PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CHƯƠNG 5
5.1. XÁC ĐỊNH DÒNG TIỀN CHI
Chi phí xây lắp
Chi phí xây lắp bao gồm chi phí xây dựng công trinh và hạng mục phụ trợ. Chi phí xây dựng công trình bao gồm: chi phí cải tạo nhà 7 tầng, chi phí xây mới nhà 7 tầng, cửa nhôm kính, vách kính, hệ thống cơ điện, hạng mục phụ trợ bao gồm: cổng, tường rào, hạ tầng cảnh quan, phòng chống mối. Tổng giá trị là 47.955 triệu VND.
Chi tiết giá trị của chi phí xây lắp được thể hiện ở Bảng 6.1 và Bảng tính chi tiết Phụ lục 4.
Chi phí thiết bị
Chi phí thiết bị cho công trình bao gồm: Chi phí trạm biến áp và máy phát điện, hệ thống thang máy, thiết bị bếp, thiết bị nội thất đồ gỗ, thiết bị nội thất khác (chăn, gối, đệm…), hệ thống điều hòa không khí, thiết bị phòng cháy chữa cháy, thiết bị phụ trợ tòa nhà. Tổng giá trị là 27.772 triệu VND.
Chi tiết giá trị của chi phí xây lắp được thể hiện ở Bảng 5.1 và Bảng tính chi tiết Phụ lục 4.
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư bao gồm chi phí kiểm định, bồi thường, hỗ trợ các hộ dân bị ảnh hưởng, tổng giá trị là 1.100 triệu VND. Chi tiết được thể thể hiện ở Bảng 5.1
Chi phí quản lý dự án
Theo quyết định 957/QĐ-BXD của Bộ Xây dựng ban hành ngày 29/9/2009, chi phí cho Quản lý dự án là bao gồm chi phí xây lắp và chi phí thiết bị nhân với hệ số cho phép (1,771%), tổng giá trị là 1.341 triệu VND. Chi tiết được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4.
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng
Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm chi phí khảo sát địa chất, chi phí kiểm định đo vẽ hiện trạng, lập dự án đầu tư xây dựng công trình, chi phí thẩm tra tính khả thi của dự án, chi phí thiết kế bản vẽ thi công và dự toán, thẩm tra hồ sơ thiết kế, thẩm tra
hồ sơ dự toán, lập hồ sơ mời thầu, giám sát thi công, chi phí đánh giá tác động môi trường, chi phí thí nghiệm cọc. Các chi phí này được tính dựa theo quyết định số 957/QĐ-BXD của Bộ xây dựng ban hành ngày 29/9/2009 và chi phí tạm tính theo công trình tương đương từ tài liệu nội bộ của Công ty Đông Dương, tổng giá trị là 3.371 triệu VND.
Chi tiết giá trị được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4.
Chi phí khác
Chi phí khác bao gồm: Quan trắc lún, phí xây dựng, thỏa thuận chiều cao, chi phí xin phép xây dựng các thỏa thuận đầu nối điện, nước, môi trường, các chi phí thẩm định dự án, đấu thầu, bảo hiểm công trình, kiểm toán. Các chi phí này được tính toán dựa theo nghị định số 85/2009/NĐ-CP, thông tư số 176/2011/TT-BTC, Thông tư số 19/2011/TT-BTC, Thông tư số 19/2011/TT-BTC, quyết định số 33/2004/QĐ-BTC và chi phí tạm tính theo công trình tương đương từ tài liệu nội bộ của Công ty cổ phần Kiến trúc Tư vấn Quản lý Đông Dương, tổng giá trị là 1.183 triệu VND.
Chi tiết giá trị được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4
Chi phí dự phòng
Theo thông tư số 04/2010/TT-BXD của Bộ xây dựng, chi phí dự phòng bao gồm chi phí dự phòng trong xây dựng và chi phí dự phòng trượt giá và giá trị là 10%. Trong khóa luận này tác giả xin đề xuất không dự phòng chi phí trượt giá vì thời gian thi công công trình trong vòng một năm. Vậy tác giả đề xuất chi phí dự phòng được lấy 5% của tổng chi phí xây lắp, chi phí thiết bị, chi phí quản lý dự án, chi phí bồi thường hỗ trợ và tái định cư, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác, tổng giá trị là 4.136 triệu VND.
