CHƯƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH DỰ ÁN VAY VỐN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI MARITIMEBANK CHI NHÁNH ĐỐNG ĐA
2.2. Thực trạng công tác thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng tại chi nhánh 25 1. Các căn cứ thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng
2.2.4. Nội dung thẩm định các dự án vay vốn đầu tư xây dựng tại Maritimebank chi nhánh Đống Đa
2.2.4.2. Thẩm định dự án vay vốn đầu tư xây dựng
Sau khi tiến hàng thẩm định xong nội dung đầu tiên về thẩm định khách hàng vay vốn, Tiếp theo sẽ là một phần vô cùng trọng tâm trong công tác thẩm định của ngân hàng nói chung và của Maritimebank chi nhánh Đống Đa nói riêng- Thẩm định dự án đầu tư xây dựng. Với mục đich cuối cùng, xác định việc có cấp tín dụng cho khách hàng hay không, mức tiền vay, mức lãi suất và thời hạn cho vay là bao nhiêu.
Maritimebank tiến hành thẩm định dự án một cách tổng quát trên 07 khía cạnh sau đây:
Thẩm định khía cạnh pháp lý dự án
Thẩm định khía cạnh thị trường dự án
Thẩm định khía cạnh kỹ thuật dự án
Thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Thẩm định khía cạnh tài chính dự án
Thẩm định khía cạnh kinh tế - xã hội dự án
Thẩm định đánh giá rủi ro dự án a. Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án
Tương tự như thẩm định khách hàng, vấn đề đầu tiên cần được quan tâm tại khia cạnh này là thẩm định khía cạnh pháp lí của dự án.
CBTĐ thường sử dụng phương pháp thẩm định theo trình tự, phương pháp so sánh đối chiếu các chỉ tiêu với các văn bản quy phạm pháp luật, các chính sách, quyết định của Nhà nước cũng như của Ngan hàng.
Thẩm định khía cạnh pháp lý của dự án, bao gồm các nội dung như sau:
- Đối với các dự án nằm trong diện phải xin giấy chứng nhận đầu tư thì phải có đầy đủ hồ sơ về quyết định đầu tyu, giấy phép đầu tư của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Với các dự án có quy mô nhỏ và không thuộc danh mục đầu tư có điều kiện thì đó là những dự án không cần thiết phải xin giấy chứng nhận đầu tư nhưng phai phù hợp với quy hoạch chung, tuân theo quy định pháp luật của Nhà nước và phải có đầy đủ quyết
định của ban lãnh đạo doanh nghiệp về việc thực hiện đầu tư dự án. Do vậy, trong quá trình thẩm định CBTĐ rất chú trọng đến quyết định đầu tư của chủ đầu tư, quyết định thực hiện dự án của ban lãnh đạo doanh nghiệp.
- CBTĐ còn xem xét về ý kiến của cơ quan chuyên môn, cơ quan quản lý ngành, chính quyền và chính phủ đánh giá về dự án ().
- Thẩm định về các hồ sơ pháp lý khác có liên quan đến việc lập và thwuc hiện dự án như sau:
+ Chứng nhận của Sở Tài nguyên Môi trường liên quan đến việc hoạt động của dự án đảm bảo các tiêu chuẩn môi trường hay không.
+ Các giấy tờ liên quan đến việc sử dụng phần đất giành cho việc thực hiện dự án.
Nếu dự án nằm trong khu công nghiẹp, khu chế xuất thì phải được sự đồng ý của ban quản lý khu công nghiệp đó. Dự án nằm trong diện cần giải phóng mặt bằng trước khi thực hiện cần có các thủ tục liên quan đến việc đền bù, giải phóng mặt bằng, công tác di dân tái định cư… nhằm đảm bảo dự án được giao mặt bằng đúng như qui hoạch mà không xảy ra tranh chấp, gây ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án sau này.
+ Với những dự án nằm trong diện được hưởng các uu đãi về đầu tư thì cần có đầy đủ chứng nhận có liên quan của cơ quan có thẩm quyền quyết định.
+ Mọi dự án đều phải tuân theo quy hoạch phát triển kinh tế xã hội chung và hoạt động kinh doanh trong linh vực được nhà nước cho phép.
