Một trong những điều kiện để có thể ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại là cần có sự tồn tại của thị trường thế chấp thứ cấp, đây là nơi diễn ra mua bán những khoản thế chấp sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng thế chấp BĐS thương mại. Kỹ thuật chứng khốn hóa chỉ có thể
được thực hiện khi cho phép việc mua bán trao đổi khoản cho vay thế chấp. Như vậy, nếu không tồn tại một thị trường thế chấp thứ cấp, tức các tổ chức không mua bán trao đổi khoản vay thế chấp BĐS được với nhau thì tổ chức có mục đích đặc biệt sẽ khơng có căn cứ tài sản đảm bảo cho việc phát hành chứng khoán.
2.3.2 Pháp lý về chứng khốn hóa
Chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại chỉ hoạt động hiệu quả và phát huy vai trị của nó khi có văn bản pháp lý hướng dẫn. Nội dung văn bản pháp lý hướng dẫn hoạt động chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cần có quy định cụ thể hướng dẫn về mua bán, chuyển nhượng danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại. Chỉ khi nào các tổ chức tài chính tín dụng có thể chuyển nhượng các khoản cho vay thế chấp thì mới áp dụng chứng khốn hóa để giải quyết nhu cầu về vốn cho BĐS. Ngoài ra, văn bản pháp lý hướng dẫn cầu nêu quy trình chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cũng như quyền lợi và nghĩa vụ của các thành viên tham gia.
2.3.3 Sự tham gia của các tổ chức trong q trình chứng khốn hóa
Khác với phương pháp huy động vốn truyền thống qua ngân hàng chỉ có hai đối tượng chính là ngân hàng cho vay và bên vay thì hoạt động huy động vốn thơng qua chứng khốn hóa cần có sự tham gia của bốn nhóm đối tượng chính: bên vay, bên cho vay (chủ thể tạo lập tài sản), tổ chức có mục đích đặc biệt, nhà đầu tư. Bên cạnh bốn đối tượng chính này cịn có sự tham gia của các tổ chức hỗ trợ như: công ty ĐMTN, công ty cung cấp dịch vụ quản lý, công ty hỗ trợ thanh khoản, công ty kiểm tốn, cơng ty tư vấn pháp lý…
• Bên vay: chủ sở hữu BĐS thương mại, thực hiện vay từ các tổ chức
ngân hàng, công ty tài chính….Khoản vay này được đảm bảo bằng thế chấp BĐS thương mại và nguồn thu nhập từ BĐS thương mại được dùng thanh tốn
• Bên cho vay/Chủ thể tạo lập tài sản: có thể thực hiện cho vay hoặc
mua danh mục cho vay về rồi bán chúng cho tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV). Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho SPV để hưởng phí quản lý.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể là: các ngân hàng thương mại, ngân hàng đầu tư , các công ty bảo hiểm, các cơng ty tài chính và các doanh nghiệp phi tài chính. Tuy nhiên do tính chất rủi ro và số vốn vay lớn nên chủ thể tạo lập tài sản thường là ngân hàng.
• Tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV): được thành lập bởi chủ thể tạo
lập tài sản, duới dạng công ty theo luật doanh nghiệp. SPV mua khoản vay có thế chấp từ chủ thể tạo lập tài sản và phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại trên cơ sở tài sản này. Việc phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại này giúp cho SPV có tiền trả cho chủ thể tạo lập tài sản.
SPV được thành lập chỉ mang tính tượng trưng, thường là khơng có vốn, khơng có nhân viên. Mọi hoạt động của SPV được thực hiện thông qua công ty cung cấp dịch vụ quản lý tài sản bên ngồi.
• Nhà đầu tư: là cá nhân, tổ chức như ngân hàng, công ty bảo hiểm…
quan tâm và đầu tư chứng khoán thế chấp BĐS thương mại do SPV phát hành.
• Các thành phần dịch vụ khác
- Công ty ĐMTN: là tổ chức độc lập và chuyên nghiệp thực hiện đánh giá
khả năng tín dụng hay khả năng hồn trả của công cụ nợ. Căn cứ vào đánh giá của công ty này, nhà đầu tư ra quyết định đầu tư của mình đối với chứng khốn nợ. Do đó, ĐMTN có vai trị quan trọng đối với sự phát triển của công cụ nợ.
