Qui định 2007 2011
Hạn mức cho vay 70% giá trị căn hộ (tối đa 300 triệu đồng)
70% giá trị căn hộ (tối đa 400 triệu đồng)
Lãi suất cho vay 9.90% 9.00%
Thời hạn cho vay 15 năm 15 năm
Nguồn: HOF
Vào khoảng năm 2007, HOF cho khách hàng vay tối đa 70% giá trị căn hộ nhưng không vượt quá 300 triệu đồng, tương ứng với khả năng mua căn hộ có giá khoảng 400 – 450 triệu đồng; và lãi suất cho vay là 9.9% nhưng thành phố hỗ trợ 3.0%, tương ứng người vay chỉ phải trả mức lãi suất 6.9%. Tuy nhiên, thực tế lại rất ít căn hộ có mức giá thấp như trên vào thời điểm năm 2007, nhất là trong thời kỳ tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản, nên chỉ có khoảng 270 hồ sơ được vay vốn.
Đến thời điểm hiện tại, hạn mức cho vay đã được nâng lên đến 400 triệu đồng và mức lãi suất là 9%. Giả sử trên thị trường hiện tại tồn tại nhà ở giá thấp với mức giá 450 triệu đồng/căn hộ và NTNT đã có trước 30% số tiền mua nhà, thì NTNT sẽ vay khoảng 315 triệu đồng và số tiền phải trả hàng năm là 39,08 triệu đồng/năm nếu vay trong 15 năm và 32,01 triệu đồng/năm nếu vay trong 25 năm.
Cách thức hỗ trợ này thực chất vẫn còn nhiều hạn chế:
- Thứ nhất, để vay được 70% giá trị nhà ở thì người vay phải có trước ít nhất 30%, tương đương 150 triệu đồng, nhiều NTNT khơng có được khoản chi trả ban đầu này, mặc dù có đủ khả năng chi trả tiền vay hàng tháng. Hơn nữa, mức thu nhập cịn thấp trong khi chi tiêu lại có xu hướng tăng cao nên NTNT càng khó có khả năng tích lũy được 30% tiền mua nhà ban đầu.
- Thứ hai, người đi vay chưa đủ điều kiện vay theo qui định, phần lớn các chương
trình cho vay chỉ hướng đến các đối tượng làm việc trong khu vực chính thức, và bắt buộc có hộ khẩu thành phố. Trong khi đó, thực tế rất nhiều người làm việc trong khu vực phi chính thức hay trong khu vực chính thức nhưng lại khơng có hộ khẩu thành phố,… sẽ không đủ điều kiện để nhận hỗ trợ về nhà ở của nhà nước.
- Thứ ba, thời gian cho vay tối đa có thể lên đến chỉ lên đến 25 năm, nhưng thực tế
thì phần lớn người mua chỉ đủ điều kiện xem xét cho vay trong 15 năm.
- Thứ tư, số tiền chi trả bình quân hàng năm tương đương với mức tiết kiệm hàng năm của một người trong nhóm 5, mức thu nhập của một người trong nhóm 4, và tổng thu nhập của hai người trong nhóm 2. (Xem phụ lục 4). Điều này có nghĩa rằng, chỉ có HGĐ có 2 người thuộc nhóm 2 nếu dùng toàn bộ thu nhập hàng năm của gia đình thì mới có khả năng chi trả cho khoản vay để mua nhà ở giá thấp hay nhà ở xã
hội, riêng HGĐ nhóm 1 sẽ hồn tồn khơng có khả năng chi trả cho khoản vay như trên.
4.2.5. Nhà nước chưa quản lý hiệu quả nhà th và chưa có cơ chế khuyến khích phát triển thị trường nhà thuê phát triển thị trường nhà thuê
Xu hướng của NTNT ở Việt Nam là mặc dù thu nhập còn thấp nhưng mọi người đều muốn sở hữu nhà ở vì có nhà ở thuộc sở hữu của mình sẽ giúp họ nâng cao vị thế xã hội, tạo động lực quan tâm chăm sóc tốt hơn chỗ ở của mình, và có thể dùng làm vật thế chấp khi vay vốn cho sản xuất, kinh doanh,… nhưng nhà ở cho thuê cũng có thể đáp ứng được nhu cầu chỗ ở của NTNT, là nơi thỏa mãn điều kiện học tập, tái tạo sức lao động, tạo thu nhập,…, đồng thời, đây là lựa chọn thích hợp cho người mới nhập cư vào thành phố. Mặc dù nhà ở cho thuê có suất sinh lợi cao nhưng thực tế ít có nhà đầu tư tham gia vào phân khúc này, do nhà đầu tư khơng có nhiều vốn trong khi lại muốn thu hồi vốn ngay sau khi xây dựng xong; và nhà đầu tư cũng sợ khó thu được tiền th nhà, khó địi lại nhà đã cho th. Trước tình hình đó thì nhà nước lại chưa có các chính sách khuyến khích phát triển nhà ở cho thuê như nhiều nước trên thế giới, dẫn đến sự phát triển mất cân đối mất cân đối trên thị trường nhà ở, nhà đầu tư quá tập trung vào phân khúc nhà ở để bán hơn là nhà ở cho th.