(Những dự án phải nhập khẩu nguyên liệu, máy móc thiết bị, công nghệ nước ngoài thì CBTĐ chú trọng tới thẩm định về hợp đồng nhập khẩu và giáy phép của Bộ thương mại.)
b. Thẩm định khía cạnh thị trường của dự án
Cung cầu của thị trường là yếu tố đặc biệt quan trọng và mang tính quyết định cho sự thành công hay thất bại của một dự án. Bởi dự án có phát triển và mang lại hiệu quả kinh tế, phát huy hiệu quả xã hội hay khong chính nhờ sức tiêu dùng của thị trường với sản phẩm. Do đó, công tác thẩm định khía cạnh thị trường đóng vai trò đặc biệt quan trọngNhững nội dung chính như sau:
Sự cần thiết phải đầu tư
Nội dung đầu tiên trong khía cạnh thị trường của dự án chính là sự cần thiết phải đầu tư. Để đánh giá hiệu quả xã hội mà dự án mang lại cho địa phương đặt dự án cũng
như sự phù hợp của dự án với quy hoạch phát triển của từng địa phương, CBTĐ sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu cũng như tham khảo ý kiến chuyên gia để tiến hành đánh giá những phần sau:
- Thẩm định tính cấp thiết của dự án
- Phân tích chiến lược quy hoạch, phát triển ngànnh, vùng và địa phương. Xem xét nhu cầu thị trường, cân đối cung cầu, cơ hội và thời điểm đầu tư
- Xem xét sự phù hợp của mục đích vay vốn với quy định của pháp luật và định hướng của NHTMCP HH Việt Nam
- Đánh giá sự phù hợp của việc lựa chọn lĩnh vực xây dựng trong thời điểm hiện nay Hiệu quả về kinh tế - xã hội mang lại từ việc đầu tư của dự án
Từ đó, đánh giá được có cần thiết phải đầu tư dự án hay không?
Nhu cầu thị trường sản phẩm dự án hiện tại và tương lai
Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng nói chung là các công trình phục vụ nhu cầu về tổng thể sinh sống, sản xuất, sinh hoạt, giải trí và nghỉ ngơi… của người dân nên nhu cầu về thị trường dự án trong hiện tại và tương lai là yếu tố quyết định xem xét sức sống của dự án.
Do việc đánh giá nhu cầu thị trường hiện tại mang tính cập nhật số liệu hiện hành nên phương pháp chủ yếu được cán bộ tín dụng sử dụng là so sánh đối chiếu những số liệu của dự án với số liệu thu thập được. Ngoài ra, việc tham khảo ý kiến chuyên gia về nhận định tình hình hiện tại có ý nghĩa nhất định trong việc thẩm định nhu cầu thị trường thời điểm đó.
Từ đó, xem xét xem liệu ở hiện tại thì sản phẩm của dự án có phù hợp với phong tục tập quán, sở thích, thu nhập của khách hàng hay không.
Từ nhu cầu sản phẩm của dự án hiện tại qua đánh giá, bằng các tính toán số liệu và thực hiện công việc dự báo nhu cầu của sản phẩm đầu tư xây dựng trong tương lai. Qua đó, ước tính mức tiêu thụ gia tăng hàng năm của thị trường sản phẩm bên cạnh đó có tính đến khả năng sản phẩm dự án bị thay thế và cạnh tranh bởi các sản phẩm khác có cùng công dụng.
Cung cạnh tranh thị trường hiện tại và tương lai
Sử dụng mô hình phân tích SWOT để phân tích cung cạnh tranh ,đánh giá khả năng cạnh tranh của dự án bằng cách thu thập những số liệu về các doanh nghiệp hay dự
án cùng cung cấp sản phẩm và dịch vụ tương tự trong vùng cạnh tranh, từ đó phân tích rõ ràng dự án của mình có sự khác biệt nào, ưu nhược điểm là gì?
Từ đó, phân tích và dự đoán trước những biến động của thị trường trong tương lai trong mặt bằng tổng thể khi có sự tham gia của các bên cạnh tranh. Cán bộ thẩm định thường sử dụng phương pháp dự báo kết hợp đồng thời phương pháp lấy ý kiến chuyên gia để dự báo cung cạnh tranh của sản phẩm đầu tư xây dựng trong tương lai.
Dự kiến khả năng tiêu thụ sản phẩm của dự án
Sau khi thực hiện hai bước kể trên và cán bộ thẩm định đã có những dự báo về cung và cầu của sản phẩm ở hiện tại và tương lai sẽ tiến hành thực hiện công việc dự báo cân đối cung cầu. Xác định chính xác thị trường mục tiêu của các sản phẩm dự án và tính khả thi triển khai của dự án vào thị trường này.
Từ đây, đưa ra nhận xét về khả năng tiêu thụ đối của sản phẩm mà dự án cũng cấp, sức cạnh tranh sản phẩm so với đối thủ, nhận định về sự cần thiết và tính hợp lý của dự án đầu tư trên các phuong diện:
Độ chấp nhận của thị trường dự án thời điểm hiện tại, và trong tương lai.
