1.2.8.4.1 Cơ sở tính toán:
- Căn cứ vào Định mức 1776/BXD - VP ngày 16/8/2007 của Bộ xây dựng.
- Căn cứ công văn 1751/BXD-VP ngày 14/8/2007 về việc công bố dịnh mức chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ vào thông tư 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Căn cứ vào đơn giá xây dựng cơ bản số 408/2008/QĐUB ngày 29/02/2008 của UBND tỉnh Lào Cai.
* Tổng hợp tổng mức đầu tư:
Bảng 11: Tổng mức đầu tư của dự án
TT Khoản mục chi phí Thành tiền (đồng)
1 Chi phí xây dựng 23.962.100.273
2 Chi phí thiết bị 4.415.000.000
4 Chi phí tư vấn xây dựng 1.909.152.046
5 Chi phí khác 244.087.728
6 Chi phí dự phòng 3.100.128.890
7 Lãi vay trong thời gian xây dựng 2.653.015.210
Tổng mức đầu tư 36.754.433.000
Nguồn: Phòng đầu tư- Tổng công ty cổ phần Sông Hồng
Qua bảng tổng hợp có thể thể thấy tổng mức đầu tư của dự án là 36.754.433.000 đồng bao gồm nhiều các khoản mục chi phí, trong đó chi phí xây dựng chiếm tỉ lệ cao nhất trên tổng mức đầu tư. Chi phí dành cho thiết bị cung cấp cho dự án đứng thứ hai với hơn 4 tỷ đồng, đây là con số khá lớn do đây dự án khách sạn 3 sao, phục vụ cho cả du khách nước ngoài và khách quốc tế nên trang thiết bị phải đạt tiêu chuẩn và đảm bảo chất lượng lâu dài.
1.2.8.4.2 Nguồn vốn đầu tư:
Bảng 12: Nguồn vốn đầu tư của dự án
Nội dung Thành tiền ( đồng) Tỷ lệ (%)
Vốn tự có 11.026.329.900 30%
Vốn đối tác 25.728.103.100 70%
Tổng vốn đầu tư 36.754.433.000
Nguồn: Phòng đầu tư- Tổng công ty cổ phần Sông Hồng
Dự án khách sạn Royal Sông Hồng có mức vốn đầu tư khá lớn, gần 37 tỷ đồng, chính vì vậy ngoài vốn tự có, Tổng công ty đã huy động vốn từ các đối tác, là các công ty con và công ty khác tham gia liên kết góp vốn. Tỷ lệ vốn góp từ đối tác là khá lớn, chiếm tỷ trọng 70% trong tổng vốn đầu tư hay gần 26 tỷ đồng. Huy động được nguồn vốn lớn như vậy thể hiện sự đa dạng trong nguồn vốn của Tổng công ty. Hơn hết những nguồn vốn này đều có độ an toàn cao, đáp ứng nhu cầu thực hiện dự án đúng tiến độ mà không bị đình trệ cho việc chậm trễ phân bổ vốn.
1.2.8.4.3 Phương án kinh doanh:
Phân tích thị trường và sự cạnh tranh:
Lào Cai được được biết đến là tỉnh có nhiều khu du lịch nổi tiếng, có cửa khẩu quốc tế Dưới tác động của nhiều dự án quốc gia như đường cao tốc Nội Bài - Lào Cai, nâng cấp đường sắt Hà Nội - Lào Cai, cầu Kim Thành, cùng với việc đầu tư mạnh mẽ vào xây dựng cơ sở hạ tầng và các địa điểm du lịch Bắc Hà, Sa Pa và Thành phố Lào Cai đã góp phần đưa Lào Cai trở thành cầu nối giao thương giữa các tỉnh với Trung Quốc.
