Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các

-

4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

3.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các

các loại hình môi giới bất động sản

3.3.4.1. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các công ty môi giới bất động sản

Trên địa bàn thành phố Hạ Long số lƣợng công ty hoạt động kinh doanh bất động sản và dịch vụ bất động sản không nhiều, chỉ có 05 công ty hoạt động tính từ năm 2003 trở lại đây nhƣng đa phần các công ty này đều hoạt động rất chuyên nghiệp và tuân thủ theo các quy định của pháp luật, tất

cả các công ty này đều có giấy phép hoạt động. Hoạt động của các công ty này góp phần ổn định các hoạt động của thị trƣờng, nâng cao tính minh bạch, công khai trong các giao dịch bất động sản. Các công ty này nhƣ là chiếc cầu nối giữa nhu cầu của khách hàng và ngƣời có nhu cầu cung cấp sản phẩm. Các giao dịch đƣợc thực hiện nhanh chóng và hiệu quả, nhà môi giới sau khi tìm hiểu các nhu cầu nói chung của khách hàng sẽ đƣa ra các sản phẩm đáp ứng các yêu cầu đó. Bên có nhu cầu cung cấp sản phẩm và dịch vụ sẽ phải trả một khoản chi phí nhất định đƣợc quy định là lệ phí môi giới, sau khi nhà môi giới thành công trong việc tiến hành giao dịch thì họ sẽ đƣợc hƣởng tiền hoa hồng đƣợc tính trên % giá trị bất động sản giao dịch đƣợc ghi trong hợp đồng giao dịch của 2 bên. Thủ tục và các quy định khá chặt chẽ, đảm bảo an toàn và thành công cao, đáp ứng nhu cầu của khách hàng.

Về cơ sở vật chất, tất cả các công ty đều có cơ sở vật chất hạ tầng đầy đủ, đáp ứng các yêu cầu trong công việc, hệ thống bản đồ và các thông tin liên quan đến BĐS đều đƣợc công khai minh bạch đối với khách hàng. Đội ngũ nhân viên tƣ vấn BĐS có trình độ chuyên môn cao, giàu kinh nghiệm, phong cách làm việc chuyên nghiệp, hiệu quả, tận tâm, có trách nhiệm. Các BĐS đƣợc giao dịch, môi giới đều có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ hợp pháp có liên quan.

Về thù lao môi giới và hoa hồng môi giới bất động sản: theo điều 46 và điều 47 của Luật Kinh doanh bất động sản:

“Điều 46. Thù lao môi giới bất động sản

1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng một khoản tiền thù lao môi giới từ khách hàng không phụ thuộc vào kết quả giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản giữa khách hàng và ngƣời thứ ba.

2. Mức thù lao môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng không phụ thuộc vào giá của giao dịch đƣợc môi giới.”

1. Tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đƣợc hƣởng một khoản tiền hoa hồng môi giới theo hợp đồng môi giới khi bên đƣợc môi giới ký hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản.

2. Mức hoa hồng môi giới bất động sản do các bên thỏa thuận theo tỷ lệ phần trăm của giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhƣợng, thuê, thuê mua bất động sản hoặc tỷ lệ phần trăm giá trị chênh lệch giữa giá bán bất động sản và giá của ngƣời đƣợc môi giới đƣa ra hoặc một số tiền cụ thể do các bên thỏa thuận trong hợp đồng môi giới bất động sản.”

Tùy vào mỗi công ty bất động sản có một giá trị quy định khác nhau. Theo tìm hiểu thì mức thù lao, hoa hồng môi giới của các công ty đƣợc tquy định nhƣ sau:

Bảng 3.15. Thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới bất động sản

Nội dung Trƣớc năm 2003 Từ 2003-2006 Sau 11/2006

Thù lao môi giới

mua BĐS 50.000 - 100.000 Miễn phí Miễn phí

Thù lao môi giới

bán BĐS 50.000 - 100.000 Miễn phí Miễn phí

Hoa hồng môi

giới mua BĐS 0,5% - 1,5% giá trị BĐS 0,5% - 1% giá trị BĐS 0,5% - 1% giá trị BĐS Hoa hồng môi

giới bán BĐS 0,5% - 1,5% giá trị BĐS 0,5% - 1% giá trị BĐS 0,5% - 1% giá trị BĐS

(Nguồn: Số liệu điều tra)

