CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.1. Thị trường phân bổ nguồn lực không đạt hiệu quả
4.1.1.4. Sự phát triển mất cân đối
Sự thiếu hụt nhà ở cho NTNT ngoài yếu tố do thị trường nhà ở khơng đầy đủ, cịn do yếu tố cầu thị trường tăng quá nhanh – là hệ quả của làn sóng di cư và q trình đơ thị hóa, và tình trạng bong bóng giá tài sản và đầu cơ bất động sản.
19 Phân loại căn hộ theo báo cáo quý của Công ty CBRE, trong đó vào quý 3 năm 2010, căn hộ hạng sang có mức giá trung bình tương ứng khoảng 4.370 USD/m2, cao cấp là 1.878 USD/m2, trung cấp 998 USD/m2, bình dân 720 USD/m2.
¾ Làn sóng di cư và q trình đơ thị hóa
Làn sóng di cư và q trình đơ thị hóa q nhanh sẽ làm tăng dân số đô thị, dẫn đến gia tăng nhu cầu nhà ở. Nguyên nhân của tình trạng này là do sự phát triển kinh tế - xã hội và sự mở rộng thị trường lao động đã tác động mạnh đến làn sóng di cư. Giai đoạn 2004 – 2009 là giai đoạn các khu công nghiệp, khu chế xuất được xây dựng nhiều làm tăng nhu cầu về lao động, do đó, một lượng lớn người dân từ các tỉnh đã di chuyển ồ ạt đến thành phố để tìm việc làm, học tập, đào tạo nâng cao tay nghề và ở lại làm việc theo nhu cầu tuyển dụng.
Bảng 4-1: Tỉ suất di cư thuần năm 2009
Đơn vị tính: người nhập cư hay xuất cư/1.000 dân
Khu vực Tỉ suất nhập cư Tỉ suất xuất cư Tỉ suất di cư thuần
Cả nước 26,30 7,00 19,30
Hà Nội 65,30 15,80 49,50
Tp.HCM 156,40 20,80 135,70
Nguồn: Tổng Cục Thống kê 21
Năm 2009, nếu dân số thành phố là 7.421.340 người thì có đến 1.007.075 người là người nhập cư, tương ứng với tỉ suất di cư thuần là 135,70 người/1.000 dân, cao gấp 3 lần so với Hà Nội, và 6 lần so với cả nước. Tình trạng nhập cư này đã làm tăng sức ép quá tải về hệ thống cơ sở hạ tầng như khu vui chơi, giải trí, cơng viên cây xanh, trường học, bệnh viện,…, trong đó nhu cầu nhà ở cũng tăng đáng kể.
Sự gia tăng dân số đơ thị do làn sóng di cư đã dẫn đến hệ quả tiếp theo là q trình đơ thị hóa đang diễn ra quá nhanh ở Tp.HCM. Đến năm 2009, tỉ lệ dân số thành thị là 83,20% và tốc độ đơ thị hóa đã lên đến 3,40%/năm.
Bảng 4-2: Mức độ đơ thị hóa và tốc độ đơ thị hóa ở Tp.HCM
Năm 1979 1989 1999 2009 Tổng dân số (người) 3.340.000 3.990.000 5.034.058 7.421.340 Tỉ lệ dân số thành thị (%) 78,97 73,87 83,59 83,20 Tốc độ đơ thị hóa (%) 22 1,95 2,63 3,40 Nguồn: Tổng Cục Thống kê 23
21 Nguồn: Tổng Cục Thống kê, Tổng điều tra Dân số và Nhà ở, năm 2009.
Đơ thị hóa đồng nghĩa với sự gia tăng không gian, mật độ dân cư, thương mại và một số hoạt động khác,…, và hệ quả là sự mở rộng không gian đô thị, tăng khoảng cách giao thơng, tăng chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật, sự phân hóa xã hội giữa các tầng lớp dân cư,… Sự thay đổi này sẽ kéo theo sự thay đổi giá cả đất thổ cư, là yếu tố chiếm tỉ trọng cao trong tổng chi phí xây dựng nhà ở.
