- 44 Tình hình d ư n ợ theo th ờ i h ạ n qua các n ă m
B ảng 4.10 Dư Nợ Có TSĐ Theo Các iện Pháp ảo Đảm ĐVT: tỷđồng Thế chấp Cầm cố ảo lãnh
4.3.2. Vướng mắc trong vấn đề thế chấp đất thuê
Nghị định 17/1999 cho phép các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được thế chấp đất thuê cho các TCTD Việt Nam để vay vốn sản xuất kinh doanh. Việc quy định như vậy là chưa phù hợp với tình hình thực tế của nước ta, gây nhiều bất cập cho các TCTD nhận thế chấp giá trị quyền sử dụng đất trong trường hợp Nhà nước cho thuê. Bởi các lý do sau:
- Hoạt động kinh doanh thị trường là hoạt động đa dạng, phức tạp hàm chứa xác suất rủi ro cao.
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất thuê trong thời hạn cho thuê đất, quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước.
- Người sử dụng đất thuê nhằm mục đích là sản xuất kinh doanh, giá trị này sẽ được khấu hao dần qua quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh.
- Các doanh nghiệp, công ty chỉ trách nhiệm hữu hạn trong quá trình sản xuất kinh doanh của mình.
Đặc biệt là việc xử lý đất thuê như thế nào khi người đi vay không trả được nợ. Ngoại trừ việc người đi vay thế chấp đất có thời hạn thuê dài(trên 10 năm) đối với đất có thời hạn thuê ngắn(dưới 10 năm), sau khi đã trừ đi thời gian sử dụng của người vay trong quá trình vay vốn thì khoản thời gian còn lại rất ngắn. Điều này ảnh hưởng đến quyền lợi của TCTD hay của người có nhu cầu sử dụng đất đó khi TCTD tiến hành xử lý tài sản thế chấp. Trước đây, trong Pháp lệnh về giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước và các Nghị định 18/NĐ-CP, 85/NĐ-CP hướng dẫn thi hành pháp lệnh nêu trên thì Nhà nước quy định rõ là cho những người nhận thế chấp được quyền tiếp tục thuê đất. Nghị định 17 cũng có quy định việc cho hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế thuê lại đất với các điều kiện:
- Đất do Nhà nước cho thuê lại mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm.
- 60 -
Ngân hàng lo sợ rằng, nếu hết thời hạn thuê đất mà các cơ quan có thẩm quyền không tiếp tục cho thuê đất nữa thì biết xử lý như thế nào đối với các tài sản có trên đất. Và liệu người ta có thể yên tâm nhận tài sản trên đất và giá trị sử dụng đất thuê đó làm tài sản đảm bảo hay không nếu không biết trước được trong tương lai sẽ như thế nào?
Hơn nữa, đối với hộ gia đình, cá nhân khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp mà diện tích đất đó được giao để sản xuất ổn định trong 20 năm hay 50 năm tùy theo loại cây trồng. Trong trường hợp thế chấp mà không trả được nợ thì tài sản và quyền sử dụng đất được phát mãi như thế nào vì việc phát mãi sẽ ảnh hưởng đến đời sống của hộ nông dân, vì đây là tư liệu sản xuất và nguồn sống chủ yếu của họ, không chỉ một năm mà từ 20 năm đến 50 năm, hơn nữa còn tác động đến mục tiêu của Nhà nước là bảo đảm cho người dân có đất để sản xuất.