CBTĐ cũng như người lập DA phân tích tài chính của DA nhằm đánh giá tính khả thi và tính hiệu quả chắc chắn của DA trong tương lai. Vì vậy, có thể nói, đây là khía cạnh quan trọng nhất luôn được các CĐT cũng như NH quan tâm đặc biệt. Khía cạnh này bao gồm rất nhiều nội dung:
• Thẩm tra tính hợp lý của tổng vốn đầu tư
Khi xem xét tổng mức đầu tư của dự án thì các CBTĐ thường xem xét lại giá trị cũng như cơ cấu tổng mức vốn đầu tư, có thể so sánh với các DA tương tự trước đã từng được cho vay hoặc có thể xác định lại dựa trên các hạng mục của DA.
• Thẩm tra nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn huy động và khả năng đáp ứng nguồn vốn
Hiện nay theo quy định của hầu hết các NH cũng như NH Sacombank thì khi cấp tín dụng cho các DA thì mức vay không quá 70% giá trị tổng mức đầu tư, vì vậy CBTĐ phải xem xét phương án và tiến độ góp vốn của các nguồn khác so với nhu cầu thực tế của DA. Sau khi thẩm định nếu thấy khả năng đáp ứng không đúng theo nhu cầu thì
CBTĐ sẽ thông báo cho DN và đề nghị DN bổ sung cho đến khi đảm bảo theo đúng nhu cầu.
• Thẩm tra mức độ chuẩn xác của các báo cáo tài chính dự án:
Các báo cáo tài chính được đưa ra kiểm tra bao gồm: Dự trù chi phí, doanh thu hàng năm; dự trù lỗ lãi hàng năm … Khi phân tích nội dung và tính chính xác của các báo cáo này thì CBTĐ thường chú ý xác định giá tính chi phí và doanh thu được dựa vào căn cứ tính giá nào và có hợp lý hay không?
- Thẩm tra tỷ suất “r” trong phân tích tài chính DA
Tỷ suất “r” được tính bằng chi phí sử dụng vốn bình quân:
k m 1 k k k m 1 k I r * I r = = Σ Σ =
Trong đó: -Ik: số vốn đầu tư của nguồn thứ k (k = m1, ) - rk: lãi suất tương ứng của nguồn đó
- m: số nguồn vốn huy động được cho DA
Tuy nhiên, trên thực tế, cũng có thể tính tỷ suất “r” bằng với lãi suất vay vốn để công việc tính toán được đơn giản nhưng vẫn đảm bảo an toàn cho các chỉ tiêu tài chính.
• Thẩm tra dòng tiền của DA:
Đây là nội dung thẩm định được CBTĐ đánh giá là quan trọng nhất vì đây là cơ sở để đánh giá các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án. Các khoản thu và chi phí của dự án từng năm sẽ được tạo thành dòng thu và chi phí của dự án. Để những phân tích, đánh giá được chính xác nhằm xác định dự án có hiệu quả về mặt tài chính hay không. CBTĐ tiến hành thẩm định dòng tiền của dự án.
Dòng tiền ròng = Tổng các khoản thu trong kỳ - Tổng các khoản chi trong kỳ NCF = B - C
Trong đó: - B: Các khoản thu trong kỳ bao gồm doanh thu thuần của các năm trong kỳ, giá trị thanh lý TSCĐ ở các thời điểm trung gian (khi các tài sản này hết tuổi thọ quy định) và ở cuối đời DA…
- C: Các khoản chi trong kỳ bao gồm chi phí vốn đầu tư ban đầu để tạo ra TSCĐ và vốn lưu động ở thời điểm đầu, tạo ra TSCĐ ở các thời điểm trung gian, chi phí hàng năm của DA (không bao gồm khấu hao và lãi vay)
• Thẩm tra các chỉ số hiệu quả tài chính:
Có rất nhiều các chỉ tiêu hiệu quả tài chính, tùy quy mô và tầm quan trọng của DA để xác định các chỉ tiêu. Thông thường, các DA bắt buộc phải xác định 3 chỉ tiêu cơ bản sau:
+ Giá trị hiện tại của thu nhập thuần NPV (Net Present Value): NPV là thu nhập ròng có được do thực hiện DA tính ở thời điểm hiện tại. Chỉ tiêu NPV cho phép ta đánh giá được một cách đầy đủ quy mô lãi của cả đời DA. Với ý nghĩa như vậy, NPV được xem như là chỉ tiêu quan trọng nhất để đánh giá và lựa chọn DA.
NPV được tính theo công thức sau:
C0i i ) r 1 ( CF NPV n i 1 i − + Σ = =
Trong đó: - CFi: dòng tiền ròng của DA năm thứ i (i = 1,n) - Co : vốn đầu tư ban đầu của DA
- r : LSCK
- n : tuổi thọ của DA i
Điều kiện chấp thuận DA khi sử dụng chỉ tiêu NPV để đánh giá: chỉ chấp nhận các DA có NPV ≥ 0, bác bỏ khi DA có NPV < 0. Nếu lựa chọn DA trong một tập hợp các DA được chọn thì chọn DA có NPV lớn nhất.
+ Hệ số hoàn vốn nội bộ IRR (Internal Rate of Returns): còn gọi là tỷ suất thu lợi nội tại, tỷ suất nội hoàn hay suất thu hồi nội bộ. Hệ số hoàn vốn nội bộ là mức lãi suất mà nếu dùng nó làm lãi suất chiết khấu để tính chuyển các khoản thu và chi của DA về mặt bằng thời gian hiện tại, thì tổng thu sẽ cân bằng với tổng chi, hay nói cách khác là NPV = 0.
