1.5 .Bố cục đề tài
3.2. Thực trạng hoạt động bộ phận thẩm định giá Eximbank Thủ Đô
3.2.2. Quy trình thẩm định giá tài sản đảm bảo
Tiếp nhận hồ sơ thẩm định giá
Nhân viên phịng tín dụng có nhiệm vụ nhận các yêu cầu thế chấp tài tài sản từ khách hàng, sau đó kiểm tra hồ sơ pháp lý, các chứng từ chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng đất của khách hàng đối với tài sản. Đối với bất động sản, hồ sơ pháp lý đó là các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu và sử dụng đất, quyền sử dụng đất được thuê. Sau khi kiểm tra hồ sơ pháp lý của bất động sản. Trong trường hợp hồ sơ pháp lý chưa đầy đủ, nhân viên tiếp nhận đề nghị đơn vị cung cấp bổ sung, nếu hồ sơ khơng hợp lệ theo quy định hiện hành thì từ chối thẩm định giá.
Phân công nhân viên thẩm định giá
Trưởng bộ phận thẩm định tài sản có nhiệm vụ phân công hồ sơ cho các nhân viên đủ điều kiện tham gia thẩm định giá tài sản.
Thẩm định giá tài sản đảm bảo
Quy trình thẩm định giá tại Eximbank bao gồm 6 bước chính:
Bước 1: Xác định các đặc điểm chính của tài sản cần thẩm định giá và xác
Đây là bước đầu tiên cần làm khi xem xét giá trị của một bất động sản, yêu cầu của bước này là:
- Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có khả năng gây ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Khi xác định được có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, chuyên viên định giá phải ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là Đơn vị yêu cầu thẩm định.
- Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào phiếu yêu cầu thẩm định giá của Đơn vị đề nghị thẩm định. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong Biên bản thẩm định giá và Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá. Nếu mục đích thẩm định giá khác nhau, kết quả thẩm định giá tài sản có thể khác nhau.
- Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá, cán bộ thẩm định xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản.
Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Sau khi xác định tổng quan về bất động sản cần thẩm định, cán bộ thẩm định sẽ lập ra kế hoạch để thẩm định tài sản. Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung công việc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộ cuộc thẩm định giá.
Nội dung của kế hoạch bao gồm:
- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc. - Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá.
- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá.
- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời gian cho phép để thực hiện quá trình.
Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Đối với bước này, các chuyên viên thẩm định phải trực tiếp thực hiện việc khảo sát hiện trường của tài sản:
- Đối với động sản như máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: nhân viên thẩm định phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (cơng suất, năng suất, cơng dụng,...), vị trí, đặc điểm, quy mơ, kích thước, độ mới cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh.
- Đối với bất động sản, nhân viên thẩm định tài sản phải khảo sát và thu thập các số liệu về:
+ Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
+ Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và cơng trình kiến trúc, khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường,...), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa của cơng trình,...
+ Đối với các cơng trình cịn đang trong q trình thi cơng, nhân viên thẩm định phải kết hợp phân tích báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng và khảo sát thực tế để có thể đánh giá được cơng trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, nhân viên thẩm định cần chụp lại ảnh tài sản theo nhiều dạng khác nhau (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau,...
Tiếp theo đó, nhân viên phải thu thập thông tin của tài sản đó, bên cạnh các thông tin, số liệu thu thập được từ khảo sát hiện trường thì cần phải biết được thêm các thơng tin sau đây:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản dùng để so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng.
- Các thơng tin về tính pháp lý của tài sản.
- Đối với bất động sản thì cần thu thập thêm những thơng tin sau:
+ Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác biệt giữa khu vực bất động sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
+ Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của bất động sản (địa chỉ, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng,...)
- Để thực hiện thẩm định giá, nhân viên thẩm định phải dựa vào những thông tin thu thập được từ các nguồn: khảo sát thực địa, những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực hiện mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch,...) thông qua việc phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng, thơng tin trên báo chí của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý của nhà nước về thị trường tài sản, thơng tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của bất động sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Nhân viên thẩm định
phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo độ chính xác của thơng tin.
- Lập Báo cáo khảo sát thực tế (theo mẫu file word đính kèm hoặc theo phần mềm thẩm định giá của ngân hàng).
Bước 4: Phân tích thơng tin
Đây là q trình phân tích tồn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kết quả thẩm định giá cuối cùng. Cụ thể hơn đó là phân tích những thơng tin như sau:
-Phân tích những thơng tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹ thuật)
- Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản được thẩm định giá: cung- cầu, sự thay đổi của chính sách và pháp luật, sự phát triển của khoa học, công nghệ và các yếu tố khác.
- Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khi đứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể. Khi đó cần cân nhắc đóng góp của tài sản đó cho giá trị chung của tổng thể. Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản.
Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá
Nhân viên thẩm định phân tích và lựa chọn các phương pháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản, mức độ sẵn có của các dữ liệu, thơng tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá để xác định mức giá trị tài sản cần được thẩm định giá.