Năm 2007, tỉnh Lào Cai đón hơn 630 nghìn lượt khách đến tham quan, trong đó khách quốc tế là 223 nghìn người, doanh thu đạt hơn 360 tỷ đồng. Trong 6 tháng đầu năm 2008,số lượt khách lên tới 297 ngàn lượt, doanh thu ngành du lịch đạt 211 tỷ đồng. Đặc biệt khách Trung Quốc đi bằng thẻ du lịch 849 (QĐ 849/2004/QĐ-BCA của Bộ Công An) sau 2 năm (2005,2006) trầm lắng đến nay lượng khách đã tăng dần, cụ thể trong năm 2008 đã có 75.000 lượt khách Trung Quốc. Năm 2008 có 667.000 lượt khách du lịch trong và ngoài nước đến tỉnh Lào Cai.
Bảng 13: Thống kê lượng khách du lịch đến Lào Cai
Năm Khách 2005 2006 2007 2008 Người Dthu (tỷ đ) Người Dthu (tỷ đ) Người Dthu (tỷ ) Người Dthu (tỷ đ) Tổng khách du lịch 370.000 184 450.000 250 630.000 360 667.000 390 Khách quốc tế 100.000 85 175.000 100 223.000 162 350.000 290 Tỷ lệ tăng so với năm trước 21% 35,8% 40% 44% 6% 8% (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(Nguồn: Sở Văn hoá thể thao và du lịch tỉnh Lào Cai)
Dựa vào bảng số liệu, dễ dàng nhận thấy tiềm năng của ngành du lịch Lào Cai là rất lớn. Mặc dù năm 2008 do ảnh hưởng của nền kinh tế thế giới nên số lượng khách du lịch đã giảm, tuy nhiên dự đoán những năm tới, thị trường du lịch sẽ sớm sôi động trở lại khi nền kinh tế được phục hồi trở lại.
Với lượng khách du lịch đông đảo tăng dần qua các năm, tuy nhiên cơ sở lưu trú tại Lào Cai chưa thực sự đáp ứng được nhu cầu cho khách du lịch đặc biệt là du khách nước ngoài. Cho đến nay, toàn tỉnh mặc dù có 250 cơ sở kinh doanh lưu trú với gần 3500 phòng, trong đó có 1 khách sạn 4 sao, 1 khách sạn 3 sao và 7 khách sạn 2 sao (chủ yếu nằm ở thị trấn Sa Pa). Do đó, có thể nói rằng tại Thành phố Lào Cai khách sạn đạt chuẩn chưa đáp ứng được nhu cầu cho khách trong và ngoài nước.
Vì thế khách sạn tiêu chuẩn 3 sao Royal Sông Hồng khi được xây dựng hứa hẹn sẽ đáp ứng nhu cầu của khách du lịch tới tỉnh Lào Cai.
- Hình thức kinh doanh: Khách sạn Royal Sông Hồng được xây dựng và đi vào hoạt động với hình thức kinh doanh cho thuê phòng nghỉ và cung cấp các dịch vụ ăn uống , giải khát cho khách du lịch và khách tại địa phương.
- Mục tiêu kinh doanh: Mang lại nguồn lợi nhuân cao nhất cho công ty cùng với việc nâng cao công suất phòng nghỉ, tăng cường chất lượng các dịch vụ ăn uống, dịch vụ giải khát ; đem lại sự thoải mái nhất và tin tưởng và ấn tượng của khách du lịch khi đến khách sạn.
Tiếp thị và xâm nhập thị trường du lịch:
Sau khi khách sạn được xây dựng, phải sử dụng tối đa hiệu quả các phòng, các dịch vụ và mang lại doanh thu lớn nhất cho công ty, điều này phụ thuộc rất lớn vào yếu tố tiếp cận và xâm nhập vào thị trường du lịch tại tỉnh Lào Cai. Kế hoạch tiếp thị, quảng bá sản phẩm là yếu tố quan trọng và quyết định đối với loại hình kinh doanh khách sạn. Dự án cũng đề cập cụ thể đến các phương án tiếp thị khách sạn và thâm nhâm nhập vào thị trường du lịch tại Thành phố Lào Cai với các hoạt động chủ yếu như sau :
* Quảng bá khách sạn Royal Sông Hồng thông qua các cuốn sách hướng dẫn và các website du lịch:
- Liên hệ đặt in tờ quảng cáo, hình ảnh về khách sạn.
