cầu thị trường thời điểm DA hoàn thành thì sẽ dẫn đến hậu quả rất nghiêm trọng. Có thể nói, khía cạnh thị trường không là cơ sở cho các nội dung kỹ thuật, tài chính mà còn ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng thực hiện và hiệu quả, quyết định tính khả thi của DA. Hiểu rõ tầm quan trọng của thị trường đối với DA, CBTĐ đã phân tích khá đầy đủ, kỹ càng và chính xác từng nội dung cung cầu thị trường về sản phẩm của DA:
- Thẩm định khái quát mức độ thỏa mãn cung cầu thị trường tổng thể về sản phẩm của DA trên phương diện: Xem sản phẩm tiêu thụ của DA thuộc loại nào (công trình phục vụ cho sản xuất, cho kinh doanh, nhà ở,…), khách hàng mục tiêu của sản phẩm (cao cấp, trung bình, diện chính sách…) để từ đó xác định thị trường mục tiêu của sản phẩm, nhận định các chính sách ưu đãi đầu tư của Nhà nước...
- Đánh giá sản phẩm của DA có những thế mạnh, khả năng cạnh tranh nào so với các sản phẩm cùng loại như về địa điểm, cơ sở hạ tầng, giá cả, chất lượng công trình, thị hiếu khách hàng mục tiêu, các điều kiện kinh tế xã hội xung quanh…
- Xác định tổng cung, tổng cầu hiện tại và dự báo cho tương lai: Dựa vào các số liệu thống kê của các cơ quan chức năng, các công ty chuyên nghiệp về nghiên cứu,… CBTĐ đánh giá nhu cầu về sản phẩm của DA trên thị trường hiện tại. Trên cơ sở đó, bằng các phương pháp dự báo, dự tính tổng cung, tổng cầu sản phẩm của DA trong tương lai. Đồng thời, khả năng bị thay thế của sản phẩm DA cũng rất cần được quan tâm.
Cụ thể, thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai
•Sản phẩm dự án và tổng thể thị trường tiêu thụ của DA
- Sản phẩm của DA là khu nhà ở cao tầng, thấp tầng, và biệt thự.
- Theo báo cáo thị trường BĐS quý I/2010 của Savills Việt Nam, thị trường nhà ở vẫn luôn sôi nổi, nhu cầu vẫn ở mức cao.
- Tại Hà Nội, thị trường sơ cấp có tổng cung là 1.816 căn hộ từ 115 DA đang bán. Quận Cầu Giấy chiếm thị phần cao nhất (36%) trong nguồn cung sơ cấp, tiếp theo là quận Hoàng Mai với gần 22% và Từ Liêm 18%.
- Tại thị trường thứ cấp, quận Hoàng Mai là quận quy nhất có giá chào thứ cấp bình quân giảm nhẹ trong quý I/2010, trong khi giá chào thứ cấp ở 10 quận/huyện khác đều tăng từ 2% – 12% so với quý trước.
- Thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng vào năm 2009 cho thấy tại Hà Nội, nguồn cung nhà ở mới chỉ đáp ứng được khoảng 60% nhu cầu. Đến năm 2010, nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội sẽ lên đến xấp xỉ 30.000 căn hộ. Trong khi đó, nguồn cung chỉ đáp ứng được 10.000 căn.Tình trạng thiếu nhà ở vẫn tiếp tục ngày một căng thẳng hơn trong khi giá nhà đất cũng ngày càng tăng với tốc độ phi mã so với tốc độ tăng thu nhập.
•Khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA so với các sản phẩm cùng loại trên thị trường, khả năng bị thay thế:
- Do DA được thực hiện tại địa bàn quận Hoàng Mai, các khu nhà ở cao tầng, nhà ở thấp tầng và nhà biệt thự được bố trí gần khu vực đường vành đai 3 liên thông giữa đường Khuất Duy Tiến và đường Giải Phóng, đây là trục đường giao thông huyết mạch của TP Hà Nội nên rất thuận lợi cho việc đi lại, sản xuất, kinh doanh.
- Khu đô thị Hoàng Mai gần với trung tâm thủ đô Hà Nội, đây là địa bàn có hoạt động kinh tế, thương mại nhộn nhịp nhất của thủ đô Hà Nội.
- Khi thực hiện DA, đất ở khu vực này trở thành “đất vàng” nên thu hút được rất nhiều mối quan tâm của các tổ chức, cá nhân.
•Thị trường tiêu thụ và kế hoạch kinh doanh
- Đối với các phần đất công cộng, đất thương phẩm: CĐT sẽ giao lại cho Nhà nước và các CĐT thứ cấp sẽ thanh toán cho công ty trên cơ sở phân bổ chi phí đầu tư .
- Đối với đất công ty được kinh doanh: CĐT sẽ chuyển nhượng các căn hộ tại tòa nhà cao tầng cho các cá nhân, tổ chức có mức thu nhập trung bình và khá.
- Công ty thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhà ở theo quy định của pháp luật hiện hành, thực hiện bán cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu riêng lẻ hoặc liên doanh, liên kết với các đơn vị khác.
Đánh giá: Phương diện thị trường của DAĐT đã được CBTĐ thẩm định khá đầy đủ các nội dung cần thiết. CBTĐ xem xét, phân tích các khía cạnh, bao gồm: đặc tính sản phẩm của dự án, tổng thể thị trường tiêu thụ và khu vực thị trường tiêu thụ, nhu cầu của sản phẩm tiêu thụ trên thị trường và cung sản phẩm, khả năng cạnh tranh và thế mạnh của sản phẩm, chiến lược cạnh tranh của công ty Vinaconex 2. Trên cơ sở của nhiều nguồn thông tin đáng tin cậy như thống kê của Cục quản lý nhà Bộ xây dựng,... cùng phương pháp so sánh, đối chiếu với sản phẩm của các DA đã thẩm định tương tự và trong thực tế, kết hợp với phương pháp dự báo phân tích cung cầu thị trường tiêu thụ trong tương lai, CBTĐ đã thẩm định được nhu cầu tiêu thụ nhà ở và đánh giá về cung sản phẩm trên thị trường. Ngoài ra, bằng phương pháp so sánh, đối chiếu với nhu cầu thực tế mà CBTĐ có thể thẩm định khả năng cạnh tranh, thế mạnh của sản phẩm DA trên thị trường và kế hoạch kinh doanh trong tương lai. Vận dụng một cách linh hoạt các phương pháp thẩm định, CBTĐ Chi nhánh đã thẩm định những nội dung trên phương diện thị trường nói chung là chi tiết và có độ chính xác cao, đảm bảo các số liệu dự báo đáng tin cậy. Từ đó, có nhận định thị trường tiêu thụ sản phẩm của DA là một thị trường tiềm năng.