CHƯƠNG 1: BỐI CẢNH TP HỒ CHÍ MINH
4.2. Giải pháp điều tiết thị trường của nhà nước là chưa hiệu quả
4.2.1. Nhiệm vụ định hướng qui hoạch phát triển đô thị, tạo quỹ đất, quỹ nhà và xây
dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn
¾ Định hướng qui hoạch phát triển đơ thị, quỹ đất phát triển nhà ở
Công tác quy hoạch giữ vai trị quan trọng trong cơng tác quản lý đô thị. Trong thời gian qua, quy hoạch đã góp phần tích cực trong q trình phát triển đơ thị, tuy nhiên, quy hoạch chi tiết lại chưa theo kịp tốc độ đơ thị hóa của thành phố, khơng theo kịp tốc độ phát triển nhu cầu nhà ở của người dân.
Tp.HCM đã trải qua nhiều giai đoạn phát triển mở rộng nhưng chỉ có đề án quy hoạch và thiết kế xây dựng đô thị Coffin vào cuối thế kỷ 19 là hoàn chỉnh, nhưng đây lại là đề án
phát triển cho một thành phố với 500.000 dân. Mặc dù thành phố đã sớm thực hiện quy hoạch lại tổng thể mặt bằng xây dựng từ năm 1982 nhưng lại chưa nhận thức đầy đủ và đúng đắn đặc thù và xu hướng phát triển kinh tế - xã hội và đô thị của thành phố, chưa giải quyết những tồn tại trong lịch sử và áp lực từ những nhân tố mới, chậm triển khai quy hoạch chi tiết,… cùng với q trình đơ thị hóa tự phát đã dẫn đến sự phát triển mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sử dụng đất và mức độ tăng dân số cao nhưng phân bố mất cân đối giữa các quận đã dẫn đến thiếu quỹ đất đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở, khơng cịn quỹ đất để phát triển nhà ở cho NTNT.
Để giải quyết bài toán quỹ đất, nhà nước đã ban hành các Nghị định, Chỉ thị kêu gọi sự tham gia của các doanh nghiệp tư nhân vào các chương trình phát triển nhà ở của thành phố.
Cụ thể, đối với các dự án được nhà nước giao đất có diện tích từ 10 ha trở lên phải dành tối thiểu 20% quỹ đất để xây dựng NOXH. Những qui định này của nhà nước nhằm mục đích huy động quỹ đất hoặc quỹ nhà cho nhóm NTNT nhưng lại chưa có cơ sở rõ ràng cho hạn mức 10 ha nên dẫn đến tình trạng nhà đầu tư “tránh” các qui định của nhà nước bằng cách chia nhỏ các dự án. Đối với các dự án sử dụng đất của nhà đầu tư, nhà nước cũng đã ban hành một số qui định cụ thể như:
- Doanh nghiệp phải giành 60% diện tích đất xây dựng chung cư cao tầng.
- Hoặc giành 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà để nhà nước mua lại trên nguyên tắc bảo toàn vốn để bổ sung vào quỹ nhà của thành phố.
- Hoặc doanh nghiệp xây dựng và bán hoàn lại cho nhà nước theo nguyên tắc bảo toàn vốn nhưng được hỗ trợ 6 – 12% tổng giá trị xây lắp.
- Hoặc doanh nghiệp không phải giao lại 10% quỹ đất hoặc 20% quỹ nhà mà chỉ cần tham gia đấu thầu xây dựng chung cư trên phần đất nhà nước đã đền bù giải tỏa, và được hưởng 10% trên tổng giá trị xây lắp.
Tuy nhiên, để có đất cho dự án nhà ở thì giá đất là yếu tố quan trọng giúp doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất nhưng việc tồn tại hai giá đất (khung giá đất do nhà nước ban hành và giá đất thị trường) đã làm hạn chế khả năng tiếp cận quỹ đất cho phát triển nhà ở của doanh nghiệp.