- Nghiên cứu các sách hướng dẫn du lịch và tạp chí du lịch, sau đó tiến hành chọn ra sách, tạp chí du lịch có uy tín để đăng quảng cáo về hình ảnh khách sạn kèm theo những ưu đãi trong mùa du lịch.
- Nghiên cứu các website du lịch cả nước và địa phương, lựa chọn các website có số lượng người truy cập đông để quảng cáo thương hiệu và hình ảnh khách sạn. Đồng thời đăng quảng cáo trên truyền hình, thiết lập trang web riêng của khách sạn bằng tiếng Việt và tiếng Anh.
* Sử dụng các mối liên hệ cộng đồng để quảng bá khách sạn:
Liên hệ và ký hợp đồng với các công ty du lịch: văn phòng du lịch của các công ty lữ hành du lịch địa phương và tỉnh thành khác trên cả nước cũng như văn phòng đại diện của hãng du lịch nước ngoài tại Việt Nam. Đấu mối với các tổ chức để đăng kí nơi tổ chức hội thảo, hội nghị tại tỉnh Lào Cai, chính quyền và các công ty, nơi đăng cai tổ chức các buổi hội chợ, lễ hội hàng năm.
* Tham gia tổ chức các sự kiện đặc biệt để quảng bá và thu hút khách du lịch đến khách sạn như: Tổ chức các chương trình khuyến mãi giảm giá phòng, hay đồ ăn, giải khát nhân dịp kỷ niệm hoặc mùa lễ hội trong năm, tổ chức buổi ẩm thực Tây Bắc... đồng thời công bố các thông tin này trên nhiều phương tiện thông tin đại chúng.
Tổ chức quản lý vận hành khách sạn:
Tổ chức nhân sự:
- Ban Giám đốc bao gồm: 01 Giám đốc và 1 Phó Giám đốc và 1 kế toán trưởng. - Phòng Hành chính - kế hoạch: 13 người bao gồm:
+ 2 nhân viên bảo vệ. + 1 nhân viên lái xe.
+ 2 nhân viên hành chính kế hoạch.
+ 2 nhân viên thuộc bộ phận lễ tân, bàn quầy. + 5 nhân viên thuộc bộ phận buồng phòng. + 2 nhân viên thuộc bộ phận nấu ăn.
- Phòng Kỹ thuật: có 1 cán bộ chuyên phụ trách kỹ thuật.
Vận hành:
Ngoài lý thuyết đã được trình bày trong giải pháp vận hành dự án, có thể mua và áp dụng phần mềm quản lý kinh doanh khách sạn để giúp cho việc vận hành quản lý khách sạn có hiệu quả cao nhất cả về thời gian và hiệu năng trong công tác quản lý, đặc biệt trong thời buổi cạnh tranh hiện nay.
Khách sạn 3 sao Royal Sông Hồng khi được vận hành sẽ đáp ứng được nhu cầu lưu trú của nhiều khách du lịch đến Lào Cai đặc biệt là khách quốc tế, do đó tạo niềm tin và uy tín đối với các du khách luôn là vấn đề sống còn, đòi hỏi phải xây dựng một phong cách phục vụ chuyên nghiệp, đồng thời đáp ứng được yêu cầu của thực khách đến nghỉ và ăn uống. Vì vậy khách sạn Royal phải xây dựng được đội ngũ nhân viên lịch sự, có kỹ năng làm việc bằng cách mở khóa đào tạo hoặc liên hệ với các khách sạn có uy tín khác đào tạo và tập huấn cho các nhân viên ngắn hạn và dài hạn.
