trên thị trường bất động sản của Việt Nam
1.2.4.1 Giai đoạn trước năm 1993
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động liên quan đến bất động sản dường như ít được pháp luật đề cập. Đĩ là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế hoạch hĩa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đĩ, Nhà nước trở thành một trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp khơng cĩ quyền tự chủ trong việc lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, khơng được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch kinh doanh. Mọi cơng đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo “cây gậy” chỉ huy của Nhà nước. Thời kỳ này kinh tế chưa phát triển, quỹ đất cịn nhiều, quá trình đơ thị hĩa diễn ra cịn chậm, do đĩ nhu cầu về sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân trong nước chưa cao. Trong giai đoạn
này các giao dịch bất động sản chỉ là các giao dịch ngầm, phi thị trường. Trong thời
điểm này, chung cư và nhà tập thể - những cơng trình do nhà nước xây dựng được phân chia cho rất nhiều hộ dân để ở gần như đồng nghĩa với nhau. Với cơ chế như vậy thì hoạt động quảng cáo, tiếp thị gần như khơng cĩ vai trị gì trên thị trường. Trong giai đoạn này, quảng cáo khơng phát triển và do đĩ pháp luật điều chỉnh hoạt động quảng cáo bất động sản nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng của Việt Nam cũng khơng tồn tại.
Trong giai đoạn 1986 – 1993, cơng cuộc đổi mới tồn diện nền kinh tế nước ta đã mở ra một hiện thực hoạt động khác cho mọi loại hình doanh nghiệp, kể cả các doanh nghiệp hoạt động đầu tư, kinh doanh bất động sản. Khi nền kinh tế chuyển sang hoạt động theo cơ chế thị trường, quảng cáo cĩ dấu hiệu phát triển, nhu cầu phải cĩ sự can thiệp của Nhà nước cũng được đặt ra. Tuy rằng, thời kỳ này việc quảng cáo căn hộ chung cư chưa xuất hiện nhưng những văn bản pháp lý về quảng cáo nĩi chung của thời kỳ này cũng là cơ sở quan trọng để tạo dựng hành lang pháp lý cho hoạt động này phát triển về sau. Ngay từ năm 1990, nắm bắt được sự phát triển của quảng cáo, Bộ Văn hố Thơng tin - Thể thao và Du lịch đã ra Chỉ thị số
38
738/VP ngày 10/08/1990 quy định về cơng tác quảng cáo. Tiếp đĩ, năm 1991, Uỷ ban Khoa học Nhà nước và Bộ Văn hố Thơng tin - Thể thao và Du lịch đã ra Thơng tư liên bộ số 1191-TT/LB ngày 29/06/1991 quy định về quản lý nhãn và quảng cáo sản phẩm hàng hố. Trên cơ sở đĩ, Thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh cũng cĩ văn bản cụ thể để quản lý hoạt động quảng cáo trên địa bàn: Quyết định số 3248/QĐ-UB (19/12/1991) của UBND Thành phố Hà Nội quy định về quảng cáo bằng biển hiệu trên địa bàn Hà Nội là một ví dụ.
