CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.2. Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả
4.2.3. Qui định và chính sách điều tiết phía cầu
¾ Đối tượng được thuê, thuê mua nhà ở xã hội
Các đối tượng được xem xét giải quyết nhu cầu nhà ở theo hình thức được thuê hay thuê mua NOXH hay được vay mua nhà ở giá thấp bao gồm 4 nhóm đối tượng:
- Các cán bộ công nhân viên chức theo qui định của pháp luật về cán bộ, công chức;
- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, thuộc lực lượng vũ trang nhân dân hưởng lương từ ngân sách nhà nước;
- Công nhân làm việc trong các khu kinh tế, khu chế xuất, khu công nghiệp, khu công nghệ cao;
- Các đối tượng trả lại nhà ở cơng vụ nhưng có khó khăn về nhà ở theo qui định tại điều 61 của Luật Nhà ở và tại khoản 4 điều 40 Nghị định 90.
Mục tiêu của chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn Tp.HCM là nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho các đối tượng khó khăn, trong đó bao gồm cả nhóm NTNT, nhưng việc qui
định đối tượng thụ hưởng chương trình như trên thực chất chỉ mới bao gồm một nhóm
người lao động nhỏ trong xã hội, chưa bao gồm các đối tượng là người lao động ngoài khu vực nhà nước (lao động trong khu vực ngồi nhà nước hay khu vực có vốn đầu tư nước ngồi nhưng có thu nhập thấp,...), người lao động trên thị trường lao động phi chính thức (buôn bán nhỏ, bán hàng rong, xe ơm,...) hay cơng nhân ngồi khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao,... Hơn nữa, việc giới hạn đối tượng thụ hưởng này khơng giúp giải quyết hiệu quả tình trạng các khu nhà ổ chuột, những tồn tại trong q trình phát triển nhà ở và đơ thị, mà vơ hình chung cịn có nguy cơ lặp lại trong tương lai.
¾ Kiểm sốt tiền th nhà và quản lý thị trường nhà thuê
Về nguyên tắc, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho NTNT có thể được giải quyết theo hướng phát triển thị trường nhà thuê và phát triển thị trường nhà ở thương mại, nhưng trong thời gian qua, nhà nước chỉ mới tập trung vào xây dựng định hướng và giải pháp phát triển nhà ở thương mại, chưa có định hướng hay giải pháp cụ thể nào để điều tiết hay kiểm soát thị trường nhà thuê, và những giải pháp đã thực hiện cũng chưa sát với thực tế. Những giải pháp điều tiết thị trường nhà thuê chỉ mới dừng lại ở việc tính tiền thuê nhà vào lương, xác định khung giá trần hay giá sàn đối với NOXH cho thuê.
Kể từ khi thực hiện xóa bỏ chế độ nhà nước bao cấp về nhà ở và chuyển sang cơ chế phân phối nhà ở theo thị trường, nhà nước đã thực hiện việc tính tiền thuê nhà vào lương để người lao động tự chủ trong việc tạo lập chỗ ở. Tuy nhiên, cơ cấu tính tiền thuê nhà vào lương chưa linh hoạt điều chỉnh theo sự thay đổi giá cả thị trường, chỉ mới đạt 8 – 10% tiền lương hàng tháng, tỉ lệ này là còn quá thấp so với tiền thuê nhà thực tế trên thị trường. Ví dụ như khi mức tiền lương tối thiểu là 730 ngàn đồng/người/tháng thì tỉ lệ tiền thuê nhà
trong lương chỉ vào khoảng 7.5%, tương đương gần 55 ngàn đồng/người/tháng, thực tế thì khơng có trường hợp nào có thể thuê được nhà ở với mức giá như trên.
Bên cạnh đó, việc đưa tiền thuê nhà vào lương cũng chưa đảm bảo vấn đề công bằng, mức tiền lương tối thiểu làm cơ sở chi trả lương cho khu vực và chỉ có người lao động trong khu vực nhà nước được chi trả theo mức lương này, trên thực tế còn rất nhiều người lao
động làm cơng ăn lương khơng có mức thu nhập đảm bảo mức tiền lương tối thiểu đó,
đồng thời, những người đã có nhà ở hay đã được sở hữu nhà ở theo chế độ bao cấp trước đây cũng được hưởng tỉ lệ tiền thuê nhà trong lương như qui định trên.
Về qui định mức giá trần và giá sàn cho thuê, mức giá cho th được tính tốn dựa vào mức TNTB hàng tháng của các HGĐ. Theo đó, tiền thuê nhà trung bình hàng tháng dao động trong khoảng 0,45 – 1,68 triệu đồng đồng/căn hộ đối với trường hợp thuê, và 0,54 – 1,80 triệu đồng/căn hộ đối với trường hợp thuê mua. (Xem phụ lục 7)
Tiền thuê nhà theo khung giá qui định trên chiếm khoảng 20% TNTB hộ, do đó khung giá cho thuê này là phù hợp nếu theo tiêu chí của Liên Hiệp Quốc, tuy nhiên thực tế, đối tượng được thuê còn khá hạn chế, chủ yếu chỉ là các đối tượng cán bộ công nhân viên chức nhà nước.
Bên cạnh đó, theo qui định tại Điều 25 của Nghị định 90/2006/NĐ-CP, đối tượng được thuê và thuê mua có mức TNBQ hàng tháng của HGĐ không vượt quá 5 lần tổng số tiền thuê/căn hộ 60 m2, và không thấp hơn 4 lần số tiền thuê/căn hộ 30 m2. Như vậy, mức thu nhập hộ trung bình hàng tháng được xem xét cho thuê dao động trong khoảng 2,20 – 9,00 triệu đồng/tháng. Trong khi đó, mức TNTB của nhóm 1 chỉ vào khoảng 800 ngàn đồng/người/tháng và nhóm 2 vào khoảng 1,20 triệu đồng/người/tháng, do đó, đối tượng được thuê hay thuê mua NOXH chỉ là nhóm người có thu nhập trên mức TNTB của nhóm 2.