Tổ chức quản lý:
* Quản lý khách hàng: Khách sản quản lý khác hàng qua những thông tin sau: họ tên, giới tính, địa chỉ, điện thoại, chứng minh nhân dân, hộ chiếu (hoặc giấy tờ tuỳ thân có ảnh khác), quốc tịch.
* Quản lý phòng: Các phòng được quản lý dựa vào số thứ tự phòng theo tầng, loại phòng và giá phòng. Ngoài ra mỗi phòng các trang thiết bị tiện nghi trong phòng được quản lý theo mã số tiện nghi, tên tiện nghi.
* Quản lý đăng ký - thuê phòng: các thông tin đăng ký thuê phòng đều được quản lý dựa trên số đăng ký, họ tên khách hàn đăng ký, thời gian đến và đi, số lượng người và số tiền đặt cọc trước.
* Quản lý thông tin nhận phòng, trả phòng: Khách sạn quản lý những thông tin như tên phòng, họ và tên người nhận phòng, ngày giờ nhận và trả phòng. Thông tin nhận phòng đều dựa vào thông tin đăng ký thuê phòng đã được khai báo trước đó.Nếu muốn gia hạn thêm thời gian ở tại khách sạn,khách hàng cần phải tiến hành làm thủ tục đăng ký lại một lần nữa. Khi khách trả phòng, nhân viênkhách sạn sẽ tiến hành kiểm tra lại tình trạng phòng. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Quản lý nhân viên phục vụ tại khách sạn: Mọi nhân viên làm việc tại khách sạn đều được quản lý các thông tin như: Họ và tên của nhân viên, chức vụ đang nắm giữ của nhân viên trong khách sạn, mức lương chi trả.
Dự kiến doanh thu - chi phí :
Dự kiến công suất phòng nghỉ:
Khách sạn Royal Sông Hồng dự kiến vào mùa đông sử dụng 45% công suất phòng, mùa hè đạt 80% (nếu thực hiện tốt công tác marketing, kết hợp với các công ty du lịch, công suất phòng sẽ còn đạt tối đa hơn). Chưa tính đến lượng khách du lịch lưu trú theo ngày tại khách sạn.
- Dự kiến năm thứ 1: công suất phòng đạt 50% công suất thiết kế.
- Dự kiến từ năm thứ 2 trở đi: Công suất phòng đạt 70% công suất thiết kế.
Dự kiến khi đi vào hoạt động, khách sạn sẽ thu hút lượng lớn khách du lịch quốc tế vì tiêu chuẩn 3 sao sẽ đáp ứng cho nhu cầu nghỉ ngơi của khách quốc tế đến thành phố Lào Cai, đây là thị trường tiềm năng lớn và còn bỏ ngỏ tại thành phố Lào Cai. Mức giá bình quân dự kiến của khách sạn là:
- Phòng VIP là: 35USD (tỷ giá quy đổi 20.00 VNĐ=1USD) là: 700.000 đồng. - Phòng đôi: là 25 USD = 500.000 đồng.
- Phòng đơn là: 15 USD = 300.000 đồng.
- Doanh thu ước tính thu được từ cho thuê phòng nghỉ khi dự án khai thác đạt 70% công suất đạt khoảng hơn 292,6 tỷ đồng
- Doanh thu từ dịch vụ của khách sạn sẽ đạt khoảng gần 212 tỷ đồng
Dự kiến chi phí hàng năm: (có bảng số liệu số 16 dự kiến kèm theo)
- Chi phí của dự án bao gồm: chi phí dịch vụ phòng, dịch vụ, nguyên liệu của nhà hàng, chiếm khoảng 10% doanh thu từ cho thuê dịch vụ phòng và dịch vụ nhà hàng, giải khát, trả lương cho nhân viên, chi phí bán hàng, quản lý hành chính, chi phí điện nước, nộp thuế theo quy định nhà nước và chi phí khác.
