3.3.1 Giải pháp vĩ mô
3.3.1.4 Thành lập tổ chức có mục đích đặc biệt
Trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nói chung và từ chứng khốn thế chấp BĐS thương mại nói riêng được phát hành bởi tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV), tổ chức này được thành lập chỉ với mục đích chứng khốn hóa. Q trình chứng khốn hóa của SPV bắt đầu từ việc SPV mua danh mục tài sản tài chính từ chủ thể tạo lập tài sản và chứng khốn hóa chúng. Như vậy, việc ứng dụng chứng khốn hóa chỉ có thể được thực hiện khi cho phép thành lập tổ chức này. Tại Việt Nam sự ra đời cũng như chức năng, nhiệm vụ của SPV phải được quy định trong văn bản chung về hoạt động chứng khốn hóa, hoặc có thể dưới một nghị định hay thông tư dành riêng về SPV, cụ thể nội dung của văn bản này phải nêu những điểm chính sau:
Hình thức của SPV
Theo quy định hiện hành, chỉ có hai tổ chức kinh doanh có thể phát hành chứng khốn nợ: cơng ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn, do đó hai hình thức kinh doanh này phù hợp với SPV.
Nhiệm vụ và đặc điểm của SPV
SPV có chức năng mua, nắm giữ và xử lý tài sản tài chính và chỉ thực hiện hoạt động chứng khốn hóa tài sản, khơng thực hiện chức năng kinh doanh khác.
SPV tách bạch với rủi ro tín dụng và rủi ro của chủ thể tạo lập tài sản với danh mục tài sản cần chứng khốn hóa để giúp nhà đầu tư có thể đánh giá rủi ro đầu tư mua chứng khoán dễ dàng hơn. Như vậy, hợp đồng mua bán tài sản tài
chính giữa chủ thể tạo lập tài sản và SPV phải đảm bảo điều kiện, thứ nhất: SPV hưởng mọi quyền lợi và rủi ro của tài sản tài chính sau khi mua chúng từ chủ thể tạo lập tài sản, do đó nếu trong trường chủ thể tạo lập tài sản bị phá sản thì khoản thế chấp khơng được sử dụng cho việc thanh toán nợ, thứ hai là khẳng định sự tồn tại độc lập của SPV trong trường hợp bên vay thế chấp bị phá sản.
SPV phải được ĐMTN mới được phát hành chứng khoán, điều này sẽ giúp nhà đầu tư có đánh giá chính xác hơn về chứng khoán mà họ sẽ đầu tư. Cơng ty định mức tín nhiệm sẽ đánh giá mức độ bảo vệ đối với nhà đầu tư thơng qua khía cạnh pháp lý cũng như cấu trúc giao dịch chứng khốn thế chấp BĐS thương mại.
Thơng thường cơng ty định mức tín nhiệm sẽ tư vấn cho chủ thể tạo lập tài sản nếu cần thiết phải áp dụng một số biện pháp tăng cường định mức tín dụng để được cấp hệ số định mức tín dụng cao hơn. Một số biện pháp như sau:
Biện pháp cải thiện tín dụng nội bộ: (1) chủ thể tạo lập tài sản chấp nhận
bán tài sản với giá thấp cho SPV với điều khoản sẽ có quyền lợi phái sinh liên quan đến hoạt động của danh mục tài sản sau khi bán. Đây còn gọi là phương pháp tăng tài sản đảm bảo cho trái phiếu phát hành, hoặc:
Biện pháp cải thiện tín dụng ngoại vi: (2) dùng bảo lãnh của ngân hàng thương mại cho việc thanh toán các chứng khoán nợ phát hành khi đến hạn, hoặc (3) mua bảo hiểm cho việc thực hiện nghĩa vụ của trái phiếu phát hành.
Quản lý hoạt động của SPV đều thực hiện thông qua công ty cung cấp dịch vụ hỗ trợ, bao gồm các việc: quản lý danh mục tài sản, thu nợ gốc và lãi của khoản vay thế chấp BĐS thương mại, gửi thư đôn đốc thu nợ đúng hạn và thực hiện thủ tục xiết nợ khi cần thiết, thanh toán gốc và lãi cho nhà đầu tư chứng khoán nợ theo đúng thứ tự ưu tiên…
SPV cũng có báo cáo thu nhập và bảng cân đối kế tốn như các doanh nghiệp bình thường. Báo cáo thu nhập của SPV bao gồm: thu nhập mà tài sản mang lại (lãi vay, phí, tiền cho thuê…) và chi phí thanh tốn lãi vay cho chứng khốn nợ; phí quản lý phải trả….
Trong trường hợp tài sản có khả năng trở thành nợ xấu, SPV sẽ phải lập dự phịng nợ khó địi.