-
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI
1.3.2. Sơ lƣợc về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam
1.3.2.1. Sơ lược về hoạt động môi giới bất động sản trong cả nước
Từ khi đất nƣớc hoàn toàn thống nhất cho đến khi đất nƣớc bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nƣớc ta không có thị trƣờng bất động sản nên không có vấn đề uỷ thác môi giới tiêu thụ. Từ khi đổi mới một thị trƣờng ngầm đƣợc hình thành và cùng với nó xuất hiện nghề cò đất, cò nhà chƣa đƣợc coi trọng lắm vì cho rằng họ kiếm ăn bằng nƣớc bọt, đầy mƣu mẹo để kiếm chác cả hai bên mua và bán. Đến nay các cò này đã dần dần trƣng biển “Trung tâm giới thiệu nhà, đất” và đăng và dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hƣớng dẫn xem nhà, tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng. Tuy vậy, hoạt động của họ chƣa đƣợc pháp luật thừa nhận.
Các dịch vụ hỗ trợ thị trƣờng bất động sản bao gồm các hoạt động dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ tín dụng ngân hàng về thế chấp hoặc bảo lãnh bằng bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin và môi giới bất động sản, dịch vụ mở sàn giao dịch bất động sản. Hiện nay, mới chỉ có một số sàn giao dịch bất động sản hình thành tự phát do nhu cầu hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp với quy mô nhỏ, trực thuộc các doanh nghiệp tƣ nhân, chƣa hoàn chỉnh về cơ cấu, chƣa có sự tham gia của các tổ chức dịch vụ công nhƣ: Sàn giao dịch bất động sản Hoàng Quân thuộc công ty bất động sản Hoàng Quân - Thành phố Hồ Chí Minh; Trung tâm giao dịch địa ốc ACB thuộc ngân hàng thƣơng mại cổ phần Á Châu - Hà Nội; Sàn giao dịch bất động sản Công ty Âu Lạc - Tuần Châu - Quảng Ninh. Các văn phòng môi giới nhà đất hình thành tƣ phát, hoạt động không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa ngƣời mua và ngƣời bán; chƣa cung cấp đƣợc những thông tin cần thiết, chính xác về bất động sản.
Dịch vụ tín dụng trong thời gian qua đã có những bƣớc chuyển thông thoáng hơn với quy định tăng số tiền vay bằng tín chấp của hộ nông dân, cho phép các tổ chức tín dụng có vốn đầu tƣ nƣớc ngoài đƣợc phép hoạt động tại Việt Nam đƣợc nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Phần lớn các tổ chức hoạt động dịch vụ đƣợc thành lập 1 cách tự phát, thiếu sự quản lý và hƣớng dẫn của nhà nƣớc; việc thành lập các trung tâm dịch vụ công mới chỉ ở bƣớc thử nghiệm. Hoạt động của các trung tâm này chủ yếu là mày mò, tự tìm lối đi. Chƣa có sự phối hợp với các phòng, ban của cơ quan nhà nƣớc, không những thế trong nhiều hoạt động còn bị các cơ quan này gây khó dễ. Chƣa phân định rõ hoạt động dịch vụ công với hoạt động quản lý nhà nƣớc.
Hiện nay, việc quản lý các hoạt động kinh doanh bất động sản trong đó có dịch vụ môi giới bất động sản đang đƣợc triển khai theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2006.
Việt Nam đã phải trải qua nhiều thời kỳ lịch sử, với bao thăng trầm trọng các chế độ nhà nƣớc. Chính vì vậy mà đất đai cũng phải biến động không ngừng. Dƣới thời kỳ vua tôi, phong kiến đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, quan lại và các địa chủ, những tầng lớp dân chúng chƣa đƣợc sở hữu đất đai, chính vì vậy thị trƣờng bất động sản chƣa phát triển mạnh. Do vậy khi nghiên cứu tình hình môi giới BĐS ở Việt Nam chúng ta chỉ nghiên cứu trong giai đoạn khi đất nƣớc thống nhất, đất đai đƣợc chia đều cho ngƣời dân.
Giai đoạn từ sau Cách mạng tháng Tám 1945 đến năm 1980.