Tính hợp lý của quy mô đầu tư, cơ cấu sản phẩm của dự án.
Tính hợp lý về việc triển khai thực hiện đầu tư dự án.
c. Thẩm định khía cạnh kỹ thuật
Khía cạnh kĩ thuật là một phương diện quan trọng và đặc thù trong quá trình thẩm định dự án, nhất là với dự án xây dựng. Chính vì vậy, các cán bộ thẩm định luôn rất thận trọng, kĩ lưong trong công tác thẩm định phương diện này. Vì nếu dự án không đảm bảo về mặt kĩ thuật thì ngay lạp tức phải có phương án khắc phục hoặc loại bỏ hoàn toàn dự án. Tại Maritimebank chi nhánh Đống Đa, công tác thẩm định khía cạnh kỹ thuật bao gồm các công việc chính như sau:
Thẩm định địa điểm xây dựng của dự án
Dự án xây dựng là cố định, được hình thành trên một mặt bằng bao gồm phần đất và phần khong gian. Yếu tố kĩ thuật đầu tiên ảnh hưởng đến giá thành, sức cạnh tranh, mức tiêu thụ sản phẩm của dự án chính là địa điểm mà dự án đặt.
Vậy nên, CBTĐ xem xét vị trí được chọn cho dự án có đáp ứng các tiêu chí:
+ Tuân thủ các quy định về quy hoạch xây dựng và kiến trúc, thuen lợi về giao thông, gần nguồn cung cấp nguyên vật liêu chủ yếu, tận dụng được cơ sở hạ tầng kỹ thuật sẵn có trong vùng.
+ Việc xây dựng ở địa điểm mới cần phải xem xét đến khả năng đền bù giải phóng mặt bằng để có thể ước lượng dúng chi phi và tiến độ thực hiện dự án. Vấn đề giải phóng mặt bằng, Có sự hỗ trợ từ các cơ quan ban ngành về sự thuận lợi cho mặt bằng dự án hay khong?
+ Trình độ phát triển kinh tế xã hội của địa phương, vùng đặt dự án nói chung, luật lệ, phong tục tập quán, an ninh, môi trường, điều kiên địa hình, khí hậu…có thực sự phù hợp với dự án.
Phương pháp phân tích tối ưu, phương pháp dựa vào so sánh đối chiếu, phương pháp thống kê kinh nghiêm, là các phương pháp mà cán bộ thẩm định tại chi nhánh sử dụng ở nội dung này.
Quy mô sản xuất và sản lượng của dự án
Quy mô dự án được xác định phù hợp với khả năng tài chính của dự án và nhu cầu của thị trường với sản phẩm đó. Bên cạnh đó phải xem xét các yếu tố :
+ Sản phẩm của dự án là sản phẩm mới hay đ.ã có sẵn trên thị trường, quy cách phẩm chất, mẫu mã của sản phẩm như thế nào.
+ Yêu cầu kỹ thuật tay nghề để sản xuất sản phẩm. có cao hay không, công suất dự kiến của dự án là bao nhiêu, có phù hợp với khả năng tài chính và trình độ quản lý, địa điểm, thị trường tiêu thụ hay không.
Thẩm định thiết bị, công nghệ của dự án
Thường thì đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng, đặc biệt trong lĩnh vực sản xuất là thiết bị và công nghệ của dự án có giá trị rất lớn và đặc thù cần một thiết kế xây dựng phù hợp. Vì thế mà cán bộ thẩm định luôn triển khai công tác thẩm định này nhằm đánh giá sự phù hợp của thiết bị, công nghệ đối với dự án dựa trên các tiêu chí:
Đảm bảo chất lượng và phù hợp công suất thiết kế của công trình và dự án
Phù hợp với khả năng tài chính của dự án
Phù hợp trình độ lao động hiện có để vận hành một cách hiệu quả
Phù hợp trình độ quản lí cuả chủ đầu tư
Phương thức chuyên giao công nghệ phải hợp lý, đảm bảo choịchủ đầu tư nắm bắt và vận hành được công nghệ.
Vì đây là nội dung đặc thù nên việc đánh giá vềịmặt công nghệ thiết bị ngoài việc dựa vào hiểu biết, kinh nghiệm đã tích luỹ của mình, cán bộ thẩm định thuờng xuyên tham khảo các nhà chuyên môn để việc thẩm định được chính xác và cụ thể hơn về các thông số kỹ thuật theo những quy ước chung của ngành.