- Chi phí điện nước, điện thoại: Tính bình quân 2% tổng doanh thu của từng năm. - Chi phí quản lý hành chính: Tính bình quân 2% tổng doanh thu của từng năm, bao gồm chi phí văn phòng, dụng cụ, tổ chức hội thảo, chi phí quảng cáo, khuyến mại… - Lương nhân viên: Mức lương được tính đã bao gồm cả BHXH, BHYT vàbảo hiểm thất nghiệp. Bên cạnh đó, các chế độ khác của người lao động được ghi cụ thể trong hợp đồng lao động.
- Chi phí khác.
Lợi nhuận ước tính
Qua việc dự kiến doanh thu và chi phí hàng năm cho thấy, trong năm đầu tiên dự án hoạt động chưa có lãi. Đây là thực tế mà dự án mới bắt đầu đi vào hoạt động do chưa có nhiều khách hàng biết đến. Năm thứ 4 ( năm 2013) từ khi dự án đi vào hoạt động ,khi mà công suất phòng đạt ổn định thì lợi nhuận đạt bình quân 4 tỷ đồng. Từ năm 2013, dự án đạt được lợi nhuận dương lớn hơn 4 tỷ đồng.
1.2.8.4.3 Các chỉ tiêu tài chính (Kèm theo các bảng tính toán từ số 15 đến số 20)
* Các chỉ tiêu tài chính:
- Để phân tích các chỉ tiêu tài chính đều tính đến yếu tố thời gian của tiền, trước hết dự kiến tỷ suất chiết khấu tính cho dự án. Lãi suất chiết khấu trong kỳ tính toán là 13.41%
Bảng 14: Quỹ lương đã bao gồm cả BHXH,BHYT,BH thất nghiệp
STT NỘI DUNG SỐ LƯỢNG MỨC LƯƠNG TỔNG MỨC LƯƠNG
( NG/TH) (NĂM)
1 Ban Giám đốc 2 10,000 240,000
2 Đội vận hành điện nước 1 4,000 48,000
4 Buồng phòng 5 3,000 180,000
5 Bếp 2 3,000 72,000
6 Vệ sinh tạp vụ 1 2,000 24,000
7 Kế toán 1 4,000 48,000
8 Nhân viên kinh doanh, quản lý 2 4,000 96,000 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Tổng số 18 77,335 900,000
Nguồn: Phòng đầu tư- Tổng công ty cổ phần Sông Hồng
Dự án là kinh doanh khách số người lao động tham gia là 18 người, bao gồm cả lãnh đạo và nhân viên khách sạn. Qua bảng số liệu tổng hợp có thể thấy tổng mức lương hàng năm phải chi trả là 900,000 triệu đồng. Trong đó, ngoài mức lương cao nhất cho ban giám đốc là mức lương lễ tân và buồng phòng chiếm tỉ lệ cao trong tổng mức lương.
Bảng 15: Phân bổ chi phí vận hành của dự án
Đơn vị : 1000 đồng
DIỄN GIẢI
TỶ LỆ
NĂM KINH DOANH Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 … Năm 2059 Chi phí vận hành 181,493, 700 - 444,96 2 2,532,9 30 3,184,4 56 3,276,8 68 3,298,7 27 4,394,2 88 Tiền lương - 225,00 0 900,00 0 909,00 0 918,09 0 927,27 1 1,436,6 37 BHXH 20.0% - 45,000 180,00 0 181,80 0 183,61 8 185,45 4 287,32 7
Chi phí mua điện 1.0% - 7,884 73,991 107,49
0 112,03 8 114,15 2 207,16 4
Chi phí mua nước 1.0% - 7,884 73,991 107,49
0 112,03 8 114,15 2 207,16 4
chữa 0 8 2 4
Chi phí quảng cáo 1.0% - 7,884 73,991 107,49
0 112,03 8 114,15 2 207,16 4 Chi phí kinh doanh
phòng nghỉ 8.0% - 34,992 349,92 0 489,88 8 489,88 8 489,88 8 489,88 8 Chi phí kinh doanh
dịch vụ 25.0% - 87,750 720,00 0 1,053,0 00 1,111,5 00