1.2.4.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến 2001
Năm 1993 với sự ra đời của Luật đất đai 1993, cĩ hiệu lực ngày 15/10/1993
là dấu mốc quan trọng với thị trường bất động sản của Việt Nam. Mặt khác, sau năm 1993, cùng với chính sách mở cửa thu hút vốn đầu tư trong và ngồi nước,
nhận thức về tầm quan trọng của quảng cáo đã được nâng cao. Với ý thức quản lý vĩ
mơ và cũng để tạo cho hoạt động quảng cáo cĩ điều kiện phát triển, Chính phủ đã
giao cho Bộ Văn hố - Thơng tin soạn thảo một văn bản nhằm quản lý thống nhất hoạt động này. Qua 18 lần soạn thảo, sửa đổi, cĩ sự gĩp ý xây dựng của nhiều bộ, ngành cĩ liên quan, ngày 31/12/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 194/CP về hoạt động quảng cáo trên lãnh thổ Việt Nam bao gồm 7 chương, 27 điều. Tiếp
đĩ, Bộ Văn hố - Thơng tin đã ban hành Thơng tư số 37/VHTT-TT (01/07/1995) hướng dẫn thực hiện Nghị định số 194/CP. Nghị định số 194/CP và Thơng tư số
37/VHTT-TT được xem là những văn bản pháp lý chủ yếu cho hoạt động quảng cáo
và các cơ quan quản lý cũng như những người tham gia hoạt động quảng cáo. Năm 1997, tại kỳ họp thứ 11, Quốc hội khố IX đã thơng qua Luật Thương mại, trong đĩ cĩ dành Mục 13 quy định về quảng cáo thương mại gồm 13 điều. Đây là văn bản rất quan trọng điều chỉnh về hoạt động quảng cáo thương mại ở nước ta, lần đầu tiên hoạt động quảng cáo thương mại được quy định trong một văn bản cĩ giá trị pháp lý cao là Luật Thương mại. Tiếp đến, ngày 05/05/1999, Chính phủ ban hành Nghị định số 32/1999/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Luật Thương mại về khuyến mại, quảng cáo thương mại và hội chợ, triển lãm thương mại. Sau đĩ Bộ Văn hĩa – Thơng tin đã ban hành Thơng tư số 85/VHTT -TT để hướng dẫn chi tiết,
39
song do cĩ sự mâu thuẫn, chồng chéo với các văn bản cĩ giá trị pháp lý cao hơn nên chỉ sau 15 ngày kể từ ngày Thơng tư được ký ban hành, Thủ tướng Chính phủ đã cĩ chỉ thị tạm ngừng thi hành Thơng tư này.
Cũng trong giai đoạn này, rất nhiều quy định pháp luật của các ngành, các lĩnh vực cĩ liên quan đến quảng cáo bất động sản cũng được ban hành như:
- Nghị định số 91/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý quy hoạch đơ thị;
- Nghị định số 36/CP ngày 29/05/1995 của Chính phủ ban hành Điều lệ trật tự an tồn giao thơng đường bộ và trật tự an tồn giao thơng đơ thị;
- Cơng văn số 2676/BC ngày 14/09/1995 của Bộ Văn hố Thơng tin về hoạt động quảng cáo trên báo chí;
- Thơng tư của Bộ Tài chính số 81/TC-HCSN ngày 23/12/1996 hướng dẫn quản lý, sử dụng nguồn thu quảng cáo để đầu tư phát triển ngành Truyền hình Việt Nam;
- Pháp lệnh Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng năm 1999;
Cĩ thể nĩi, những văn bản pháp luật này đã gĩp phần tạo ra hành lang pháp lý quan trọng, cĩ tác động tích cực vào sự phát triển của ngành quảng cáo Việt Nam nĩi chung và quảng cáo bất động sản nĩi riêng, phục vụ cơng cuộc đổi mới kinh tế đất nước và từng bước xây dựng cơ sở pháp lý cho quảng cáo căn hộ chung chung cư phát triển sau này. Tuy nhiên, trước địi hỏi của sự phát triển kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, hệ thống văn bản pháp luật về quảng cáo đã bộc lộ những nhược điểm địi hỏi phải cĩ sự điều chỉnh cho phù hợp hơn nữa.
1.2.4.3 Giai đoạn từ năm 2001 đến nay
Ngày 16/11/2001, Uỷ ban Thường vụ Quốc hội 10 đã thơng qua Pháp lệnh Quảng cáo gồm 7 chương, 35 điều. Pháp lệnh Quảng cáo năm 2001 thể chế hố đường lối, chính sách của Đảng, cụ thể hố các quy định của Hiến pháp 1992 về xây dựng và phát triển kinh tế, văn hố, xã hội, đặc biệt là Nghị quyết Hội nghị lần thứ 5 Ban Chấp hành Trung ương Đảng khố VIII về xây dựng và phát triển nền văn hố Việt Nam tiên tiến, đậm đà bản sắc dân tộc. Pháp lệnh Quảng cáo ra đời đã điều chỉnh các loại hình quảng cáo trên lãnh thổ Việt Nam; xác định những vấn đề
40
cơ bản về nội dung, hình thức, phương tiện, điều kiện quảng cáo, quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong hoạt động quảng cáo. Thời kỳ này, cũng là thời kỳ phát triển của các căn hộ chung cư.
