Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước và tổ chức trên thế giới

2.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước và tổ chức trên thế giới

2.2.1. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước và tổ chức trên thế giới

2.2.1. Đánh giá chung về công tác bồi thường, hỗ trợ của một số nước và tổ chức trên thế giới

2.2.1.1. Australia

Theo Hiến pháp Australia, Chính quyền Liên bang (Chính phủ): “Có quyền ban hành các luật từ việc thu hồi BĐS theo những điều khoản chính đáng

từ bất kỳ bang hoặc cá nhân nào mà Quốc hội có quyền ban hành luật”. Các cơ quan chức trách có thể thu hồi đất bằng hai cách: thỏa mãn và cưỡng bức.

Về bồi thường, Luật quy định rằng chủ sở hữu sẽ được bồi thường do việc thu hồi đất. Chủ nhân có quyền nhận thanh toán tiền không thấp hơn mức thiệt hại mà anh ta phải chịu nhưng cũng không được cao hơn. Mục đích của việc bồi thường là trả lại chi phí chủ sở hữu bị lấy đất khoản hoàn toàn tương đương với những gì mà anh ta bị lấy đi.

Ngoài giá thị trường, việc bồi thường cần tính đến các yếu tố khác mà người bán đất bình thường không thế nhận được từ người mua thông thường, ví dụ như những khiếu nại về việc gây phiền hà – bồi thường phụ thêm (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).

Về bồi thường, tổng số tiền mà chủ sở hữu có thể nhận được nếu bán trên thị trường mở cộng với các khoản thiệt hại khác phát sinh ra từ việc lấy lại đất.

Đảm bảo cho chủ đất không có quyền sở hữu không bị thiệt hại hơn và cũng không được tốt hơn trước do việc thu hồi tài sản.

Luật Đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu nhà nước và sở hữu tư nhân. Luật Đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhượng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích lũy đất đai. Luật cũng quy định Nhà nước có thẩm quyền trưng thu đất tư nhân vào mục đích công cộng, phục vụ phát triển KT – XH và việc trưng thu đó gắn liền với việc Nhà nước thực hiện bồi thường. Theo luật của Australia có hai loại thu đất, đó là thu hồi đất bắt buộc và thu hồi đất tự nguyện.

Thu hồi đất tự nguyện được tiến hành khi chủ đất cần được thu hồi đất.

Trong thu hồi đất tự nguyện không có quy định đặc biệt nào được áp dụng mà việc thỏa thuận đó là nguyên tắc cơ bản nhất. Chủ có đất cần được thu hồi và người thu hồi đất sẽ thỏa thuận giá bồi thường đất trên tinh thần động thuận và căn cứ vào thị trường. Không có bên nào có quyền hơn bên nào trong thỏa thuận và cũng không bên nào được áp đặt đối với bên kia.

Thu đất bắt buộc được Nhà nước Australia tiến hành khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất cho các mục đích công cộng và các mục đích khác. Thông thường, Nhà nước có được đất đai thông qua đàm phán (Ngân hàng phát triển Châu Á, 2005).

2.2.1.2. Trung Quốc

Pháp luật Đất đai Trung Quốc có nhiều nét tương đồng với Pháp luật đất đai Việt Nam. Hình thức sở hữu đất đai của Trung Quốc là sở hữu Nhà nước nên ở Trung Quốc không có chính sách bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất kể cả đất nông nghiệp. Tùy từng trường hợp cụ thể, Nhà nước sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất. Nhà nước chỉ bồi thường cho các công trình gắn liền với đất khi bị thu hồi đất của các chủ sử dụng (Phạm Phương Nam và Nguyễn Thanh Trà, 2011).

Về phương thức bồi thường, Nhà nước thông báo cho người sử dung đất biết trước họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Người dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thường hoặc bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Giá bồi thường là giá thị trường. Mức giá này cũng được Nhà nước quy định cho từng khu vực và chất lượng nhà, đồng thời được điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa được coi là Nhà nước tác động điều chỉnh lại chính thị trường đó.

Đối với đất nông nghiệp được bồi thường theo tính chất đất và loại đất.

Về tái định cư, các khu TĐC và các khu nhà ở được xây dựng đồng bộ và kịp thời, thường xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều được chính quyền chú ý điều kiện về việc làm, đối với các đối tượng chính sách xã hội được Nhà nước có chính sách riêng. Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ.