Bảng 3.16. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các Công ty

Nội dung Trƣớc năm 2003 Từ 2003-2006 Sau 11/2006

Thù lao môi giới

thuê BĐS 50.000 đ miễn phí Miễn phí

Thù lao môi gới cho thuê BĐS

+ 50.000 đ

+ Miễn phí Miễn phí Miễn phí

Hoa hồng môi giới thuê BĐS 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu Hoa hồng môi giới cho thuê BĐS

+ 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu + Miễn phí + 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu + Miễn phí + 50% tiền thuê BĐS/tháng đầu + Miễn phí

3.3.4.2. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các văn phòng môi giới bất động sản

Trên địa bàn thành phố Hạ Long từ năm 2003 đến nay, đặc biệt một số năm gần đây các văn phòng môi giới nhà đất, dịch vụ kinh doanh bất động sản.... mọc lên nhƣ nấm sau mƣa và khó kiểm soát. Chỉ cần một căn phòng nhỏ, một vài tấm biển quảng cáo, bản đồ quy hoạch... là họ đã có thể hành nghề. Phần lớn các văn phòng nhà đất này nhận là công việc nhƣ cung cấp thông tin bất động sản, dẫn khách xem nhà, tƣ vấn thực hiện thủ tục nhà đất. Nếu giao dịch thành công họ sẽ nhận đƣợc tiền hoa hồng của bên các bên mua bán bất động sản, hầu hết nguồn nhân lực của các văn phòng này đều chƣa có chứng chỉ môi giới, mức phí và hoa hồng môi giới bất động sản do các văn phòng tự đƣa ra thƣờng là khác nhau giữa các văn phòng. Bảng số liệu lệ phí dịch vụ dƣới đây thể hiện mức phí nói chung giữa các văn phòng.

Bảng 3.17: Phí môi giới mua bán, bất động sản của các văn phòng

Nội dung Trƣớc năm

2003 Từ 2003-2006 Từ 11/2006-

nay

Thù lao môi giới

mua BĐS 50.000đ 50.000đ Miễn phí

Thù lao môi giới bán B BĐS

+ 50.000đ + 50.000đ

Miễn phí + Miễn phí + Miễn phí

Hoa hồng môi

giới mua BĐS 1% giá trị BĐS

+ 0,5% giá trị BĐS 0,5% giá trị BĐS + Miễn phí Hoa hồng môi giới bán BĐS + 0,5% giá trị BĐS + Miễn phí 1% giá trị BĐS + Miễn phí + 1% giá trị BĐS

Bảng 3.18: Phí môi giới thuê, cho thuê BĐS của các văn phòng Nội dung Trƣớc năm 2003 Từ 2003-2006 Từ 11/2006-nay

Thù lao môi giới

thuê BĐS 50.000đ Miễn phí Miễn phí

Thù lao môi giới cho thuê BDS

+ 50.000đ

+ Miễn phí Miễn phí Miễn phí Hoa hồng môi giới thuê BĐS 50% tiền thuê BĐS tháng đầu 50% tiền thuê BĐS tháng đầu 50% tiền thuê BĐS tháng đầu Hoa hồng môi giới cho thuê BĐS + 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Miễn phí 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Miễn phí + 50% tiền thuê BĐS tháng đầu + Miễn phí

(Nguồn số liệu điều tra)

3.3.4.3. Đánh giá tình hình hoạt động và kinh doanh của loại hình môi giới bất động sản là cá nhân

Đối với hoạt động môi giới là cá nhân, đây bộ phận môi giới hoạt động làm ăn nhỏ lẻ, đa phần không có trình độ chuyên môn, chƣa qua trƣờng lớp đào tạo, hoạt động hành nghề của họ chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin trên thị trƣờng bất động sản mà họ thu thập đƣợc. Với cách thức hoạt động nhƣ vậy thông thƣờng thông tin BĐS mà họ đƣa ra thƣờng thiếu chính xác, không minh bạch và công khai, không chịu sự quản lý hay giám sát hoạt động của bất kỳ cơ quan nào.

