CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.2. Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả
4.2.4. Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hay quản lý nhà ở giá thấp
do tư nhân xây dựng
Bảng 4-7: Chi phí đầu tư xây dựng bình quân mỗi căn hộ
Năm 2006 – 2009 2009 – 2010 2010 DK 2011 – 2015
CP ĐTXD (triệu
đồng/căn hộ/50m2) 1,242.24 565.07 953.10 384.54
Nguồn: Sở Kế hoạch và Đầu tư Tp.HCM 28
Nếu như chi phí đầu tư xây dựng mỗi căn hộ cho NTNT giai đoạn 2006 – 2009 lên đến hơn 1,20 tỉ đồng thì đến cuối năm 2010 chỉ cịn gần 600 triệu đồng do sự điều chỉnh kết cấu xây dựng, tăng cung nhà ở giá thấp phù hợp với định hướng phát triển của nhà nước, nhưng lại tăng lên đến 950 triệu đồng vào năm 2010 do tình trạng lạm phát tăng cao, và dự kiến giai đoạn 2011 – 2015 chỉ còn khoảng gần 400 triệu đồng, giảm hơn 60% so với giai đoạn trước khi có Luật Nhà ở. Kết quả này cho thấy, các dự án đầu tư xây dựng NOXH hay nhà ở giá thấp đã dần điều chỉnh ngày càng phù hợp với định hướng phát triển nhà ở cho NTNT, như giảm diện tích căn hộ, xây dựng nhà chung cư thay vì nhà riêng lẽ, sử dụng nguyên vật liệu phù hợp, thiết kế đơn giản,… (xem phụ lục 8) để phù hợp với qui
định của nhà nước và đảm bảo giá thành mỗi căn hộ phù hợp khả năng chi trả của NTNT. Tuy nhiên, mức giá này vẫn còn khá cao so với khả năng chi trả của NTNT.
Dự kiến chi phí đầu tư xây dựng NOXH trong giai đoạn 2011 – 2015 gần 400 triệu đồng/căn hộ hay 450 triệu đồng/căn hộ nếu mức lợi nhuận trên chi phí đầu tư là 10%. Giả sử bỏ qua yếu tố lạm phát, mức lãi suất là 12% và tích lũy ngay từ bây giờ thì phải sau ít nhất 19 năm đối với HGĐ 2 người thuộc nhóm 1 và sau 15 năm đối với HGĐ thuộc nhóm 2 mới tích lũy đủ số tiền mua nhà ở hiện tại với mức giá là 400 triệu đồng/căn.
Để nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở của NTNT, nhà nước cũng thực hiện chính sách cho vay ưu đãi cho NTNT thông qua Quỹ Phát triển Nhà ở Tp.HCM (HOF).
Bảng 4-8: Định mức cho vay, thời hạn và lãi suất của HOF
Qui định 2007 2011
Hạn mức cho vay 70% giá trị căn hộ (tối đa 300 triệu đồng)
70% giá trị căn hộ (tối đa 400 triệu đồng)
Lãi suất cho vay 9.90% 9.00%
Thời hạn cho vay 15 năm 15 năm
Nguồn: HOF
Vào khoảng năm 2007, HOF cho khách hàng vay tối đa 70% giá trị căn hộ nhưng không vượt quá 300 triệu đồng, tương ứng với khả năng mua căn hộ có giá khoảng 400 – 450 triệu đồng; và lãi suất cho vay là 9.9% nhưng thành phố hỗ trợ 3.0%, tương ứng người vay chỉ phải trả mức lãi suất 6.9%. Tuy nhiên, thực tế lại rất ít căn hộ có mức giá thấp như trên vào thời điểm năm 2007, nhất là trong thời kỳ tăng trưởng nóng trên thị trường bất động sản, nên chỉ có khoảng 270 hồ sơ được vay vốn.
Đến thời điểm hiện tại, hạn mức cho vay đã được nâng lên đến 400 triệu đồng và mức lãi suất là 9%. Giả sử trên thị trường hiện tại tồn tại nhà ở giá thấp với mức giá 450 triệu đồng/căn hộ và NTNT đã có trước 30% số tiền mua nhà, thì NTNT sẽ vay khoảng 315 triệu đồng và số tiền phải trả hàng năm là 39,08 triệu đồng/năm nếu vay trong 15 năm và 32,01 triệu đồng/năm nếu vay trong 25 năm.
Cách thức hỗ trợ này thực chất vẫn còn nhiều hạn chế:
- Thứ nhất, để vay được 70% giá trị nhà ở thì người vay phải có trước ít nhất 30%, tương đương 150 triệu đồng, nhiều NTNT khơng có được khoản chi trả ban đầu này, mặc dù có đủ khả năng chi trả tiền vay hàng tháng. Hơn nữa, mức thu nhập còn thấp trong khi chi tiêu lại có xu hướng tăng cao nên NTNT càng khó có khả năng tích lũy được 30% tiền mua nhà ban đầu.
- Thứ hai, người đi vay chưa đủ điều kiện vay theo qui định, phần lớn các chương
trình cho vay chỉ hướng đến các đối tượng làm việc trong khu vực chính thức, và bắt buộc có hộ khẩu thành phố. Trong khi đó, thực tế rất nhiều người làm việc trong khu vực phi chính thức hay trong khu vực chính thức nhưng lại khơng có hộ khẩu thành phố,… sẽ không đủ điều kiện để nhận hỗ trợ về nhà ở của nhà nước.
- Thứ ba, thời gian cho vay tối đa có thể lên đến chỉ lên đến 25 năm, nhưng thực tế
thì phần lớn người mua chỉ đủ điều kiện xem xét cho vay trong 15 năm.
- Thứ tư, số tiền chi trả bình quân hàng năm tương đương với mức tiết kiệm hàng năm của một người trong nhóm 5, mức thu nhập của một người trong nhóm 4, và tổng thu nhập của hai người trong nhóm 2. (Xem phụ lục 4). Điều này có nghĩa rằng, chỉ có HGĐ có 2 người thuộc nhóm 2 nếu dùng tồn bộ thu nhập hàng năm của gia đình thì mới có khả năng chi trả cho khoản vay để mua nhà ở giá thấp hay nhà ở xã
hội, riêng HGĐ nhóm 1 sẽ hồn tồn khơng có khả năng chi trả cho khoản vay như trên.