Nội dung phân tích khía cạnh tài chính của dự án bao gồm: Xác định tổng mức đầu tư, xác định nguồn vốn đầu tư dự án, dự kiến doanh thu thu được và chi phí bỏ ra hàng năm của dự án, cuối cùng là tính toán các chỉ tiêu tính toán hiệu quả tài chính. Để tính toán các khoản mục này, cán bộ lập dự án tại Tổng công ty cổ phần Sông Hồng thường
căn cứ vào các thông tư, nghị định của chính phủ hoặc quyết định của bộ, ngành có liên quan, đồng thời sử dụng phần mềm bổ trợ word, excel trong tính toán để đảm bảo độ chính xác.
1.2.7.3.1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án
Tổng mức đầu tư của dự án là toàn bộ các khoản chi phí dự toán để thực hiện dự án đầu tư. Đây chính là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch ,quản lý và chio tiêu vốn khi tiến hành đầu tư xây dựng công trình. Tổng mức đầu tư bao gồm rất nhiều các khoản chi phí như: chi phí xây dựng- chiếm phần lớn trong các khoản chi phí, chi phí đền bù GPMB và tái định cư, chi phí mua sắm thiết bị, chi phí cho ban quản lý dự án, chi phí cho công tác thuê tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí dự phòng, các khoản chi phí khí khác.
Dựa vào thiết kế cơ sở của dự án, cán bộ lập dự án của Tổng công ty tiến hành xác định tổng mức đầu tư, trong đó, chi phí xây dựng dự án chủ yếu được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở đã được lập. Bên cạnh đó, chi phí mua sắm thiết bị được tính theo số lượng và chủng loại thiết bị phù hợp với thiết kế công nghệ hiện tại được lựa chọn, Ngoài ra giá thiết bị thực tế trên thị trường cũng cần được xét đến để việc dự trù kinh phí được chính xác. Ngoài ra, trong công tác bồi thường GPMB và tái định cư, chi phí đền bù được tính theo khối lượng phải đền bù, tái định cư của dự án. Chi phí khác được các cán bộ xác định bằng cách lập dự toán chi phí hoặc tạm tính theo tỷ lệ phần trăm ước tính được quy định trên tổng chi phí xây dựng và chi phí mua sắm thiết bị phục vụ cho dự án ; chi phí dự phòng cũng được xác định bằng tỷ lệ phần trăm quy định của tổng các chi phí trên.
1.2.7.3.2. Nguồn tài trợ vốn
Đây là điều kiện tiên quyết để thực hiện dự án, một dự án đầu tư có thể bao gồm nhiều nguồn vốn khác nhau, đảm bảo các nguồn tài trợ vốn là đảm bảo tính khả thi của dự án đầu tư. Thực tế, nguồn tài trợ vốn cho các dự án tại Tổng công ty cổ phần Sông Hồng chủ yếu là vốn tự có và vốn tín dụng, ngoài ra còn có vốn liên doanh liên kết từ các công ty con hoặc doanh nghiệp khác.
Trong nội dung này cán bộ lập dự án còn xác định kế hoạch sử dụng và phân bổ vốn đầu tư trong từng giai đoạn của dự án, tránh tình trạng tồn đọng vốn hoặc thiếu hụt vốn gây kéo dài thời gian xây dựng
Kế hoạch trả nợ ngắn hạn hoặc dài hạn cũng được xác định trong nội dung này, cho thấy rõ dự án sẽ trả hết nợ cho ngân hàng trong bao nhiêu năm. Đây là một căn cứ để ngân hàng, các tổ chức tín dụng tin tưởng tài trợ vốn cho dự án.
1.2.7.3.3 Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, việc đầu tiên cán bộ lập dự án phải làm là lập bảng doanh thu và chi phí từng năm, sau đó tiếp tục lập bảng dòng tiền và tính toán các chỉ tiêu, các chỉ tiêu hiệu quả tài chính thường được sử dụng đó là NPV,IRR, T - Xác định tỷ suất chiết khấu
Các dự án của Tổng công ty cổ phần Sông Hồng thường được huy động từ nhiều nguồn vốn, vì thế tỉ suất chiết khấu được tính bằng tỉ suất chiết khấu trung bình. Tuy nhiên để đơn giản, nhiều dự án Tổng công ty thường tính các chỉ tiêu hiệu quả theo lãi suất vốn vay. Điều này ảnh hưởng không nhỏ tới độ chính xác của khía cạnh phân tích hiệu quả tài chính của dự án.
- Lập bảng doanh thu và chi phí
+ Doanh thu: là các khoản thu về từ sản phẩm của các dự án tại Tổng công ty như các dự án đầu tư công trình xây dựng, văn phòng công ty, nhà ở dân cư, công trình hạ tầng kĩ thuật, ngoài ra còn có khoản doanh thu khác như doanh thu cho thuê khu dịch vụ, chuyển nhượng đất kinh doanh, thu hồi giá trị tài sản cố định...
+ Chi phí: Chi phí theo từng năm của dự án bao gồm nhiều khoản mục chi phí: chi phí xây lắp, chi phí quản lý dự án ,chi phí mua sắm thiết bị, chi phí đất đai, lãi vay tín dụng, chi phí dự phòng, chi phí khác.
Sau khi có kết quả các số liệu về doanh thu và chi phí theo từng năm trong đời dự án, cán bộ lập dự án sẽ tính lợi nhuận trước thuế và sau thuế của dự án. Trong đó:
Lợi nhuận trước thuế = Dòng thu - Dòng chi
Lợi nhuận sau thuế = Lợi nhuận trước thuế - Thuế thu nhập doanh nghiệp Thuế thu nhập doanh nghiệp = 25%* Lợi nhuận trước thuế
- Xác định dòng tiền dự án và tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính
Dòn tiền của dự án là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả tài chính.Sau khi xác định tỷ suất chiết khấu, cán bộ lập dự án sẽ lập bảng dòng tiền của dự án.
STT Nội dung Năm kinh doanh
Năm 0 Năm 1 Năm 2 …. Năm n
I Dòng tiền chi
1 Chi phí đầu tư ban đầu
2 Lãi huy động
3 Chi phí khấu hao
4 Đầu tư thay thế tài sản
5 Chi phí vận hành
II Dòng tiền thu
1 Doanh thu
2 Giá trị thu hồi tài sản khi thanh lý IU Lợi nhuận trước thuế ( I I - I )
I V Thuế TNDN
V Lợi nhuận sau thuế (III-IV) VI Hệ số chiết khấu k = l/(l+r)t VII Dòng tiền thuần chiết khấu (V*VI) VIII Cộng dồn dòng tiền thuần chiêt
khấu
Nguồn: Phòng đầu tư- Tổng công ty cổ phần Sông Hồng
Khi tính toán hiệu quả tài chính, cán bộ lập dự án chủ yếu sử dụng 3 chỉ tiêu hiệu quả chính là NPV, IRR và T. Các chỉ tiêu khác cũng rất quan trọng như: tỷ số lợi ích - hchi phí B/C, chỉ tiêu tỷ suất lợi nhuận vốn đầu tư RRi, điểm hoà vốn của dự án gần như không được tính đến. Mặt khác, trong bối cảnh nhiều rủi ro, việc tiến hành phân tích dự án trong điều kiện rủi ro như phân tích độ nhạy chưa được cán bộ lập dự án chú trọng, trong khi đó các yếu tố quan trọng như giá cả nguyên vật liệu đầu vào, giá thuê đất, lãi suất vay tín dụng… thì luôn luôn biến động không ngừng đặc biệt trong giai đoạn khó khăn của nền kinh tế hiện nay.