Trong trường hợp áp dụng 2 phương pháp thẩm định giá trở lên đối với một tài sản thẩm định, nhân viên thẩm định cần đánh giá và chỉ rõ phương pháp
thẩm định giá nào là phương pháp thẩm định giá chính, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng như công cụ để kiểm tra, đối chiếu.
Phân tích, tính tốn các kết quả rút ra được từ các phương pháp thẩm định giá để đi đến kết luận cuối cùng về kết quả thẩm định giá.
Bước 6: Lập Biên bản thẩm định giá và Phiếu báo kết quả thẩm định giá
Đơn vị được phân công thẩm định giá có thể lập Báo cáo thẩm định giá bằng phần mềm thẩm định giá Eximbank hoặc lập theo mẫu có sẵn của ngân hàng. Về Biên bản thẩm định giá, trên cơ sở thông tin thu thập được, nhân viên thẩm định sẽ lập Biên bản thẩm định giá và chuyển hồ sơ để kiểm soát.
Thành viên kiểm soát biên bản thực hiên việc kiểm soát hồ sơ, nội dung kiểm soát bao gồm:
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý tài sản
- Kiểm tra tính xác thực các thông tin cần so sánh
- Kiểm tra các số liệu liên quan đến việc tính tốn giá trị tài sản - Kiểm tra các hình ảnh của tài sản thẩm định
- Kiểm tra sơ đồ vị trí tài sản đối với bất động sản - Phân tích, so sánh và ước tính giá trị tài sản
Sau khi kiểm soát hồ sơ, Biên bản thẩm định giá cần được hồn tất để trình các cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Về phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá, sau khi Biên bản thẩm định giá đã được phê duyệt, nhân viên thẩm định lập Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá, phiếu báo cáo bao gồm các nội dung sau:
- Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực tế, mang tính mơ tả của tài sản qua thẩm định giá. Những thơng tin này
phải được trình bày theo một trình tự hợp lý, từ mơ tả về tài sản đến những yếu tố khác tác động tới giá thị trường của tài sản.
- Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá. - Các phụ lục, ghi chú kèm theo nếu có.
Phê duyệt kết quả thẩm định giá
Sau khi có biên bản kết quả thẩm định giá tài sản, kết quả của quá trình thẩm định giá sẽ được phê duyệt bởi những người có thẩm quyền được Tổng giám đốc Eximbank giao trong từng thời kỳ.
Trả kết quả thẩm định giá
Kết quả của hoạt động thẩm định giá sau khi phê duyệt sẽ được thơng báo cho Đơn vị u cầu thẩm định trong vịng 2 ngày kể từ khi Phòng thẩm định hòa thành việc khảo sát thẩm định tài sản theo sự hướng dẫn của đơn vị.
Trong trường hợp quá trình khảo sát thẩm định có phát sinh thêm việc bổ sung hồ sơ pháp lý tài sản, thời hạn thơng báo kết quả thẩm định được tính từ lúc Đơn vị cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý bổ sung.
Kết quả thẩm định sẽ được bàn giao cho Đơn vị yêu cầu trong vòng 7 ngày kể từ lúc có kết quả thẩm định, Đơn vị yêu cầu cần ký nhận vào sổ theo dõi.
Lưu hồ sơ thẩm định giá
Nhân viên thẩm định bàn giao bộ hồ sơ chứng từ tài sản thẩm định cho nhân viên lưu trữ để nhân viên lưu trữ tiến hành lưu trữ những tài liệu thông tin cần thiết liên quan đến quá trình thẩm định giá. Những hồ sơ cần lưu trữ bao gồm:
- Phiếu yêu cầu thẩm định giá.
- Hồ sơ pháp lý tài sản thẩm định giá. - Bản gốc Biên bản thẩm định giá.
Thông tin Chi tiết
Vị trí 3 căn hộ Penthouse tầng 41 tóa HH3B khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, tóa nhà HH3B nằm tiếp giáp đường nội bộ khu ĐTM Linh Đàm (rộng 15m) cách đường Nguyễn Hữu Thọ 190m
Địa chỉ: Căn hộ sô 02+04+06 Penthouse tầng 41, tóa nhà HH3B khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, phường Hoàng Liệt, quận Hồng Mai, thành phơ Hà Nội
Lộ giới hiện hữu 15m Hạ tầng kỹ thuật Đầy đủ Diện tích 116.3m2
Đặc điểm khu vực Khu dân cư tập trung Hiện trạng sử dụng Để ở tại khu đơ thị Vị trí căn hộ Tầng 41, căn góc
- Bản gốc Phiếu báo cáo kết quả thẩm định giá.
- Bản gốc Báo cáo khảo sát thực tế có chữ ký xác nhận của nhân viên thẩm định và thành viên kiểm sốt.
- Hình ảnh tài sản thẩm định giá.
- Các hồ sơ, chứng từ, tài liệu liên quan đến quá trình thẩm định giá khác.