8. Khoả n1 Điều 67 Luật Đất đai 2013.
2.3.2. Những hạn chế
Bên cạnh những kết quả đã đạt được đáng ghi nhận nêu trên, công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB của thành phố Lạng Sơn vẫn gặp nhiều vướng mắc, khó khăn và nan giải. Sự khơng đồng thuận, khơng thực thi quyết định thu hồi đất, không chịu di dân, khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến vấn đề này như đã đề cập ở trên là minh chứng cho những mặt trái của thu hồi đất. Nhìn một cách tổng quan, có thể thấy, cơng tác thu hồi đất, GPMB trên địa bàn thành phố Lạng Sơn còn một số vướng mắc sau đây:
* Vướng mắc về cơ chế, chính sách theo quy định của Luật và Nghị định
Về bồi thường, hỗ trợ, TĐC, trong Luật đất đai 2013 khơng có nhiều đổi mới về các cơ chế thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC, mặc dù thực tế đang có nhiều bức xúc, kể cả trong bồi thường có giá trị bồi thường cao lẫn bồi thường có giá trị
thấp hơn giá trị thị trường. Luật chủ yếu được bổ sung một số quy định của nghị định 69/2009/NĐ-CP. Cách tiếp cận này không thể giải quyết được những bất cập về mất sinh kế, mất việc làm của người bị thu hồi đất đang diễn ra ở nhiều địa phương. Nhìn chung các quy định pháp luật về quyền và nghĩa vụ người bị thu hồi đất là tương đối cụ thể; vấn đề ở đây là việc thực thi các quy định này trên thực tế. Việc thiếu các văn bản hướng dẫn một cách cụ thể chi tiết và khơng có các chế tài mang tính bắt buộc dẫn đến tình trạng tiền hậu bất nhất: Luật có quy định, có xem xét đến nhiều khía cạnh khá hợp lý nhưng vẫn khơng mang lại lợi ích thực tế nào cho người dân. Những người buộc phải di chuyển chỗ ở vẫn chưa có cuộc sống ổn định sau khi bị thu hồi đất. Vì vậy, cần quy định chế tài cho từng hành vi và quy trách nhiệm một cách rõ ràng cho các chủ thể thực hiện nhằm đảm bảo các quy định nêu trên được thực thi.
Thực tiễn thu hồi đất là một quyết định hành chính thuần túy với phương pháp điều chỉnh là mệnh lệnh, quyền uy, phục tùng, thì quyết định bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi thu hồi đất ít nhiều thể hiện yếu tố dân sự gắn với các yêu cầu về bồi thường tương xứng nhằm tái lập cuộc sống; nếu có di chuyển chỗ ở thì phải bảo đảm "bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ". Bản thân thuật ngữ "bồi thường" đã ít nhiều thể hiện yếu tố dân sự - yếu tố của bình đẳng và thỏa thuận. Về các thiệt hại vơ hình khi bị nhà nước thu hồi đất ở, đã có ý kiến "Sẽ nghiên cứu để đưa thiệt hại vơ hình vào
giá tính bồi thường cho dân". Tuy nhiên, việc đưa nội dung này với hoạt động thu
hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, TĐC thì hầu như chưa được thực hiện. Pháp luật có quy định nhiều hình thức khác nhau khi thu hồi đất ở trong đó có hình thức bồi thường bằng giao đất mới, tuy nhiên diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương, như vậy, đối với những trường hợp người bị thu hồi đất ở mà diện tích đất lớn hơn hạn mức giao đất tại địa phương thì sẽ được bồi thường bằng tiền đối với phần diện tích vượt q đó nhưng việc xác định giá đất trên thực tế lại thấp hơn nhiều so với giá thị trường nên người bị thu hồi thường chịu thiệt thịi lớn.