Tóm lại, vai trị can thiệp thị trường của nhà nước là khắc phục thất bại thị trường và đảm
bảo công bằng xã hội. Tuy nhiên, các giải pháp trong thời gian qua là chưa hiệu quả, do đó, đã chưa giải quyết được những khó khăn về chỗ ở của NTNT.
CHƯƠNG 5 : KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ CHÍNH SÁCH GIẢI QUYẾT VẤN
ĐỀ NHÀ Ở CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP Ở TP.HCM
5.1. Kết luận
Nhóm NTNT – nhóm 1 và nhóm 2 trong phân chia 5 nhóm thu nhập – là một thành phần trong lực lượng lao động, có đóng góp đáng kể vào sự tăng trưởng và phát triển của thành phố, tuy nhiên, thu nhập của nhóm lao động này lại rất thấp và thấp hơn rất nhiều so với giá nhà. Chi phí thuê nhà lại chiếm tỉ lệ cao trong tổng thu nhập bình quân hàng tháng của người đi thuê, đồng thời, theo ước tính chỉ số giá nhà trên thu nhập thể hiện khả năng chi trả của NTNT, mức giá trung bình của một căn hộ bình dân cao gấp 22,97 lần so với mức thu nhập trung bình của nhóm NTNT. Do đó, mặc dù người TNTN có nhu cầu cao về nhà ở nhưng phần lớn NTNT lại khơng có khả năng chi trả, kể cả trong trường hợp vay tín dụng có thế chấp. Trong khi đó, thị trường nhà thuê lại kém phát triển, đồng thời, nhà đầu tư lại không mặn mà với việc đầu tư vào nhà ở cho thuê và nhà ở bình dân dành cho NTNT. Đây chính là hệ quả của vấn đề không hiệu quả trên thị trường nhà ở và thị trường tín dụng thế chấp, và chưa hiệu quả của các nhóm giải pháp trong sửa chữa thất bại thị trường của nhà nước.
5.2. Một số khuyến nghị giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp 5.2.1. Quan điểm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp 5.2.1. Quan điểm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp
Dựa trên định hướng và mục tiêu phát triển nhà ở cho NTNT của cả nước, Tp.HCM đã có những bước đi riêng phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển của địa phương, tuy nhiên, cần có quan điểm rõ ràng và các giải pháp phải mang tính đồng bộ. Cụ thể:
- Thứ nhất, xác định rõ vai trò của nhà nước và vai trò của tư nhân tương ứng với các
phân khúc thị trường nhà ở. Khu vực tư nhân có vai trị cung cấp nhà ở thương mại với mức lợi nhuận được xác định theo cơ chế thị trường, khu vực nhà nước có vai trò cung cấp nhà ở giá rẽ (nhà thuê, nhà bán) theo hình thức phi lợi nhuận, và tư nhân và nhà nước phối hợp trong việc cung cấp nhà ở giá rẽ với mức lợi nhuận được điều tiết bằng cơ chế phi thị trường.
- Thứ hai, thực hiện đồng bộ các giải pháp hỗ trợ phía cung nhằm khuyến khích các
nhà đầu tư tham gia vào phân khúc thị trường nhà ở cho NTNT và các giải pháp hỗ trợ phía cầu nhằm tăng khả năng tiếp cận nguồn cung nhà ở của NTNT.
- Thứ ba, phân biệt giải pháp giải quyết vấn đề trong ngắn hạn và giải pháp giải quyết vấn đề trong dài hạn. Các giải pháp trong ngắn hạn hướng đến mục tiêu giảm chi phí hiện tại để tăng khả năng tích lũy của NTNT và mục tiêu tăng cường cơ chế khuyến khích nhà đầu tư để tăng cung nhà ở. Các giải pháp trong dài hạn hướng đến mục tiêu nâng cao thu nhập của NTNT để tăng khả năng tích lũy và mục tiêu tăng cung nhà ở để giảm giá.
