CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI MARITIMEBANK CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA
2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng tại chi nhánh 25 1. Các căn cứ thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng
2.2.3. Phương pháp thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng
Các phương pháp chính tại chi nhánh bao gồm: Phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu ,phương pháp phân tích độ nhạy, phương pháp dự báo, phương pháp phân tích tối ưu, phương pháp lấy ý kiến phân tích của chuyên gia.
Để đưa ra được các kết luận, các căn cứ chuẩn xác nhất để giúp chi nhánh đưa ra các quyết định cho vay đúng, cán bộ thẩm định thường sử dụng tong hợp và khéo léo linh hoạt các phương pháp thẩm định khác nhau trong quá trình thẩm định. Như vậy sẽ đảm bảo được tính khoa học và toàn diện khi thẩm định các dự án phức tạp như dự án về đầu tư xây dựng.
Cụ thể các phương phấp như sau:
2.2.3.1. Phương pháp thẩm định theo trình tự
Thẩm định dự án theo trình tự là phương pháp mà cán bộ thẩm định sẽ tiến hành từ bao quát đến chi tiết, đi từ tổng thể đến cụ thể của vấn đề để có cái nhìn thật kĩ càng:
a, Thẩm định tổng quát:
Thẩm định khái quát dự án để nắm rõ quy mô tầm quan trọng của dự án trong chiến lược phát triẻn kinh tế xã hội, phát triển cơ sở hạ tầng củanđịa phương, xác định các căn cứ pháp lý của dự ánnđảm bảo khả năng kiểm soát được của bộ máy quản lý dự án dự kiến. Dự án sẽ bị từ chối cáp tín dụng ngay nếu không thoả man các yêu cầu về mặt pháp
lý và không phục vụ gì cho chiến lược phát triển kinh tế xã hội chung của đất nước.
b, Thẩm định chi tiết
Thực tế, phương pháp này tại chi nhánh thường rất ít khi được sử dụng vì nó mất quá nhiều thời gian và chi phí, ảnh hưởng đến tiến độ thẩm định dự án.
Khi thẩm định chi tiết, các cánnbộ thẩm định luôn lưu ý những nội dung thẩm định sau: Mục tiêu của dự án đầu tư xây dựng là gì, các côngncụ và phương pháp tính toán, khối lượng công việc chi phí vẩn phẩm của dự án, nguồn vốn và số lượng vốn, hiệu quả của dự án, môintrường kế hoạch tiến độ và cách thức tổ chức triển khai dự án.
Từ bước thẩm địnhnchi tiết, cán bộ thẩm định có thể rút ra kết luận có nên tiếp tục đầu tư vào dự án hay không. Nếu nội dung cơ bản dự án không đạt yêu cầu thì bác bỏ dự án mà không cần đi sâu vào thảm định các nội dung còn lại.
Ví dụ:
Ta xem xét ví dụ đánh giá tổng mức đầu. tư của dự án xây dựng nhà máy thép tại huyện Tân Thái, tỉnh Thái N guyên . Trước tiên trong tổng vốn đầu tư xâ.y dựng nhà máy sản xuất thép cần xem xét về nguồn vốn cho dự án, cơ cấu nguồn vốn, mức hơp lý của cơ cấu nguồn vốn này, tỷ lệ vốn góp của chủ sở hữu đã hợp lý hay chưa. Tỷ lệ vốn chủ sở hữu trên tổng vốn của dự án là 45%.
Sau khi xem xét về nguồn vốn trong tổng vốn đầu tư của dự án, cán bộ tín dụng xem xét đến viẹc phân bổ vốn này như thế nào. Trong dự án xây dựng nhà máy sản xuất thép, cán bộ tín dụng xem xét vốn đầu tư tài sản cố định và vốn lưu động của dự án.
Trong vốn đầu tu tài .sản cố định, đánh giá các khoản chi dần theo trình tự từ lớn đến bé, như tổng mức chi cho xây lắp, mứcc chi cho từng hạng mục công trình, chi tiết trong từng hạng mục công trình là chi những khoan nào…sau đó là tổng mức chi cho thiết bị, trong đó có thiết bị sản xuất, thiết bị ngoài sản xuất… Trong vốn đầu tư tài sản cố định cần. lưu ý tới khoản mục vốn chi khác cho dự án, như chi cho tư vấn, quản lý giám sát, bảo hiẻm công trình, …theo đúng các tỷ lệ quy định.
