mại của một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm cho Việt Nam 1.5.1 Nghiên cứu chứng khốn hóa thế chấp bất động sản của một số nước trên thế giới
1.5.1.1 Tại Mỹ
Chứng khốn hố là cơng cụ tài chính hiện đại, được phát triển tại Mỹ trong những năm 70 của thế kỷ 20. Do nhu cầu tín dụng phục vụ cho nhu cầu nhà ở tăng cao trong những năm 60 và 70 tại Mỹ, nên hoạt động chuyển nhượng các khoản cho vay thế chấp BĐS phát triển mạnh nhằm tăng tính lưu thơng của nguồn vốn vào thị trường BĐS. Tuy nhiên, việc mua bán các khoản cho vay thế chấp BĐS giữa các ngân hàng, tổ chức tài chính với nhau chưa đủ giải quyết tình trạng mất cân đối giữa nguồn cung và cầu tín dụng BĐS phục vụ nhà ở. Lúc này chính phủ Mỹ đã thành lập các tổ chức có mục đích đặc biệt (SPV). Các tổ chức này mua các khoản cho vay thế chấp và chứng khốn hóa chúng. Những chứng khốn được hình thành từ q trình chứng khốn hóa các danh mục cho vay thế chấp BĐS được gọi là chứng khốn thế chấp BĐS. Các tổ chức có mục đích đặc biệt nổi tiếng là Tổ chức thế chấp nhà liên bang, Fannie Mae và Tổ chức thế chấp quốc gia, Ginnie Mae... Các tổ chức này thực hiện việc mua các khoản cho vay thế chấp và phát hành chứng khoán được đảm bảo bằng tập hợp các khoản vay có thế chấp.
Như vậy, sự ra đời của các công ty được chính phủ bảo trợ để chuyên mua khoản cho vay thế chấp và chứng khốn hóa chúng như Fannie Mae, Ginnie Mae…đã góp phần thúc đẩy phát triển mạnh mẽ cho thị trường thế chấp thứ cấp
cũng như cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường nhà đất nói chung tại Mỹ, giúp người dân tại Mỹ có khả năng sở hữu nhà riêng.
Sản phẩm truyền thống của chứng khốn hóa là chứng khoán thế chấp BĐS nhà ở. Cho đến năm 1985 thì chứng khốn thế chấp BĐS thương mại được ra đời và đến đầu thập kỷ 1990 thị trường chứng khoán thế chấp BĐS thương mại phát triển mạnh, trong đó có sự đóng góp lớn của Tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản (RTC) và được so sánh giống như vai trò của Fannie Mae.
Cuối thập kỷ 1980, rất nhiều tổ chức tín dụng S&L (tiết kiệm và cho vay) rơi vào tình trạng không trả được nợ, khoảng một nửa số tổ chức S&L đã từng hoạt động vào năm 1970 thì đến năm 1989 khơng cịn tồn tại. Tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản được thành lập để thanh lý các tổ chức tín dụng khơng trả được nợ. Tổ chức này đã mua lại một nhóm lớn các khoản thế chấp thương mại, đây là một phần tài sản của tổ chức tín dụng S&L. Nhiệm vụ của tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản là thanh lý những tài sản này và thực hiện nghiệp vụ chứng khốn hóa với các sản phẩm chứng khoán được đảm bảo bởi tài sản cầm cố và bán lại cho các nhà đầu tư. Trong quá trình này, tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản đã phải chịu nhiều khoản lỗ lớn.
Sau khi tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản phát hành chứng khốn thì lần lượt các tổ chức tư nhân cũng tham gia phát hành. Đến năm 1993, 80% giá trị chứng khoán thế chấp BĐS thương mại phát hành tại Mỹ do các tổ chức tư nhân thực hiện. Sau khi hoàn thành mục tiêu thay đổi cấu trúc tài chính của ngân hàng và các quỹ tiết kiệm cũng như thanh lý những khoản cho vay thế chấp không hiệu quả, tổ chức thanh lý quỹ tiết kiệm phá sản được giải tán vào năm 1995. Tuy nhiên, mô hình chứng khốn thế chấp BĐS thương mại của tổ chức này tiếp tục được các tổ chức cho vay thế chấp BĐS thương mại khai thác như là kênh huy động vốn cho thị trường BĐS thương mại.
Nhìn chung, sở dĩ chứng khốn hóa thế chấp BĐS phát triển mạnh mẽ tại Mỹ là do các tổ chức thực hiện chứng khốn hóa được bảo trợ bởi chính phủ.
