1.5 .Bố cục đề tài
3.1. Tổng quan về Eximbank Thủ Đô
3.1.4.1. Cơ cấu tổ chức bộ phận thẩm định giá
Trưởng phòng
- Quản lý cơng việc của phịng thẩm định tài sản: phân công nhiệm vụ cho các nhân viên, giám sát các nhân viên thực hiện công việc.
- Xây dựng các quy trình, quy định thực hiện hoạt động thẩm định giá tài sản để cơng việc có thể hồn thành một cách chuẩn mực.
- Kiểm tra, đánh giá, xác nhận các kết quả định giá từ các chuyên viên định giá trong phòng ban thực hiện.
- Tạo ra các mối quan hệ phối hợp giữa phòng thẩm định với các phịng ban khác, làm việc với phịng chính sách để xây dựng và hồn thiện các chính sách về thẩm định tài sản đảm bảo.
Chuyên viên định giá bất động sản
- Có nhiệm vụ tiếp nhận hồ sơ định giá bất động sản và trực tiếp định giá bất động sản đó theo yêu cầu của khách hàng.
- Trực tiếp đi khảo sát thực tế, đi đến nơi có bất động sản đó để rà sốt tình hình, kiểm tra tình hình địa lý, ...
- Theo dõi các biến động về giá, xu hướng biến đổi giá của bất động sản.
- Chủ động hợp tác với các chuyên gia thẩm định tài sản ở bên ngoài đối với các bất động sản có tính chất phức tạp hoặc những trường hợp đặc biệt, cụ thể.
Chuyên viên định giá động sản
- Trực tiếp định giá các động sản có giá trị theo yêu cầu của khách hàng, đối với các động sản cần tính chun mơn cao có thể phối hợp với các chuyên gia bên ngoài.
- Đối với các động sản là thiết bị cơng nghệ, chun viên thẩm định có thể hỗ trợ đánh giá chất lượng, giá trị của máy móc thiết bị đó của khách hàng. - Đối với động sản là cổ phiếu, chứng khoán, chuyên viên cần theo dõi
biến động của thị trường cổ phiếu, đánh giá và xác định tỷ lệ thế chấp đối với từng loại cổ phiếu được nhận làm tài sản đảm bảo của ngân hàng Eximbank. 3.1.4.2. Chức năng bộ phận thẩm định tài sản
- Phòng thẩm định giá có nhiệm vụ thực hiện công việc thẩm định giá tài sản đảm bảo như là bất động sản (nhà cửa, đất đai, ...) hoặc động sản của khách
hàng có nhu cầu thế chấp để vay vốn theo yêu cầu của các bộ phận chăm sóc khách hàng.
- Có nhiệm vụ định giá tài sản, đối với những tài sản đặc biệt có tính chun ngành, đặc thù mà ngân hàng cần nhờ đến các chuyên gia thẩm định tài sản, phòng thẩm định giá sẽ trực tiếp thuê các chuyên gia đó ở bên ngồi.
- Nghiên cứu về các biến đổi và đặc điểm các thiết bị, hệ thống máy móc thuộc các lĩnh vực mà ngân hàng nhận thế chấp để vay vốn như giá bán thiết bị, trình độ cơng nghệ, xu hướng sử dụng công nghệ, ...
- Nghiên cứu thị trường bất động sản, theo dõi sự biến đổi giá của các bất động sản trong từng khu vực.
3.2. Thực trạng hoạt động bộ phận thẩm định giá Eximbank Thủ Đô
3.2.1. Phương pháp thẩm định định giá tài sản đảm bảo
3.2.1.1. Thẩm định giá bất động sản
Tại Eximbank chi nhánh Thủ Đô, ngân hàng sử dụng hai phương pháp chính để định giá bất động sản là phương pháp so sánh và phương pháp chiết trừ.
Phương pháp so sánh:
Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin của tài sản so sánh:
- Lựa chọn tối thiểu 3 tài sản có đặc điểm tương tự tài sản cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lời, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, có quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian khơng q 2 năm tính đến thời điểm định giá đất.
- Các thông tin cần thu thập bao gồm: Giá đất; mục đích sử dụng, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, có quyền sử dụng đất và các thơng tin ảnh hưởng đến giá đất.
Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá:
- Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống và khác biệt của tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
- Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá.
- Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá để điều chỉnh mức giá của tài sản so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm.
- Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn, thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng mức giá thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm mức giá thửa đất so sánh.
Bước 3: Ước tính giá đất tài sản cần định giá:
- Giá đất ước tính của tài sản cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng tài sản so sánh do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá theo cơng thức:
Mức điều chỉnh về Giá đất ước tính của tài giá do các yếu tố
Giá đất của từng
sản cần định giá theo = ± khác biệt của từng tài tài sản so sánh
từng tài sản so sánh sản so sánh với tài sản cần định giá Bước 4: Xác định giá trị của tài sản cần định giá:
Xác định giá của tài sản cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản cần định giá đã xác định; giá đất của tài sản
cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với từng mức giá đất ước tính khơng q 10%.
Phương pháp chiết trừ:
- Phương pháp chiết trừ là phương pháp thẩm định giá xác định giá trị quyền sử dụng đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản.
b) Các bước tiến hành thẩm định giá:
Bước 1: Khảo sát và lựa chọn ít nhất 03 bất động sản mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất của bất động sản thẩm định giá, cụ thể là đặc điểm về vị trí, diện tích, hình dạng, mục đích sử dụng đất, đặc điểm pháp lý, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất. Đồng thời, thu thập thông tin về tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh.
