra là cần một bên thứ ba là ngƣời trung gian có nhiều kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm vững các thông tin thị trƣờng, hiểu pháp luật về bất động sản giới thiệu, hƣớng dẫn cho 2 bên trong quá trình giao dịch bất động sản từ đó hình thành nên hoạt động môi giới bất động sản dƣới nhiều hình thức khác nhau góp phần làm thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long đƣợc hoạt động tốt hơn. Hiện tại trên địa bàn thành phố Hạ Long đang tồn tại bốn loại hình môi giới bất động sản cơ bản là công ty, văn phòng, cá nhân và sàn giao dịch bất động sản.

3.3.1. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long theo loại hình hoạt động Hạ Long theo loại hình hoạt động

3.3.1.1. Loại hình môi giới bất động sản được tổ chức theo mô hình công ty

Loại hình môi giới bất động sản đƣợc tổ chức theo mô hình công ty là loại hình môi giới hoạt động có quy mô, có đăng ký kinh doanh và nộp thuế cho Nhà Nƣớc đầy đủ, tạo đƣợc uy tín cho khách hàng. Các thành viên trong công ty có trình độ, tuy nhiên chỉ có khoảng 1/7-1/5 số công ty chính thức đi vào hoạt động lĩnh vực này, hiện nay trên địa bàn thành phố Hạ Long có 05 công ty đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản theo mô hình công ty.

Thông thƣờng các công ty hoạt động về nhiều lĩnh vực nhƣ: thƣơng mại, dịch vụ, xây dựng, thiết kế....trong đó môi giới mua bán bất động sản,

thuê, cho thuê bất động sản, tƣ vấn thực hiện thủ tục nhà đất cũng là một nội dung hoạt động quan trọng của các công ty. Dƣới đây là bảng tổng hợp số lƣợng các công ty kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản trên địa bàn thành phố Hạ Long.

Bảng 3.2. Các công ty kinh doanh bất động sản tại thành phố Hạ Long

Stt Tên công ty Địa chỉ Điện thoại/ Fax Ngƣời đại diện hợp pháp Giấy chứng nhận ĐKKD 1 Công ty TNHH đầu tƣ phát triển sản xuất Hạ Long (BIM group)

Khu đô thị mới Hùng Thắng, Bãi Cháy, Tp Hạ Long (1994 thay đổi lần 9 năm 2010) 84.333847043 - Fax: 84 33 384 4498 Đoàn Quốc Việt Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh số 2202001313 do Sở Kế hoạch và Đầu tƣ tỉnh Quảng Ninh cấp 2 Công ty cổ phần bất động sản Syrena Hạ Long

Khu đô thị mới Hùng Thắng, Bãi Cháy, Tp Hạ Long (2011) 0913049288 Đoàn Quốc Huy Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số 5701455075 3 Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản Vĩnh Hƣng Số 47 Nguyễn Văn Cừ, phƣờng Hồng Hải, thành phố Hạ Long (2010) 0976873886 Đặng Hồng Phƣơng Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh công ty cổ phần số 5701450341 4 Công ty Đầu tƣ Xây dựng và Kinh doanh Nhà Quảng Ninh Km5 đƣờng Nguyễn Văn Cừ, P. Hồng Hà, Tp. Hạ Long, Tỉnh Quảng Ninh +84 33 3836 709 Fax: +84 33 3832 169 Phạm Hoàng Dƣơng Quyết định thành lập: Số 1748/QĐ- UB ngày 02/8/1999 của UBND tỉnh Quảng Ninh. 5 Công ty cổ phần bất động sản Quảng Ninh Tổ 10. Khu 6. Đường Hạ Long. Phường Bãi Cháy. TP. Hạ Long. 0333.822333 Hoàng Minh Phong Số Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh:5701384346 do Sở kế hoạch & đầu tƣ tỉnh Quảng Ninh Cấp ngày 20/04/2010

* Cơ cấu tổ chức:

Cơ cấu tổ chức nhân sự của các công ty tuỳ theo quy mô của các doanh nghiệp, bao gồm giám đốc, kế toán, nhân viên kinh doanh, nhân viên môi giới, nhân viên phát triển thị trƣờng… 100% công ty có giám đốc và nhân viên môi giới.

Ở quy mô lớn, mỗi thành viên có một công việc phù hợp với chuyên môn và ngành nghề đó đƣợc đào tạo, còn ở quy mô nhỏ thì các thành viên thƣờng phải làm kiêm nhiệm nhiều công việc nhƣ; Giám đốc kiêm nhiệm cả công việc của nhân viên môi giới, kế toán có thể kiêm nhiệm cả công việc của nhân viên môi giới và nhân viên phát triển thị trƣờng…

* Trình độ cán bộ, nhân viên trong công ty.

