CƠ SỞ LÝ THUYẾT CHƯƠNG 2
2.2. CÁC QUAN ĐIỂM PHÂN TÍCH DỰ ÁN
2.2.1.
Phân tích hiệu quả tài chính nhằm mục đích đánh giá tính khả thi của dự án trên quan điểm của nhà đầu tư.
Phân tích tài chính theo quan điểm Chủ đầu tư: theo quan điểm chủ đầu tư là khi phân tích phải tính nguồn vốn vay. Vì vậy, các chi phí trả lãi được xem như chi phí dự án và kế hoạch trả nợ gốc lẫn lãi sẽ được đưa vào dòng tiền phân tích tài chính.
Phân tích tài chính theo quan điểm tổng đầu tư: theo quan điểm tổng đầu tư là nhà đầu tư xem như đã có nguồn vốn thực hiện dự án, trong phương pháp này không có dòng tiền biểu thị lãi vay trong số liệu phân tích.
Tổng mức đầu tư dự án 2.2.1.1.
Tổng mức đầu tư được tính toán và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng công trình phù hợp với nội dung và thiết kế cơ sở.
Tổng mức đầu tư bao gồm: chi phí xây dựng, chi phí thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư, chi phí quản lý dự án, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng, chi phí khác, chi phí dự phòng và lãi vay trong thời gian xây dựng. Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức:
V = GXD + GTB + GBTTĐC + GQLDA + GTV+ GK+ GDP (2.1) Trong đó:
V : Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình GXD : Chi phí xây dựng của dự án
GTB : Chi phí thiết bị của dự án
GBTTĐC : Chi phí giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư GQLDA : Chi phí quản lý dự án
GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK : Chi phí khác của dự án
GDP : Chi phí dự phòng.
Chi phí xây dựng
Chi phí xây lắp được tính riêng cho từng công trình là toàn bộ chi phí xây dựng hoàn chỉnh các công trình đó bao gồm việc từ xử lý gia cố nền móng đến xây dựng, hoàn thiện, lắp đặt điện nước, ... được xác định trên cơ sở thiết kế cơ sở.
Chi phí xây dựng bằng tổng chi phí xây dựng phần nhà chính và ngoài nhà.
Chi phí thiết bị
Cở sở tính toán chi phí thiết bị Danh mục thiết bị cần mua
- Đơn giá thiết bị theo thị trường
- Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị
Chi phí thiết bị bao gồm : chi phí mua sắm thiết bị, chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ, chi phí lắp đặt và thí nghiệm, hiệu chỉnh thiết bị, chi phí vận chuyển bảo hiểm thiết bị, thuế, phí và các chi phí khác có liên quan.
Chi phí quản lý dự án
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình kèm theo quyết định số 957/2009/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ xây dựng.
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
Chi phí quản lý dự án được được tính theo công thức sau:
GQLDA = T x ( GXDtt + GTBtt ) (2.2)
Trong đó:
T: định mức tỷ lệ (%) đối với chi phí quản lý dự án theo quyết định số 957/QĐ- BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý và tư vấn đầu tư xây dựng.
Chi phí quản lý dự án được tính bằng % tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị.
Chi phí tư vấn
- Định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình kèm theo quyết định số 957/2009/QĐ-BXD ngày 29/9/2009 của Bộ xây dựng.
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư số 12/2008/TT-BXD ngày 7/5/2008 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí khảo sát xây dựng.
- Thông tư số 17/2010/TT-BXD ngày 30/9/2010 của Bộ xây dựng về xác định và quản lý chi phí quy hoạch xây dựng và quy hoạch đô thị
- Thuế suất giá trị gia tăng đối với từng loại hình dịch vụ tư vấn.
Chi phí tư vấn được tính theo công thức sau:
GTV = ∑ x (1+TiGTGT
) + ∑ x (1+TjGTGT
) (2.3)
Trong đó:
Ai : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1n) theo quyết định số 957/QĐ-BXD ngày 29 tháng 9 năm 2009 của Bộ Xây Dựng về việc công bố định mức chi phí quản lý và tư vấn đầu tư xây dựng.
Bj : chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán (j=1m).
Ti GTGT
: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ.
Tj GTGT
: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán.
Chi phí khác
- Thông tư số 04/2010/TT-BXD ngày 26/5/2010 của Bộ xây dựng về hướng dẫn lập và quản lý chi phí đầu tư xây dựng công trình.
- Thuế suất giá trị gia tăng đối với từng lạo hình dịch vụ tư vấn.
Chi phí tư vấn được tính theo công thức sau GTV = ∑ x (1+Ti
GTGT) + ∑ x (1+Tj
GTGT) (2.4) Trong đó:
Ci : chi phí khác thứ i tính theo định mức tỷ lệ (i=1n) Dj : chi phí khác thứ j tính bằng lập dự toán (j=1m).