Các cá nhân hoạt động trong lĩnh vực này thông thƣờng họ không có một quy định cụ thể rõ ràng nào về hoa hồng môi giới do đó khoản tiền mà họ nhận đƣợc khi giao dịch thành công là do thỏa thuận từ trƣớc giữa họ với các bên liên quan tùy vào giá trị bất động sản giao dịch mà khoản tiền này có thể nhiều hoặc ít. Mặt khác, hoạt động của những đối tƣợng này cũng gặp phải không ít rủi ro vì đa phần là thỏa thuận bằng miệng, không có văn bản ký kết nào, trong trƣờng hợp gặp phải khách hàng không trung thực họ sẽ không nhận đƣợc bất kỳ khoản tiền nào.

Phạm vi hoạt động của các cá nhân môi giới bất động sản trong phạm vi thành phố Hạ Long.

Về hình thức giao dịch: các cá nhân chủ yếu tập trung vào các lĩnh vực nhƣ: môi giới mua bán bất động sản (bao gồm cả đất và nhà xây sẵn) và tƣ vấn thực hiện các thủ tục nhà đất.

Hoạt động của những ngƣời này thƣờng hoạt động độc lập, họ tự chủ động tìm nguồn hàng, liên hệ khác hàng tìm kiếm thông tin và môi giới với ngƣời có nhu cầu, tự thỏa thuận về các khoản tiền mà họ đƣợc nhận nếu giao dịch thành công.

3.3.4.4. Đánh giá tình hình hoạt đông kinh doanh của các sàn giao dịch bất động sản

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản, Điều 59 thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản thì tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi mua bán, chuyển nhƣợng, cho thuê phải thông qua sàn giao dịch bất động sản, nhà nƣớc cũng khuyến khích các tổ chức, cá nhân không kinh doanh bất động sản thực hiện việc giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản để đảm bảo tính công khai, minh bạch và quan trọng hơn là đảm bảo quyền lợi cho các bên tham gia giao dịch.

Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về BĐS và cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động sản. Tại Hạ Long hiện có 17 sàn giao dịch bất động sản, tất cả các sàn giao dịch này đều có giấy phép kinh doanh. Trên địa bàn thành phố Hạ Long có hàng trăm dự án BĐS lớn nhỏ khác nhau nhƣ: Dự án khu đô thị mới Cao Xanh - Hà Khánh ABCD, dự án khu đô thị mới Vựng Đâng phƣờng Yết Kiêu - TP Hạ Long, khu đô thị LICOGI phƣờng Hồng Hà; khu đô thị Cienco 5 phƣờng Cao Thắng....Các sàn giao dịch ra đời đã liên kết nhu cầu mua bán bất động sản của khách hàng đồng thời cũng dần tạo nên một thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long hoạt động chuyên nghiệp, minh bạch và hiệu quả.

3.4. NỘI DUNG 4: NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH

3.4.1. Nhƣ̃ng khó khăn , tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

Thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long nhìn chung vẫn còn non trẻ. Đa số các công ty, văn phòng và sàn giao dịch bất động sản chỉ đƣợc thành lập những năm gần đây, hoạt động môi giới bất động sản mới chỉ bắt đầu những bƣớc đi đầu tiên, từ khi Luật Kinh doanh bất động sản đƣợc ban hành và có hiệu lực thì ngƣời dân mới biết đến môi giới bất động sản và nghề môi giới bất động sản do đó thị trƣờng bất động sản nói chung và hoạt động môi giới bất động sản nói riêng vẫn còn gặp nhiều khó khăn và thách thức.

Một thực tế hiện nay là việc mở văn phòng nhà đất là điều khá đơn giản, chỉ cần có địa điểm, thông tin, quảng cáo là có thể trở thành đơn vị môi giới bất động sản. Việc thiếu kiểm soát và các biện pháp quản lý cũng nhƣ chế tài xử phạt đã dẫn đến tình trạng lộn xộn, bát nháo trong việc hình thành và hoạt động của các văn phòng tƣ vấn môi giới nhà đất. Các quy định trong Luật kinh doanh bất động sản chƣa có quy định cụ thể trong cơ chế, chế tài giám sát dẫn đến thị trƣờng bất động sản vẫn còn tồn tại nhiều nhà môi giới hoạt động không minh bạch, chuyên bán các sản phẩm bất hợp pháp gây thiệt hại cho ngƣời mua.

Mức phí môi giới nói chung vẫn còn khá cao, gần nhƣ chƣa có trƣờng hợp nào bị xử phạt trong hoạt động nên tình trạng “cò” đất hoạt động thiếu trách nhiệm vẫn còn nhiều.