IRRDA được tính theo công thức:
0 ) 1 ( ) 1 ( 0 0 = + Σ − + Σ = = i i n i i i n i r C r B
Trong đó: - Bi : khoản phải thu của DA năm i (i = 1,n) - Ci : khoản phải chi của DA năm i
- r : LSCK
- n : tuổi thọ của DA
Sau khi tính được IRR, CBTĐ so sánh với chi phí vốn bình quân của DA. Nếu IRR ≥ chi phí vốn bình quân của DA thì chấp nhận DA. Ngược lại, IRR < chi phí vốn bình quân của DA thì bác bỏ DA.
+ Thời gian hoàn vốn (Payback Period): Thời gian hoàn vốn của DA là khoảng thời gian cần thiết để DA hoạt động thu hồi đủ số vốn đầu tư ban đầu đã bỏ ra. Nó chính là khoảng thời gian cần thiết để hoàn trả số vốn đầu tư ban đầu bằng các khoản lợi nhuận thuần hoặc tổng lợi nhuận thuần và khấu hao thu hồi hàng năm.
Các NHTM sử dụng thời gian hoàn vốn để đánh giá DA bằng cách thiết lập chỉ tiêu thời gian hoàn vốn cần thiết và thời gian hoàn vốn tối đa có thể chấp nhận được của
DA. Những DA có thời gian hoàn vốn lớn hơn thời gian cho phép tối đa sẽ bị loại bỏ. Khi chọn một trong nhiều DA loại trừ nhau thì chấp nhận DA có thời gian hoàn vốn nhỏ hơn thời gian quy định và thời gian hoàn vốn nhỏ nhất.
Cụ thể, Công tác thẩm định DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai
•Tổng vốn đầu tư và nguồn vốn của DA
Tổng mức vốn đầu tư: 1.935.383 triệu đồng
Bảng 1.8: Cơ cấu chi phí cho các hạng mục công trình
Đơn vị tính: Nghìn đồng Hạng mục Số tiền Tỷ trọng (%) 1. Phần hạ tầng kỹ thuật 854.498.300 44,15 - Chi phí xây dựng 106.080.369 5,48 - Chi phí thiết bị 3.878.231 0,2 - Chi phí giải phóng mặt bằng 447.631.119 23,13 - Chi phí quản lý DA 1.177.501 0,06
- Chi phí tổng vốn đầu tư xây dựng 7.201.727 0,37
- Chi phí khác 1.941.369 0,1 - Nộp tiền sử dụng đất 156.495.658 8,09 - Chi phí dự phòng 41.951.561 2,17 - Lãi vay 88.140.765 4,55 2. Phần công trình trên đất 1.080.885.622 55,85 - Chi phí xây dựng 665.580.493 34,39 - Chi phí khác 110.121.435 5,69 - Chi phí thiết bị 68.562.074 3,54 - Chi phí dự phòng 214.262.385 11,07
- Chi phí lãi vay 22.359.235 11,06
(Nguồn: Báo cáo thẩm định DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai)
Nhận xét: Tổng mức đầu tư phù hợp với quy mô DA. Các khoản mục chi phí đã được tính toán dựa trên các cơ sở pháp lý và thực tế phát sinh. Các khoản mục được tính toán hợp lý, phù hợp với các hạng mục đầu tư.
•Nguồn vốn huy động cho DA
Bảng 1.9: Nguồn vốn và cơ cấu nguồn vốn cho dự án
Đơn vị: Tỷ đồng
Tổng vốn đầu tư 1.935 100
Vốn tự có 302 15,61
Vốn vay 400 20,67
Vốn huy động khác 1.233 63,72
(Nguồn: Báo cáo thẩm định DA xây dựng khu đô thị mới Hoàng Mai)
Nhận xét: CĐT tham gia vốn tự có 302 tỷ đồng, chiếm 15,61% là phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. Tổng vốn chủ sở hữu của công ty đến 31/12/2009 là 210 tỷ đồng. Với tình hình tài chính, tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận như hiện nay cùng năng lực, uy tín, và thương hiệu của công ty trên thị trường chứng khoán đảm bảo nguồn vốn tự có tham gia vào DA mang tính khả thi. Ngoài nguồn vốn tự có, CĐT huy động nguồn vốn vay NH, vốn góp của các tổ chức, cá nhân tham gia góp vốn, và vốn do các CĐT thứ cấp ứng vốn để thực hiện DA. Do DA được thực hiện trên địa bàn vành đai 3, có vị trí giao thông thuận lợi nên thu hút được nhiều sự quan tâm của các tổ chức, cá nhân. Mặt khác, nhu cầu về nhà ở tại địa bàn Hà Nội hiện nay rất lớn nên khả năng khai thác nguồn vốn của các tổ chức, cá nhân là rất lớn.
•Chi phí hàng năm của DA
Chi phí của DA được xây dựng trên các cơ sở:
- Chi phí đền bù giải phóng mặt bằng được xác định trên cơ sở phương án tổng thể được liên cơ quan thông qua
- Đơn giá và chi phí cho công tác xây dựng cơ bản, chi phí thiết bị được xác định dựa trên giá cả ở thị trường Hà Nội và tham khảo dự toán các công trình có quy mô tương tự đã và đang xây dựng ở Việt Nam, giá chào của các nhà thầu.
- Chi phí tư vấn, quản lý DA,... được xác định căn cứ vào các định mức chi phí quản lý DA và tư vấn đầu tư xây dựng công trình, các văn bản về định mức kiểm toán, thẩm tra phê duyệt quyết toán vốn đầu tư.
Bảng 1.10: Chi phí hàng năm của dự án
Đơn vị: Nghìn đồng
STT Nội dung Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Tổng giá trị 1 Chi phí xây lắp (chưa VAT) - 10.067.976 144.280.551 124.199.901 178.151.903 146.885.727 97.923.817 701.509.875