3.3.2.1 Nâng cao trình độ và năng lực quản trị tài chính của doanh
nghiệp thực hiện chứng khốn hóa
Tại một số nước phát triển việc thực hiện chứng khốn hóa BĐS thương mại khơng chỉ trong giới hạn của các tổ chức ngân hàng, tài chính…mà cịn có sự tham gia của các cơng ty đầu tư phát triển BĐS thương mại. Thay vì vay vốn ngân hàng họ có thể thơng qua phát hành chứng khốn thế chấp BĐS thương mại để huy đơng vốn. Dù công ty đầu tư phát triển BĐS thương mại có xếp hạng tín nhiệm khơng cao nhưng nếu tài sản đem thế chấp tốt thì chứng khốn hình thành
từ kỹ thuật chứng khốn hóa vẫn có thể được xếp hạng cao và dễ bán. Tuy nhiên, chứng khốn hóa là kỹ thuật tương đối phức tạp, địi hỏi tổ chức thực hiện đáp ứng yêu cầu về trình độ chun mơn tài chính cao, năng lực quản lý và khả năng quản trị tài chính tốt. Do vậy để có thể ứng dụng kỹ thuật này các doanh nghiệp kinh doanh nói chung và ngân hàng nói riêng cần chuẩn bị nâng cao trình độ, kỹ năng tài chính cao.
Hiện nay, các ngân hàng và các tổ chức tài chính Việt Nam đang trong q trình cải tổ và tiếp thu được các cơng nghệ ngân hàng hiện đại, đây sẽ là các tổ chức có nhiều tiềm năng và cơ hội để ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại vì bản thân họ cũng đang sở hữu danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại. Hơn nữa, việc tiên phong sử dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại của tổ chức này sẽ góp phần thúc đẩy sự tham gia của các doanh nghiệp BĐS có khả năng và trình độ tài chính mạnh.
3.3.2.2 Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng bất động sản của các
ngân hàng
Thơng qua q trình chứng khốn hóa, các ngân hàng cho vay bất động sản đã có thể chuyển rủi ro tín dụng và rủi ro thanh tốn sớm cho cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Do đó đã kích thích các ngân hàng mở rộng và tăng trưởng tín dụng bất động sản quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường bất động sản biến động và khủng hoảng. Vì vậy, địi hỏi các ngân hàng cần tơn trọng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện tín dụng trong mọi trường hợp: ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay bất động sản chặt chẽ; thường xuyên đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng; đối với các khoản vay bất động sản cần chú trọng đến việc đánh giá khả năng trả nợ của khách hàng, phương án kinh doanh hiệu quả…
3.4 Đề xuất giải pháp phòng ngừa rủi ro của chứng khóan hóa
Chứng khốn hóa thế chấp BĐS nói chung ra đời đã góp phần cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS nhưng bên cạnh đó nó cũng trở thành một trong những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng vừa qua. Bài học kinh nghiệm từ khủng hoảng nhà đất tại Mỹ là do tăng trưởng tín dụng q nóng và cho vay dưới chuẩn.
Cho vay dưới chuẩn phát triển mạnh tại Mỹ trong thời gian qua. Loại hình cho vay này đã bỏ qua nhiều loại giấy tờ quan trọng của khách hàng nhằm chứng minh thu nhập có thể dùng để trả nợ. Các tiêu chuẩn cho vay càng dễ dãi hơn so với cho vay thông thường, người mua nhà dễ dàng vay được hàng trăm nghìn đơla trong 30 năm chỉ bằng việc nói với ngân hàng số tiền họ kiếm được hàng tháng – không cần bất cứ chứng từ nào. Lúc này, chứng khốn hóa đã trở thành một công cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay nợ dưới chuẩn. Họ phát hành các chứng khoán dựa trên chứng khốn hóa thế chấp các khoản vay dưới chuẩn và bán cho các nhà đẩu tư toàn cầu. Tuy nhiên, khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất liên tục tăng cao và giá nhà đất giảm mạnh thì bong bóng nhà đất dẫn đến đổ vỡ. Lúc này, các chủ nhà đất lâm vào tình trạng khó khăn tài chính do lãi suất tăng khiến cho hóa đơn thanh tốn hàng tháng tăng, mặt khác giá nhà liên tục giảm, thậm chí thấp hơn mức tiền gốc vay mua nhà ban đầu. Tỷ lệ vỡ nợ tăng cao, đặc biệt là những người vay dưới tiêu chuẩn vốn thường xun khó khăn trong tài chính. Năm 2007, giá nhà đất liên tục sụt giảm, doanh số bán nhà tụt dốc mạnh. Ngành công nghiệp cho vay dưới chuẩn sụp đổ, kéo theo đó là hàng loạt công ty hoạt động trong lĩnh vực này đệ đơn xin phá sản. Tác động của cuộc khủng hoảng nhà đất tại Mỹ lan cả ra ngoài lĩnh vực nhà đất và ảnh hưởng đến thị trường tài chính tồn cầu, bởi khi bong bóng nhà đất vỡ thì chính thị trường chứng khốn hình thành từ chứng khốn hóa thế chấp nợ dưới chuẩn bị ảnh
hưởng năng nề nhất và các nhà đầu tư các dạng chứng khoán này là các ngân hàng đầu tư, cơng ty tài chính quốc tế…liên tục thua lỗ.