Ti GTGT
: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ i tính theo định mức tỷ lệ.
TjGTGT
: mức thuế suất thuế GTGT theo quy định hiện hành đối với khoản mục chi phí tư vấn đầu tư xây dựng thứ j tính bằng lập dự toán.
Chi phí dự phòng
Theo tiến độ thực hiện dự án thì thời gian thực hiện dự án từ giai đoạn đầu tư vào dự án đến giai đoạn hoàn thành dự án.
Chi phí dự phòng được tính như sau:
GDP1: Chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát sinh:
GDP1 = (GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK) x 5% (2.5) Phương pháp giá trị hiện tại ròng (NPV)
2.2.1.2.
NPV( giá trị hiện tại ròng) là chênh lệch giữa giá trị hiện tại của các luồng tiền dự tính dự án mang lại trong thời gian kinh tế của dự án và giá trị đầu tư ban đầu. NPV phản
ánh kết quả lỗ lãi của dự án theo giá trị hiện tại sau khi đã tính đến yếu tố chi phí cơ hội của nguồn vốn đầu tư, NPV dương có nghĩa là dự án có lãi, tạo ra giá trị cho chủ sở hữu.
NPV = -∑Ivo + ∑n (Bj - Cj) + ∑Svi - ∑Tbi (2.6) Ivo : chi phí Chủ đầu tư bỏ ra để đầu tư dự án
Bi : doanh thu hàng năm của dự án Ci : chi phí hàng năm của dự án
∑Svi : tổng giá trị thu hồi thanh lý thiết bị nội thất
∑Tbi : tổng giá trị đầu tư mới thiết bị.
Phương pháp suất sinh lợi nội tại (IRR) 2.2.1.3.
Theo tác giả Nguyễn Minh Kiều (2009), suất sinh lời nội bộ (IRR) là suất chiết khấu mà tại đó hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng không (NPV = 0; r* = IRR)
Công thức tính suất sinh lời nội bộ:
n
t
t t t
r C NPV B
0 * 0
1
hay r* = IRR (2.7) Chỉ tiêu suất sinh lời nội bộ được các nhà đầu tư sử dụng rất nhiều để mô tả sự hấp dẫn của một dự án.
Suất chiết khấu làm cho hiện giá dòng tiền ròng đã xác định của dự án bằng 0 chính là suất sinh lời của dự án.
Xét trên khía cạnh khả năng sinh lời, IRR thể hiện suất sinh lời của dự án đầu tư. IRR còn được hiểu là tỷ lệ tăng trưởng của dự án đầu tư đặc biệt đối với các dự án chỉ chi tiền một lần trong hiện tại và lợi ích thu được một lần trong tương lai.
Xét trên phương diện khả năng thanh toán, IRR thể hiện mức lãi suất tối đa mà dự án có thể chấp nhận được khi huy động các nguồn tài trợ đầu tư cho dự án.
Phương pháp chỉ số lợi ích – chi phí (B/C) 2.2.1.4.
Chỉ tiêu này thường được các nhà đầu tư sử dụng để xếp hạng các dự án đầu tư đặc biệt là các dự án công cộng (giáo dục, y tế…). Vì những dự án này người ta không tính đến lợi nhuận của dự án mà chỉ ước lượng những lợi ích mà dự án mang lại cho người hưởng thụ. Tuy nhiên chỉ tiêu này cũng có nhược điểm là có thể dẫn đến một quyết định sai lầm đối với các cơ hội đầu tư. Tỷ số B/C được tính bằng cách lấy hiện giá của
các lợi ích/ hiện giá của các chi phí trong suốt thời gian hoạt động của dự án với suất chiết khấu là chi phí cơ hội của vốn.
Công thức chung:
B/C = PV(lợi ích)/PV(chi phí) (2.8) Quy tắc đánh giá dự án:
Các dự án có tỷ số B/C 1 sẽ được chấp nhận (trường hợp các dự án độc lập với nhau).
Các dự án có tỷ số B/C < 1 thì bác bỏ.
Thời gian hoàn vốn 2.2.1.5.
Khái niệm.
Thời gian hòa vốn của dự án được hiểu là thời gian cần thiết để có thể hoàn trả số vốn đầu tư từ lợi ích ròng thu được của dự án.
Thời gian hoàn vốn không có chiết khấu:
Công thức tính:
thv
t
CFt
I
1
0
(2.10)
Thời gian hoàn vốn có chiết khấu:
Công thức tính:
thv
t
t t n
t
t t
r CF r
I
1 0
0 1
1
1 1
) 0
1 (
n n
n t
I hv