Các tổ chức như Fannie Mae và Freddie Mac là các tổ chức tài chính lớn nhất thực hiện vai trò là tổ chức trung gian chuyên trách (SPV), chuyên mua và chứng khốn hóa các khoản thế chấp nhằm đảm bảo về tài chính cho tổ chức tài chính cho người dân vay tiền để mua nhà, ngồi ra cịn có sự hỗ trợ của các tổ chức liên quan đến hoạt động chứng khốn hóa như: cơng ty định mức tín nhiệm, cơng ty kiểm tốn…
Tuy chứng khốn hóa thế chấp BĐS ra đời đã góp phần cung cấp nguồn vốn lớn cho thị trường BĐS nhưng bên cạnh đó nó cũng trở thành một trong
những nguyên nhân của cuộc khủng hoảng tín dụng vừa qua.
Cuối năm 2001, khi nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái, FED đã liên tục cắt giảm lãi suất, lãi suất ở mức 1% trong suốt 2 năm 2003 và 2004. Căn cứ vào “tín hiệu” của ngân hàng trung ương, lãi suất trên hầu khắp các thị trường tài chính đều đã giảm mạnh. Đặc biệt, lãi suất đối với khoản vay cố định 30 năm chỉ ở mức 4% đến 5%, thấp nhất trong vòng 40 năm qua. Đáp lại chính sách tiền tệ nới lỏng của FED, lượng cung tiền trong nền kinh tế Mỹ đã tăng mạnh. Khối lượng cho vay của tất cả các loại hình tín dụng ngân hàng đã tăng liên tục, thúc đẩy quá trình mở rộng tiền tệ đang diễn ra.
Sự bất cân đối cung cầu về vốn dẫn đến việc thừa các nguồn vốn mà thị trường không sử dụng hiệu quả. Cho vay nợ dưới chuẩn là một giải pháp để giải quyết bài toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận. Lúc này, chứng khốn hóa đã trở thành một công cụ chuyển giao rủi ro hiệu quả được các ngân hàng đầu tư quốc tế nắm bắt kịp thời để thực hiện cho vay nợ dưới chuẩn. Cho vay thế chấp mua nhà dưới chuẩn có lãi suất rất cao, do đó ngân hàng đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho cơng ty tài chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khốn hóa. Lãi cao sẽ giúp việc đóng gói các khoản cho vay thế chấp dưới chuẩn thêm thực hiện dễ dàng và đây là điểm hấp dẫn các nhà đầu tư lao vào thị trường mua các gói trái phiếu chứng khốn hóa đầy rủi ro.
Tuy nhiên, khi nền kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với những người thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng thì rủi ro cho vay nợ dưới chuẩn bị ảnh hưởng nhanh nhất. Khi không trả được nợ, hàng loạt người mua nhà bị xiết nợ và phát mại tài sản. Cleveland (Ohio) là thành phố đầu tiên châm ngòi cho cuộc khủng hoảng lan rộng ra toàn nước Mỹ và thế giới. Theo số liệu thống kê, khoảng 1/10 số nhà tại Cleveland bị thu hồi để phát mại. Giá nhà tại Mỹ giảm thảm hại trong qúy 3 năm 2007. Hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng cho nước Mỹ và thế giới là rất lớn. Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán bị ảnh hưởng nặng nề, trong khi đó thị trường trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa bị mất khả năng thanh khoản. Các khoản cho vay thế chấp khơng có khả năng thu hồi và giá trị tài sản đảm từ những ngôi nhà bị sụt giảm là nguyên nhân giá trị đánh giá lại của các gói trái phiếu phát hành bị giảm giá khơng phanh, đặc biệt là các gói trái phiếu có rủi ro cao. Các nhà đầu tư nắm giữ trái phiếu hình thành từ chứng khốn hóa nợ dưới chuẩn là người chịu hậu quả nặng nề. Hàng loạt ngân hàng đầu tư nắm giữ các gói trái phiếu rủi ro đã phải ghi nhận các khoản tổn thất lên đến hàng trăm tỷ đơ la Mỹ. Ngồi thiệt hại về giảm giá trái phiếu, các ngân hàng bị tạm ngưng hoạt động chứng khốn hóa và kết quả là cổ phiếu các ngân hàng đầu tư rớt thảm hại trong 6 tháng cuối năm 2007. (Nguồn: www.vneconomy.vn)
Kết quả của cuộc khủng hoảng này là hàng loạt tổ chức tài chính trong đó có những tổ chức tài chính khổng lồ và lâu đời bị phá sản, đẩy kinh tế Hoa Kỳ vào tình trạng đói tín dụng. Khơng những thế, tình trạng đói tín dụng lại ảnh hưởng đến khu vực sản xuất khiến doanh nghiệp phải thu hẹp sản xuất, sa thải lao động, cắt giảm các hợp đồng nhập đầu vào. Thất nghiệp gia tăng ảnh hưởng tiêu cực đến thu nhập và qua đó tới tiêu dùng của các hộ gia đình lại làm cho các doanh nghiệp khó bán được hàng hóa. Tiêu dùng giảm, hàng hóa ế thừa đã dẫn tới mức giá chung của nền kinh tế giảm liên tục, đẩy kinh tế Hoa Kỳ tới nguy cơ có thể bị giảm phát. Cuộc khủng hoảng cịn làm cho đô la Mỹ lên giá. Do đô la Mỹ là phương tiện thanh toán phổ biến nhất thế giới hiện nay, nên các nhà đầu tư
toàn cầu đã mua đô la để nâng cao khả năng thanh khoản của mình, đẩy đơ la Mỹ lên giá. Điều này làm cho xuất khẩu của Hoa Kỳ bị thiệt hại.
