SV: Nguyễn Thị Phượng Lớp: LTĐH5B
2.3.2.Hoàn thiện về nội dung thẩm định
•Thẩm định nội dung pháp lý
Trước khi thẩm định DAĐT thì CBTĐ luôn luôn phải thẩm định khách hàng vay vốn trên các khía cạnh: tư cách pháp nhân, quan hệ tín dụng, năng lực kinh doanh, tình hình tài chính, bộ máy lãnh đạo… Nếu khách hàng tốt thì mới tiếp tục thẩm định hồ sơ pháp lý của DA. Đầu tiên, cần xác định sự phù hợp của DA với quy hoạch phát triển kinh tế xã hội của quốc gia, vùng, ngành và địa phương. Sau đó, thẩm định các công văn cho phép xây dựng, các văn bản thẩm định của các cơ quan có thẩm quyền Nhà nước…
•Thẩm định nội dung thị trường
Thị trường luôn biến động, sản phẩm của DAĐT thường có giá trị lớn và tính bền vững với thời gian. Vậy nên việc nghiên cứu kỹ nhu cầu của thị trường trước khi đầu tư là một nội dung rất quan trọng. CBTĐ cần phân tích, đánh giá cung cầu thị trường hiện tại, dự báo cung cầu thị trường tương lai, phân tích thế mạnh và khả năng cạnh tranh… của sản phẩm DAĐT để có những nhận định chính xác về khả năng tiêu thụ trong tương lai một cách chính xác.
•Thẩm định nội dung kỹ thuật
Đây là một nội dung cần rất nhiều kiến thức chuyên môn trong các lĩnh vực đầu tư nên thường CBTĐ thẩm định khá sơ sài, mà chủ yếu tin tưởng vào các quyết định của các cơ quan chức năng. NH cần nghiên cứu và ban hành các chỉ tiêu kỹ thuật cơ bản trong từng lĩnh vực, từng loại DA để CBTĐ có cơ sở để so sánh, đối chiếu, rút ngắn được thời gian thẩm định. Ngoài ra, một phương pháp hữu hiệu mà NH có thể áp dụng đó là giao nội dung thẩm định kỹ thuật cho công ty thành viên có chuyên môn về xây dựng Sacomreal để đảm bảo chất lượng thẩm định này được chính xác hơn.
•Thẩm định nội dung tài chính
Thẩm định một cách kỹ lưỡng vốn đầu tư: CBTĐ phải thẩm định chính xác vốn đầu tư và các chi phí liên quan, tránh tình trạng CĐT có thể tính toán mức vốn quá cao để tranh thủ vốn, gây lãng phí, ứ đọng vốn làm giảm hiệu quả đầu tư, hoặc CĐT lập DA tính mức vốn quá thấp để tăng hiệu quả đầu tư giả tạo dẫn đến quyết định đầu tư sai lệch. Việc
xác định tổng vốn đầu tư sát với thực tế là cơ sở để tính toán hiệu quả tài chính và dự kiến khả năng trả nợ của DA. Vậy nên, dựa trên báo cáo thẩm định về nội dung kỹ thuật của Sacomreal, CBTĐ Chi nhánh cần xác định một cách chính xác chi phí trong từng giai đoạn, từng thời kỳ. Đối với các DA xây dựng, đặc biệt là các DA xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính các chi phí liên quan còn phải tính đến các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu DA mua thiết bị, nguyên vật liệu nhập khẩu). Việc xác định, đánh giá và tính toán trước những yếu tố trên sẽ giúp CĐT có thể phản ứng nhanh hơn trước những biến đổi bất lợi của thị trường.
Cần tính toán doanh thu và chi phí của DA sát với thực tế:
Việc tính doanh thu và chi phí đầu tư phải tham khảo quy định của Bộ tài chính, Bộ xây dựng… NH không nên mặc nhiên chấp nhận theo cách tính của DN hay tuỳ tiện nâng lên để an toàn hơn mà cần thẩm định dựa trên các dự án thực tế tương tự.
Với mỗi dự án, mỗi trường hợp thì NH nên có một tỷ suất chiết khấu tương ứng, phù hợp với từng thời điểm tài trợ. Mức tỷ suất này không phụ thuộc vào ý chí chủ quan của cán bộ thẩm định, mà phải tùy thuộc vào từng thời điểm, từng thời kỳ với mức huy động vốn khác nhau, tùy thuộc vào mức độ rủi ro của từng dự án. Tuy Ngân hàng sử dụng tỷ suất chiết khấu là bình quân gia quyền chi phí các nguồn vốn, là một cách được áp dụng khá phổ biến hiện nay nhưng với mỗi loại nguồn vốn, Ngân hàng nên đưa ra những quy định cụ thể trong việc xác định chi phí sử dụng từng loại nguồn vốn.
Sử dụng nhiều chỉ tiêu tài chính để phân tích DA, có cái nhìn tổng quát nhất về khả năng sinh lời của DA. Ngoài 3 chỉ tiêu cơ bản (giá trị hiện tại ròng NPV, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR, thời gian hoàn vốn T), CBTĐ cần xác định điểm hoàn vốn của DA, tỷ suất sinh lời của vốn đầu tư .
Xác định lãi suất chiết khấu hợp lý đối với từng DA: NH phải xem xét mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến lãi suất của DA như tỷ lệ lạm phát hàng năm, chi phí cơ hội… Sau đó, xác định lãi suất chiết khấu bằng chi phí vốn bình quân theo công thức đã trình bày nội dung thẩm định tỷ suất “r” của DA.
NH cần đẩy mạnh phân tích tài chính hàng năm trong các DAĐT: NH nên lập thêm các bảng dự trù cân đối tài sản, bảng dự trù cân đối thu chi của DA để phân tích cơ cấu vốn và khả năng thanh toán. Việc xác định thời hạn cho vay, kỳ hạn trả nợ gốc, lãi vay phải căn cứ vào chu kỳ luân chuyển vốn của đối tượng vay, phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng và phương thức cho vay. Tránh tình trạng xác định thời hạn cho vay, kỳ hạn trả nợ gốc, lãi vay một cách máy móc dẫn đến phải gia hạn nợ, điều chỉnh kỳ hạn nợ, phát sinh nợ quá hạn.
•Thẩm định nội dung hiệu quả kinh tế xã hội:
NH cần thẩm định đầy đủ các tác động của DA đứng trên giác độ xã hội, tác động tích cực và tiêu cực của DA đến nền kinh tế đất nước, đến con người, đến xã hội,... Đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội không chỉ chung chung theo các chỉ tiêu định tính mà còn lượng hóa ảnh hưởng của DA đến nền kinh tế theo các chỉ tiêu định lượng để kết quả thẩm định thêm tính chính xác.
•Quản lý rủi ro
Nhận diện rủi ro đầu tư của DA để có các biện pháp quản lý, khắc phục rủi ro hiệu quả. Đây là một nội dung rất quan trọng trong công tác thẩm định các DAĐT. Không chỉ xem xét những rủi ro mà CĐT đã đưa ra và đánh giá các biện pháp phòng ngừa và hạn chế, khắc phục rủi ro, CBTĐ Chi nhánh còn phải đưa ra các biện pháp bảo đảm tiền vay trên góc độ Ngân hàng.