Trong giai đoạn này, đất đai, BĐS ở nƣớc ta thuộc sở hữu tƣ nhân, sở hữu của cộng đồng, sở hữu của tổ chức, sở hữu của nhà nƣớc và hoạt động giao dịch mua bán, thuê mƣớn, cầm cố đất đai, nhà cửa diễn ra một cách bình thƣờng. Sau cải cách ruộng đất và cải tạo công thƣơng nghiệp tƣ bản tƣ doanh ở Miền Bắc, đất đai, BĐS đƣợc phân phối lại, các giao dịch mua bán, chuyển nhƣợng, thuê mƣớn… vẫn diễn ra nhƣng không phổ biến. Các hình thức, thủ tục… đƣợc thực hiện theo truyền thống tập quán của cộng đồng. Các bên
tham gia giao dịch tự tìm đến với nhau và tự thoả thuận giá cả. Trong giai đoạn này, mặc dù chƣa có văn bản pháp luật về BĐS, nhƣng nhà nƣớc đã thừa nhận và làm thủ tục cho các bên quan hệ mua bán, thuê mƣớn BĐS và thu lệ phí trƣớc bạ khi đăng ký quyền sở hữu nhà đất. Chính vì lẽ đó, trong giai đoạn này chƣa có sự xuất hiện của các tổ chức kinh doanh, môi giới, dịch vụ cung cấp thông tin thị trƣờng BĐS.
Giai đoạn từ sau năm 1980 đến năm 2003
Từ sau khi pháp lệnh Nhà ở và nhất là sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời, thị trƣờng BĐS ở nƣớc ta đã đƣợc hình thành và từng bƣớc phát triển. Tuy nhiên thị trƣờng không chính thức vẫn tồn tại ở phạm vi rộng. Thị trƣờng BĐS có nhiều diễn biến phức tạp, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định, đã diễn ra nhiều cơn sốt và nhiều lúc lại đóng băng. Những biến động phức tạp trên thị trƣờng BĐS không những chứa đựng nhiều nguy cơ tiềm ẩn đối với sự phát triển ổn định của nền kinh tế - xã hội, mà còn nổi lên nhƣ một thách thức lớn đối với cơ quan quản lý nhà nƣớc.
Trong giai đoạn này, Việt Nam trải qua hai lần sốt đất, lần thứ nhất vào những năm 1992 - 1994, quy mô vừa phải tập trung vào một số ngƣời có khả năng thanh toán, không lấy mục tiêu buôn bán BĐS kiếm lời là chính, mà dùng đất kiếm đƣợc nhờ các dự án của cơ quan rồi chia chác. Tiếp theo đó là vào những năm 2000 - 2001 với sự phục hồi và tăng trƣởng mạnh của nền kinh tế trong nƣớc, cơ hội xuất hiện các dòng đầu tƣ mới sau khi kí kết hiệp định thƣơng mại Việt - Mỹ và những thay đổi trong chính sách đã làm cho nhu cầu về nhà đất tăng lên, thêm vào đó là thời điểm khởi đầu của kỳ quy hoạch, kế hoạch 2001 - 2010, tƣơng lai đã mang lại giá trị kỳ vọng cho các vùng đất đai nằm trong quy hoạch, tạo ra làn sóng đầu cơ trên thị trƣờng nhà đất.
Ở các đô thị lớn nhƣ: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh trong khoảng thời gian từ 4/2001 đến tháng 4/2002 giá nhà đất tăng một cách đột biến và tăng cao liên tục, việc mua bán nhà đất diễn ra sôi sục, trong nhiều trƣờng hợp ngƣời mua không
cần mặc cả, không quan tâm đến tính hợp lệ của BDS. Giá đất ở Hà Nội vào tháng 3/2002 lên cao so với mức giá thuộc khung giá đất của thành phố tới 11,25 lần, giá mua trên thị trƣờng bình quân tăng từ 6 - 7 lần, có nơi tăng hơn 10 lần.
Việc chuyển nhƣợng, mua bán, kinh doanh BĐS trong dân cƣ đƣợc thực hiện theo phƣơng thức trao tay, các bên mua bán phần nhiều không làm thủ tục pháp lý và không làm nghĩa vụ với nhà nƣớc. Một thị trƣờng BĐS “ngầm” đƣợc hình thành và cùng với nó là sự xuất hiện nghề “cò đất, cò nhà” đến nay các “cò” đã dần dần trƣơng biển “Trung tâm giới thiệu nhà đất” và đăng hoặc dán quảng cáo khắp nơi, nhận làm công việc cung cấp thông tin, hƣớng dẫn xem nhà hoặc tổ chức cho hai bên mua bán gặp nhau, nếu giao dịch thành công thì nhận tiền hoa hồng 1-2% giá trị mảnh đất hoặc ngôi nhà đó.