Khu TĐC được quy hoạch tổng thể (nhà ở, trường học, chợ), cân đối được giao thông tĩnh và động. Trong quá trình bồi thường GPMB phải lập các biện pháp xử lý đối với việc sắp xếp bồi thường khi không đạt được sự thống nhất, lúc này sẽ xử lý theo phương thức trước tiên là dựa vào trọng tải, sau đó theo khiếu tố (Hoàng Thị Nga, 2010).

2.2.1.3. Indonesia

Ở Inđônêxia vấn đề di dân, bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất được coi là sự “hy sinh” mà một số người dân phải chấp nhận vì lợi ích cộng đồng. Các chương trình bồi thường, tái định cư chỉ giới hạn trong phạm vi bồi thường theo luật cho đất bị dự án chiếm dụng hoặc một số ít trường hợp bị thu hồi đất được xây dựng khu tái định cư. Theo chính sách của Chính phủ Inđônêxia thì vấn đề tái định cư được thực hiện dựa trên 3 tiêu chí cơ bản sau:

+ Bồi thường đối với tài sản bị thiệt hại, nghề nghiệp và thu nhập bị mất trong quá trình thu hồi đất.

+ Hỗ trợ di chuyển, bố trí nơi ở mới với các dịch vụ và phương tiện phù hợp với cuộc sống của người dân.

+ Trợ cấp khôi phục lại thu nhập cho người dân để đảm bảo ít nhất người bị ảnh hưởng có được mức sống gần bằng trước khi có dự án.

Cũng theo quy định của Chính phủ thì việc lập kế hoạch là yếu tố không thể thiếu trong việc lập dự án đầu tư mà ở đó phải giải quyết vấn đề di dân, tái định cư cho người dân.

2.2.1.4. Hàn Quốc

Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư của Hàn Quốc: Hiến pháp Hàn Quốc; Luật thu hồi đất năm 1962; Luật các trường hợp đặc biệt chu hồi đất phục vụ mục đích công và đền bù thiêt hại năm 1975; Luật thu hồi đất cho các dự án công và đền bù năm 2000; hiện nay Hàn Quốc thực hiện theo Luật đền bù đất đai. Mục đích của Luật nhằm đảm báo phát huy phúc lợi công và bảo vệ thích đáng quyền sở hữu tài sản thông qua việc thực thi hiệu quả công trình công cộng; bằng việc quy định đền bù thiệt hại nảy sinh do quá trình thu hồi hay sử dụng đất cho các công trình công cộng thông qua tham vấn và cưỡng chế (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).

Nguyên tắc đền bù thiệt hại:

- Đền bù của chủ thực hiện dự án: Chủ thực hiện dự án sẽ tiến hành theo đền bù chủ đất và các cá nhân liên quan về những thiệt hại gây ra do thu hồi hoặc sử dụng đất,… cho các công trình công công.

- Đền bù đi trước: Mọi chủ thể khi thực hiện dự án phải thực hiện đền bù đầy đủ cho chủ đất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành phần việc của mình liên quan tới công trình công công.

- Đền bù bằng tiền mặt: Đền bù thiệt hại về tài sản sẽ được trả bằng tiền mặt trong trường hợp nếu chủ đất đồng ý đền bù có thể được trả bằng trái phiếu chính phủ do chủ thực hiện dự án phát hành.

- Đền bù cho từng cá nhân: Đền bù phải được chi trả cho từng cá nhân tới chủ đất…

- Đền bù cả gói: Trong trường hộ có thể, cùng một khu vực dự án với nhiều mản đất thuộc cùng một chủ sở hữu nhưng thuộc các giai đoạn đền bù khác nhau, chủ thực hiện dự án sẽ đảm bảo chi trả cả gói đền bù một lượt.

- Tính toán số tiền đền bù: Thời đểm tính giá đền bù: Trường hợp tham

vấn tính tại thời điểm đạt được thỏa thuận; trường hợp cưỡng chế tính tại thời điểm ra quyết định cưỡng chế. Chủ thực hiện dự án phải giao việc đánh giá giá trị đất đai… cho không dưới hai cơ quan thực hiện định giá; trong trường hợp chủ đất có yêu cầu, có thể phải lựa cho thêm 1 nhà định giá; giá trị đền bù là trung bình cộng của kết quả định giá bởi hai hoặc ba cơ quan định giá trên.

- Tiêu chuẩn và loại đền bù về đất: Đền bù được thực hiện dựa trên bảng giá đất được công bố theo quy định; đơn vị định giá sẽ căn cứ vào Khung giá đất công khai chính thức cho khu vực liên quan để tiến hành định giá đất, giá một đơn vị diện tích đất của khu vực tham chiếu được chính phủ khảo sát, đánh giá và công bố hằng năm (ở Việt Nam giá đất do UBND tỉnh công bố hằng năm); đơn vị định giá sẽ so sánh các yếu tố như vị trí, địa hình, môi trường xung quanh,.. có ảnh hưởng đến giá trị khách quan của đất, tham chiếu từ 2 hoặc hơn 2 mảnh đất tham khảo với mảnh đất đang cần định giá; đơn vị định giá phải tiến hành định giá sao cho đảm bảo có sự hài hòa giữa giá đất đưa ra và mức giá theo Khung giá đất công khai chính thức.

