Pháp luật Việt Nam cĩ những quy định cụ thể về nội dung quảng cáo, theo đĩ, nội dung quảng cáo phải bảo đảm trung thực, chính xác, rõ ràng, khơng gây thiệt hại cho người sản xuất, kinh doanh và người tiếp nhận quảng cáo. Ngồi ra,
chính phủ quy định về yêu cầu đối với nội dung quảng cáo các sản phẩm, hàng hĩa,
dịch vụ đặc biệt [28, Điều 19].
Như vậy, theo quy định trên, nội dung quảng cáo căn hộ chung cư phải đảm bảo được sự trung thực, chính xác, rõ ràng. Nhưng với quảng cáo căn hộ chung cư, khi dự án mới chỉ hồn thành được một phần, chủ đầu tư đã tung ra những quảng
cáo chi tiết về căn hộ và khung cảnh xung quanh để thu hút đầu tư và kích cầu mua
bán. Liệu ai khẳng định rằng những dự án này khi hồn thiện những căn hộ, cảnh quan sẽ giống 100% như quảng cáo. Vậy những quảng cáo này cĩ được coi là khơng trung thực, khơng chính xác? Mặt khác, như thế nào là “khơng gây thiệt hại
cho người sản xuất, kinh doanh và người tiếp nhận quảng cáo”? Quy định này khá
chung chung và khơng rõ ràng, bởi rất khĩ để xác định ngay một quảng cáo căn hộ chung cư gây thiệt hại cho người tiếp nhận quảng cáo và những người kinh doanh căn hộ chung cư. Thường thì chỉ xác định được các nội dung quảng cáo phạm luật khi đã cĩ hậu quả xảy ra.
Về điều kiện quảng cáo, pháp luật Việt Nam quy định như sau:
- Quảng cáo về hoạt động kinh doanh hàng hố, dịch vụ phải cĩ giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.
- Quảng cáo cho các loại sản phẩm, hàng hĩa, dịch vụ phải cĩ các tài liệu chứng minh về sự hợp chuẩn, hợp quy của sản phẩm, hàng hĩa, dịch vụ theo quy định của pháp luật.
- Quảng cáo tài sản mà pháp luật quy định tài sản đĩ phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng thì phải cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu
62
hoặc quyền sử dụng tài sản [28, Điều 20].
Với căn hộ chung cư là một tài sản cĩ giấy chứng nhận quyền sở hữu thì liệu rằng cĩ phải chỉ được quảng cáo khi căn hộ chung cư đĩ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu? Quy định pháp luật ở điểm này vẫn cịn chưa rõ ràng. Bởi một dự án căn hộ chung cư ngay từ khi được cấp giấy phép xây dựng, cĩ quyết định phê duyệt dự án hoặc giấy chứng nhận đầu tư là chủ đầu tư đã tiến hành hoạt động quảng cáo cho dự án của mình.
Theo quy định của pháp luật, cĩ thể kinh doanh dự án căn hộ chung cư hình
thành trong tương lai. Tuy nhiên, vẫn phải đảm bảo những quy định nhất định. Dự án căn hộ chung cư hình thành trong tương lai chỉ được đưa vào kinh doanh khi đã hồn thiện xong phần mĩng và cĩ đầy đủ các giấy tờ pháp lý: Giấy tờ về quyền sử
dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi cơng đã được cấp cĩ thẩm quyền phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải cĩ giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hồn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án. Ngồi ra, trước khi bán, cho thuê mua căn hộ chung cư hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải cĩ văn bản thơng báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua [25, Điều 55].
Như vậy, việc quảng cáo những căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện giao dịch cĩ vi phạm pháp luật và điều kiện để một dự án căn hộ chung cư được phép quảng cáo đều chưa được quy định rõ ràng. Bởi, với lý lẽ của những doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ quảng cáo, quảng cáo đưa ra vào thời điểm căn hộ chung cư chưa đủ điều kiện giao dịch chỉ với mục đích để giới thiệu đến cho mọi người về sự xuất hiện của dự án, thu hút sự quan tâm ngay từ giai đoạn đầu để những người tiêu dùng cĩ nhu cầu suy nghĩ, chuẩn bị tài chính và các yếu tố khác để cĩ thể giao dịch ngay khi dự án đủ điều kiện. Vì vậy, nếu những quảng cáo tại thời điểm dự án căn hộ chung cư chưa hồn thiện xong phần mĩng thì cần phải nêu rõ tình trạng của dự án, thời gian dự kiến dự án đủ điều kiện giao dịch. Tuy nhiên, trên thực tế, người quảng cáo thường bỏ qua những thơng tin này trong quảng cáo của mình.
63