CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.2. Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả
4.2.2. Qui định và chính sách điều tiết phía cung
¾ Qui định tầng cao chung cư và diện tích căn hộ
Theo tiêu chuẩn xây dựng của Bộ Xây dựng, nhà ở chung cư dành cho NTNT chỉ được cao khoảng 5 – 6 tầng, với diện tích từ 30 – 60 m2/căn hộ. Tiêu chuẩn qui định này nhằm mục đích điều chỉnh kết cấu nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của NTNT nhưng lại chưa có cơ sở rõ ràng và chưa hợp lý so với điều kiện chung của thành phố.
Việc hạn chế số tầng cao vơ hình chung làm giảm hiệu quả tài chính của dự án, khi đó chi phí đầu tư xây dựng có thể bị đẩy lên cao. Chẳng hạn, xây dựng nhà ở cao tầng ở ngoại thành sẽ hiệu quả hơn nhà ở thấp tầng, hoặc tích hợp NOXH trong nhà ở thương mại cao tầng sẽ hiệu quả hơn NOXH riêng lẽ thấp tầng. Do đó, hạn chế số tầng cao sẽ làm giảm hiệu quả tài chính của một số dự án ở một số địa hình thuận lợi cho xây dựng chung cư cao tầng.
Bên cạnh đó, diện tích căn hộ lại phụ thuộc vào số người ở trong hộ và mức TNTB của hộ. Qui mơ hộ bình quân vào năm 2009 là gần 4 người/hộ, nghĩa là vẫn cịn nhiều HGĐ có trên 4 người/hộ. Nếu diện tích ở bình qn khoảng 15 m2/người thì số người ở trong NOXH hay nhà ở giá thấp là khoảng 2 – 4 người. Hay nói cách khác, HGĐ muốn mua được NOXH hay nhà ở giá thấp thì phải có ít nhất là 2 – 4 người có thu nhập có khả năng chi trả, điều này sẽ hạn chế khả năng mua nhà ở trong ngắn hạn của người dân, vì sẽ có nhiều người chỉ đủ khả năng mua nhà nhỏ hoặc chấp nhận ở chung nhiều gia đình trong ngắn hạn để tiết kiệm chi phí, khi đó, diện tích nhà ở cao hơn sẽ phù hợp hơn.
Vì vậy, giới hạn diện tích sẽ gặp vấn đề về số người ở trong hộ hoặc khả năng chi trả của hộ, giới hạn số tầng cao sẽ phát sinh vấn đề không hiệu quả ở một số khu vực.
¾ Định mức lợi nhuận cho nhà đầu tư
Ngoài việc qui định tiêu chuẩn xây dựng nhà ở nhằm đảm bảo mức giá phù hợp với khả năng chi trả của NTNT, nhà nước khuyến khích nhà đầu tư tham gia xây dựng NOXH hay nhà ở giá thấp với qui định “đảm bảo khả năng tự chủ về tài chính cho nhà đầu tư nhưng khơng vì mục đích lợi nhuận” và “ mức lợi nhuận tối đa theo qui định cho nhà đầu tư chỉ khoảng 10%”. Tuy nhiên thực tế, quyết định tham gia thị trường của bất kỳ nhà đầu tư nào cũng đều nhằm mục đích lợi nhuận. Do đó, các dự án nhà ở cho NTNT thường có khả năng và thời gian thu hồi vốn là dài hạn, chậm hơn so với các dự án nhà ở thương mại khác, đồng thời không thu được lợi nhuận hay mức lợi nhuận thấp chỉ là 10% đã khơng đủ thu hút nhà đầu tư.
¾ Khuyến khích ngân hàng thương mại cấp tín dụng ưu đãi
Để gia tăng nguồn tài chính cho dự án nhằm tăng nguồn cung nhà ở, nhà đầu tư còn được hỗ trợ về vốn qua các chương trình cho vay ưu đãi của ngân hàng thương mại, tuy nhiên, thực tế có rất ít nhà đầu tư tiếp cận được nguồn vốn này, do các nguyên nhân chủ yếu sau đây:
- Thứ nhất, lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại khá cao nên nhiều nhà
đầu tư có khả năng bị thua lỗ, hoặc dự án không khả thi.
- Thứ hai, người vay phải có vốn đối ứng tối thiểu là 15% nhưng thực tế nhiều nhà đầu tư khơng có khả năng đảm bảo vốn đối ứng này.
- Thứ ba, nhà đầu tư được cấp quỹ đất xây dựng NOXH nhưng đó chưa phải là quyền sở hữu đất, chỉ là quyền sử dụng đất và không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên chủ đầu tư khơng có tài sản dùng để thế chấp khi vay vốn. Do đó, có rất ít dự án được vay vốn từ phía ngân hàng.
Cùng với hỗ trợ tài chính, nhà nước cịn thực hiện ưu đãi về đất và thuế cho nhà đầu tư, cụ thể như:
- Bố trí các khu đất đã bồi thường, giải phóng mặt bằng, đã có hệ thống hạ tầng cơ sở
- Được tăng mật độ xây dựng gấp 1.5 lần so với chuẩn về qui hoạch xây dựng.
- Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Thuế suất thuế VAT 0% cho các hợp đồng thuê, thuê mua nhà ở và các hợp đồng mua bán nhà ở.
- Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm kể từ khi có thu nhập, được giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 9 năm tiếp theo, được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 10% trong suốt thời gian còn lại của dự án.
Tuy nhiên, việc hỗ trợ đất địi hỏi nhà nước phải có một quỹ đất sẵn có để cấp cho nhà đầu tư nhưng thực tế lại khơng cịn quỹ đất trống cho các dự án nhà ở, khi đó nhà nước mới tiến hành thu hồi các khu đất đã cấp nhưng không sử dụng hiệu quả, việc này địi hỏi phải có một q trình lâu dài nhằm rà sốt, đánh giá, kiểm tra, thu hồi,... Do đó, hiện tại việc hỗ trợ đất chưa thể thực hiện.
Bên cạnh đó, nhà đầu tư cũng được ưu đãi thuế trong suốt hơn 13 năm, ưu đãi này chỉ phù hợp với một số ít các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở mới hình thành, cịn các doanh nghiệp hiện có thì vịng đời dự án khơng kéo dài hơn 13 năm để nhận được tất cả ưu đãi này của nhà nước, do đó, một lần nữa qui định của nhà nước là phi thực tế.