K T L UN CH NG 2
3.3.1. Kin ngh vi c quan q un lý Nhàn c
B t c ho t đ ng nào c a c h th ng NH nói chung và ho t đ ng th m đ nh TS B nói riêng có thay đ i nh th nào đi n a c ng không th tách r i c ch , chính
sách c a ng và Nhà n c. Do đó, mu n nâng cao hi u qu ho t đ ng thì ngoài s n l c c a b n thân v i các gi i pháp nghi p v c a mình thì các NH c ng c n ph i có
m t môi tr ng pháp lý đ y đ , đ ng b .
S c n thi t ph i có nh ng quy đ nh m i liên quan đ n vi c đ ng ký th
ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t, tài s n g n li n v i đ t đã đ c quy đ nh trong thông t liên t ch s 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 (TTLT s 05). ó
là:
- Theo quy đ nh t i Ngh đ nh 08/2000/N -CP v đ ng ký giao d ch b o đ m,
th i h n hi u l c c a vi c đ ng ký giao d ch b o đ m có tr giá 5 n m k t ngày đ ng
ký, tr tr ng h p các bên có yêu c u xoá đ ng ký tr c th i h n ho c có yêu c u đ ng ký gia h n. Th i h n hi u l c c a m i l n gia h n đ ng ký là 5 n m. Th c t cho
th y, có nh ng h p đ ng tín d ng có th i h n vay v n trên 5 n m, khi đó s phát sinh
các giao dch b o đ m v i th i h n hi u l c trên 5 n m đ đ m b o cho ngh a v tr n theo h p đ ng tín d ng. Sau 5 n m k t ngày giao d ch b o đ m có hi u l c, trong
khi h p đ ng tín d ng v n còn hi u l c thì giao dch b o đ m đã h t th i h n hi u l c, lúc đó các TCTD và khách hàng s c n ph i gia h n th i h n hi u l c c a giao dch b o đ m. Tuy nhiên TTLT s 05 l i không h ng d n vi c gia h n th i h n hi u l c
c a các giao d ch b o đ m liên quan đ n th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t,
tài s n g n li n v i đ t. i u này làm cho c TCTD và c quan đ ng ký giao d ch b o đ m không th th c hi n vi c gia h n th i h n hi u l c c a giao d ch b o đ m. Th c t đ t ra hai cách gi i quy t v n đ này đó là TCTD và khách hàng ph i ti n hành gi i
ch p, ký k t h p đ ng b o đ m m i và đ ng ký giao d ch b o đ m hay v n s d ng
h p đ ng b o đ m c và ti n hành đ ng ký m i. Trong c hai tr ng h p đ u t n th i
gian công s c, th t u tiên thanh toán trong tr ng h p tài s n đ c b o đ m cho
nhi u TCTD c ng b thay đ i b t l i cho TCTD.
- B lu t Dân s n m 2005 quy đ nh m t tài s n có th đ c b o đ m th c hi n
nhi u ngh a v dân s , n u có giá tr t i th i đi m xác l p giao d ch b o đ m l n h n
các ngh a v đ c b o đ m ( i u 323). Gi s khách hàng vay v n t i m t TCTD v i
89
đó, khách hàng l i ti p t c có nhu c u vay thêm v n ho c khách hàng tr h t kho n n vay tr c và vay l i, trong khi th i h n hi u l c c a giao d ch b o đ m tr c v n còn, c TCTD và khách hàng đ u mu n ti p t c s d ng giao d ch b o đ m này đ b o đ m
cho các kho n vay l i. Tuy nhiên TTLT s 05 không quy đ nh v vi c b sung ngh a
v đ c b o đ m. Khi đó, khách hàng và TCTD ph i ti n hành th t c gi i ch p, ký
k t h p đ ng b o đ m m i và đ ng ký giao dch b o đ m m i. Do v y gây m t th i
gian công s c, chi phí c a khách hàng vay, bên b o lãnh và TCTD; đ ng th i t ng
thêm vi c cho phòng công ch ng, ch ng th c và các phòng đ ng ký quy n s d ng đ t.
- Theo lu t t đai n m 2003 ( i u 130) và TTLT s 05, TCTD và khách hàng ph i ti n hành th t c đ ng ký th ch p trong th i h n không quá 5 ngày k t ngày ký k t h p đ ng tín d ng. Tuy nhiên TTLT s 05 l i không h ng d n vi c đ ng ký th
ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t hình thành trong t ng lai, TCTD và khách
hang ch có th đ ng ký th ch p, b o lãnh b ng quy n s d ng đ t khi quy n s d ng đ t đã đ c hình thành và có đ y đ các gi y t theo quy đ nh. n lúc đó, ch c ch n
s vi ph m quy đ nh v th i h n đ ng ký th ch p, b o lãnh và s b ph t vi ph m hành chính trong lnh v c đ t đai. ng th i TCTD c ng g p r i ro m t th t u tiên thanh
toán t khi cho vay đ n tr c khi hoàn thành th t c nh n th ch p, b o lãnh và đ ng
ký th ch p b o lãnh n u khách hàng dùng quy n s d ng đ t này đi th ch p, b o
lãnh t i TCTD khác.
