1.3.3.1. Chính sách đất đai a. Chế độ sở hữu đất đai
Theo điều 85 luật đất đai năm 2001 nêu rằng, người sở hữu tài sản bất động sản có quyền sử dụng hưởng lợi và sắp xếp tài sản của mình độc quyền và rộng rãi trừ trường hợp lấy tài sản đó sử dụng vào việc nghiêm cấm của pháp luật. Điều 8 của luật này cũng nêu rằng, những người có quyền trở thành chủ sở hữu trên đất Campuchia là họ phải có quốc tịch Campuchia. Chế sở hữu trước năm 1979 không được công nhận. (Điều 7)
(i) Phân loại của sở hữu
- Sở hữu tư nhân của người dân: là sở hữu trực tiếp của mọi người ngồi nhà nước hay người đại diện cơng cộng.
- Sở hữu tập thể: là sở hữu tài sản Nhà chừa và cộng đồng thiểu số. - Sở hữu của nhà nước: có 2 loại sở hữu nhà nước về bất động sản:
+ Sở hữu cá nhân của nhà nước: là sở hữu trên bất động sản của nhà
nước nhưng không nằm trong tài sản cơng cộng nhà nước và nó sẽ được nhà nước sắp xếp như sở hữu cá nhân của người dân và cũng có thể nhà nước dùng để kinh doanh được. Nhà nước có thuê, bán, chuyển nhượng hay giao sở hữu cho cá nhân, đại diện người sử dụng đất có quốc tịch là người Campuchia do luật pháp xác định.
+ Sở hữu công cộng của nhà nước: là loại sở hữu trên bất động sản
nằm trong tài sản công cộng của nhà nước và nhà nước phải giữ gìn, khơng được bn bán hay làm q tặng được.
Các loại hình sở hữu được thể hiện như hình 1.2.
Sở hữu
Sở hữu tư nhân Sở hữu của Nhà nước Tài sản tư nhân của Nhà nước Tài sản công cộng của Nhà nước
Sở hữu tập thể Tài sản của Nhà chùa Tài sản của cộng đồng thiểu số
Tài sản đại diện tư nhân Tài sản tư nhân
Hình 1.2: Sơ đồ các loại sở hữu bất động sản ở Campuchia Nguồn: Bộ Quản lý đất đai, Quy hoạch đô thị và Xây dựng, Campuchia
(ii) Xác lập quyền sở hữu đất đai, bất động sản
Theo Luật Đất đai 2001, thì việc xác lập quyền sở hữu đất đai, bất động sản được thể hiện như hình 1.3.
Nhận được từ quyết định của tòa án Nhận được ban đầu từ Nhà nước
Nhận được từ người khác -Chiếm hữu hợp pháp -Nhà nước giao tặng -Nhượng bộ đất -Hợp đồng (bán, nhượng và tặng) -Thừa kế Sở hữu bất động sản
Hình 1.3: Sơ đồ hình thức nhận được sở hữu đất đai, BĐS ở Campuchia Nguồn: Cơ quan Chuyển nhượng đất đai, Bộ QLĐQĐTXD
(iii) Lợi ích và ảnh hưởng của sở hữu đất đai
- Lợi ích của sở hữu: là sở hữu được cung cấp và giúp cho người dân có sự hài hịa, nâng cao cuộc sống tốt hơn; có nơi ăn ở phù hợp, lương thực phẩm và dụng cụ đầy đủ; có một phần nguồn thu lớn để hỗ trợ đời sống hàng ngày.
- Ảnh hưởng của sự khơng có sở hữu hoặc mất sở hữu
Khả năng ảnh hưởng có thể xảy ra đối với gia đình, cá nhân khơng có sở hữu như sau: mất nơi ở và giá trị xã hội, thiếu lương thực phẩm và quần áo, thiếu điều kiện để bảo vệ sức khỏe, con cháu không được đi học hay bỏ học, mâu thuẫn trong gia đình, di chuyển nơi ở và hành động trái phép khác.