Theo giới kinh doanh nhà đất, “cò nhà đất” đƣợc chia thành nhiều đẳng cấp. Cao nhất là các công ty có chức năng kinh doanh BĐS. Hoạt động của các công ty này khá chuyên nghiệp với những thông tin đáng tin cậy. Tiếp đến là các văn phòng môi giới nhà đất mọc nhan nhản khắp ngõ xóm, làng quê, khu quy hoạch. Hạng bét là các dạng “cò” đơn lẻ, nhân viên kiêm luôn giám đốc, cơ động khắp mọi hang cùng ngõ hẻm.
Tại các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tƣ nhân phát triển tràn lan và rất lộn xộn, phần lớn họ không đăng ký kinh doanh và nằm ngoài sự kiểm soát của nhà nƣớc. Hoạt động của lực lƣợng này là một nhân tố góp phần tạo ra các yếu tố tâm lý đẩy giá nhà đất lên theo các cơn sốt và góp phần không nhỏ trong việc kích thích hoạt động đầu cơ BĐS. Trong điều kiện hiện nay, “cò nhà đất” càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng BĐS không đƣợc công bố đầy đủ và công khai.
Giai đoạn từ sau khi Việt Nam gia nhập tổ chức thương mại thế giới WTO cho đến nay.
Tiềm năng và quy mô của thị trƣờng BĐS ở Việt Nam còn rất lớn, nhất là sau khi Việt Nam gia nhập WTO. Theo “Chiến lƣợc phát triển đô thị Việt
Nam”, diện tích đất đô thị sẽ tăng từ 105.000ha hiện nay lên 460.000ha vào năm 2020, đƣa tỷ lệ đô thị hoá từ 28% lên khoảng 45% vào năm 2025. Dân số đô thị từ 23 triệu ngƣời dự kiến sẽ tăng lên 46 triệu ngƣời vào năm 2025, kéo theo sự gia tăng về nhu cầu nhà ở đô thị. Trung bình mỗi năm Việt Nam cần phát triển thêm 35 triệu m2
nhà để phấn đấu đạt 20m2 nhà ở/ngƣời tại đô thị vào năm 2020.
Ngoài ra, các chính sách cởi mở của Nhà nƣớc nhƣ ngƣời dân đƣợc mua nhà ở tại các đô thị mà không cần hộ khẩu, dự kiến mở rộng đối tƣợng Việt kiều đƣợc mua nhà và cho phép thực hiện thí điểm ngƣời nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở tại Việt Nam… cũng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các đô thị lớn. Vì vậy, dịch vụ môi giới BĐS, đặc biệt là môi giới nhà đất đang đứng trƣớc nhiều cơ hội để phát triển.
Tại Khoản 2, Điều 8 Luật Kinh doanh BĐS thì: "Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật, trừ trƣờng hợp quy định tại khoản 3 Điều này.
Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thì phải có ít nhất hai ngƣời có chứng chỉ định giá bất động sản".
Nhìn một cách tổng thể, đội ngũ tƣ vấn nhà đất hiện nay chia làm nhiều cấp độ. Quy mô nhất là các công ty cổ phần, công ty trách nhiệm hữu hạn với phƣơng thức hoạt động khá bài bản. Những công ty này tìm kiếm "nguồn hàng" ở các dự án của các nhà đầu tƣ, các công ty xây dựng v.v…, cập nhật thông tin rồi liên hệ, giao dịch với khách hàng. Họ có đăng ký hành nghề, có trụ sở làm việc, và các thông tin đƣa ra có độ tin cậy khá cao. Ta có thể dễ
dàng tìm kiếm thông tin về các công ty này trên internet. Kế tiếp, không thể không kể đến các văn phòng nhà đất với số lƣợng nhiều vô kể. Chỉ cần một căn phòng 3-4m2,
vài tấm bản đồ qui hoạch, một chiếc điện thoại bàn, là đã có thể hành nghề môi giới nhà đất. Các văn phòng này phần đông làm ăn manh mún, nhìn chung không mấy hiệu quả. Cuối cùng là hình thức làm ăn riêng lẻ của các cá nhân. Đặc điểm của đội ngũ môi giới này là đa phần làm ăn nhỏ lẻ, không có trình độ chuyên môn, chƣa từng qua trƣờng lớp đào tạo, hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm cá nhân và thông tin về bất động sản thu thập đƣợc, không bị ràng buộc bởi các định chế cần thiết để nâng cao trách nhiệm trong các hoạt động của họ. Với cách hoạt động chộp giật nhƣ vậy, thông tin bất động sản mà những ngƣời này đƣa ra nhiều lúc không chính xác, thƣờng không chịu sự giám sát của bất cứ cơ quan nào.