Bước 2: Xác định giá trị các tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh (các bất động sản đã được lựa chọn tại Bước 1) tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh
Trong đó:
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động
sản so sánh tại thời điểm định giá
Giá trị hao mòn tại thời điểm định giá
- Giá trị xây dựng mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được tính bằng chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế tạo ra tài sản gắn liền với đất. Được tính bằng cơng thức:
Giá trị xây mới của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so
sánh tại thời điểm định giá
Diện tích sản Đơn giá xây dựng mới x
- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá được xác định bằng phương pháp thống kê kỹ thuật.
Bước 3: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản so sánh tại thời điểm thẩm định giá.
Giá trị giao dịch Giá trị của tài sản Giá tri quyền sử dụng đất
' = của bất động sản - gắn liền với đất của của bất động sản so sánh
so sánh bất động sản so sánh Trong đó:
- Giá giao dịch của bất động sản so sánh là giá giao dịch thành công hoặc giá giao dịch chưa thành công đã được điều chỉnh về mức giá có khả năng giao dịch thành công.
- Giá trị của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh đã được xác định tại Bước 2.
Bước 4: Xác định giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá.
Giá trị quyền sử dụng đất của bất động sản thẩm định giá được xác định trên cơ sở giá trị quyền sử dụng đất của các bất động sản so sánh sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt chính như điều kiện thanh tốn, đặc điểm pháp lý, vị trí, diện tích, hình dạng, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị quyền sử dụng đất.
3.2.1.2. Thẩm định giá động sản
Định giá động sản:
Tại Eximbank chi nhánh Thủ Đô sử dụng phương pháp so sánh là phương pháp chính để định giá động sản
- Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên các thông tin thu thập của các tài sản so sánh đã được giao dịch trên thị trường, có những đặc điểm kinh tế kỹ thuật, có tính hữu ích tương đương với tài sản thẩm định giá
làm cơ sở so sánh, phân tích, đièu chỉnh mức giá mua, bán để ước tính giá trị thị trường của tài sản thẩm định.
- Phương pháp áp dụng cho các động sản là tài sản được bán phổ biến trên thị trường như cơng cụ, dụng cụ máy móc, thiết bị đơn lẻ,...
- Cơ sở thẩm định giá: Cơ sở giá trị thị trường. - Các bước tiến hành:
Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin. Bước 4: Phân tích thơng tin.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
Bước 6: Lập Biên bản thẩm định giá, thông báo thẩm định giá.
Định giá giấy tờ có giá:
-Đối với các cổ phiếu: Nếu cổ phiếu được niêm yết trên thị trường chứng khoán, giá trị của cố phiếu được xác định theo giá trung bình cộng của cổ phiếu đó trong ít nhất 15 ngày giao dịch liên tiếp. Đối với cổ phiếu chưa được niêm yết, giá trị của cổ phiếu được xác định bằng giá của nó khi bán lại cho cơng ty.
- Các chứng khoán nợ do Nhà nước, Ngân hàng Nhà nước, chính quyền địa phương cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Eximbank và tổ chức tín dụng khác phát hành; giấy tờ có giá là trái phiếu do các tổ chức kinh tế Việt Nam
phát hành được tổ chức tín dụng hoặc định chế tài chính khác bảo lãnh thanh tốn.
Việc định giá có thể thực hiện theo phương pháp chiết khấu. Để đơn giản trong trường hợp dư nợ và vay lãi phát sinh trong thời gian vay vốn dự kiến thấp
hơn mệnh giá thì có thể xác định giá trị là mệnh giá của giấy tờ có giá, thẻ tiết kiệm đó. Đối với cho vay ngăn hạn, nếu giấy tờ có giá áp dụng hình thức trả lãi trước, thì giá trị định giá là mệnh giá trừ phần lãi trả trước. Trường hợp các giấy tờ có giá được niêm yết trên thị trường chứng khốn thì tham khao giá được niêm yết.
- Định giá hối phiếu đòi nợ và hối phiếu nhận nợ: Căn cứ vào mệnh giá trên hối phiếu để định giá.
- Định giá hợp đồng bảo hiểm nhân thọ: Giá trị định giá có thể tính đến mức cao nhất bằng tổng số tiền bên bảo đảm sẽ nhận được tại thời điểm nợ đến hạn.
3.2.2. Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảoTiếp nhận hồ sơ thẩm định giá Tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá
Nhân viên phịng tín dụng có nhiệm vụ nhận các yêu cầu thế chấp tài tài sản từ khách hàng, sau đó kiểm tra hồ sơ pháp lý, các chứng từ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của khách hàng đối với tài sản. Đối với bất động sản, hồ sơ pháp lý đó là các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê. Sau khi kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản. Trong trường hợp hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhân viên tiếp nhận đề nghị đơn vị cung cấp bổ sung, nếu hồ sơ khơng hợp lệ theo quy định hiện hành thì từ chối thẩm định giá.
Phân công nhân viên thẩm định giá
Trưởng bộ phận thẩm định tài sản có nhiệm vụ phân công hồ sơ cho các nhân viên đủ điều kiện tham gia thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá tài sản đảm bảo
Quy trình thẩm định giá tại Eximbank bao gồm 6 bước chính:
Bước 1: Xác định các đặc điểm chính của tài sản cần thẩm định giá và xác
Đây là bước đầu tiên cần làm khi xem xét giá trị của một bất động sản, yêu cầu của bước này là:
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có khả năng gây ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Khi xác định được có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, chuyên viên định giá phải ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là Đơn vị yêu cầu thẩm định.
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào phiếu yêu cầu thẩm định giá của Đơn vị đề nghị thẩm định. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá. Nếu mục đích thẩm định giá khác nhau, kết quả thẩm định giá tài sản có thể khác nhau.
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá, cán bộ thẩm định xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Sau khi xác định tổng quan về bất động sản cần thẩm định, cán bộ thẩm định sẽ lập ra kế hoạch để thẩm định tài sản. Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Nội dung của kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. - Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng