4. Năm thành lập (hoặc bắt đầu hoạt động từ khi nào?) 5. Phạm vi hoạt động: Thành phố, tỉnh, liên tỉnh ?
6. Số vụ môi giới thành công trên tổng số vụ (khoảng bao nhiêu %) 7. Mức thu phí dịch vụ là bao nhiêu %
8. Hoa hồng là bao nhiêu %
9. Các Công ty, văn phòng (trung tâm) đã đăng ký kinh doanh (hoặc không đăng ký kinh doanh) có đóng thuế cho nhà nƣớc không? Mức đóng thuế là bao nhiêu?
10.Cá nhân điển hình (nổi tiếng) trong hoạt động môi giới BĐS trên địa bàn thành phố Hạ Long (tên, địa chỉ, số điện thoại, …)
11.Cách thức hoạt động của các: Công ty, văn phòng (trung tâm) cá nhân nhƣ thế nào?
Phụ lục 03
PHIẾU ĐIỀU TRA THÔNG TIN
VỀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Tên ngƣời đƣợc điều tra: ...
Ngày điều tra: ...
1. Tên loại hình môi giới bất động sản.
Công ty: Văn phòng: Tƣ nhân: Trung tâm: Sàn giao dịch: 2. Địa chỉ trụ sở làm việc:
3. Số điện thoại, fax: ...
4. Thời điểm thành lập: ...
5. Cơ cấu tổ chức nhân sự:
... Giám đốc
... Chuyên viên môi giới ... Nhân viên kế toán
... Chuyên viên tƣ vấn pháp lý ... Nhân viên kinh doanh
6. Chuyên ngành đào tạo cán bộ, nhân viên.
CƠ CẤU TỔ CHỨC CHUYÊN NGÀNH ĐÀO TẠO
Giám đốc
Nhân viên kế toán Chuyên viên môi giới Thành viên khác
7. Phạm vi hoạt động
Trong phạm vi thành phố: Trên toàn tỉnh:
8. Đối tƣợng phục vụ
Ngƣời trong nƣớc:
Ngƣời nƣớc ngoài:
9. Lĩnh vực hoạt động Kinh doanh bất động sản: Thiết kế xây dựng Môi giới mua bán BĐS Môi giới thuê, cho thuê BĐS Sửa chữa nhà cửa Thẩm định giá BĐS Tƣ vấn vay vốn ngân hàng Tƣ vấn thủ tục nhà đất Quảng cáo bất động sản Dịch vụ môi giới BĐS Cung cấp vật liệu xây dựng Tƣ vấn đầu tƣ nƣớc ngoài Lĩnh vực khác 10. Những loại hình bất động sản đƣợc môi giới Nhà ở riêng biệt Văn phòng Nhà chung cƣ Cửa hàng Nhà trọ Kho bãi Biệt thự Đất đai Loại hình khác 11. Các khoản phí, lệ phí khi môi giới bất động sản Phí môi giới mua bán bất động sản Thù lao môi giới mua bất động sản………
Thù lao môi giới mua bất động sản: ………
Hoa hồng môi giới mua bất động sản:………
Hoa hồng môi giới bán bất động sản:………
Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản: Thù lao môi giới thuê bất động sản………
Thù lao môi giới cho thuê bất động sản: ………
Hoa hồng môi giới thuê bất động sản:………
Phí tư vấn và các loại phí khác:
Tƣ vấn, thực hiện sửa chữa nhà cửa ...
Tƣ vấn hỗ trợ vay vốn ngân hàng ... Tƣ vấn thực hiện thủ tục nhà đất ... Tƣ vấn đầu tƣ dự án ... Tƣ vấn đầu tƣ nƣớc ngoài ... Lĩnh vực khác ... 12. Hình thức quảng cáo. Quảng cáo trên mạng internet Quảng cáp trên truyền hình Quảng cáo trên báo, tạp chí Quảng cáo tại các trụ sở làm việc Quảng cáo lƣu động (phát tờ rơi) Các hình thức quảng cáo khác 13. Tình hình hoạt động môi giới bất động sản của loại hình môi giới. Thời điểm trước năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: ...
Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: ...
Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: ...
Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: ...
Thời điểm sau năm 2003 Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: ...
Số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: ...
Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: ...
Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: ...
Thời điểm sau khi Việt Nam gia nhập WTO Tổng số giao dịch mua, bán bất động sản/ tháng: ...