¾ Tình trạng bong bóng giá tài sản
Nhu cầu nhà ở bao gồm nhu cầu tiêu dùng và nhu cầu đầu tư kinh doanh vừa có tính chất phát triển, vừa có tính chất đầu cơ. Làn sóng nhập cư và tốc độ đơ thị hóa như trên phân tích sẽ làm tăng nhu cầu tiêu dùng và dẫn đến tăng giá cả nhà đất, nhưng nhu cầu kinh doanh và đầu cơ sẽ dẫn đến sự phát triển quá nóng của thị trường và tạo ra các cơn sốt ảo, đẩy giá cả nhà đất tăng cao và cao hơn nhiều so với giá trị thực của nó và so với khả năng chi trả của người mua.
Theo kết quả nghiên cứu của CBRE (2008), giai đoạn trước năm 2008, có đến khoảng 80 – 90% giao dịch trên thị trường là nhằm mục đích đầu cơ. Trong cơn sốt bất động sản, giá nhà trung bình vào khoảng 1.200 – 1.500 USD/m2 và chi phí trung gian từ 1.000 – 2.000 USD/m2, nhưng các nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà. Bên cạnh đó, giá đất cũng tăng cao không kém. Giá đất tại nhiều dự án ở quận 7, huyện Nhà Bè, quận 2 tăng mỗi ngày đến 1 triệu đồng/m2. Giá đất tại các khu đô thị mới Thủ Thiêm cũng lên đến đỉnh
điểm, khoảng 45 – 50 triệu đồng/m2; dự án Khu đô thị mới An Phú – An Khánh hay đất
mặt tiền đường song song xa lộ Hà Nội lên đến 50 triệu đồng/m2; các vị trí khơng thuận lợi trong một số dự án đã tăng từ 18 – 22 triệu đồng/m2 vào tháng 8/2006 lên 25 – 28 triệu đồng/m2 vào cuối năm 2007; dự án khu dân cư Mỹ Lợi cũng tăng từ 4 – 6 triệu đồng/m2 năm 2006 lên 25 – 35 triệu đồng/m2 đầu năm 2008.
Bảng 4-3: Bảng giá đất tại một số dự án ở Tp.HCM
Đơn vị tính: triệu đồng/m2
Vị trí Tháng 8/2006 Cuối năm 2007 Đầu năm 2009
Khu đô thị mới Thủ Thiêm, Q.2 10 – 12 45 – 50 18 – 25
Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi, Q.2 4 – 6 25 – 35 12 – 15
Khu dân cư Khang Điền, Q.9 2 – 5 8 – 12 6 – 8
Nguồn: CBRE
Tình trạng đầu cơ tích trữ đất đai và thơng tin kém minh bạch không chỉ đẩy giá nhà đất tăng cao từ 200 – 300% (CBRE, 2008) chỉ trong thời gian ngắn, mà cịn kéo theo tình trạng giá đất ở các khu đô thị mới hay các huyện ngoại thành trước đây ngày càng tiệm cận với giá nhà đất ở một số vùng nội thành.
Bảng 4-4: Giá đất một số khu đô thị mới ở các quận ngoại thành năm 2007
Quận Đường (triệu đồng/mGiá đất 2)
Tương đương
địa điểm
Trần Não 68 – 80 Khu dân cư Miếu Nổi quận Phú Nhuận Quận 2
Lương Định Của 40 – 45 Một số tuyến đường nhỏ quận Bình Thạnh Phú Mỹ Hưng Nguyễn Văn Linh 100 – 120 Một số tuyến đường nhỏ quận 10, Tân Bình, Phú Nhuận
Nguồn: Việt Báo 24
Sự thay đổi giá nhà đất như trên đã ảnh hưởng đến việc lựa chọn địa điểm mua nhà của người tiêu dùng, người mua sẽ có xu hướng bỏ qua khu vực ngoại thành và lựa chọn khu vực nội thành do cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh, gần khu trung tâm và nơi làm việc. Xu hướng lựa chọn này càng đẩy cầu về nhà đất ở nội thành tăng cao và tình trạng đầu cơ nhà đất ở ngoại thành với kỳ vọng khả năng phát triển trong tương lai.
Sự phát triển mất cân đối của thị trường nhà đất như trên đã đẩy giá cả nhà đất ngày càng vượt xa giá trị thực của nó, và do đó, chi phí đất đai trong một số dự án có thể lên đến 60% tổng chi phí đầu tư xây dựng nhà ở.