Chi tiết giá trị được thể hiện ở Bảng 5.1 và Phụ lục 4.
Bảng 5.1: Bảng tổng hợp khái toán tổng mức đầu tư (Triệu VND).
TT Hạng mục xây lắp Giá trị trước thuế VAT Giá trị sau thuế VAT
1 Chi phí xây lắp 43.595 47.955
2 Chi phí thiết bị 25.247 27.772
3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư 1.000 1.100
4 Chi phí quản lý dự án 1.219 1.341
5 Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng 3.064 3.371
6 Chi phí khác 1.075 1.183
7 Chi phí dự phòng 3.760 4.136
* Tổng cộng (1+2+...+7) 78.961 86.857
8 Tổng mức đầu tư của DA 86.857 (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty Đông Dương năm 2014).
Chi phí vận hành 5.1.2.
Các chi phí vận hành được lấy theo các công trình khách sạn tương tự mà Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm vận hành, cụ thể như:
Chi phí lương quản lý, nhân viên vận hành lập theo chi phí lương của các khách sạn của Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm bốn sao. Chi tiết bảng lương được thể hiện ở Phụ lục 3.
Các chi phí điện, nước, chi phí khác: tính theo % doanh thu, tương ứng là 3%,2% và 0,5% (tổng cộng 5,5% doanh thu thuê phòng), theo chi phí của Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm)
Chi phí sửa chữa, bảo dưỡng: 5% doanh thu thuê phòng (bắt đầu tính từ năm 2018, sau khi công trình hết hạn một năm bảo hành của nhà thầu xây lắp), theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).
Chi phí BHYT, BHXH, BHTN, KPCĐ: 34,5% quỹ lương cơ bản (Theo luật bảo hiểm hiện hành).
Chi phí quảng cáo: 2% doanh thu cho năm năm đầu, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm.
Chi phí quản lý khác (Văn phòng phẩm, điện thoại, một số khoản phí, lệ phí khác ...): 2% doanh thu, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).
Chi phí kinh doanh các tour lữ hành: 85% doanh thu trong việc tổ chức các tour, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).
Chi phí từ kinh doanh tổ chức sự kiện, hội nghị, nhà hàng: 80% doanh thu trong tổ chức các nhà hàng, tiệc cưới, theo chi phí Khách sạn tương tự (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).
Tổng chi phí vận hành năm 2017 có giá trị 23.949 triệu VND, chi tiết của từng loại chi phí của từng năm được thể hiện ở Phụ lục 5.
Chi phí khấu hao 5.1.3.
Chi phí khấu hao TSCĐ được tính theo phương pháp khấu hao theo đường thẳng, với thời gian khấu hao thiết bị là 10 năm và thời gian khấu hao công trình là 25 năm.
Vậy khấu hao công trình là 1.918 triệu VND/năm và khấu khao thiết bị là 2.777 triệu VND/năm.
Chi tiết của từng năm được thể hiện ở Phụ lục 6.
Chi phí thuê đất 5.1.4.
Chủ đầu tư miễn chi phí thuê cho thời gian một năm xây dựng và bắt đầu tính từ khi dự án đi vào hoạt động năm 2017, với diện tích đất là 1045,9m2. Chi phí thuê đất là 100 triệu VND một tháng theo mức Công ty cho thuê, chi phí thuê sẽ tăng 10% sau 7 năm đầu tiên (bao gồm miễn chi phí thuê một năm xây dựng) và 5 năm tiếp theo chi phí thuê tăng 10% (Nguồn: Tài liệu nội bộ Công ty cổ phần du lịch Hồ Gươm).
Thuế thu nhập doanh nghiệp 5.1.5.
Thuế suất thu nhập doanh nghiệp được xác định 22% đến năm 2015 và 20% bắt đầu từ năm 2016 trở về sau theo luật thuế thu nhập doanh nghiệp hiện hành.(Nguồn:
http://www.gdt.gov.vn)
Thu nhập chịu thuế được xác định bằng doanh thu từ nguồn kinh doanh cho thuê khách sạn, kinh doanh du lịch lữ hành và kinh doanh nhà hàng, hội nghị, đám cưới.
Thuế thu nhập doanh nghiệp được xác định bằng cách nhân thu nhập chịu thuế với thuế suất.