- 44 Tình hình d ư n ợ theo th ờ i h ạ n qua các n ă m
B ảng 4.10 Dư Nợ Có TSĐ Theo Các iện Pháp ảo Đảm ĐVT: tỷđồng Thế chấp Cầm cố ảo lãnh
4.4. Giải pháp kiến nghị nhằm giải quyết vướng mắc trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo
sản đảm bảo
Như đã trình bày ở phần trên về thủ tục xin phép bán đấu giá tài sản với cơ quan cấp có thẩm quyền và tài sản không xử lý được theo thỏa thuận phải đưa ra trung tâm bán đấu giá tài sản. Đề nghị nên bỏ phần làm thủ tục xin phép bán đấu giá tại cơ quan có thẩm quyền và tài sản không xử lý được theo thỏa thuận không phải đưa ra trung tâm bán đấu giá. Nếu trường hợp nào cũng thông qua các trung tâm bán đấu giá thì như vậy vừa hạn chế khả năng tự xử lý, vừa phát sinh thêm chi phí, chính vì vậy việc xử lý tài sản đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thực hiện theo các biện pháp sau:
- Một là, trong thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ, cho phép các TCTD cùng với bên có tài sản bảo đảm là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được tiến hành xử lý tài sản căn cứ vào hợp đồng đã ghi khi vay vốn, đối với trường hợp không trả nợ đúng hạn thì tài sản thế chấp đó các TCTD có quyền xử lý để thu hồi vốn nhằm đảm bảo tính công bằng của cả hai bên trước pháp luật khi đặt bút ký vào hợp đồng thế chấp.
- Hai là, sau thời hạn 60 ngày kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa xử lý thì tùy từng trường hợp cụ thể, các TCTD có thể xử lý theo hướng sau: đối với những trường hợp mà trước đây người vay cam kết cùng TCTD trong việc xử lý tài sản, nay họ vẫn có thiện chí trong việc trả nợ thì TCTD cùng người vay tiếp tục xử lý tài sản để thu hồi nợ. Chỉ chuyển qua các trung tâm bán đấu giá chuyên trách những trường hợp mà người vay cố tình chây ì hoặc không thỏa thuận được với TCTD trong quá trình xử lý tài sản nhằm đảm bảo tính công bằng và lợi ích của các bên.
- Ba là, khi đã thực hiện các biện pháp như đã nêu trên nhưng nếu sau thời hạn một năm kể từ ngày đến hạn trả nợ mà tài sản đảm bảo là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn chưa xử lý được thì TCTD được trọn quyền trực tiếp xử lý, bán tài sản để thu hồi vốn kể cả việc nhận lại tài sản từ các tổ chức đấu giá để bán. Trong trường hợp này, người có tài sản không được quyền khiếu kiện.
- 64 -
- Thay đổi trình tự thanh toán khi xử lý tài sản để thu hồi nợ vay: ưu tiên cho NH được thanh toán trước. Mặt khác về vấn đề thuế và nộp ngân sách cần xem xét lại, miễn thuế cho TCTD khi tiến hành thanh lý tài sản. Theo khoản 8 điều 31 Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay quy đinh:”Việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là biện pháp để thu hồi nợ, không phải là hoạt động kinh doanh của các TCTD”. Do đó, khi các TCTD phát mãi tài sản thế chấp của khách hàng để thu hồi nợ không nên yêu cầu phải nộp thuế.
- Các bộ ngành có liên quan như Bộ công an, Tổng cục địa chính, Bộ tài nguyên và môi trường… có hướng dẫn cụ thể, khách quan, tạo thuận lợi cho các TCTD và các ngành ở địa phương thực hiện việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay. Các cơ quan hữu quan cần hỗ trợ cho NH trong việc chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản sau khi thanh lý cho bên mua.