Cũng giống nhƣ môi giới trong các lĩnh vực khác, công việc của đội ngũ tƣ vấn, môi giới nhà đất này là giúp ngƣời mua đến với ngƣời bán. Họ có trong tay thông tin về bất động sản, về các dự án đƣợc qui hoạch, một khi ngƣời mua có nhu cầu, họ sẽ cung cấp những thông tin ấy, và chịu trách nhiệm liên hệ với những ngƣời đại diện bên chủ sở hữu. Thông thƣờng sau khi giao dịch hoàn tất, các tổ chức môi giới đƣợc nhận hoa hồng từ 1-2% tổng giá trị giao dịch của bất động sản. Tuy nhiên, một thực tế đáng buồn là trong số hàng nghìn trung tâm tƣ vấn, văn phòng môi giới trên, chỉ có một vài đơn vị “làm ăn” theo đúng nghĩa của nó. Theo thống kê chƣa đầy đủ, “cả nƣớc hiện có 155 tổ chức hoạt động môi giới có đăng ký hành nghề, trên 1600 đơn vị có chức năng kinh doanh nhà đất có đăng ký, còn tổ chức cá nhân “làm ăn” đơn lẻ không đăng ký thì chƣa thể thống kê đƣợc”. Vấn đề bất cập hiện nay là: phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất riêng lẻ không có nghề nghiệp, không đƣợc đào tạo và tƣ vấn kiến thức. Họ hành nghề chủ yếu dựa vào kinh nghiệm bản thân và các mối quan hệ. Do đó, hoạt động của lực lƣợng này nhiều khi gây tình trạng nhũng nhiễu thông tin, cản trở việc kiểm soát thị trƣờng của chính phủ.
Một khía cạnh khác cần phải kể đến đó là giá cả bất động sản trên thị trƣờng. ở nƣớc ta hiện nay, nhu cầu về nhà ở, về cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh đang là một vấn đề cấp thiết. Trong điều kiện quỹ đất của Nhà nƣớc rất hạn hẹp, chủ yếu vẫn theo cơ chế xin cho. Lợi dụng tình hình này, lực lƣợng tƣ vấn nhà đất đã bóp méo thông tin, góp phần đẩy giá lên hoặc làm hạ giá xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trƣờng nhằm thu lợi cho mình. Mặt khác, do thói quen tâm lý của ngƣời dân, luôn có xu hƣớng tích lũy tài sản dƣới hình thức vàng hoặc bất động sản, càng đẩy giá bất động sản lên cao, vô hình chung tạo điều kiện cho đội ngũ môi giới trục lợi. Thêm vào đó, các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, cũng nhƣ tình trạng pháp lý của từng bất động sản lại không đƣợc công bố đầy đủ và công khai. Mà những thông tin này, do các quan hệ hay do một số nguyên nhân nào đó, lại đƣợc đội ngũ tƣ vấn viên nhà đất "khai thác triệt để" để kiếm lời. Không ít ngƣời đã bị thiệt hại đáng kể vì đầu tƣ hết vốn liếng, tài sản mua nhà, mua các công trình xây dựng mà không mảy may biết rằng chúng đang ở trong diện qui hoạch.
Tiếp theo cũng cần phải nói đến là hành vi mua đầu cơ tích trữ của các đơn vị môi giới bất động sản. Nhiệm vụ của các tổ chức môi giới bất động sản là cung cấp thông tin về bất động sản cho ngƣời mua; giữ vai trò trung gian trong các giao dịch bất động sản giữa đại diện chủ sở hữu với ngƣời có nhu cầu về bất động sản. Tuy nhiên trên thực tế hiện nay, có rất nhiều tổ chức môi giới lại kiêm luôn vai trò của ngƣời bán. Đặc biệt là ở các dự án nhà chung cƣ và khu công nghiệp. Với nhà chung cƣ, đầu ra dự án căn hộ lẽ ra phải là