Trên thực tế tại thành phố Hạ Long có không ít tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới bất động sản là tự phát, không qua trƣờng lớp đào tạo, hiểu biết không đầy đủ về những quy định liên quan đến kinh doanh và môi giới bất động sản, hoạt động không minh bạch, thiếu tinh thần trách nhiệm từ đó làm

mất lòng tin, không tạo đƣợc chữ tín với khách hàng, làm xấu hình ảnh và môi trƣờng kinh doanh nhà đất.

Nhiều cơ sở đào tạo phát triển môi giới nhà đất chỉ tập trung đào tạo chú trọng và số lƣợng mà không quan tâm đến chất lƣợng. Các nhà môi giới chỉ hoạt động nhƣ là ngƣời đứng giữa dẫn dắt ngƣời mua và ngƣời bán gặp nhau để hƣởng hoa hồng hiểu một cách đúng thì mới chỉ dừng lại ở mức “cò” đất.

Đối với các sàn giao dịch bất động sản, phần lớn các sàn giao dịch bất động sản hoạt động đƣợc các công ty lập ra (ví dụ: sàn giao dịch bất động sản Tuần Châu do tập đoàn Tuần Châu quản lý) hoạt động chủ yếu phục vụ cho việc kinh doanh môi giới mua bán bất động sản các dự án do công ty làm chủ đầu tƣ, một số còn lại hoạt động chuyên về môi giới.

Hơn nữa quan niệm xã hội chƣa hiểu đúng về nghề môi giới bất động sản và chúng ta cũng cần xem lại cách thực đào tạo môi giới bất động sản tại nƣớc ta. Tại các nƣớc phát triển, nghề môi giới đƣợc xã hội thừa nhận nhƣ là một nghề chân chính và có những đóng góp đáng kể cho xã hội. Tại Singapore, những ngƣời hành nghề môi giới luôn đƣợc đào tạo kiến thức chuyên môn đến nghiệp vụ kỹ năng nhằm mang đến các giá trị thực sự cho khách hàng, ngoài ra còn tổ chức các chƣơng trình đào tạo và các cuộc thi để nâng cao trình độ kiến thức cũng nhƣ loại bổ các cá nhân không tiến bộ. Tại Trung Quốc nghề môi giới cũng đƣợc xã hội nhìn nhận tích cực và luôn đƣợc tôn trọng. Mỗi cá nhân tham gia cũng phải trải qua nhiều chƣơng trình đào tạo khắt khe, chính vì vậy mà phí môi giới thƣờng là 2% và 20% khoản chênh lệch nếu bán đƣợc giá cao hơn

Theo Luật kinh doanh BĐS thì cá nhân tham gia hoạt động môi giới cần phải có chứng chỉ hành nghề. Theo đó, cá nhân cần hoàn tất khóa học tại các cơ sở đƣợc quy định. Hiện nay thời gian học thông thƣờng tại các trung tâm phổ biến không quá 2 tháng. Nhƣng dù nhƣ vậy thì các môi giới tại Việt Nam đó có đủ chuyên môn cũng nhƣ năng lực để mang đến giá trị cho xã hội? Nhiều ngƣời ở Việt Nam vẫn còn quan niệm rằng môi giới chỉ biết lấy tiền của chủ nhà, chỉ

hoạt động chỉ biêt làm sao có đƣợc càng nhiều khách hành mua bán để lấy tiền hoa hồng mà không tham gia tƣ vấn về pháp lý, tài chính, giá cả.

3.4.2. Một số giải pháp tăng cƣờng và quản lí hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

3.4.2.1. Giải pháp về chính sách

- Nhà nƣớc cần sớm hoàn thiện các quy định và có các chính sách phù hợp để phát triển thị trƣờng BĐS, quy định rõ các hình thức xử lý đối với các trƣờng hợp đối tƣợng hoạt động môi giới vi phạm pháp luật.

- Nhanh chóng thành lập các cơ sở đào tạo chuyên nghiệp về môi giới BĐS. Ngoài đào tạo kỹ năng nghiệp vụ còn cần đi sâu đào tạo hệ thống chính sách liên quan đến BĐS, các văn bản quy định của pháp luật liên quan và quan trọng hơn là giáo dục cái tâm trong nghề. Ngƣời làm nghề không nên nghĩ rằng sau mỗi một giao dịch thành công quan trọng không phải là mình kiếm đƣợc bao nhiêu tiền mà là mình đã mang lại một niềm vui, một giá trị