Đối với các cán bộ lãnh đạo công ty thì 100% có trình độ đại học, cao đẳng chính quy. Nhân viên trong công ty 100% đó tốt nghiệp THPT, khách hàng tới đây sẽ đƣợc môi giới, giới thiệu cụ thể từng khu đất, căn hộ, nhà riêng biệt… rao bán hoặc cho thuê. Đối với các bất động sản rao bán, các hồ sơ nhà đất, giấy tờ gốc đất, GCNQSDĐ… đƣợc phô tô và đƣa ra giới thiệu. Nơi nào giá cả hợp lý, khu đất đẹp có lợi thế đều đƣợc nhân viên tƣ vấn thuyết trình cặn kẽ hƣớng đất, hƣớng nhà, thuyết phong thuỷ… Các nhân viên môi giới và nhân viên tƣ vấn thủ tục nhà đất của các công ty này đều khá hiểu biết về thị trƣờng, nắm rõ Luật Đất đai, các thủ tục hành chính, các chƣơng trƣơng chính sách của Nhà Nƣớc có liên quan đến nhà đất, các văn bản, công văn và thông tin mới nhất của Chính phủ…

* Phạm vi hoạt động

Đa số môi giới những bất động sản trong phạm vi thành phố Hạ Long, một số ít là các địa phƣơng lân cận nhƣ Cẩm Phả, Uông Bí, Vân Đồn nhƣng không nhiều.

* Hình thức giao dịch

Hình thức giao dịch chủ yếu là dịch vụ môi giới mua bán, cho thuê bất động sản, tƣ vấn, thực hiện thủ tục nhà đất, kinh doanh bất động sản. Bên

cạnh đó, một số công ty còn thực hiện một số loại hình dịch vụ khác nhƣ: Tƣ vấn thiết kế xây dựng, cung cấp trang thiết bị… Hoạt động môi giới mua bán, cho thuê bất động là sôi động nhất tại các công ty.

* Loại hình bất động sản môi giới:

Loại hình bất động sản mà các công ty môi giới đa số là những nhà ở riêng biệt, quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó các công ty này còn thực hiện môi giới loại hình bất động sản là nhà chung cƣ, văn phòng đại diện.

* Nguồn cung

Đa số các công ty này đều có mối quan hệ rộng rãi trong giới kinh doanh nhà đất, các quan chức, các lãnh đạo địa phƣơng. Nguồn bất động sản mà các công ty tham gia môi giới phần lớn là nhờ mối quan hệ này. Bên cạnh đó, từ kết quả hoạt động của các nhân viên kinh doanh, nhân viên phát triển thị trƣờng của công ty và từ chủ bất động sản tìm đến nhờ môi giới hoặc cho thuê.

* Các hình thức hoạt động quảng cáo

Quảng cáo là hình thức có hiệu quả để lan truyền thông tin, giới thiệu sản phẩm nhằm thuyết phục khách hàng. Vì vậy, quảng cáo có vai trò quan trọng đối với quá trình xúc tiến bán bất động sản. Hình thức quảng cáo phụ thuộc vào quy mô của các trung tâm, các hình thức quảng cáo mà các công ty này thƣờng sử dụng đó là: Quảng cáo trên báo, tạp chí, mạng Internet và quảng cáo ngay tại trụ sở công ty… Trong đó hình thức quảng cáo trên mạng Internet và trên báo chí là có hiệu quả cao nhất.

3.3.1.2. Loại hình môi giới bất động sản được tổ chức theo mô hình văn phòng

Loại hình môi giới bất động sản tổ chức theo mô hình các văn phòng giao dịch nhiều hơn hẳn so với mô hình công ty và thƣờng khó kiểm soát. Vào thời điểm thị trƣờng bất động sản sôi động, nhộn nhịp thì các văn phòng môi giới nhà đất đƣợc hình thành rất nhiều nhƣ “nấm sau mƣa” nhƣng khi thị trƣờng trở nên ảm đạm và trầm lắng thì hầu nhƣ các văn phòng này không hoạt động hoặc đóng cửa. Loại hình môi giới BĐS đƣợc tổ chức theo mô hình

văn phòng do một hoặc một vài ngƣời chung vốn lập ra, đa phần không đúng quy định, hoạt động ít hoặc không có tƣ cách pháp nhân, không có đăng ký kinh doanh, khi thực hiện giao dịch mua bán rất ít văn phòng không nộp thuế cho Nhà Nƣớc, các thu chi không có hoá đơn rõ ràng… Tuy nhiên do họ có mối quan hệ rộng, có chút hiểu biết về chính sách nhà đất, nắm bắt thông tin nhanh nhậy, giao tiếp tốt nên vẫn thu hút đƣợc số lƣợng khách hàng khá lớn đến giao dịch. Hiện nay, một phần do ảnh hƣởng của thị trƣờng bất động sản đang chững lại, một phần do một số văn phòng làm ăn mất uy tín, không đƣợc tin cậy, sử dụng nhiều mánh khoé lừa đảo hoặc tìm cách đƣa thông tin ảo, sai thực tế nhằm thu hút khách, từ đó ăn chặn tiền dẫn khách… nên đó gây hậu quả là tỷ lệ giao dịch giảm hẳn so với thời điểm mới hình thành hoạt động. Vì vậy mà số lƣợng các văn phòng giao dịch nhà đất còn hoạt động trên địa bàn giảm. Hiện tại trên địa bàn thành phố Hạ Long có 30 văn phòng tƣ vấn, môi giới nhà đất chủ yếu tập trung ở các phƣờng trung tâm của thành phố Hạ Long. Trong số các văn phòng môi giới nhà đất chỉ có 18 văn phòng có giấy phép đăng ký kinh doanh, có nộp thuế cho nhà nƣớc, các nhân viên ít ngƣời có chứng chỉ môi giới, 12 văn phòng còn lại hoạt động tự do.

* Về cơ cấu tổ chức

Các văn phòng môi giới nhà đất này thƣờng có từ 2-5 thành viên, mỗi