Sau đây là những kiến nghị nhằm hoàn thiện khung pháp lý và tháo gỡ những vướng mắc trong việc thực hiện cho vay có bảo đảm bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
- Hiện nay thủ tục cấp sổ đỏ đã có những bước cải tiến, thời gian cấp sổ đỏ cũng được rút ngắn. Đặc biệt khi có Luật đất đai năm 2003 ra đời đã tạo điều kiện thuận lợi cho các cơ quan chức năng trong việc giải quyết hồ sơ xin cấp sổ đỏ. Và một số quy định mới của Luật đất đai như: chỉ còn một loại chứng thư cho các bất động sản đó là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các loại tài sản khác gắn liền với đất thì được ghi nhận trên giấy này. Chủ sở hữu tài sản phải đăng ký tài sản theo quy định của pháp luật(khác với trước đây là có cả giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Điều này sẽ góp phần làm thống nhất, đơn giản hóa được thủ tục cấp giấy chứng nhận và giúp quản lý đất đai, bất động sản chặt chẽ hơn. Theo dự thảo Nghị định về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quy định hồ sơ cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân trong nước gồm: 1) Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận; 2) Bản sao đã công chứng hoặc chứng nhận của UBND cấp có thẩm quyền một trong số các loại giấy tờ: Giấy phép xây dựng đối với nhà ở thuộc diện phải xin phép xây dựng; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở; Giấy tờ về giao nhà tình nghĩa, tình
thương; Giấy tờ mua, bán, nhận, cho; Giấy tờ xác nhận của UBND về việc không có tranh chấp về sở hữu. 3) Bản vẽ sơ đồ nhà ở, công trình xây dựng. Thời gian cấp giấy chứng nhận tối đa là 50 ngày và thời gian tối đa để người đề nghị cấp giấy chứng nhận nộp nghĩa vụ tài chính là 60 ngày kể từ ngày nhận được thong báo của cơ quan cấp giấy. Hơn nữa với kiến nghị cho phép việc ghi nợ trên “sổ đỏ”: Những hộ gia đình khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận lần đầu mà chưa đủ khả năng nộp tiền sử dụng đất thì được ghi số tiền nợ trên giấy chứng nhận. Khi hộ gia đình, cá nhân thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, tặng cho quyền sử dụng đất đối với người ngoài diện thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi thì phải nộp cho Nhà nước số tiền còn nợ. Với kiến nghị này giúp cho nhiều hộ gia đình khó khăn về kinh tế cũng có thể làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Để tạo điều kiện cho các doanh nghiệp trong khu công nghiệp-khu chế xuất(KCN- KCX) có đủ cơ sở pháp lý cho tài sản đảm bảo nợ vay, UBND thành phố, tỉnh cho phép ban quản lý KCN-KCX thực hiện chức năng công chứng và chứng nhận vốn, tài sản của các doanh nghiệp trong KCN-KCX làm cơ sở đảm bảo tiền vay.
Những kiến nghịđẩy nhanh thủ tục công chứng, đăng ký giao dịch bảo đảm * Về công chứng
Hiện nay thủ tục công chứng còn nhiều vướng mắc: thủ tục không thống nhất giữa các phòng công chứng, sự quá tải của các phòng công chứng, trách nhiệm của công chứng viên chưa được quy định rõ ràng. Giải pháp để giải quyết những vướng mắc trên:
- Thủ tục công chứng phải được tiến hành thống nhất trong các phòng công chứng khác nhau. Muốn như vậy thì Bộ tư pháp cần có thông tư hướng dẫn cụ thể trong thủ tục công chứng, hướng dẫn thực hiện đồng bộ giữa các cơ quan có liên quan.
- Cần quy định trách nhiệm của công chứng viên nếu gây thiệt hại cho NH vì thiếu trách nhiệm trong khi thực hiện công chứng. Công chứng viên cần phải nâng cao trình độ của mình để có thể phát hiện những hành vi lừa đảo tinh vi của bên vay.
* Về thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm
Để giải quyết những vấn đề liên quan đến thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, cần thực hiện những biện pháp sau:
- 66 -
- Thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm nhà đất qua mạng internet, tạo điều kiện thuận lợi cho TCTD giúp cho TCTD không cần phải đến cơ quan đăng ký vẫn có thể được tiếp nhận hồ sơ và được cấp số đăng ký làm căn cứ xác định thứ tự ưu tiên thanh toán. Rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Chính phủ cần sớm ban hành những quy định pháp lý đăng ký điện tử trong thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm, để làm cơ sở pháp lý cho giao dịch bảo đảm.
- Nâng cao trách nhiệm của cán bộ đăng ký giao dịch bảo đảm bằng các biện pháp chế tài như bồi thường thiệt hại nếu có do nguyên nhân từ việc chứng nhận đăng ký giao dịch bảo đảm, góp phần hạn chế rủi ro cho NH do sự thiếu trách nhiệm của cán bộ thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
- Bộ tài nguyên môi trường và các bộ ngành liên quan cần có nhiều thông tư hướng dẫn rõ ràng, thống nhất giữa các khâu trong thủ tục đăng ký, xóa bỏ sự chồng chéo(nếu có) gây trở ngại cho việc giải quyết hồ sơ đăng ký. Cần ban hành thủ tục đơn giản, thực hiện công khai hóa trong giải quyết hồ sơ.
CHƯƠNG 5