CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.1. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả
4.1.2. Thị trường tín dụng thế chấp
Theo phân tích trong mục 3.2.2, NTNT hồn tồn khơng có khả chi trả ngay cho việc mua một căn hộ bình dân có mức giá trung bình khoảng 727 triệu đồng/căn hộ, và sẽ khơng có khả năng tích lũy hoặc mất rất nhiều năm nếu tích lũy ngay từ bây giờ. Do đó, để mở rộng đối tượng mua nhà, chủ đầu tư đã tăng cường phối hợp với ngân hàng hoặc các ngân hàng trực tiếp cung cấp dịch vụ tín dụng thế chấp cho người mua nhà. Tuy nhiên, các khoản tín dụng này hiện nay vẫn chưa thực sự hỗ trợ cho NTNT.
24 Lan Vi (2007), “Giá đất “ngoại” đeo sát nội thành”, Việt Báo, truy cập ngày 16/11/2011, tại địa chỉ:
Bảng 4-5: Phương thức cho vay mua nhà ở của Ngân hàng ACB
Thời điểm 2005 2009 2010
Hạn mức vay (% giá trị căn hộ) 40 70 70
Lãi suất cho vay (%) NA 12.75 14 – 16
Thời gian cho vay (năm) 5 – 7 10 15
Nguồn: Tác giả tổng hợp
Nếu như mức lãi suất cho vay trong năm 2009 là 12,75% thì đến năm 2010 mức lãi suất này là 15%, và hạn mức cho vay tối đa là 70%. Điều này có nghĩa rằng, người vay vẫn phải có trước 30% số tiền mua nhà, đồng thời, nếu được vay 70% số tiền mua nhà thì người vay phải thế chấp bằng chính căn hộ đang mua và phải trả hang năm khoảng 87,03 triệu đồng.
Với phương thức cho vay này thì NTNT sẽ hồn tồn khơng có khoản tiền 30% ban đầu, trừ khi vay trên thị trường phi chính thức hoặc huy động từ người thân, bạn bè, tuy nhiên khoản tiền 30% huy động này về thực chất vẫn là một khoản vay nợ. Đồng thời, NTNT cũng sẽ khơng có khả năng chi trả hàng năm cho khoản vay như trên. Mức chi trả này là tương đương với mức thu nhập của một người thuộc nhóm 5 (nhóm có thu nhập cao nhất), hoặc tổng thu nhập của một HGĐ gồm 2 người thuộc nhóm 4 (nhóm có thu nhập cao).
(Xem phụ lục 4)
Do đó, thị trường tín dụng thế chấp hiện nay thực chất chỉ mang lại lợi ích thực sự cho nhóm người có thu nhập trên trung bình hay nhóm người có thu nhập cao, nhóm NTNT hồn tồn khơng đủ điều kiện tiếp cận với khoản tín dụng này.
Tóm lại, thị trường nhà ở và thị trường tín dụng thế chấp đã phân bổ nguồn lực không hiệu
quả do đặc điểm thị trường cạnh tranh khơng hồn hảo, tính phi hiệu quả của ngoại tác tích cực, thị trường không đầy đủ và sự phát triển mất cân đối từ làn song nhập cư, q trình đơ thị hóa, tình trạng bong bóng giá tài sản và tình trạng đầu cơ bất động sản. Hệ quả là giá nhà đã quá cao so với mức thu nhập bình quân trong xã hội, và cao hơn nhiều so với mức thu nhập trung bình của nhóm NTNT.