(iv) Hình thức nhận được sở hữu của người dân
Luật Đất đai 2001 cho phép người dân sở hữu đất và các cơng trình khơng giới hạn về lượng hay kích thước hay tài sản là bất động sản. Dựa vào luật Đất đai năm 2001, người dân nhận được sở hữu theo 2 điều kiện như sau:
- Nhận được sở hữu cá nhân trên đất cá nhân của nhà nước:
+ Theo sự chia cho người dân như quà tặng bởi nhà nước và người dân. + Theo nhượng bộ xã hội đối với người nghèo để xây dựng nhà ở hoặc
sản xuất nông nghiệp trong cuộc sống.
+ Theo sự chiếm hữu một phần nào đó của đất cá nhân của nhà nước
nhằm mục đích được sở hữu dưới hình thức chiếm hữu (khơng có hiệu lực sau ngày 30 tháng 8 năm 2001- sự ra đời luật đất đai năm 2001).
- Sự nhận được sở hữu theo phương tiện cá nhân của công dân:
+ Theo sự buôn bán đất đai hợp pháp giữa người dân và người dân. + Theo sự đổi đất với đất hay bất động sản khác nhưng không dùng
đồng tiền mua.
+ Theo sự lấy đất làm quà tặng hay nhà cửa là sở hữu của một ai đó cho
một người khác nào đó.
+ Theo sự thừa kế tài sản có giấy tờ hay không của người đã chết.
(v) Quyền bảo vệ khi trưng dụng đất đai
Điều 5 Luật Đất đai năm 2001 đã giải tích ý nghĩa của nguyên tắc quyền và Hiến pháp năm 1993 nêu rằng, khơng có một người nào đó đã bị tịch thu sở hữu của mình được nếu sự tịch thu đó khơng phải vì lợi ích cơng cộng. Việc trưng dụng đất đai phải thực hiện theo tiêu chuẩn về phương pháp luận và quy chế sau khi đã nhận được đền bù trước, phù hợp và công bằng.
Nguyên tắc trên chỉ cho phép chính quyền đại diện nhà nước để thực hiện và phục vụ lợi ích cơng cộng trong thời gian có sự cho phép của luật mà thơi. Cịn nếu chính quyền khơng đại diện của nhà nước và lấy ngun tắc áp dụng thì có nghĩa rằng họ làm sai luật và sẽ bị tố cáo theo pháp luật.
b. Chiếm hữu đất đai
(i) Ý nghĩa chiếm hữu đất đai
Theo nghĩa chung, Chiếm hữu là hành động của người dân trong việc nhận lấy đất cá nhân của nhà nước để làm sở hữu thật sự của mình. Vậy, chiếm hữu được coi là một trạng thái hoạt động lấn chiếm lấy một vật nào đó làm độc quyền của mình (chưa có sở hữu) và thực hiện trên vật đó như các nhiệm vụ của người có sở hữu thật sự thực hiện nhằm mục đích chiếm lấy sở hữu hợp pháp của mình.
(ii) Chiếm hữu theo Luật Đất đai
Trong chương 2 mục 4 Luật Đất đai năm 2001, có thể nhận thấy rằng người dân đã chiếm hữu trong các thời gian khác nhau rồi luật đất đai cũng đã thừa nhận việc chiếm hữu đất đai đó.
- Chiếm hữu được luật cơng nhận từ năm 1989: Điều 29 luật đất đai năm 2001 cho rằng, “trong khuôn khổ của việc xây dựng lại sở hữu bất động sản ở Campuchia sau có khủng hoảng từ năm 1975 đến 1979, vì khơng phụ thuộc với quy tắc chung của thời hạn xác lệnh về quyền trên bất động sản thì chiếm hữu của bất động sản mà được cơng nhận từ năm 1989 có thể lập đặc biệt quyền độc lập trên bất động sản và dẫn đến chuyển sở hữu cho người chiếm hữu trong điều kiện luật đã quy định. Sự tự do chiếm hữu đã được kết thúc sau tồn tại của luật này” [46]. Theo nghĩa này, người dân nào đã chiếm hữu mà luật pháp cơng nhận thì sẽ nhận được sở hữu hồn tồn trên tài sản của mình.