Trong chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại, cơng ty này có nhiệm vụ thực hiện việc cung cấp thông tin về mức độ tín nhiệm, an tồn của chứng khốn phát hành dựa trên tài sản đảm bảo là BĐS thương mại. Công ty ĐMTN
sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch của chứng khốn phát hành.
- Cơng ty hỗ trợ thanh khoản: cam kết ứng tiền cho SPV để thanh toán cho nhà đầu tư trong trường hợp chưa thu kịp từ bên vay.
- Công ty cung cấp dịch vụ cho SPV: được thuê bởi SPV với nhiệm vụ quản lý danh mục tài sản; thu nợ gốc và lãi; gửi thư đôn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết; thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự ưu tiên.
Chủ thể tạo lập tài sản có thể thực hiện dịch vụ quản lý tài sản cho SPV và hưởng phí quản lý từ SPV.
- Tổ chức bảo lãnh phát hành: thường là ngân hàng, cơng ty chứng
khốn cam kết mua lại chứng khoán thế chấp BĐS thương mại theo giá định trước nếu nhà đầu tư không mua hết.
- Ngồi ra trong q trình chứng khốn hóa cịn có: cơng ty kiểm tốn, cơng ty tư vấn pháp lý…
2.4 Thuận lợi và khó khăn để doanh nghiệp có thể huy động vốn
thơng qua ứng dụng chứng khốn hóa 2.4.1 Thuận lợi
• Điều kiện về thị trường: TTCK Việt Nam hiện nay đang rất tiềm năng, tính đến 15.09.2010 tồn thị trường chỉ có 1.255 chứng khốn niêm yết, chủng loại sản phẩm chưa đa dạng, do đó đây là cơ hội xuất hiện sản phẩm mới làm đa dạng phong phú sản phẩm của thị trường tài chính.
• Nhà đầu tư chứng khốn thế chấp BĐS thương mại: tại các nước có thị trường chứng khóan thế chấp BĐS thương mại phát triển thì đối tượng đầu tư chính của sản phẩm này là ngân hàng, công ty bảo hiểm, các nhà tư vấn đầu tư…
Hiện nay tốc độ phát triển của thị trường bảo hiểm nhân thọ Việt Nam tương đối nhanh, điều này dẫn tới việc các công ty bảo hiểm nhân thọ tại Việt Nam tìm kiếm các kênh đầu tư mới để đầu tư tiền thu về từ phí bảo hiểm. Đây là nhà đầu tư tiềm năng của chứng khốn thế chấp BĐS thương mại.
• Dịch vụ tư vấn, bảo lãnh phát hành chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại: Việt Nam đã sự có mặt của các ngân hàng có vốn nước ngồi, đây là những ngân hàng có nhiu kinh nghim trong lnh vc tài chính, chc chn s là thu n li áng k các doanh nghip Vit Nam có th tip c n vi các dch vụ tài chính hay tư vấn cần thiết trong chứng khốn hóa.
• Tham khảo kinh nghiệm ở các nước khác: chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại đã được áp dụng tại Mỹ, Nhật Bản, Hồng Kông…. Căn cứ vào kinh nghiệm của các nước này trong việc xây dựng và quản lý TTCK, Việt Nam có thể nghiên cứu để áp dụng vào hệ thống pháp luật và kế tốn Việt Nam.
2.4.2 Khó khăn
• Chưa có hệ thống pháp lý cho hoạt động chứng khốn hóa: Việt Nam chưa có văn bản pháp lý nào về chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BS thương mại nói riêng.
• Chưa hình thành SPV: trong kỹ thuật chứng khốn hóa nói chung và chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại nói riêng thì SPV có vai trị quan trọng, t chức này có nhiệm vụ mua tài sản tài chính và căn cứ vào tài sản này để phát hành chứng khoán. Tuy nhiên, hiện nay Việt Nam vẫn chưa có một văn bản nào hướng dẫn hình thành và loại hình của tố chức này.
• Chưa có cơng ty ĐMTN trong nước: mt trong nhng lý do khin cho th trng trái phiu ti Vit Nam cha phát trin do nhà u t vn cha an tâm vi trái phiu b i h cha có nhiu cn c, hay ánh giá ca các c! quan v ch"t lng ca chng khốn n phát hành.