Có thể thấy rằng cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 của Mỹ bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lịng tham của thị trường. Chứng khốn hóa là một cơng cụ tài chính có nhiều điểm mạnh nhằm góp phần cung nguồn vốn thúc đẩy phát triển thị trường BĐS song đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khơn lường. Do đó, nhìn nhận lại bài học từ cuộc khủng hoảng tín dụng vừa qua cho thấy để có thể phịng ngừa rủi ro do chứng khốn hóa, chúng ta nhất thiết phải:
- Xây dựng quy trình quản lý q trình chứng khốn hóa, trong đó cần thực hiện sao cho mọi đối tượng tham gia vào quy trình chứng khốn hóa đều được quản lý, giám sát một cách phù hợp và nhất quán;
- Cần tăng cường những quy định chặt chẽ hơn về minh bạch và công bố thông tin để bảo vệ nhà đầu tư;
- Để tránh gây nhầm lẫn cho nhà đầu tư, phương pháp xếp hạng đối với từng loại tài sản khác nhau cần được phân biệt rõ ràng và công khai cho nhà đầu tư. Các tổ chức định mức tín nhiệm cũng cần cung cấp cho nhà đầu tư chứng khốn thơng tin đầy đủ hơn về độ nhạy cảm của các mức xếp hạng trái phiếu liên quan đến những nhận định và giả thiết của họ về tài sản cơ sở;
Bên cạnh đó, khủng hoảng tài chính tại Mỹ bắt nguồn từ chứng khốn hóa nợ dưới chuẩn, các ngân hàng đã mở rộng cho vay, bất chấp tài sản thế chấp có tốt hay khơng, điều này làm tăng trưởng tín dụng BĐS quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường BĐS biến động và khủng hoảng. Do đó, để hạn chế rủi ro từ những hợp đồng cho vay thế chấp này thì cần bản thân các tổ thức tạo ra khoản cho vay cần phải:
- Tuân thủ các quy định, cần có quy chế rõ ràng cho việc cho vay vào thị trường BĐS;
- Đánh giá năng lực và uy tín của khách hàng, khả năng đem lại kết quả kinh doanh từ dự án BĐS thương mại, bảo đảm chính xác ngay từ khâu đầu tiên của quá trình cho vay;
- Đào tạo và nâng cao ý thức trách nhiệm, trình độ năng lực thẩm định đánh giá của các nhân viên tín dụng;
- Xây dựng quy trình thẩm định cho vay chặt chẽ;
- Phải luôn tiến hành hoạt động kiểm soát nội bộ của ngân hàng và quản lý rủi ro có hệ thống và theo quy chuẩn thống nhất.
3.5 Xây dựng quy trình chứng khốn hóa thế chấp bất động sản
thương mại tại Việt Nam
Chứng khóan Hợp đồng cung cấp dịch vụ Tổ chức bảo lãnh phát hành Bên vay Bên cho vay/Bên bán khoản cho vay Hợp đồng vay SPV Cơng ty định mức tín nhiệm Bán tài sản Đánh giá tín nhiệm Đại lý phát hành Tiền Nhà đầu tư Tiền
Bước 1: Bên vay, chủ đầu tư BĐS thương mại, thực hiện vay vốn từ tổ chức tài chính, tín dụng. Hợp đồng vay được đảm bảo bằng dự án BĐS thương mại của bên vay. Nguồn thu trong tương lai từ dự án sẽ thanh toán nợ gốc và lãi vay.
