- 44 Tình hình d ư n ợ theo th ờ i h ạ n qua các n ă m
B ảng 4.10 Dư Nợ Có TSĐ Theo Các iện Pháp ảo Đảm ĐVT: tỷđồng Thế chấp Cầm cố ảo lãnh
4.3.1. Vướng mắc trong thế chấp quyền sử dụng đất, nhà ở
Các tài sản là bất động sản dùng để thế chấp vay vốn ở Ngân hàng gồm: nhà ở, công trình xây dựng, các cơ sở kinh doanh, nhà máy, nhà kho, quyền sử dụng đất… Khó khăn hiện nay là các loại tài sản này không phải lúc nào cũng có đủ giấy tờ kèm theo chứng minh quyền sở hữu hợp pháp của bên thế chấp. Ngoài ra các loại tài sản đã
- 58 -
được cấp giấy tờ về quyền sở hữu nhà với ngôi nhà có trên thực tế có sự sai lệch lớn. Ví dụ: trong giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu ghi là nhà cấp 4 nhưng trên thực tế đó là ngôi nhà nhiều tầng. Nguyên nhân là chủ sở hữu khi xây dựng nâng cấp nhà ở không làm thủ tục đăng ký với cơ quan chức năng. Điều này gây thiệt thòi cho chính bên thế chấp và gây khó khăn cho NH khi tiến hành định giá.
Việc quy định về đất đai tại Việt Nam hiện nay còn chồng chéo nhau rất phức tạp. Khó khăn về phía Nhà nước hiện nay trong vấn đề về đất đai có thể nói là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Cũng theo quy định của Bộ Luật Dân Sự, Luật Đất đai và các văn bản pháp quy dưới luật thì các bất động sản như trên thuộc quyền sở hữu, quyền sử dụng của các chủ thể quan hệ pháp luật phải được đăng ký sở hữu, đăng ký quyền sử dụng tại cơ quan Nhà nước theo quy định và được cấp giấy chứng nhận, đây là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp lý giữa Nhà nước với người sử dụng, người sở hữu bất động sản. Theo quy định của pháp luật hiện nay, Nhà nước xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với người sử dụng, chủ sở hữu bất động sản thông qua các loại giấy chứng nhận sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
- Đăng ký sở hữu nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai thuộc sở hữu của tổ chức và được cấp văn bản xác nhận đăng ký sở hữu nhà, công trình.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở tại khu dân cư nông thôn.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(còn gọi là sổ đỏ) chiếm vị trí quan trọng trong mối quan hệ giữa NH và người đi vay thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Nhưng hiện nay thủ tục cấp sổ đỏ cho dân còn nhiều vấn đề phức tạp và chồng chéo giữa các cơ quan ban ngành liên quan.
Việc hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các cơ quan có thẩm quyền trong luật đất đai với lý do: cấp sai thẩm quyền, sai quy hoạch hoặc do tranh
chấp… Trong thực tế quy định này đặt NH cho vay nhận tài sản thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng đất vào tình trạng có thể gánh chịu những rủi ro tiềm ẩn về mặt pháp lý.