• Trình độ tài chính, khả năng quản trị doanh nghiệp chưa cao: chứng khốn hóa là kỹ thuật địi hỏi tổ chức thực hiện phải có trình độ tài chính cao, tuy nhiên hiện nay việc quản trị doanh nghiệp và trình độ tài chính của doanh nghiệp Việt Nam nói chung vẫn cịn hạn chế. Đây là một trong yếu tố cản trở thực hiện nghiệp vụ chứng khốn hóa tại Việt Nam.
Kết luận chương 2:
Các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh BĐS thương mại Việt Nam có q ít kênh huy động vốn cho việc đầu tư các dự án BĐS thương mại, trong khi đó tiềm lực phát triển và nhu cầu vốn cho thị trường này còn cao, đây là yếu tố thúc đẩy việc ra đời của kỹ thuật mới: chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại. Mặt khác việc ra đời của kỹ thuật này cũng nằm trong đề án phát triển thị trường vốn Việt Nam đến năm 2020 của Thủ tướng chính phủ nhằm “Phát triển thị trường vốn đa dạng để đáp ứng nhu cầu huy động vốn và đầu tư của mọi đối tượng trong nền kinh tế”. Ngoài việc tạo kênh huy động vốn cho thị trường BĐS thương mại, chứng khốn hóa ra đời cịn giúp giảm áp lực vốn từ phía hệ thống ngân hàng, tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính Việt Nam.
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP ỨNG DỤNG CHỨNG KHỐN HĨA
THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN THƯƠNG MẠI TẠI VIỆT NAM
3.1 Tính cần thiết chứng khốn hóa thế chấp bất động sản thương
mại tại Việt Nam
3.1.1 Kênh huy động vốn cho bất động sản thương mại
Từ thực tế ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại của các nước trên thế giới cho thấy, đây là kênh huy vốn hiệu quả cho thị trường BĐS thương mại. Với cách bán danh mục khoản vay thế chấp BĐS thương mại mà mình sở hữu cho tổ chức có mục đích đặc biệt để tổ chức này phát hành chứng khốn thì ngân hàng sẽ có thêm nguồn vốn mới để thể mở rộng cho vay, do đó sẽ đẩy nhanh q trình tuần hoàn và chu chuyển vốn, khai thác và sử dụng vốn hiệu quả của ngân hàng. Lúc này nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS thương mại sẽ nhiều hơn.
Ngồi ra, nếu doanh nghiệp BĐS có dự án được đánh giá là có hiệu quả cao nhưng bản thân doanh nghiệp lại gặp khó khăn khơng vay được ngân hàng hay khó khăn nếu phát hành cổ phiếu huy động vốn thì họ có thể thơng qua kỹ thuật chứng khốn hóa để thu hút vốn: doanh nghiệp BĐS sẽ ký hợp đồng vay vốn với chính cơng ty tài chính do họ lập nên, hợp đồng vay này được đảm bảo bằng BĐS thương mại và thu nhập từ chính dự án đầu tư mang lại. Sau khi sở hữu khoản cho vay thế chấp, cơng ty tài chính sẽ bán chúng cho tổ chức có mục đích đặc biệt và tổ chức này phát hành hành chứng khoán cho nhà đầu tư trên cơ sở đảm bảo là khoản thế chấp BĐS mà họ mới mua về. Nguồn tiền thu được từ nhà đầu tư mua chứng khoán của tổ chức đặc biệt sẽ dùng thanh tốn cho cơng ty
tài chính. Trên cơ sở nguồn tiền này, cơng ty tài chính sẽ giải ngân cho doanh nghiệp BĐS theo đúng hợp đồng vay vốn mà hai bên đã ký kết. Như vậy theo cách làm trên thì chủ đầu tư phát triển BĐS thương mại không nhất thiết phải huy động vốn bằng vay ngân hàng, họ cịn có thể huy động bằng cách thơng qua việc phát hành chứng khốn thế chấp BĐS thương mại.
Tóm lại, chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại là kênh huy động vốn hiệu quả cho thị trường BĐS thương mại, không chỉ các tổ chức tài chính lớn mà các tổ chức khác có đủ năng lực và trình độ tài chính có thể ứng dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại để huy động vốn.