Chính sách, thủ tục trong cơng tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC có nhiều thay đổi, thiếu tính ổn định, chưa thực sự hồn chỉnh và cịn có một số điểm chưa phù hợp thực tế, gây lúng túng và khó khăn trong cơng tác triển khai. Chẳng hạn, việc tổng hợp danh mục dự án cần thu hồi để trình HĐND tỉnh thơng qua đồng thời với quyết định mức vốn ngân sách nhà nước cấp cho bồi thường GPMB. Trong thực tế
việc xác định mức vốn ngân sách cấp cho bồi thường GPMB các dự án thường khơng chính xác khi các dự án chỉ tạm tính số tiền GPMB; có dự án mới chỉ có chủ trương đầu tư chưa có số liệu cụ thể. Vì vậy, khi giá bồi thường cho các dự án trên thực tế vượt xa hơn so với dự kiến ban đầu thì chính quyền thành phố rất loay hoay với vấn đề nguồn ngân sách để chi trả. Đây cũng là nguyên nhân cho việc chậm trễ trong công tác bồi thường và GPMB.
Chính sách hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm đối với trường hợp Nhà nước thu hồi đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp quy định tại Điều 20, Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ còn bất cập. Việc hỗ trợ cho người dân để xác định, lựa chọn việc làm, lựa chọn hướng chuyển đổi nghề nghiệp, việc tổ chức đào tạo, cho học nghề đối với người dân bị thu hồi đất là rất khó, chưa thực hiện được hiệu quả; vấn đề giải quyết việc làm cho người dân là bài tốn khó đối với các cấp chính quyền nhằm ổn định cuộc sống cho người dân sau thu hồi đất.
Ngoài vấn đề lựa chọn nghề, đào tạo, việc quản lý, sử dụng đất của người dân, trường hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích (đã xây dựng cơng trình trên đất, tự ý chuyển đổi thành mục đích khác so với giấy tờ về QSDĐ...) thì sẽ khơng được xem xét để tính hỗ trợ. Trường hợp này chưa có quy định cụ thể về việc khơng tính hỗ trợ đối với tồn bộ thửa đất hay khơng tính hỗ trợ đối với diện tích đất vi phạm.
Việc xây dựng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường trong thời gian qua cịn gặp khó khăn, nhân dân phản ánh giá bồi thường thấp, chưa sát với thị trường. Tuy nhiên trong quá trình điều tra, khảo sát, thu thập thông tin pháp lý về giá chuyển nhượng cho thấy, tất cả các thửa đất giao dịch thành công, trong hồ sơ thể hiện giá chuyển nhượng bằng giá đất theo Bảng giá đất hàng năm do UBND tỉnh ban hành. Đối với đất nơng nghiệp do khơng có thửa đất điều tra để áp dụng phương pháp so sánh nên hầu như phải áp dụng phương pháp thu nhập hoặc phương pháp thặng dư, do đó mất nhiều thời gian, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.
* Vướng mắc đối với các quy định của UBND tỉnh
- Vướng mắc về hỗ trợ đất nông nghiệp:
Trước đây theo quy định tại Quyết định số 07/2005/QĐ-UB ngày 14/02/2005 của UBND tỉnh Lạng Sơn thì các hộ bị thu hồi đất nơng nghiệp, ngồi việc được bồi thường theo giá đất nơng nghiệp cịn được xem xét hỗ trợ 35% giá đất ở liền kề.
14/12/2015 của UBND tỉnh quy định: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông
nghiệp và sống bằng nguồn thu nhập chủ yếu từ đất nông nghiệp bị thu hồi từ 30% diện tích đất sản xuất nơng nghiệp trở lên (bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản), thì ngồi việc được bồi thường, hỗ trợ về đất còn được hỗ trợ bằng một khoản tiền bằng 50% giá đất ở liền kề theo Bảng giá đất do UBND tỉnh quy định...
Như vậy, các đối tượng bị thu hồi đất nơng nghiệp, có diện tích thu hồi dưới 30%, ngồi việc được bồi thường giá đất nơng nghiệp thì khơng đủ điều kiện để được xét các khoản hỗ trợ khác. Do đó giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất nơng nghiệp theo cơ chế chính sách hiện tại thấp hơn so với cơ chế chính sách trước đây, dẫn đến việc người dân khơng nhất trí với phương án bồi thường và khơng chấp hành nhận tiền, bàn giao mặt bằng.