Biểu đồ 4-2: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 1996 – 2007
Nguồn: Nguyễn Thị Phượng Châu (2008) 26
Biểu đồ 4-3: Giá đất thị trường và giá đất do UBND TP ban hành giai đoạn 2008 – 2010
Nguồn: Tác giả tổng hợp 27
Biểu đồ 4-2 thể hiện khung giá đất do nhà nước ban hành và giá đất thị trường có sự chênh lệch đáng kể. Giai đoạn 1996 – 2004, khung giá đất theo qui định gần như không thay đổi
26 Nguồn: Nguyễn Thị Phượng Châu (2008), Giá đất ảnh hưởng đến chương trình phát triển nhà ở tại
Tp.HCM, Trường ĐH Khoa học Xã hội và Nhân văn.
trong suốt gần 10 năm. Đến giai đoạn 2005 – 2007, khung giá đất đã được điều chỉnh nhưng nhìn chung, giá đất bàn hành năm 2007 đã tăng gấp 5 lần so với năm 1994 nhưng giá đất thị trường lại cao hơn 5 lần so với giá đất qui định và cao hơn 25 lần so với năm 1994.
Trong những năm 2008 – 2010, khung giá đất tiếp tục được điều chỉnh nhưng vẫn chưa theo kịp giá thị trường, đến năm 2010, giá đất thị trường vẫn còn cao khoảng 3 lần so với giá theo qui định.
Sự chênh lệch lớn giữa hai mức giá này đã dẫn đến hệ quả:
- Thứ nhất, khung giá đất ban hành để làm cơ sở cho việc đền bù giải tỏa nhưng thực
tế doanh nghiệp phải đền bù giải tỏa theo giá thị trường, cao hơn gấp nhiều lần so với giá cơ sở.
- Thứ hai, giá đất thị trường tiếp tục tăng làm cho việc đền bù giải tỏa gặp khó khăn,
dẫn đến làm chậm tiến độ dự án nhà ở.
- Thứ ba, giá đất thị trường cao đã dẫn đến các giao dịch ngầm về nhà đất và hiện
tượng đầu cơ đất đai lại càng đẩy giá đất thị trường tăng nhanh, như đã mô tả trong mục 4.1.1.4 về tình trạng bong bóng giá tài sản.
Hệ quả này đã làm hạn chế khả năng tiếp cận quỹ đất của các doanh nghiệp hoặc doanh nghiệp có quỹ đất phát triển nhà ở nhưng chi phí đất đai được tính trong giá nhà sẽ cao. Nguồn cung hạn chế càng làm hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của NTNT.
¾ Xây dựng chương trình phát triển trong từng giai đoạn
Bên cạnh định hướng qui hoạch phát triển đô thị, thành phố cũng tiến hành xây dựng chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn, trong đó, xác định cụ thể một số mục tiêu như diện tích nhà ở bình qn đầu người, tổng diện tích nhà ở tăng thêm,… Chẳng hạn, mục tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người trong giai đoạn 2001 – 2005 là 12 m2/người, giai đoạn 2006 – 2010 là 14 m2/người.
Việc xây dựng mục tiêu diện tích nhà ở bình qn đầu người hay diện tích nhà ở tăng thêm làm cơ sở định hướng trong quá trình phát triển nhà ở, tuy nhiên, dừng lại xác định mục
tiêu này là chưa đầy đủ và chưa hợp lý. Vì thực tế, mục tiêu tăng diện tích nhà ở bình quân đầu người chắc chắn sẽ đạt được và kết quả đạt được có thể cao hơn so với mục tiêu, ví dụ diện tích nhà ở bình qn đầu người năm 2010 là 24,31m2/người, nhưng diện tích nhà ở tăng thêm này sẽ rơi vào nhóm người có thu nhập cao thì khi đó, vấn đề bất bình đẳng trong phân phối diện tích nhà ở vẫn tồn tại. Bên cạnh đó, tổng diện tích sàn nhà ở tăng thêm nhưng có sự phân phối tổng diện tích sàn nhà ở khơng đồng đều giữa khu vực nông thôn và thành thị dẫn đến sự thiếu cân đối giữa phát triển nhà ở với phát triển hạ tầng kỹ thuật và xã hội.