Tài sản (gồm: Nhà cửa, cây trồng, công trình và các tài sản khác gắn liền với mảnh đất, cây trồng, mồ mả,..): Nhà cửa, công trình và các tài sản khác sẽ được tính theo mức chi phí chuyển đổi cần thiết trừ những trường hợp: nơi khí chuyển đổi nhà, nơi chi phí chuyển đổi lớn hơn giá trị tài sản, nơi chủ thực hiện dự án thu mua để sử dụng trực tiếp; cây trồng sẽ được đền bù bằng cách tính tổng số loại và mực độ sinh trường, phát triển…; Mồ mả được đền bù bằng cách tính chi phí cần thiết cho việc thay đổi địa điểm chôn cất.

Trường hợp khác: Đền bù các quyền (quyền khai mỏ, đánh cá, sử dụng nước..) sẽ được thực hiện với mức giá phù hợp thông qua định giá chi phí đầu tư, mức lợi nhuận mong đợi…; thiệt hại kinh doanh (do ngừng hoặc dừng kinh doanh gây ra) sẽ được thực hiện đền bù bằng cách tính lợi nhuận kinh doanh, chi phí chuyển đổi, cơ sở vật chất…; thiệt hại nông nghiệp sẽ được đền bù bằng cách tính doanh thu,… trên mỗi diện tích đất nông nghiệp; thiệt hại về lương (mà người lao động phải gánh chịu do tạm nghỉ hoặc mất việc) sẽ được đền bù bằng cách tính mức lương trung bình…theo “Luật tiêu chuẩn lao động” (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).

- Tái định cư: Ở Hàn Quốc chủ thực hiện dự án sẽ xây dựng hoặc thực hiện kế hoạch di dời hoặc trả tiền cho quỹ tái định cư; đối tượng tái định cư là những người sẽ bị má sinh kế cơ bản do mất nơi cư trú vì thi công công trình

công cộng; việc quy hoạc tái đinh cư bao gồm những cơ sở bật chất cơ bản đảm bảo cuộc sống phù hợp với điều kiện khu vực liên quan như đường xá, cấp thoát nước và các công trình công cộng khác,.. có liên quan tới khu đất tái định cư và chủ thực hiện dự án sẽ phải chịu chi phí này (Nguyễn Quang Tuyến, 2013).

2.2.1.5. Ngân hàng Thế giới (WB) và Ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) - Ngân hàng Thế giới (WB) là tổ chức sớm đưa ra chính sách tài định cư không tự nguyện và từng bước đưa nghiên cứu phát triển theo chu kỳ 4 năm.

WB đưa ra chính sách chu cho tái định cư không tự nguyện trong bản hướng dẫn hoạt động về những vấn đền xã hội trong tái định cư không tự nguyện trong các dự án WB đầu tư.

Chính sách tái địn cư không tự nguyện của WB dựa trên nguyên tắc lựa chọ phương án tái định cư ít nhất có sự tham gia của các tổ chức phi chính phủ, đại diện của những người thiệt hại vào thiết kế, khai thác, theo dõi giám sát quá trình công việc tái định cư (World Bank, 2009).

- Ngân hàng ADB: Quy định của ngân hàng ADB là không những phải thông báo đầy đủ các thông tin về dự án cũng như chính sách bồi thường, tái định cư của dự án cho các hộ dân mà còn tham khảo ý kiến và tìm mọi cách thỏa mãn các yêu cầu chính đáng của họ trong suốt quá trình Kế hoạch hóa cũng như thực hiện công tác tái định cư (Ngân hàng Châu Á, 2009).

Theo quy định của Ngân hàng ADB, ngoài giám sát nội bộ, cơ quan thực hiện dự án phải do một tổ chức bên ngoài giám sát độc lập để đảm bảo những thông tin khách quan. Nhiệm vụ của cơ quan giám sát độc lập phải kiểm tra xem các hoạt động tái định cư có được triển khai đúng không, từ đó có những biện pháp giải quyết sao cho công tác tái định cư đạt được mục tiêu cuối cùng là giải quyết những vướng mắc nảy sinh (Ngân hàng Phát triển Châu Á, 2005).