Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
1.1.4. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
1.1.4.1. Việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức thực hiện các văn bản đó
Đất đai là đối tượng quản lý phức tạp, luôn biến động theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội. Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù hợp với tình hình thực tế.
Theo đó, chính sách bồi thường, hỗ trợ luôn được Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong hoạt động khai thác sử dụng đất của Nhà nước cũng như công tác bồi thường, hỗ trợ phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Tuy nhiên, do tính chưa ổn định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường, hỗ trợ đã gặp không ít khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường, hỗ trợ (Tôn Gia Nguyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Bên cạnh việc ban hành các văn bản quy phạm về quản lý, sử dụng đất đai, việc tổ chức thực hiện các văn bản đó cũng có vai trò rất quan trọng. Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai trong năm 2007 của BTN&MT cho thấy UBND các cấp đều có ý thức quán triệt việc thực thi pháp luật về đất đai nhưng nhận thức về các quy định của pháp luật nói chung còn yếu, ở cấp cơ sở còn rất yếu. Từ đó dẫn tới tình trạng có nhầm lẫn việc áp dụng pháp luật trong giải quyết các vấn đề về đất đai. Tại nhiều địa phương, đang tồn tại tình trạng nể nang, trọng tình hơn chấp hành quy định pháp luật trong giải quyết các mối quan hệ về đất đai. Cán bộ địa chính, chủ tịch UBND xã nói chung chưa làm tốt nhiệm vụ phát hiện, ngăn chặn, xử lý kịp thời những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai trên địa bàn. Đó là nguyên nhân làm giảm hiệu lực thi hành pháp luật, gây mất lòng tin trong nhân dân cũng như các nhà đầu tư và đã ảnh hưởng trực tiếp đến tiến độ giải phóng mặt bằng.
1.1.4.2. Công tác đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta hiện nay theo quy định của Luật Đất đai, người sử dụng đất phải đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tái sản khác gắn liền với đất. Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư là một trong những yếu tố quyết định khi xác định nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất.
1.1.4.3. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất được xem là một giải pháp tổng thể định hướng cho quá trình phát triển và ảnh hưởng mang tính quyết định đến nền kinh tế
trong tương lai. Thông qua công tác này, Nhà nước can thiệp vào các mối quan hệ đất đai để giải quyết những vấn đề mà quá trình phát triển đặt ra, đồng thời khắc phục những nhược điểm do lịch sử để lại.
Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có liên quan mật thiết với công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất vì để ra được quyết định thu hồi đất, để giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì cần phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt. Từ đó mới lập được phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
1.1.4.4. Giá đất
Giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước qui định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Giá đất là công cụ kinh tế để Nhà nước quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường. Giá đất cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và để Nhà nước điều chỉnh các mối quan hệ đất đai theo pháp luật.
1.1.4.5. Định giá đất
Là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá trị của đất đai bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm xác định khi chúng tham gia trong một thị trường nhất định. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng như định giá các tài sản thông thường nhưng đất đai là một tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật chi phối, nó còn bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội. Cho nên, định giá đất được biểu hiện
là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định. Việc định giá đất hiện nay chủ yếu được sử dụng là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu thập.
Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, việc xác định giá đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Thực tế cho thấy bảng giá đất các địa phương công bố hàng năm chưa phù hợp với nguyên tắc trên dẫn tới các khiếu kiện của người bị thu hồi đất và gây ảnh hưởng đến quá trình thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng.
1.1.4.6. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi buôn bán bất động sản mà ở đó có người mua, người bán, người môi giới, người đại diện pháp lý để thực hiện các quan hệ giao dịch về giấy tờ pháp lý, tài chính, giá cả, tiền tệ, hàng hoá - bất động sản theo các quy định của nhà nước.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư. Người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc thuê đất, công trình trên đất mà không bắt buộc phải thông qua chính sách tái định cư của Nhà nước. Tuy nhiên giá đất để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sẽ bị tác động bởi giá cả của bất động sản được hình thành trên thị trường, đây là một trong những nguyên nhân khiến công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong thời gian qua bị kéo dài và cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ khiếu kiện đông người.
1.1.4.7. Năng lực tài chính của chủ đầu tư; phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ; phong tục tập quán sinh hoạt, sản xuất của người có đất bị thu hồi
- Năng lực tài chính của chủ đầu tư: Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp tới công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chủ đầu tư có năng lực tài chính
mạnh việc giải ngân diễn ra nhanh chóng, kịp thời đẩy nhanh được tiến độ bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Phương thức quản lý lưu trữ hồ sơ, khả năng tổ chức và thực hiện công tác bồi thường hỗ trợ, tái định cư; trình độ hiểu biết pháp luật của người dân;
công tác tuyên truyền vận động nhân dân thực hiện các quy định của Nhà nước về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Phong tục, tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất của người dân vùng bị thu hồi đất. Khi tìm hiểu rõ được phong tục tập quán sinh hoạt, tập quán sản xuất của người dân vùng bị thu hồi đất sẽ việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư sẽ được thực hiện theo nhu cầu thực tế của người dân, giảm bớt được tình trạng các hộ gia đình cá nhân chuyển đến khu tái định cư nhưng không thực hiện được sản xuất và phong tục sống bị đảo lộn.
- Trình độ, năng lực và trách nhiệm của người trực tiếp thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Cán bộ trực tiếp làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư rất quan trọng, các cán bộ làm việc có trách nhiệm sẽ đẩy nhanh được tiến độ thực hiện, thông qua cán bộ có thể tuyên truyền phổ biến quy định của pháp luật.