Trước tình hình đó, Chỉnh phủ Mỹ và Cục dự trữ liên bang Mỹ (Fed) đã tiến hành các biện pháp nhằm đối phó với khủng hoảng, bao gồm:
• Fed can thiệp bằng cách hạ lãi suất và tăng mua MBS. Cụ thể là lãi suất cho vay qua đêm liên ngân hàng đã được giảm từ 5,25% qua 6 đợt xuống còn 2% chỉ trong vòng chưa đầy 8 tháng (18/9/2007-30/4/2008). Lãi suất này sau đó cịn tiếp tục giảm và đến ngày 16/12/2008 chỉ cịn 0,25%.
• Fed mua lại các trái phiếu chính phủ Hoa Kỳ mà các tổ chức tài chính nước này có và hạ lãi suất tái chiết khấu.
• Tháng 12 năm 2007, Chính phủ Hoa Kỳ đã lập ra và giao cho Fed chủ trì chương trình “Term Auction Facility” để cấp các khoản vay ngắn hạn có kỳ hạn từ 28 đến 84 ngày theo lãi suất cao nhất mà các tổ chức tài chính trả qua đấu giá. Tính đến tháng 11 năm 2008, đã có 300 tỷ đơ la được FED đem cho vay theo chương trình này. FED cịn tiến hành cho vay thế chấp đối với các tổ chức tài chính với số tiền tổng cộng tới 1,6 nghìn tỷ tính đến tháng 11 năm 2008.
• Ngày 13 tháng 2 năm 2008, Tổng thống George W. Bush đã ký
Economic Stimulus Act of 2008 theo đó chính phủ sẽ áp dụng một chương trình
kích cầu tổng hợp trị giá 168 đô la chủ yếu dưới hình thức hồn thuế thu nhập cá nhân.
• Ngày 3 tháng 10 năm 2008, Tổng thống Bush đã ký Emergency Economic Stabilization Act of 2008 cho phép thực hiện gói kích thích 700 tỷ đơ
la...
Tóm lại, có thể thấy rằng cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn 2007 của Mỹ bắt nguồn từ sự quản lý lỏng lẻo trong cho vay tín dụng dưới chuẩn và từ lịng tham của thị trường. Chứng khốn hóa là một cơng cụ tài chính có nhiều điểm mạnh nhằm góp phần cung nguồn vốn thúc đẩy phát triển thị trường BĐS song
đã bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu quả khôn lường. Đây là một trong những bài học kinh nghiệm cho việc ứng dụng kỹ thuật chứng khốn hóa cho các nước trên thế giới.
1.5.1.2 Tại Nhật bản
Chứng khốn hóa xuất hiện lần đầu tại Nhật vào năm 1994, tuy xuất hiện muộn hơn các nước trên thế giới nhưng tốc độ phát triển của sản phẩm này rất nhanh. Gía trị phát hành chứng khốn (hình thành từ chứng khốn hóa) vào năm là 12,5 tỷ USD, năm 1999 là 23,2 tỷ USD, tốc độ tăng tưởng 100%.
Sản phẩm được dùng để chứng khốn hóa tại Nhật cũng rất đa dạng, bao gồm: khoản cho vay thế chấp bất động sản thương mại, BĐS nhà ở, khoản cho vay doanh nghiệp.
Sở dĩ chứng khốn hóa được phát triển mạnh mẽ ở Nhật Bản những năm vừa qua là do có sự ra đời của Luật cơng ty có mục đích đặc biệt vào năm 1998. Luật này ra đời đã thoái gỡ những khó khăn trong cách thực hiện chứng khốn hóa và những vướng mắc về thuế trước đây. Vì vậy, khơng có gì ngạc nhiên khi hoạt động chứng khốn hóa được phát triển mạnh mẽ sau sự ra đời của Luật cơng ty có mục đích đặc biệt.