Đối với vốn lưu động, cán bộ tín dụng xem xét mức chi cho nguyên nhiên vật liệu, cho chi phí vận hành dự án, chi. phí sủa chữa bổ sung…
Từ những việc xem xét các khoản mục từ lớn đến nhỏ, cán bộ tín dụng dẽ dàng theo dõi, đánh giá dự án hơn là việc thẩm định bắt đầu từ những khoản chi nhỏ nhất của dự án.
2.2.3.2. Phương pháp so sánh đối chiếu
Sử dụng phương pháp này, khi thẩm định dự án, cán bộ sẽ tiến hành so sánh và đối chiếu với các dự án khác có tính chất tuong tự , so sánh trên các mặt tương tự để có thể có bức tranh tổng quan về dự án, về pháp lý, định mức kĩ thuật hay thị trường của dự án.
Phương pháp này được các cán bộnthẩm định Maritimebank chi nhánh Đống Đa sử dụng thường xuyên trong hầu hết các nội dung khi thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng và có thể nói là phương pháp có tần suất sử dụng cao nhất.
Phương pháp đơn giản và trưc tiếp này cho phép cán bộ thẩm định xác định giá trị một dự án đầu tư xây dựng dựa vào giá trị hay mức giá thẩm định của những dự án đầu tư xây dựng tương tự. Trên thwuc tế, do tính đặc trưng duy nhất của từng dự án xây dựng về vị trí, khu vực….những yếu tố sẽ ảnh hưởng tổng quan đến toàn thể dự án. Vì thế, bên cạnh so sánh đối chiếu, cán bộ thẩm định cần tính toán nhũng sai số những phần lệch về giá trị giữa những dự án tương tự đó để đua ra giá trị thẩm định thích hợp cho dự án cần đánh giá.
Tuy vậy, bên cạnh những tiện ích nhưng ở cấp độ chi nhánh hoặc giả có sự hỗ trợ từ toàn hệ thống thì phương pháp này cũng có những hạn chế cần bổ sung và khắc phục:
các chỉ tieuu để so sánh, đối chiếu khó mang tính tổng quát và không được cập nhật thường xuyên, việc so sánh đối chiếu còn khá cứng nhắc và phụ thuộc rất lớn vào khả năng hiểu biết và phân tích của cán bộ.
Ví dụ:
Đối với một dự án xây dựng nhà máy sản xuất phôi thép theo phương pháp hoàn nguyên trực tiếp tại huyện Tân T hái, tỉnh Thái Nguyên vào, năm 2010. Trước tiên trong hồ sơ của dự án cần đánh giá các căn cứ pháp lý mà dự án dựa vào đã phù hợp đối với một dự án là xây dựng nhà máy sản xuất thếp hay chưa, đánh giá việc xây dựng nhà máy sản xuất thép có phù hợp với quy hoạch của ngành, phướng hướng phát triển KTXH tại Thái Nguyên hay không. Ngoài ra, cán bộ tín dụng còn so sánh tỏng vốn đầu tư của dự án với mức cho vay tối đa tại chi nhánh là 60 tỷ đồng, cân đối với khả năng của chi nhánh có thể cho vay hay không.
Một số các căn cứ pháp lý được đem ra so sánh như:
- Thông báo ý kiến kết luận của Bộ Chính trị Đảng Cộng sản Việt Nam về vấn đề
chén lược sản xuất thép tới năm 2015
- Chiến lược phát triển kinh tế xã hội tỉnh HảiDương thời kỳ 2011 – 2015 và phương hướng nhiệm vụ kế hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh Thái Nguyên thời kỳ 2010 - 2015
- Thông tư số 980/2002/TT – BTC ngày 14/10/2002 .của bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện miễn thuế và giảm thuế cho các đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư.
Cho thấy dự án đã phù hợp với những quy định cũng như thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư. Ngoài ra tổng mức vốn đầu tư của dự án này là 20 tỷ đồng nằm trong giới hạn cho vay của một chi nhánh Maritimebank.
Hệ thống thông số kinh tế kỹ thuật được đem, ra so sánh đối với dự án này có thể kể đến như các hệ số đảm bảo an toàn xây dựng trong thiết kế dự án, đặc biệt là đối với một dự án xây dựng nhà máy sản xuất thép;hệ số chất lượng công trình, chất lượng sản phẩm; lương của lao động dự án so cới mức lương tối thiểu; hệ số liên quan việc gây ô nhiễm môi trường có nằmm trong mức giới hạn cho phép hay không.