Thẩm định giải pháp kỹ thuật xây dựng
Như đã nói ở các phần trước, việc các dự án có đảm bảo đáp ứng được các tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật hay không, công suất thiết kế dự án có phù hợp với thiết bị công nghệ hay không và giải pháp kỹ thuật trong xây dựng dự án đáp ứng đầy đủ tiêu chuẩn an toàn và phù hợp với thiết bị dịch vụ là một điều hết sức quan trọng.
Cán bộ thẩm định có thể về kiến thức chuyên môn chưa đủ để có thể đưa ra được nhận xét chính xác nhất đối với thiết kế xây dựng của dự án,tuy nhiên, có thể tham khảo lấy ý kiến của các chuyên gia, đồng thời có thể sử dụng phương pháp dựa vào so sánh đối chiếu với các dự án tương tự về một số tiêu chí hay những điểm cần lưu ý đối với dự án thuộc lĩnh vực xây dựng để đưa r a được những nhận xét về nội dung thẩm định giải pháp kỹ thuật xây dựng.
Thẩm định giải pháp đảm bảo môi trường
Các dự án xây dựng tất có ảnh hưởng đến môi trường, dù là nhỏ hay lớnVì thế mà cán bộ thẩm định phải xem xét mức độ ảnh hưởng để đảm bảo dự án nằm trong giới hạn cho phép về việc đảm bảo môi trường.
Sử dụng phương pháp lấy ý kiến chuyên gia và phương pháp dựa vào so sánh đối chiếu để xem xét các khía cạnh:
Mức độ ảnh huởng đến môi trường và giải pháp khắc phục phù hợp trong quá trình xây dựng và vận hành
Công nghệ xử lí môi trường: công suất, sự phù hợp với dự án và địa phuơng
Phương án bảo tồn thiên nhien nếu dự án nằm trong khu vực quy định của Bộ Tài nguyên- Môi trường.
d. Thẩm định tổ chức, quản lý thực hiện dự án
Tại Maritimebank, nội dung thẩm định khía cạnh tổ chức, quản lý thực hiện về cơ bản được triển khai thông qua hai nội dung lớn : Thẩm định kế hoạch khai thác vận hành và Thẩm định công tác quản lý, tổ chức.Cụ thể như sau:
Thẩm định công tác quản lý, tổ chức dự án
Thẩm định khía cạnh này, cán bộ thẩm định sẽ thường áp dụng phuơng pháp thẩm định theo trình tự, dựa vào so sánh đối chiếu và phân tích tố ưu.
Dự án được ví như một đứa con của chủ đầu tư, đứa con này có lớn mạnh và phát huy được hết các năng lực của bố mẹ đã đầutư vào hay không, có mang lại hiệu qủa kinh tế xa hội như mong muôn hay khong chính nhờ ở : Trình độ, năng lực của nhà quản lý,phuơng pháp quản lí, cơ chế tổ chức điều hành dự án, kế hoạch đào tạo nhân sự và chuyển giao công nghệ của dự án.
Thẩm định kế hoạch khai thác vận hành dự án
Sau khi hoàn thành khía cạnh thẩm định công tác quản lí, tổ chức dự án thì CBTĐ sẽ tiến hành xem xét kế hoạch khai thác vận hành của dự án. Công việc này được thực hiện đáng giá ở ba khía cạnh: Xác định công suất sử dụng của dự án, Thẩm định các chi phí của dự án và Thẩm định phuơng thức phân phối sản phẩm.
Xác định công suất sử dụng của dự án:
Với dự án xây dựng thì thông thường trong những năm đầu, công suất thường chỉ đạt ở mức khá thấp vì nhiều nguyên do như do thị trường còn chua chấp nhận sản phẩm hay công suất của thiết bị công nghệ đang ở mức thấp, dao động trong khoảng 30 – 55%, sau đó mới tăng dần trong những năm tiếp theo.
Các giai đoạn sau của dự án, công suất sử dụng sẽ biến đổi theo dự báo thị truờng cũng như hoạch định của chủ đầu tư. Cán bộ sẽ phải xem xét thật kĩ lưỡng cụ thể kế hoạch khai thác vận hành của dự án để ưuớc chừng cho xem giai đoạn của dự án đã hợp lí hay chưa. Phù hợp với tiến trình xây dựng dự án, phù hợp với dự báo thị truờng và dòng vốn của dự án hay chưa.
Thẩm định đối với các khoản chi phí trong dự án:
Ở phần này, cán bộ thẩm định quan tâm phân tích một cách sơ luợc nhất tới các chi phí cố định và chi phí biến đổi trong dự án để đánh giá tính hợp lý của các khoản chi phí, chưa đi sâu phân tích các khoản mục một cách cụ thế.