Các quan điểm này là cơ sở định hướng xây dựng các giải pháp, và các giải pháp phải vừa khắc phục được các khiếm khuyết của thị trường, vừa sữa chữa được các thất bại của nhà nước. Do đó, các giải pháp được xây dựng theo hướng sữa chữa hệ thống khuyến khích người bán và người mua, tăng cường sự hợp tác giữa ba bên nhà nước, nhà đầu tư và NTNT.
5.2.2. Tăng khả năng tích lũy của người thu nhập thấp
Khả năng tích lũy của NTNT trong ngắn hạn phụ thuộc vào chi phí nhà ở hiện tại và trong dài hạn phụ thuộc vào mức tăng thu nhập và sự cải thiện về nhà ở. Do đó, các giải pháp có thể bao gồm:
¾ Quản lý thị trường nhà thuê bằng giá trần trong ngắn hạn
Hiện tại, NTNT chưa sở hữu nhà ở sẽ đang ở nhà người thân hoặc ở nhà thuê thuộc sở hữu nhà nước hay tư nhân. Chi phí th nhà này có thể lên đến 30% TNBQ hàng tháng của người thuê nhà, đây là mức chi phí khá cao, chưa kể các chi phí khác như điện, nước,… cũng được áp dụng theo mức giá thị trường cao hơn giá qui định nhà nước. Vì vậy, nếu cắt giảm được chi phí nhà ở hiện tại sẽ góp phần rút ngắn khoảng thời gian tiết kiệm để có 30% tiền mua nhà ban đầu hay 100% tiền mua nhà ở.
Để giảm giá nhà cho thuê, nhà nước cần kiểm soát mức trần tiền thuê nhà. Mục tiêu của chính sách này là để hỗ trợ người nghèo thông qua việc làm cho tiền thuê nhà trở nên rẽ
thuê, và sự thiếu hụt nguồn cung này trong ngắn hạn sẽ nhỏ hơn trong dài hạn. Trong ngắn hạn, cung nhà cho thuê là cố định và cầu về nhà cho thuê là tương đối ít co dãn, do đó sự thiếu hụt nguồn cung hay mức dư thừa cầu sẽ tương đối thấp, về dài hạn, người có nhà cho th sẽ khơng xây thêm nhà mới cũng như không cải tạo nhà cho thuê hiện tại, và người đi thuê sẽ điều chỉnh cầu tăng lên, điều này có nghĩa rằng cả cung và cầu về nhà thuê trong dài hạn sẽ tương đối co dãn hơn, do đó mức thiếu hụt nhà ở sẽ lớn hơn trong ngắn hạn. Do đó, giải pháp qui định tiền thuê nhà này chỉ được thực hiện trong ngắn hạn 5 năm hoặc 10 năm (cùng với mốc thời gian đóng góp trong quỹ tiết kiệm nhà ở bắt đầu được mua nhà) nhằm giúp giảm chi phí hiện tại và tăng khả năng tích lũy cho NTNT.
¾ Cải thiện thu nhập để tăng tích lũy trong dài hạn
Các nguồn hình thành thu nhập của NTNT là từ tiền lương trên thị trường lao động chính thức hoặc từ tiền cơng trên thị trường lao động phi chính thức (bán hàng rong, khuân vác, giúp việc nhà, chạy xe ôm,…).
Đối với người lao động trên thị trường chính thức:
- Việc qui định mức tiền lương tối thiểu cần phải được tính tốn đầy đủ chi phí nhà ở, và mức chi phí này phải gắn sát với mức giá thị trường cho thuê và phải bao gồm cả chi phí điện, nước sinh hoạt kèm theo.
- Doanh nghiệp cần nhận thức rõ vai trị và lợi ích trong việc tạo chỗ ở ổn định cho người lao động. Do đó, hoặc doanh nghiệp trực tiếp xây dựng các khu nhà ở cho người lao động, hoặc hỗ trợ tiền thuê nhà cho người lao động. Trong ngắn hạn, có thể sự hỗ trợ này chưa đảm bảo được điều kiện sống tối thiểu cho người lao động nhưng sẽ giúp giảm chi phí nhà ở trong tổng thu nhập của người lao động.
Đối với người lao động trên thị trường phi chính thức:
- Nhà nước cần có sự hỗ trợ cho các doanh nghiệp hoặc các trung tâm đào tạo và dạy nghề để nâng cao trình độ và khả năng tự tìm kiếm thu nhập của người lao động trên thị trường chính thức.
- Đồng thời, nhà nước cũng cần hỗ trợ bằng cách giảm thuế cho các doanh nghiệp tạo việc làm thêm cho người lao động hoặc sử dụng các lao động trên thị trường phi chính thức.