3.1.2 Giảm chi phí tài trợ vốn của doanh nghiệp
Việc phát hành trái phiếu hình thành từ kỹ thuật chứng khốn hóa, doanh nghiệp vay trực tiếp từ nhà đầu tư, bỏ qua vai trò trung gian của ngân hàng thương mại, do vậy giảm bớt được chi phí trung gian. Điều này sẽ giúp doanh nghiệp BĐS tăng hiệu quả kinh doanh.
3.1.3 Đem lại một sự đánh giá tín dụng hiệu quả
Nếu thị trường trái phiếu chưa phát triển thì các doanh nghiệp phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay ngân hàng, điều này tạo áp lực tăng lãi suất và đẩy chi phí đầu vào của doanh nghiệp lên cao, hiệu quả kinh doanh giảm xuống. Việc ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại góp phần thúc đẩy sự phát triển thị trường trái phiếu nói chung. Với một thị trường trái phiếu phát triển, lãi suất trái phiếu là thước đo sự đánh giá mức độ tín nhiệm của thị trường đối với trái phiếu đó. Do đó các doanh nghiệp sẽ xác định đúng được chi phí vốn khi đưa ra các quyết định đầu tư.
3.1.4 Tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính phát triển
Sự phát triển của thị trường tài chính Việt Nam so với các nước trong khu vực còn thấp, số lượng hàng hóa chứng khốn chưa đa dạng và thị trường vẫn
còn tồn tại nhiều vấn đề đặt ra cần quan tâm như tăng trưởng thiếu ổn định; sự hạn chế về công nghệ thơng tin; tính chun nghiệp của các công ty chứng khốn cịn hạn chế....Do đó, việc thực hiện chứng khốn hố thế chấp BĐS sẽ góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính vốn chưa nhiều hàng hóa và tạo ra nhiều sự lựa chọn cho các nhà đầu tư.
3.1.5 Sử dụng hiệu quả các nguồn lực trong xã hội
Thị trường BĐS là một trong những thị trường có sức hấp dẫn đặc biệt đối với các nhà đầu tư, cả trong và ngoài nước, nhất là thị trường BĐS ở một nước đang phát triển với tốc độ tương đối cao như Việt Nam hiện nay. Tuy nhiên, để đầu tư vào thị trường này nhà đầu tư cần có nguồn vốn lớn có giá trị lớn từ vài trăm triệu, vài tỷ đồng đến vài tỷ đô la Mỹ và thời gian đầu tư dài. Chính vì lý do này mà nhà đầu tư cá nhân nhỏ lẻ ít có cơ hội kiếm lợi nhuận từ thị trường BĐS. Do đó, chứng khốn thế chấp BĐS thương mại ra đời sẽ thu hút, khai thác mọi nguồn vốn nhỏ lẽ, nhàn rỗi trong nền kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh phát triển.
3.1.6 Góp phần tăng tính minh bạch thơng tin cho nhà đầu tư trên
thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản
Minh bạch thông tin là một trong những nhân tố quan trọng giúp TTCK và thị trường BĐS phát triển. Nhà đầu tư có quyền biết rõ tình trạng doanh nghiệp mà mình đầu tư. Doanh nghiệp niêm yết phải có trách nhiệm công bố thông tin một cách rõ ràng minh bạch theo đúng pháp luật để cho các nhà đầu tư có những quyết định đúng đắn.
Chứng khốn hóa các thế chấp BĐS thương mại được thực hiện dựa trên thông tin đầy đủ và tính minh bạch cao. Để có thể phát hành chứng khoán dựa vào khoản cho vay thế chấp BĐS thương mại thì cần có sự tham gia của các tổ chức trung gian: công ty ĐMTN, công ty kiểm tốn, cơng ty bảo lãnh…..Sự
tham gia của các tổ chức này nhằm cung cấp thông tin về chứng khoán nợ được phát hành cho nhà đầu tư, góp phần tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS, TTCK.
3.2 Định hướng hình thành kỹ thuật chứng khốn hóa tại Việt Nam
Tại Việt Nam, cho tới nay kỹ thuật chứng khốn hóa chưa được phổ biến, nhưng đây là một trong những kỹ thuật tài chính đang được sử dụng rộng