Bước 2: Bên cho vay bán khoản cho vay này cho SPV thông qua hợp
đồng bán tài sản. Hợp đồng này thường là mua đứt, bán đoạn, mọi quyền lợi và rủi ro của tài sản hoàn toàn chuyển cho SPV. Nhờ đó, SPV mới có thể chuyển tồn bộ quyền sử dụng tiền mặt tuơng lai của tài sản đảm bảo cho chứng khoán nợ phát hành.
Bước 3: SPV tiến hành các bước tiếp để phát hành chứng khoán thế chấp
BĐS thương mại
Bước 3.1: lập phương án phát hành trình lên cơ quan nhà nước có chức
năng. Việc lập phương án phát hành chứng khốn thế chấp BĐS thương mại của SPV có thể thực hiện thông qua tổ chức tư vấn phát hành.
Bước 3.2: thuê công ty cung cấp dịch vụ quản lý
Cơng ty cung cấp dịch vụ có thể là bên bán khoản cho vay (chủ thể tạo lập tài sản) hoặc tổ chức khác..
Nhiệm vụ của công ty quản lý là thay mặt điều hành SPV, bao gồm: quản lý danh mục tài sản; thu nợ gốc và lãi của khoản vay thế chấp BĐS thương mại; gửi thư đôn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết; thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự ưu tiên….
Bước 3.3: SPV ký hợp đồng đại lý phát hành chứng khoán: việc phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại của SPV thông qua đại lý phát hành chứng khốn. Đại lý phát hành thường là cơng ty chứng khoán.
Bước 3.4: SPV ký hợp đồng bảo lãnh phát hành chứng khoán. Để đảm bảo chứng khoán thế chấp BĐS thương mại được phát hành thành, SPV ký hợp đồng bảo lãnh phát hành với công ty chuyên cung cấp dịch vụ này, có thể là ngân hàng, cơng ty chứng khốn…Việc chứng khoán thế chấp BĐS thương mại được bảo lãnh từ tổ chức có uy tín mang lại sự thành cơng cao hơn cho đợt phát hành.
Bước 3.5: ĐMTN và tăng cường khả năng tín dụng
Các nhà đầu tư sẽ căn cứ vào bảng cáo bạch thông tin về đợt phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại để phân tích chất lượng tài sản đảm bảo, nguồn thu nhập tương lai của SPV và rủi ro tín dụng thơng qua ĐMTN của chứng khốn phát hành, từ đó ra quyết định việc đầu tư.
Như vậy, thông qua ĐMTN sẽ giúp nhà đầu tư đánh giá chính xác hơn về chứng khốn thế chấp BĐS thương mại và ra quyết định đầu tư cho mình. Cơng ty ĐMTN sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch của chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.
Bước 4: SPV phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại cho nhà
đầu tư
SPV phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại cho nhà đầu tư thông qua đại lý phát hành. Sau khi mua chứng khoán thế chấp BĐS thương mại, các nhà đầu tư sẽ trở thành chủ sở hữu các dòng tiền mặt tương lai cuả SPV. Việc phát hành chứng khốn nợ thơng qua các thủ tục phát hành thông thường như đối với việc phát hành chứng khoán nợ của doanh nghiệp.
Bước 5: quản lý dòng tiền tương lai của SPV và thanh toán nợ gốc, lãi
cho trái chủ.
Việc quản lý dịng tiền tương lai của SPV và thanh tốn nợ gốc, lãi cho trái chủ sẽ do Công ty cung cấp dịch vụ thực hiện theo hợp đồng đã ký với SPV.