Trên cơ sở các văn bản pháp luật của Nhà nước, ở mỗi địa phương tuỳ theo điều kiện cụ thể của mình cũng đã ban hành văn bản để quản lý hoạt động quảng
cáo trên địa bàn mình như:
- Quyết định số 10/2001/QĐ-UB ngày 09/03/2001 của UBND Thành phố Hà Nội về việc ban hành Quy định quảng cáo bằng biển, bảng và băng rơn trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 108/2002/QĐ-UB ngày 25/09/2002 của UBND Thành phố Hồ Chí Minh về việc ban hành Quy định về hoạt động quảng cáo trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Ngày 13/03/2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 24/2003/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh Quảng cáo. Tiếp đĩ, Bộ Văn hố - Thơng tin đã ban
hành Thơng tư số 43/2003/TT-BVHTT ngày 16/07/2003 hướng dẫn thực hiện Nghị
định số 24/2003/NĐ-CP. Đây được xem là văn bản cĩ ý nghĩa quan trọng bởi nĩ gĩp phần đưa hoạt động quảng cáo đang cĩ chiều hướng "thái quá" vào quỹ đạo cần thiết. Đĩ cũng được xem là bước khởi đầu của quá trình triển khai thực hiện cụ thể Pháp lệnh Quảng cáo và Nghị định số 24/2003/NĐ-CP.
Ngày 14/06/2005, Quốc hội nước Cộng hịa XHCN Việt Nam khĩa XI, kỳ họp thứ 7 đã thơng qua Luật Thương mại gồm 9 chương, 324 điều thay thế cho Luật Thương mại 1997, trong đĩ cĩ các quy định điều chỉnh hoạt động quảng cáo thương mại. Để cụ thể hĩa Luật Thương mại 2005, ngày 04/04/2006, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 37/2006/NĐ-CP quy định chi tiết Luật Thương mại về hoạt động xúc tiến thương mại, trong đĩ cĩ hoạt động quảng cáo thương mại.
Pháp luật về quảng cáo bất động sản nĩi chung và quảng cáo căn hộ chung cư nĩi riêng được đánh dấu đậm nét nhất bằng việc ra đời của Luật kinh doanh bất động sản 2006. Theo quy định của luật này, quảng cáo bất động sản thuộc loại hình kinh doanh dịch vụ bất động sản và là loại hình kinh doanh cĩ điều kiện. Luật cũng
41
quy định những điều kiện đặc thù của quảng cáo bất động sản so với các loại quảng cáo khác, đặc biệt, quảng cáo bất động sản được thực hiện qua sàn giao dịch bất động sản, trên phương tiện thơng tin đại chúng hoặc các phương tiện khác. Đây là thời kỳ đỉnh cao của thị trường bất động sản nĩi chung và giao dịch mua bán/cho thuê căn hộ chung cư nĩi riêng.
Để đáp ứng yêu cầu của thực tiễn về phát triển quảng cáo, trong khi văn bản cĩ giá trị pháp lý cao nhất trong hệ thống pháp luật về quảng cáo lúc bấy giờ là Pháp lệnh quảng cáo được ban hành năm 2001, nhằm mục đích ban hành một văn bản pháp luật cĩ giá trị pháp lý cao để điều chỉnh tồn diện hoạt động quảng cáo ở nước ta. Tại Kỳ họp Thứ ba, ngày 21 tháng 6 năm 2012 Quốc hội Nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khĩa XIII đã biểu quyết thơng qua Luật Quảng cáo năm 2012. Ngày 1/1/2013, Luật quảng cáo số 16/2012/QH13 cĩ hiệu lực, là bộ luật quảng cáo đầu tiên của nước ta, ra đời nhằm điều chỉnh tồn diện hoạt động quảng cáo.
Hiện nay, khi thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, sự cần thiết để cĩ sự tham gia của các cơng ty quảng cáo bất động sản chun nghiệp. Chính vì vậy, Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 cĩ hiệu lực từ 1/7/2015 đã bỏ quảng cáo bất động sản ra khỏi phạm vi điều chỉnh của mình, để các doanh nghiệp cĩ thể thực hiện hoạt động quảng cáo một cách dễ dàng hơn.
Khái quát quá trình hình thành và phát triển của pháp luật Việt Nam về quảng cáo căn hộ chung cư trên thị trường bất động sản tại Việt Nam cĩ thể nhận thấy hệ thống văn bản pháp luật ở nước ta tương đối đầy đủ, qua đĩ đã thiết lập một hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động quảng cáo. Tuy nhiên, vẫn cịn đĩ những quy định chưa hợp lý cần thiết phải sửa đổi, bổ sung.