Tổng số giao dịch cho thuê bất động sản/ tháng: ... Số giao dịch thuê bất động sản/ tháng: ... 14. Thu nhập/ tháng
Giám đốc
Nhân viên kế toán Nhân viên kinh doanh Chuyên viên môi giới Thành viên khác
15. Thuế đóng hàng năm là bao nhiêu 16. Khó khăn lớn nhất là gì?
a, Chính sách của nhà nƣớc
b, Cơ chế thị trƣờng
17. Theo ông, (bà) hiện nay thị trƣờng đang biến động nhiều nhất tại khu vực nào? 18. Để thành công trong lĩnh vực này thì ngƣời môi giới cần những gi?
19. Đối tƣợng phục vụ của công ty là ai? a, Ngƣời dân
b, Doanh nghiệp
Tổ chức
Tất cả những ai có nhu cầu
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Toàn bộ số liệu đƣợc sử dụng và kết quả nghiên cứu trong luận văn của tôi là trung thực, đầy đủ, có nguồn gốc và chƣa đƣớc ử dụng để bảo vệ một luận văn hoặc học vị nào. Mọi sự giúp đỡ đối với tôi để hoàn thành luận văn này đều đƣợc cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trƣớc Hội đồng bảo vệ luận văn, trƣớc Khoa Tài nguyên và môi trƣờng về thông tin và số liệu đƣợc sử dụng trong luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn.
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Ngƣời viết cam đoan
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đƣợc luận văn này, tôi đã nhận đƣợc sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trƣờng. Tôi chân thành gửi lời cảm ơn đến:
Thầy giáo PGS.TS Nguyễn Khắc thái Sơn - Giảng viên khoa Tài nguyên và Môi trƣờng, Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hƣớng dẫn, chỉ bảo những kinh nghiệm, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Tài nguyên và Môi trƣờng, Phòng quản lý sau đại học, các trung tâm của Trƣờng Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ, chuyên viên của Sở Tài nguyên và Môi trƣờng, Sở Xây dựng, Ủy ban nhân dân và Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng thành phố Hạ Long, lãnh đạo và các đồng chí cán bộ địa chính các phƣờng xã trên địa bàn thành phố Hạ Long đã tận tình giúp đỡ, cung cấp số liệu để tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến gia đình, bạn bè, ngƣời thân, đồng nghiệp đã quan tâm, động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thiện đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 25 tháng 9 năm 2012
Tác giả luận văn
MỤC LỤC
Lời cam đoan ... i
Lời cảm ơn ... ii
Mục lục ... iii
Danh mục các từ viết tắt ... vii
Danh mục các bảng ... viii
Danh mục các hình ... ix
MỞ ĐẦU ... 1
1. ĐẶT VẤN ĐỀ ... 2
2. MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI ... 3
2.1. Mục tiêu tổng quát ... 3
2.2. Mục tiêu cụ thể ... 4
3. YÊU CẦU CỦA ĐỀ TÀI ... 4
4. Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI... 4
4.1. Ý nghĩa khoa học của đề tài ... 4
4.2. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài ... 5
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CƢ́U ... 6
1.1. CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỀ TÀI... 6
1.1.1. Cơ sở lý luận của đề tài ... 6
1.1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ... 7
1.1.3. Cơ sở pháp lí của đề tài ... 10
1.2. KHÁI QUÁT CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN ... 13
1.2.1. Một số khái niệm liên quan đến môi giới bất động sản ... 13
1.2.2. Một số quy định về kinh doanh bất động sản ... 16
1.2.3. Nguyên tắc hoạt động môi giới bất động sản ... 23
1.2.4. Nội dung môi giới bất động sản ... 23
1.2.6. Các thành phần tham gia thị trƣờng bất động sản ... 24
1.2.7. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản ... 25
1.2.8. Chứng chỉ môi giới bất động sản ... 26
1.2.9. Hợp đồng môi giới bất động sản ... 27
1.3. SƠ LƢỢC HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN THẾ GIỚI VÀ Ở VIỆT NAM ... 27
1.3.1. Sơ lƣợc về hoạt động môi giới bất động sản trên thế giới ... 27
1.3.2. Sơ lƣợc về hoạt động môi giới bất động sản ở Việt Nam ... 32
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ... 42
2.1. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU ... 42
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu... 42
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ... 42
2.2. THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CƢ́U ... 42
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ... 42
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu ... 42
2.3. NỘI DUNG NGHIÊN CƢ́U ... 42
2.3.1. Nội dung 1: Đánh giá sơ lƣợc tình hình cơ bản của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh có ảnh hƣởng đến môi giới bất động sản ... 42
2.3.2. Nội dung 2: Thực trạng thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 42