Việc so sánh giá cả của sản phẩm thép của dự án đối với giá thị trường cũng cần được quan tâm, bởi nó mang tính phù hợp thị trường cho dự án, khaả năng cạnh tranh của sản phấm. Việc so sánh giá cả. cũng cần đi cùng với phân tích chất lượng sản phẩm nếu như giá sản phảm đắt hơn không quá nhiều so với thị trường nhưng lại mang lại sự vượt trội về mặt chất. lượng thì giá của sản phẩm đó có thể hoàn toàn chấp nhận được.
Giá một tấn thép mà dự án đưa ra để bán ra thị trường là 15 triệu đồng một tấn, phù hợp với giá cả chung.
Đối với một dự án là xây dựng nhà máy sản xuất thép, rõ ràng là về mặt kỹ thuật của dự án là tương đối phức tạp, nên cán bộ tín dụng có thể dựa vào công tác thẩm định đối với một dự án tương tư trước đó đã được cấp vốn và đem lại hiệu quả để làm căn cứ so sánh cho mình, liệu rằng những thiết kế hay những phương án được đưa ra trong dự án xây dựng nhà máy sản xuất thép. này là đã hợp lý hay chưa. Việc so sánh này cần phải có sự cân đối với những khác biệt về hoàn cảnh cũng như các yếu tố tác động khác nhau của hai dự án. Đối với dự án xây dựng nhà máy sản xuất thép tại huyện Tân Thái, tỉnh Thái Nguyen đã được đêm so sánh với dự án xây dựng nhà máy sản xuất thép Thái Nguyên được cấp tín dụng cho việc xây dựng vào năm 2008 bởi Maritimebank, nhánh Thái Nguyên. Việc so sánh giữa hai dự án chỉ dừng lại ở việc so sánh đối chiếu về các mặt kỹ thuật, cán bộ tín dụng đã cân đối về giá cả ở hai thời điểm khác nhâu của hai dự
án, và phân tích khác nhau về đặc điểm vị trí mà hai dự án đặt tại đó.
2.2.3.3. Phương pháp phân tích độ nhạy và phân tích kịch bản
Phương pháp phân tích độ nhạy và phân tích kịch bản là phương pháp cho phép cán bộ thẩm định xác định mối quan hệ giữa các yếu tố đầu vào của một dự án đầu tư đến kết quả và hiệu quả đầu tư bằng việc thay đổi một hay nhiều các yếu tố đầu vào theo một tỉ lệ hợp lí mà có thể xẩy ra trong thực tế. Từ đó giúp cán bộ thẩm định xác định được ma trận các kết quả có thể xảy ra đối với dự án trong tương lai khi các điều kiện đầu vào thay đổi, nếu kết quả không thay đổi quá nhiều chứng tỏ dự án rất chắc chắn, trường hợp ngược lại sẽ biết được đâu là lỗ hổng và đề nghị chủ đầu tư có những phương án giả quyết, giảm thiểu tác động.
Trong hệ thống ngân hàng hiện nay, công nghệ thông tin đã hỗ trợ đầy đủ cho việc này. Song để xác định được đâu là yếu tố quan trọng, mức thay đổi của từng yếu tố là cả một nghệ thuật mà cán bộ thẩm định phải là một nghệ sĩ thực thụ.
Ví dụ:
Việc phân tích độ nhạy của dự án là việccần thiết phải thực hiện bởi thị trường thép hiện nay và trong tương lai đang được dự báo là biên động tương đối lớn.
Biến động chủ yếu nên được xem xét đối với dự án là việc sản lượng thép bán được của dự án theo xu hướng giảm 5%, 10% và xu hướng tăng trong hai trường hợp là tăng 5%, 10%. Đua trở lại dòng tiền, cán bộ tín dụng đánh giá trong các trường hợp giảm sản lượng, dự án. có còn khả năng đảm bảo đem lai lợi íc.h kinh tế hay không. Việc mở rộng vùng đánh giá đối với các trường hợp giảm sản lượng là tương đối hợp lý, bởi thị trường thép mặc dù có những tín hiệu ấm dần lên nhưng vẫn chứa đựng nhiều biến động khó lường, phụ thuộc rát nhiều vào thị trường bất động sản cũng như sự phát triển trong ngành xây dựng.
Bảng tính độ nhạy của dự án xây. dựng nhà máy tthép tại Tân Thái, tỉnh Thái Nguyên
Chỉ tiêu Doanh thu
Tăng 5% Tăng 10% Giảm 5% Giảm 10 %
NPV
(triệu đồng 2.930,667 3.871,454 970,904 103,445
IRR 0,36 0,38 0,23 0,11
Chỉ tiêu Chi phí hoạt động
Tăng 5% Tăng. 10% Giảm 5% Giảm 10%
NPV
(triệu đồng) 1.207,065 943,062 2.694,480 3.407,481
IRR 0,24 0,18 0.35 042
2.2.3.4. Phương pháp dự báo
Một dự án luôn luôn có thị trường đầu vào và thị trường đầu ra, nếu như thị trường đầu vào quyết định đến việc cung cấp các nguồn lực để dự án có thể vận hành suôn sẻ, thì thị trường đầu ra quyết định sức sống của dự án, khả năng thu hổi vốn đầu tư và đặc biệt phát sinh lợi nhuận.