- Vướng mắc về việc giao đất TĐC:
Trên địa bàn thành phố Lạng Sơn có một số dự án triển khai kéo dài dẫn đến cơ chế chính sách thay đổi, gây khó khăn trong q trình thực hiện như quy định về việc giao đất TĐC: Tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/4/2012 của UBND tỉnh quy định khi thu hồi đất nông nghiệp từ 500m2 trở lên, tỷ lệ mất đất trên 30% được hỗ trợ 01 ô đất tại khu TĐC. Tuy nhiên tại Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14/12/2015 của UBND tỉnh không quy định hỗ trợ giao đất tại khu TĐC khi thu hồi đất nông nghiệp, mặc dù tại Điều 16 Quyết định số 12/2015/QĐ-UBND ngày 14/12/2015 quy định giá đất nông nghiệp được hỗ trợ 50% giá đất ở liền kề cũng không cao hơn giá đất theo quy định tại Quyết định số 09/2012/QĐ-UBND ngày 20/4/2012, do đó dẫn đến so sánh, thắc mắc khiếu kiện của các hộ dân.
Quỹ đất TĐC có mặt bằng sạch khơng đủ để giao cho các hộ gia đình do chủ đầu tư thi cơng chậm và chưa lập hồ sơ trình UBND tỉnh giao đất cho UBND thành phố để hoàn hiện thủ tục giao đất theo quy định, như dự án: Các Khu đô thị Phú Lộc, Khu TĐC và dân cư nam thành phố, Khu đơ thị Nam Hồng Đồng...
Mặt khác, theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì UBND tỉnh và UBND cấp quận/huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án TĐC trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở hoặc đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở nhưng trên thực tế thực hiện lại không tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật là cho tình trạng các khu TĐC xây song nhưng người dân lại không ở nguyên nhân là do thiếu thốn cơ sở hạ tầng yếu kém trong công tác quản lý khu
TĐC, một số dự án chưa có khu TĐC hoặc chưa giải quyết TĐC đã quyết định thu hồi đất làm người dân lâm vào tình trạng điêu đứng khơng có chỗ ở khi bị nhà nước thu hồi đất ở do đó mà ảnh hưởng lớn đến công tác GPMB. Trong công tác lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm của thành phố chưa xác định được một cách cụ thể số hộ gia đình, cá nhân cần phải bố trí TĐC thuộc các dự án thực hiện trong năm kế hoạch và kế hoạch chuyển đổi nghề nghiệp, tạo việc làm cho người lao động bị thu hồi đất sản xuất. Công tác lập quy hoạch và tổ chức đầu tư xây dựng các khu TĐC còn rất hạn chế về quỹ đất về nguồn vốn đầu tư, nhiều dự án, chủ đầu tư chưa chủ động và coi trọng trong công tác TĐC. Thiếu quỹ đất, quỹ nhà ở TĐC, thiếu kinh phí và chưa giao nhiệm vụ cụ thể cho tổ chức có chức năng, nhiệm vụ trong việc xây dựng khu, điểm TĐC, việc xác định cơ chế tài chính, xác định nguồn vốn để xây dựng TĐC. Chính vì thiếu quỹ nhà ở, quỹ đất ở sẵn có để bố trí TĐC nên việc thu hồi đất, việc thực hiện sách bồi thường, hỗ trợ, TĐC và GPMB thường bị kéo dài, người dân bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn trong việc ổn định đời sống và phát triển sản xuất kinh doanh cũng như sự đồng thuận, ủng hộ trong công tác GPMB; đây cũng là nguyên nhân dẫn đến khiếu nại, khiếu kiện của người có đất bị thu hồi. Hơn nữa pháp luật chỉ quy định khu TĐC phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ đây là một quy định rất chung chung tạo điều kiện cho sự bịn rút, lách luật trong q trình thực thi pháp luật về bồi thường GPMB.
- Vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ cây cối hoa màu:
Thực hiện theo Quyết định số 03/2013/QĐ-UBND ngày 05/3/2013 của UBND tỉnh gặp khó khăn, do khi thực hiện một số dự án đã không kiên quyết trong việc bồi thường cây lâu năm trồng trên đất lúa, đất vườn, trong khi đó việc hướng dẫn tính mật độ cây trồng khơng cụ thể nên người bị thu hồi đất đã trồng đối phó cây lâu năm với số lượng lớn dẫn đến việc xác định bồi thường gặp khó khăn. Trường hợp bồi thường hết thì giá trị lớn mà bồi thường theo qui định thì hộ bị thu hồi đất khơng đồng tình, khơng phối hợp.
- Vướng mắc về bồi thường, hỗ trợ về đất, vật kiến trúc xây dựng trên đất nông nghiệp trước ngày 01/7/2014 đã được GCNQSDĐ nông nghiệp:
Đối với trường hợp này khi xem xét bồi thường, hỗ trợ về đất thì tính bồi thường loại đất theo mục đích ghi trên Giấy chứng nhận, đối với cơng trình trên đất chỉ tính hỗ trợ, gây thắc mắc của nhân dân về việc tính hỗ trợ vật kiến trúc trên đất.
chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC:
Nguồn kinh phí để đảm bảo cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC được trích khơng q 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, TĐC của dự án. Theo quy định tại Khoản 3, Điều 3, Quyết định số 20/2016/QĐ-UBND ngày 05/5/2016 của UBND tỉnh Lạng Sơn, sau khi trích 10% vào tài khoản của cơ quan Tài nguyên mơi trường và các cơ quan đơn vị có liên quan để chi cho công tác thẩm định phương án, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC và trích 20% vào Tài khoản của Sở Tài ngun và mơi trường để chi cho công tác xác định giá đất cụ thể của từng dự án thực hiện; để lại 70% giá trị cho Trung tâm PTQĐ chi cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, TĐC. Như vậy, giá trị được trích giữ lại khơng đảm bảo để Trung tâm phát triển quỹ đất thực hiện chi cho việc tổ chức thực hiện công tác.
- Vướng mắc về tổ chức bộ máy:
Hiện nay số cán bộ làm công tác bồi thường, hỗ trợ và TĐC tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố có tổng số 26 người, trong đó có 5 biên chế (3 biên chế là lãnh đạo quản lý), chiếm 19,2% và 21 lao động hợp đồng, chiếm 80,8%. Phần lớn cán bộ là lao động hợp đồng, công việc phức tạp, liên quan đến người dân nên không yên tâm gắn bó với cơng việc, có nhiều trường hợp sau khi có kinh nghiệm, thi tuyển được cơng chức lại chuyển công tác sang các cơ quan khác làm việc.
Đối với Hội đồng bồi thường và GPMB: Hầu hết Hội đồng GPMB của thành phố được thành lập trên cơ sở trưng dụng từ các ngành, làm việc theo chế độ kiêm nhiệm. Tính chủ động của cơ quan thường trực phụ thuộc vào ý kiến của các thành viên, hội nghị nhiều người nhưng người làm cụ thể thì ít, khó phát huy được tính chủ động và sáng tạo của mỗi ngành và mỗi người. Trình độ chun mơn của cán bộ quản lý về công tác GPMB chưa đồng đều. Do đó trình độ cán bộ quản lý dự án chưa được chuẩn hóa về phương pháp quản lý và cách thức quản lý sao cho khoa học và minh bạch. Giá đất là phức tạp nhưng phần đông những người làm công tác này lại chưa được đào tạo cơ bản, điều đó đã dẫn đến khơng thấy hết đặc điểm riêng biệt và tính chất phức tạp của giá đất, coi giá đất cũng như giá hàng hóa thơng thường. Chưa có các biện pháp hồn thiện phương pháp xác định giá. Người có trách nhiệm xây dựng chính sách, chỉ đạo hướng dẫn chưa đủ năng lực phân tích, tống hợp, chưa đưa ra được những biện pháp xử lý những vấn đề thực tiễn đặt ra, chưa phát huy được sức mạnh của tập thể, cịn mang nặng tư duy của riêng mình
trong xử lý. Một số cán bộ làm công tác đất đai ở cơ sở chưa nâng cao tinh thần trách nhiệm, giải quyết cơng việc chưa thực sự có "tâm", cho rằng mình là "ơng này,