2.3.3. Nội dung 3: Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 43
2.3.4. Nội dung 4: Những khó khăn, tồn tại và giải pháp tăng cƣờng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 44
2.4. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢ́U ... 44
2.4.1. Phƣơng pháp kế thừa có chọn lọc các tài liệu đã có ... 44
2.4.3. Phƣơng pháp thống kê ... 45
2.4.4. Phƣơng pháp phân tích tổng hợp ... 45
2.4.5. Phƣơng pháp so sánh ... 45
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ... 46
3.1. NỘI DUNG 1: SƠ LƢỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ... 46
3.1.1. Sơ lƣợc điều kiện tự nhiên của thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh .. 46
3.1.2. Sơ lƣợc điều kiện kinh tế - xã hội của thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh ... 52
3.1.3. Sơ lƣợc về thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Hạ Long ... 55
3.1.4. Thực trạng về quản lý đất đai tại thành phố Hạ Long,
tỉnh Quảng Ninh ... 57
3.1.5. Sơ lƣợc hiện trạng sử dụng đất thành phố Hạ Long ... 60
3.2. NỘI DUNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ... 61
3.2.1. Thực trạng hoạt động của thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 61
3.2.2. Thực trạng quản lý thị trƣờng bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 64
3.2.3. Tiềm năng phát triển thị trƣờng bất động sản thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 65
3.3. NỘI DUNG 3: ĐÁNH GIÁ THƢ̣C TRẠNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ... 67
3.3.1. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long theo loại hình hoạt động ... 68
3.3.2. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh theo thời gian ... 80
3.3.3. Đánh giá thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ
Long theo nội dung hợp đồng giao dịch ... 82
3.3.4. Đánh giá chung về tình hình hoạt động và hiệu quả kinh doanh của các loại hình môi giới bất động sản ... 89
3.4. NỘI DUNG 4: NHỮNG KHÓ KHĂN, TỒN TẠI VÀ GIẢI PHÁP TĂNG CƢỜNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN TẠI THÀNH PHỐ HẠ LONG, TỈNH QUẢNG NINH ... 95
3.4.1. Nhƣ̃ng khó khăn, tồn tại của hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 95
3.4.2. Một số giải pháp tăng cƣờng và quản lí hoạt động môi giới bất động sản tại thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh ... 97
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ... 102
1. Kết luận ... 102
2. Đề nghị ... 103
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CÁC CHỮ VIẾT TẮT 1. UBND 2. CNH 3. HĐH 4. XHCN 5. CNTB 6. TP 7. NĐ 8. CP 9. QĐ 10. TT 11. QSDĐ 12. BĐS 13.HĐND 14. KH 15. VT 16. QH 17. QLĐĐ 18. XDCB
: Ủy ban nhân dân : Công nghiệp hóa : Hiện đại hóa : Xã hội chủ nghĩa : Chủ nghĩa tƣ bản : Thành phố : Nghị định : Chính phủ : Quyết định : Thông tƣ : Quyền sử dụng đất : Bất động sản
: Hội đồng nhân dân : Kế hoạch
: Vị trí : Quy hoạch : Quản lý đất đai : Xây dựng cơ bản
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Hạ Long ... 60
Bảng 3.2. Các công ty kinh doanh bất động sản tại thành phố Hạ Long ... 69
Bảng 3.3. Danh sách các văn phòng môi giới bất động sản không đăng ký giấy phép kinh doanh ... 74
Bảng 3.4. Danh sách các văn phòng môi giới bất động sản có đăng ký giấy phép kinh doanh ... 75
Bảng 3.5. Danh sách cá nhân môi giới bất động sản ... 77
Bảng 3.6. Danh sách các sàn giao dịch bất động sảntại thành phố Hạ Long ... 79
Bảng 3.7. Số lƣợng các loại hình môi giới bất động sản hoạt động có giấy phép kinh doanh tại TP Hạ Long ... 80
Bảng 3.8. Đánh giá các loại hình môi giới bất động sản theo thời gian ... 81
Bảng 3.9. Số lƣợng các hợp đồng giao dịch theo thời gian ... 81
Bảng 3.10. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các công ty ... 82
Bảng 3.11. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các văn phòng .... 83
Bảng 3.12. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/ tháng của cá nhân ... 86
Bảng 3.13. Tỷ lệ môi giới giao dịch thành công/tháng của các sàn giao dịch bất động sản tại Hạ Long ... 87
Bảng 3.14. So sánh tỷ lệ giao dịch thành công/tháng của các loai hình môi giới bất động sản ... 88
Bảng 3.15. Thù lao, hoa hồng của các công ty môi giới bất động sản ... 91
Bảng 3.16. Phí môi giới thuê, cho thuê bất động sản của các Công ty ... 91
Bảng 3.17: Phí môi giới mua bán, bất động sản của các văn phòng ... 92
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Biểu đồ biến động dân số thành phố Hạ Long. ... 53 Hình 3.2. Cơ cấu nhóm đất tại TP Hạ Long ... 55