1.5.1.3 Tại Singapore
Singapore là một trong những thị trường chứng khốn hóa hóa sơi nổi nhất trong khu vực Châu Á, là nước bắt kịp và có chính sách khuyến khích ứng dụng các kỹ thuật tài chính tiên tiến trên thế giới. Điều này có được do sự hỗ trợ từ phía chính phủ, sự thuận lợi và hoàn thiện của hệ thống pháp lý, sự hiểu biết của nhà đầu tư đối với sản phẩm tài chính đặc biệt…
Sản phẩm chứng khốn hình thành từ chứng khốn hóa xuất hiện khá sớm tại Singapore, trong đó chứng khốn hóa các khoản thế chấp BĐS thương mại xuất hiện lần đầu vào năm 1986. Đợt phát hành lần này do Hong Leong Holdings Limited thực hiện, đây là công ty tư nhân, chuyên lĩnh vực tài chính và
phát triển BĐS thương mại. Đợt phát hành tiếp theo vào năm 1992 cũng do công ty phát triển BĐS lớn nhất tại Singapore là Orchard Parade Holdings thực hiện. Như vậy có thể thấy rằng các nhà đầu tư BĐS thương mại tại Singapore đã tận dụng một hiệu quả kỹ thuật chứng khốn hóa để huy động vốn thực hiện dự án.
Đến năm 1999 thì chứng khốn hóa BĐS thương mại tại Singapore diễn ra theo hướng khác, đó là chuyển từ việc bán các khoản thế chấp được đảm bảo bởi BĐS thương mại sang bán quyền sở hữu BĐS thương mại cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Thu nhập phát sinh từ BĐS thương mại được chứng khốn hóa được dùng để thanh toán lãi cho trái chủ.
Một trong những yếu tố giúp thị trường chứng khoán thế chấp BĐS thương mại tại Singapore phát triển là tính thanh khoản của thị trường chứng khốn hình thành từ chứng khốn hóa cao và định mức tín nhiệm giúp nhà đầu tư an tâm hơn khi đầu tư vào chứng khoán thế chấp BĐS thương mại.
1.5.1.4 Tại Malaysia
Trước năm 2001 thị trường trái phiếu hình thành từ tài sản tài chính (ABS) không tồn tại tại Malaysia vì những trở ngại trong chính sách thuế, kế tốn và văn bản pháp lý hướng dẫn. Vào 2001 Ủy ban chứng khốn Malaysia phát hành “Hướng dẫn chứng khốn hóa tài sản”, đây được xem là căn cứ pháp lý cho tất cả hoạt động liên quan đến chứng khốn hóa, bao gồm chứng khốn hóa thế chấp BĐS thương mại. Đợt phát hành chứng khoán thế chấp BĐS thương mại lần đầu vào năm 2002, trị giá 450 tỷ RM, do Sunway City Berhad bảo trợ.
1.5.2 Bài học kinh nghiệm để chứng khốn hóa thế chấp bất động sản thương mại tại Việt Nam
Như đã nêu ở trên, vai trị của chứng khốn hóa là không nhỏ và được xem như là công cụ tài chính mới. Song khi khủng hoảng trên thị trường bất động sản xảy ra, cùng với việc nới lỏng cho vay của các định chế tài chính, nợ xấu gia tăng nhanh và làm mất khả năng thanh toán của các định chế tài chính
này, hệ quả là cuộc khủng hoảng thị trường tài chính Mỹ tiếp tục lan toả và tác động đến toàn bộ hệ thống tài chính và nền kinh tế Mỹ. Như vậy rủi ro xuất hiện và tác động là rất lớn và đây cũng là bài học kinh nghiệm thực tiễn quý báu đối với các nền kinh tế đã và đang phát triển hoặc chuẩn bị phát triển công cụ tài chính hiện đại này. Cụ thể đó là các bài học kinh nghiệm sau:
• Thơng qua q trình chứng khốn hóa, các ngân hàng cho vay bất động sản đã có thể chuyển rủi ro tín dụng và rủi ro thanh tốn sớm cho cho tổ chức có mục đích đặc biệt. Chính điều này đã kích thích các ngân hàng mở rộng và tăng trưởng tín dụng bất động sản quá mức và rủi ro xuất hiện mang tính tất yếu khi thị trường bất động sản biến động và khủng hoảng. Do đó, địi hỏi các ngân hàng cần tôn trọng đầy đủ các nguyên tắc và điều kiện tín dụng trong mọi trường hợp.