¾ Thành lập quỹ tiết kiệm để mua nhà ở
Thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở để hướng NTNT sử dụng tiền tích lũy vào mục đích mua nhà ở thay cho các mục đích khác, và quỹ tiết kiệm này phải có khả năng sinh lợi để rút ngắn thời gian và mở rộng đối tượng hưởng lợi của các thành viên trong quỹ.
Để hướng tiền tích lũy sử dụng để mua nhà ở thì việc đóng góp vào quỹ phải mang tính chất bắt buộc, đồng thời giới chủ cũng phải tham gia đóng góp vào quỹ vì tạo lập chỗ ở cho người lao động là cũng là trách nhiệm của giới chủ. Do đó, quỹ tiết kiệm này dựa trên nguyên tắc tương trợ giữa người có và người khơng có nhu cầu nhà ở, giữa người lao động và giới chủ. Giải pháp này mặc dù chỉ kiểm soát được cho nhóm lao động chính thức nhưng sẽ giúp giảm bớt nhu cầu nhà ở, và khi nhu cầu nhà ở giảm thì sẽ giúp tình hình tăng giá nhà do nhu cầu cao. Tuy nhiên, xác định mức đóng góp hợp lý là vấn đề quan trọng vì nếu mức đóng góp thấp thì khơng đủ để giải quyết nhu cầu nhà ở, nhưng nếu mức đóng góp cao sẽ khơng được sự đồng tình của người tham gia.
Trong thời gian qua, Quỹ tiết kiệm nhà ở cũng đã được đưa ra thảo luận theo hướng áp dụng bắt buộc cho tất cả các người lao động, với mức phí từ 1 – 2% thu nhập hàng tháng, và đóng góp sau khoảng 10 năm thì sẽ được vay tiền để mua nhà ở.
Theo thống kê của Cục Thống kê Tp.HCM, mức TNBQ hàng tháng từ tiền lương tiền công của người lao động năm 2008 là 1.107.500 đồng/người/tháng, và tổng số lao động có việc làm là 1.619.953 người, trong đó tổng số lao động chính thức chiếm 55% 29. Giả sử mức tăng TNBQ hàng năm trong giai đoạn 2002 – 2008 là 15%, tổng số lao động có việc làm và tỉ lệ lao động chính thức khơng thay đổi trong 10 năm tiếp theo, nếu mức phí đóng quỹ tiết kiệm nhà ở là 2% và đóng trong 10 năm thì sẽ tích lũy được hơn 5.715 tỉ đồng 30.
29 PGS. PTS. Nguyễn Thị Cành, Thị trường lao động Tp.HCM nhìn từ khía cạnh tổng cung và tổng cầu.
Trong khi đó, nhu cầu vốn đầu tư vừa đủ trang trải chi phí đầu tư xây dựng nhà ở cho NTNT đến năm 2020 là hơn 188.200 tỉ đồng 31. Điều này cho thấy, quỹ tiết kiệm đang được tính tốn hiện nay là rất thấp so với nhu cầu vốn đầu tư nhà ở trong 10 năm tiếp theo. Vì vậy, nguồn quỹ này cần phải có sự đóng góp bắt buộc từ phía người chủ sử dụng với mức ít nhất là gấp 3 lần mức đóng góp của người lao động, và quỹ này có thể sử dụng cho các khoản đầu tư có sinh lợi nhưng ít rủi ro.
Bên cạnh đó, nếu qui định thời gian được quyền bán nhà sau khi mua của các thành viên thì sẽ vơ hình chung làm hạn chế nguồn cung nhà ở. Do đó, đối với các thành viên đã mua được nhà ở thì sau một thời gian nếu có nhu cầu thay đổi chỗ ở tốt hơn thì vẫn được quyền bán nhà ở hiện tại nhưng với mức giá đã mua ban đầu và chỉ được bán cho đối tượng NTNT là thành viên trong quỹ tiết kiệm.
5.2.3. Khuyến khích sự tham gia của nhà đầu tư
¾ Giải quyết nhu cầu đất xây dựng
Theo quy định tại Nghị quyết sơ18/NQ-CP của Chính phủ thì UBND phải rà sốt, điều chỉnh và bổ sung quỹ đất để phát triển nhà ở cho NTNT nhưng cho đến nay, thành phố vẫn chưa bố trí được quỹ đất cho các dự án, dẫn đến tình trạng các dự án đã đăng ký và được duyệt vẫn đang trong tình trạng chờ đất trống để xây dựng, điều này sẽ ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án trong tình trạng lạm phát như hiện nay.