- Chiếm hữu ít nhất được 5 năm:
Điều 30 luật đất đai năm 2001 cho rằng, “những người đã được hưởng lợi từ chiếm hữu và đảm bảo sử dụng hịa bình, khơng có sự chống đối từ người khác ít nhất 5 năm kể từ ngày bắt đầu thực hiện chính thức luật này trên bất động sản hợp pháp của chiếm hữu, cá nhân có quyền xin đề nghị cấp giấy sở hữu hợp pháp. Trong trường hợp có sự phản đối đến việc cấp giấy sở hữu thì người phản đối phải lấy chứng cớ để chứng minh rằng bản thân họ đã được thực hiện đầy đủ điều kiện chiếm hữu hịa bình và khơng có chống đối từ 5 năm trên bất động sản có mâu thuẫn hoặc lấy bằng chứng mà khẳng định mình đã mua bất động sản đó từ người chiếm hữu trước hoặc từ người có quyền hợp pháp hoặc người nhượng sở hữu hoặc từ người thừa kế” [44].
Vì Luật Đất đai năm 1992 đã cho phép người chiếm hữu sử dụng đất tư nhân của nhà nước để có phần đất của mình thì mới có nhiều người dân đã chiếm hữu đất đai sau năm 1989 và tính đến bây giờ những đất tư nhân của Nhà nước đó đã trở thành chiếm hữu hợp pháp của họ, chỉ họ chưa đề nghị làm giấy sở hữu tư nhân được công nhận hợp pháp mà thôi.
Điều 31 Luật Đất đai năm 2001 nêu rằng, “người đã hưởng lợi của chiếm hữu trong thời gian qua tính đến ngày có hiệu lực của luật này nếu đã thực hiện đầy đủ các điều kiện trong việc trở thành người sở hữu có thể được cho phép bởi chính quyền có nhiệm vụ cho thêm thời gian chiếm hữu của mình cho đến khi đủ hợp pháp 5 năm và nhận được giấy sở hữu chính thức. Sự cho phép kéo dài thêm thời gian là khơng thể phản đối bởi chính quyền thi hành nhiệm vụ nếu trường hợp người chiếm hữu nhận được bởi hịa bình và khơng có sự tranh chấp...” [44].
Trường hợp người dân đã chiếm hữu đất của mình chưa được 5 năm, nhưng họ đã lấn chiếm trước hiệu lực Luật Đất đai năm 2001. Chiếm hữu kiểu này đã được luật cho phép tiếp tục chiếm hữu cho đến đủ thời gian hợp pháp 5 năm để nhận được sở hữu hoàn toàn của họ. Vì vậy, người dân đã có chiếm hữu như đã nêu thì được luật cho phép là người chiếm hữu hợp pháp trên tài sản của mình cho dù sự chiếm hữu đó có thời gian ngắn bao nhiêu chỉ cần sự chiếm hữu đó trước khi Luật Đất đai năm 2001 có hiệu lực.
- Các bước và điều kiện cần có của chiếm hữu:
Để tiến tới có sở hữu trên đất đai, Điều 28 Luật Đất đai năm 2001 đã nêu về điều kiện cần có của chiếm hữu rằng, người chiếm hữu phải lấn chiếm đất đai bằng: thật sự, khơng có bạo lực, cơng khai, khơng có gián đoạn và trong sáng, được minh họa như hình 1.4.
Tài sản cá nhân của Nhà nước
Chiếm hữu
Sở hữu trọn vẹn Đảm bảo: 1. Thật sự 2. Khơng có bạo lực 3. Công khai