Dự án đầu tư xây dựng có đặc điểm là thời gian xây dựng và vận hành dài hạn. Do đó, việc cán bộ thẩm định vận dụng phương pháp dự báo để đánh giá chính xác tính khả thi của dự án ở hiện tại và tương lai là rất quan trọng.
Phương pháp này thường được cán bộ thẩm định tại MSB chi nhánh Đống Đa sử dụng trong thẩm định khía cạnh thị trường và thẩm định hiệu quả tài chính của dự án đầu tư xây dựng.
Bằng cách sử dụng các số liệu điều tra thống kê thống kê về nhu cầu của người dân trong khu vực đối với hàng hóa dự ánhcung cấp, thống kê mức thu nhập người dân qua các năm,..), vận dụng các phương pháp dự báo thích hợp để kiểm tra cung, cầu hàng hóa đối với thẩm định khía cạnh thị trường. Cònhtrong nội dung hiệu quả tài chính, cầnhdư báo được các yếu tố chi phí, doanh thu, lap phát,... có tác động trực tiếp tới khả năng trả nợ của dự án. Đối với khía cạnh kỹ thuật, bộ thẩm địnhhsử dụng phương pháp này để dự báo sự biến động về chi phí giải phóng, đền bù của dự án, biến động về giá cả các yếu tố đầu vào,…
Tuy vậy, nguồn thông tin và số liệu thống kê ở chi nhánh cũng như hệ thống Maritimebank không đầy đủ dẫn tới công tác dự báo còn chưa chính xác. Cần có hoạt động bổ sung khắc phục yếu điểm này để CBTĐ vận dụng phương pháp này một cách tốt hơn.
Ví dụ:
Vẫn với ví dụ là xây dựng một nhà máy sản xuất thép, cần phải xen xét về các dự báo đối với thị trường thép trong và ngoài nước. Như giai đoạn 2010 – 2012 là thời đoạn tương đối khó khăn của thị trường thép khi sảnxuất quá nhiều, cùng với đó là sự suy yếu của thị trường. bất động sản và đặc biệt là các hoạt động xây dựng nên đánh giá với thị trường thép là đang đi xuống, cùng với đó là giá thép ngày một giảm.
Tuy nhiên lai cần có sự nhìn nhận, đánh giá xxa hơn trong tương lai liệu có sự khởi sắc trong thị trường xây dựng, dự báo về mức cầu của thị trường liệu có tăng hay không, các phương án của nhà nước cũng như hiệp hội ngành Thép Vi Nam trong quá trình giải quyết những khó khăn của thị trường, đưa ngành thép phát triển trở lại.
Nhận định về giá cả của thép. trong tương lai cũng hết sức quan trọng bởi nó quyết định tới daonh thu đem lại được của dự án, ảnh hưởng trực tiếp tới khả năng trả nợ. Dựa vào các tìm hiểu nghiên cứu về thị trường, cũng như thamkhảo đánh giá của các chuyên gia, cán bộ, tín dụng sẽ có đánh giá phán đoán riêng của mình về sự thay đổi giá cả của sản phẩm trong tương lai, thẩm định tính đúng đắn chính xác mà giá sản phẩm dự án đưa ra.
Như năm 2010- là năm mà dự án được tiến hành thẩm định, nhiều nhận định rằng thị trường thép đang ấm dần lên với việc có sự tham gianõ lực của hiệp hội ngành thép, nỗ lực phá băng bất động sản của chính phủ, thúc đẩy các hoạt động xây dựng phát triển. Ngoài ra, thị trường thép thế giới cũng khởi sắc khi Việt. Nam dành được một thị phần quan trọng tại Mỹ, Malaia, Thái Lan… cán bộ tín dụng cũng tìm hiểu thêm về nhu cầu xây dựng trong dân chúng, cũng như nhu cầu xây dựng các công trình kiến trúc. Từ những nhận định này, cán bộ tín dụng đưa. ra nhận định dự báo mức cầu về thép sẽ tăng trong tươnglai, giá thép có thể vẫn ở mức cũ boi sự cạnh tranh cũng như sự chưa thực sự phục hồi mạnh mẽ của ngành. xây dựng.