CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.1. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả
4.1.1.3. Thị trường nhà ở không đầy đủ
Về nguyên tắc, khi mức thu nhập còn thấp, nhu cầu của người dân là chỗ ở tạm thời phù hợp với khả năng chi trả, khi đó, cầu về nhà ở thiết yếu và nhà ở cao cấp đều thấp. Khi mức thu nhập tăng lên, cầu về nhà ở sẽ tăng nhưng cầu về nhà ở thiết yếu lại tăng nhanh hơn cầu về nhà ở cao cấp. Khi thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở thiết yếu bắt đầu tăng nhanh và sau đó chậm dần đến mức bão hịa, sau đó sẽ giảm xuống và cầu nhà ở cao cấp tăng lên, đáp ứng tốt hơn thị hiếu của người tiêu dùng. (Xem phụ lục 6)
Theo qui luật này thì nguồn cung nhà ở nên tập trung vào nhà ở trung bình và bình dân trong giai đoạn đầu khi mức thu nhập dân cư còn thấp và chuyển sang phân khúc nhà ở cao cấp khi mức thu nhập dân cư tăng lên. Tuy nhiên thực tế, cơ cấu lượng cung nhà ở đã không phù hợp với cơ cấu cầu nhà ở theo qui luật phát triển như trên. Mục tiêu của nhà đầu tư là đảm bảo thu hồi vốn trong thời gian sớm nhất và khả năng đạt lợi nhuận cao nhất, mặc dù NTNT có nhu cầu nhà ở cao nhưng khả năng chi trả lại thấp hoặc khơng có khả năng chi trả nên nhóm khách hàng này không đủ thu hút các nhà đầu tư.
Nếu như năm 2008, nhà đầu tư chủ yếu chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở hạng sang và cao cấp với lượng cung gấp 2 lần phân khúc nhà ở trung bình và bình dân, thì đến năm 2010, các nhà đầu tư đã tập trung vào các dự án căn hộ bình dân, do thị trường nhà ở đóng
18 Thị trường không đầy đủ (hay thị trường mỏng, thị trường phát triển các sản phẩm thiên lệch) để chỉ tình trạng thị trường mà trong đó, nhà cung cấp vì mục đích nào đó đã không cung cấp đầy đủ sản phẩm theo nhu cầu hay mong muốn của người tiêu dùng. Ví dụ trong trường hợp thị trường nhà ở, phần lớn nhà đầu tư, vì mục đích lợi nhuận và khả năng thu hồi vốn, đã tập trung cung cấp nhà ở hạng sang và cao cấp và cung cấp rất ít nhà ở bình dân dành cho nhóm NTNT.
băng và một số cơ chế ưu đãi đầu tư nhà ở cho NTNT. Do đó đến năm 2010, số lượng căn hộ bình dân tăng gấp 6 lần trong năm 2008 và gấp 3 lần căn hộ hạng sang và cao cấp.
Biểu đồ 4-1: Lượng căn hộ chào bán giai đoạn 2008 – 2010 và dự báo năm 2011 19
Nguồn: CBRE
Mặc dù lượng cung nhà ở bình dân tăng nhanh và nhiều hơn nhà ở cao cấp nhưng vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của người dân. Lượng cung nhà ở được chào bán trong năm 2010 là 12.860 căn hộ, trong khi đó, đến năm 2009 lại có đến 186.189 NTNT có nhu cầu nhà ở, tương đương với gần 50.000 căn hộ nếu qui mô HGĐ là 3,97 người/hộ 20. Theo dự báo của CBRE, trong năm 2011, nhà đầu tư lại quay trở lại với phân khúc nhà ở hạng sang và cao cấp, với tổng số lượng căn hộ chào bán lên đến 13.847 căn. Điều này càng làm tăng sự thiếu hụt lượng cung nhà ở bình dân dành cho NTNT.