Nh v y qua các khó kh n v ng m c nêu trên, các c quan nhà n c có
th m quy n c n xem xét, hoàn thi n các quy đ nh v đ ng ký th ch p, b o lãnh b ng
quy n s d ng đ t, tài s n g n li n v i đ t cho phù h p v i th c ti n các giao d ch b o đ m hi n nay, góp ph n đ m b o các quy n c a ng i s d ng đ t, có tài s n trên đ t
mà pháp lu t đã th a nh n.
C n có s th ng nh t cách đ nh giá tài s n vay v n ngân hàng. N u nh tr c đây, các ngân hàng th ng m i khi gi i quy t cho khách hàng vay v n luôn đ t
tính hi u qu c a d án/ph ng án lên hàng đ u và xem đó là đi u ki n tiên quy t đ
cán b tín d ng th m đ nh trình duy t cho vay v n. Sau nhi u n m th c hi n vi c l y
d án/ph ng án làm c n c vay v n đã b c l nh ng khó kh n nh t đ nh, vì có m t
s ít doanh nghi p và cá nhân khi xây d ng ph ng án đã không trung th c. H đ a ra
nh ng con s o làm ngân hàng r t khó tính toán, xác đ nh cho vay v n. Vì th hi n nay các ngân hàng th ng m i khi quy t đ nh cho khách hàng vay v n ngoài vi c c n
c vào đ n xin vay v n, tính kh thi c a d án còn c n c vào tài s n b o đ m. ây là m t bi n pháp nh m phòng ng a r i ro, t o c s pháp lý đ các ngân hàng thu h i các
kho n n và lãi vay c a khách hàng m t cách an toàn và hi u qu . Tuy nhiên, vi c áp
khi thu h i là m t v n đ r t khó. c bi t là nh ng quy đ nh v ph ng pháp xác đ nh
giá tr tài s n b o đ m là quy n s d ng đ t hi n nay đang gây nhi u tranh cãi. Hi n
nay m t s ngân hàng th ng xác đ nh theo giá đ t th c t chuy n nh ng đ a ph ng đó t i th i đi m đ nh giá th ch p v i m c: m c t i đa b ng v i m c giá đ t
th c t chuy n nh ng trên th tr ng n u th p h n ho c b ng v i giá tr trong khung giá đ t c a UBND t nh, thành ph n i có đ t; ho c m c t i đa không quá 70% giá đ t
th c t chuy n nh ng trên th tr ng n u cao h n giá tr trong khung giá đ t c a
UBND tnh thành ph n i có đ t.
C n đ n gi n hoá các th t c cho vay có b o đ m b ng tài s n, trong đó
quan tr ng nh t là vi c công ch ng, ch ng th c các gi y t s h u tài s n. Mà vi c
xây d ng h th ng c quan đ ng ký giao d ch b o đ m m t cách khoa h c là vi c c n làm tr c tiên. Mu n v y, các quy đ nh c a pháp lu t v công ch ng, ch ng th c,
nhi m v quy n h n c a c quan này và các cán b trong c quan ph i đ c quy đ nh
m t cách c th rõ ràng. Th c t r t nhi u tr ng h p vi c công ch ng, ch ng th c
các giao d ch b o đ m t n r t nhi u th i gian, công s c c a ngân hàng và khách hàng.
ây không ch là thi u sót c a các c quan nhà n c có th m quy n liên quan ch a có v n b n h ng d n m t cách c th v n đ này, mà còn do m t nguyên nhân khác r t
quan tr ng đó là v n đ đ o đ c c a m t s cán b công ch ng, ch ng th c. H l i
d ng ch c v , tr c l i cá nhân thi u trung th c, khách quan trong công vi c, gây sách
nhi u, phi n hà cho các ch th đ n công ch ng, ch ng th c. Nhi u khi do s thi u
trách nhi m c a m t s cán b công ch ng đã gây ra nh ng thi t h i không nh cho
ngân hàng vì ngân hàng th ng c n c vào s công ch ng c a c quan Nhà n c đ
quy t đ nh cho khách hàng vay khi có đ đi u ki n v tài s n b o đ m.