3.6 Giải pháp hỗ trợ phát triển bền vững thị trường bất động sản
Ngồi việc tìm thêm nguồn vốn, để phát triển bền vững thị trường BĐS thì cần những giải pháp đi kèm theo đó, cụ thể là:
Tăng cường những biện pháp tăng nguồn cung cho thị trường: nâng cao chất lượng, tính ổn định và tầm nhìn chiến lược cho các quy hoạch; tiếp tục đẩy mạnh cơng khai hóa trong hoạt động kinh doanh BÐS và cải cách thủ tục hành chính…
Tiếp tục hồn thiện luật và các cơ chế chính sách điều chỉnh thị trường BĐS như Luật đất đai, luật kinh doanh bất động sản, luật nhà ở…trên cơ sở tránh
hiện tượng mâu thuẫn trong các quy định, đồng thời có mơ hình quản lý thị trường BĐS theo cơ chế thị trường, dần dần loại bỏ cơ chế hai giá.
Giải quyết vướng mắc liên quan đến thị trường BĐS như: giải toả, đền
bù, quy hoạch treo, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…
Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS: để việc điều tiết thị
trường bằng cơng cụ tài chính thực sự có hiệu lực thì cần phải xây dựng cơ sở dữ liệu cơ bản về thị trường. Mặt khác, đối với quản lý nhà nước, hệ thống thông tin bất động sản cịn là cơng cụ hữu ích phục vụ cho việc dự báo thị trường, từ đó các nhà điều hành có thể xây dựng cơ chế vĩ mơ để điều hành thị trường. Vì vậy, việc xây dựng hệ thống thông tin BĐS là cần thiết. Về nội dung hệ thống thông tin BĐS cần cung cấp dữ liệu: thông tin liên quan đến cung, thông tin liên quan đến khối lượng thị trường, thông tin liên quan đến giá trị thị trường, thông tin liên quan đến cầu…Hệ thống này cần phải được xây dựng một cách khoa học, vừa phù hợp thông lệ quốc tế, vừa hữu ích cho cơng tác điều hành kinh tế vĩ mô và phục vụ cho việc điều tiết thị trường.
Nâng cao năng lực, hiệu lực quản lý nhà nước về thị trường BÐS: tăng
cường đào tạo, bồi dưỡng đội ngũ cán bộ chuyên trách quản lý nhà nước về thị trường BÐS.
Kết luận chương 3
Việt Nam đang trong giai đoạn phát triển, nhu cầu BĐS được đánh giá ở mức cao, tuy nhiên để đáp ứng nhu cầu này địi hỏi phải có nguồn vốn lớn cũng như chính sách quản lý đồng bộ, chặt chẽ. Sự ra đời của những phương pháp huy động vốn mới sẽ là nhu cầu tất yếu của thị trường BĐS, trong đó kỹ thuật chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại đã được nhiều nước trên thế giới ứng dụng. Ngoài việc tạo thêm kênh huy động vốn cho phát triển thị trường BĐS thương mại, chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại cịn góp phần tạo thêm hàng hóa cho thị trường tài chính, tăng tính luân chuyển vốn kinh doanh của ngân hàng, giảm chi phí sử dụng vốn của doanh nghiệp…Tuy vậy, để có thể áp dụng chứng khốn hóa thế chấp BĐS vào thực tế tại thị trường Việt Nam cần giai đoạn dài để chuẩn bị hạ tầng pháp lý, môi trường kinh doanh và sự phối hợp của nhiều cơ quan chức năng, các doanh nghiệp.
KẾT LUẬN
Bất động sản là một lĩnh vực địi hỏi phải có nguồn vốn trung và dài hạn vững mạnh, một kế hoạch tài chính ổn định. Thực tế ở nước ta trong thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS ngồi số vốn tự có theo quy định thì họ chủ yếu tìm đến vốn vay ngân hàng hay tiền ứng trước khách hàng. Việc sử dụng các kênh huy động nói trên khơng phải lúc nào cũng thuận lợi và thực hiện được. Nếu ngân hàng gặp khó khăn trong huy động tiền gửi trung hay dài hạn thì khó có thể tiếp tục mở rộng cho vay BĐS và hình thức huy động vốn từ dân cư hiện nay cũng gặp khơng ít khó khăn. Đã đến lúc các doanh nghiệp kinh doanh BĐS thương mại và tổ chức tài chính tín dụng phải nghĩ đến phương án huy động vốn khác, một trong những phương pháp đã được các nước trên thế giới áp dụng đó là phát hành trái phiếu trên cơ sở tài sản đảm bảo là thế chấp BĐS thương mại. Thay vì giữ danh mục cho vay thế chấp BĐS thương mại thì với việc chứng